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六本木新城
都市更新與籌措資金方案
-為何六本木新城計劃案得以成功-
森大樓株式會社

目錄
p.3 發表主題
p.4-6 公司介紹
p.7-13 六本木新城計劃案簡介
p.14-16 從開發端檢視六本木新城計劃案
p.17-23 從資金端檢視六本木新城計劃案
p.24 結語
2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 2

主題：六本木新城得以成功的理由
? 從開發端檢視
六本木新城計劃案
市區更新引起的權利變換
解決取得共有樓層管理費負擔的難題
? 從資金端檢視
六本木新城計劃案
針對開發所需鉅額資金建立融資計計劃

公司介紹
公司名稱森大樓株式會社
公司總部〒106-6155
東京都港區六本木6丁目10番1號六本木新城森Tower
董事長辻慎吾
成立時間 1959年6月2日
資本額 670億日圓
員工人數 1,294位（2017年4月）
平均年齡 41.9歲（2017年4月）
年營業額 2,587億日圓（2017年3月合併報表）
租賃總樓數 97棟（2017年4月）
租賃總面積約128萬平方公尺（2017年4月）
入駐公司數 3,008間公司（2017年4月）

開發理念：Vertical Garden City 立體的花園城市
『透過緊湊城市（compact city）的概念，將破碎化的土地加以整合，使建築物高樓化，利用高樓的特長
與魅力，解決「平面稠密、立體稀鬆」的都市問題。以這個都市為核心，人和人之間的交流、多元且充
滿活力的經濟和文化活動也隨之誕生。住在這個地方，不僅能給予人們活力，甚至能夠成為安全、舒適
的放鬆地區』

海外案例
上海環球金融中心
位處上海、浦東地區。
地上101層樓／高度492公尺。
全球最高水準的國際金融中
心，是擁有辦公、觀景台、
飯店、商場、媒體中心等的
複合式大樓。
（2008年完工）
雅加達?辦公大樓
位處印尼、雅加達最大商業
區主要街道蘇迪曼街
（Sudirman street）。
地上59層樓／高度266公尺。
是雅加達最高等級、也是最
大規模的辦公大樓計劃案。
（預計2021年完工）

六本木新城計劃案簡介
計劃案期間 1986年～2003年
1986年11月由東京都指定六本木六丁目地區為
「更新誘導地區」
1990年12月成立「六本木六丁目地區更新準備
組合」
1995年4月六本木六丁目地區被列為東京都第
一種市區都市計畫
1998年10月正式成立「六本木六丁目地區市街
地更新組合」
2000年2月取得權利變換許可
2000年4月開工
2003年4月完工
建地面積 8.4萬平方公尺
樓地板面積 72.4萬平方公尺
土地所有權人約800位／公司
主要用途辦公室、共同住宅、飯店、商店、美術館、
電影院、電視台、學校、倉庫等

計劃案啟動的歷史
為什麼是六本木地區：
朝日電視台周邊狹窄且建築物老化，提出重建的要求
東京都指定六本木六丁目地區為都市更新誘導地區，全區加入
都市更新行列
為什麼是森大樓株式會社：
1986年完成民間最大規模的Ark Hills更新計劃，獲得很高的評價
森大樓株式會社擁有與相關人士交涉經驗的know-how，且長期
經營，因此雀屏中選
1986年完工的Ark Hills

市區更新前的住宅地圖

市區更新前(1998.10)

拆除大樓後(2000.10)

建設中(2001.12)

六本木新城現狀(2015.7)

從開發端檢視六本木新城計劃案
Mori Building Co., Ltd. 14
.... 建物
土地
森大樓所有權人
1. 權利變換
對於更新目標地區內土地、建物的所有權人，在新大樓建設完成後，給予等值的土地與建物面積所有權
變換前（示意圖）
2018/10/17
所有權人
所有權人
所有權人森大樓

所有權人及森大樓共有地公共用途
變換後（示意圖）
森大樓
預留層
土地所有權人
權利層
森大樓
權利層
住宅棟A
土地所有權人
權利層
D
土地所有權人
權利層
C
森大樓
預留層
B
土地所有權人
權利層
辦公大樓
從開發端檢視六本木之丘計劃案
權利層（原地主、屋主分回）
土地所有權人可分回相對應的樓層
預留層（參加投資者可取得）
參與投資者可從森大樓株式會社分得部
分樓層
→森大樓株式會社從原地主與參與投資
者的兩方立場設想，策劃此次的方案
商業施設
森大樓
預留層
飯店
森大樓
預留層

取得共有層
從開發端檢視六本木新城計劃案
轉租樓層收入
作為管理費用
2.從共有層取得收益作為管理費（示意圖）
和所有權人談判過程中，部分人擔心要負
擔共有層的管理費用
→
我們將森大樓（辦公區）一部份的樓層用
做轉租，這是森大樓株式會社長期經營的
模式，建立起一套收取管理費用的機制。
透過此開創性提案獲得收益者超過120位。

從資金端檢視六本木新城計劃案
資金端的難題：
從民間發起約11.6公頃的大規模更新案
總費用約2,700億日圓，對森大樓株式會社是很大
的挑戰
→導入專案融資

從資金端檢視六本木新城計劃案
融資（證券化）制度
取得因市區更新產生「預留層」的資金
因為開發事業規模大，需要鉅額資金
同時因應業務風險，例如完工風險、租賃風險等
建立不動產證券化財務計畫
分階段舉行
第一階段：建設期間
第二階段：完工到穩定期間
第三階段：穩定營運期間
借助SPC（Special Purpose Company）的無追索權專案融資

～
～
～
～
～
政府系金融機関ローン政府系金融機関ローン
～
～
～
～
～
從開工到營運期間的資金流變化
建設期間完工～穩定期間穩定營運期間
森大樓公司保證無追索權融資
建築貸款（民營銀行團）
長期貸款
（民營銀行團）
政策投資銀行貸款政策投資銀行貸款

第一階段：建設期間
③参加組合負担金2,700億円支払
②転ローン1,700億円
①建設ローン実行
①ローン実行
①パーマネントローン
のコミット
①保証
六本木ヒルズ六丁目地区
市街地再開発組合
建設ローン
(民間銀行団)
パーマネントローン
（民間銀行団）
森ビル(保証人)
森ビル(参加組合員)
政府系金融機関
SPC
六本木六丁目地區市
街地更新組合
森大樓(參加組合成員)
建築貸款
(民營銀行團)
政策投資銀行
森大樓(保證人)
長期貸款
(民營銀行團)
①提供融資
①提供建築融資 ①保證
①長期貸款的擔保品
②轉移貸款1,700億日圓
③投資者出資2,700億日圓

第二階段：完工～讓與信託
六本木六丁目地区
市街地再開発組合
森ビル
（参加組合員/
オリジネーター/
ＰＭ受託者）
建設ローン
パーマネントローン
④信託受益権代金支払
（建設ローン継続）
（ローン継続）
（パーマネントローンの
コミットメント継続）
森ビル（匿名組合出
資者/保証人）
③匿名組合出資1,000億円
保証継続
テナント（オフィス? 住宅?
商業施設? ホテルなど）
信託銀行
（信託受託者）
②信託譲渡
②信託受益権
④信託受益権
①保留床取得
(物件引受)
（賃料? 敷金支払）
SPC
（2700億円）
（2700億円）
六本木六丁目地區市
街地更新組合
政策投資銀行
(民營銀行團)
建築貸款長期貸款
(民營銀行團)
承租人（辦公樓、住宅、商辦、
旅館等）
信託銀行
(受託者)
支付押金、租金
持續長期貸款的擔保品
森大樓
(參與組合成員/發
起人/PM受託者)
持續融資
持續建設融資
①取得預留樓層
合計1,700億日圓
森大樓(匿名組合投
資人/保證人）
(建物權利) ②不動產信託
②信託受益人
④信託受益權(2,700億日圓)④支付信託受益權費用
(2,700億日圓) ③匿名組合出資1,000億日圓
保證繼續

第二階段：穩定化時點，保證解除，移往無追索權
政府系金融機
関
建設ローン
パーマネント
ローン
②建設ローン返済（ローン継続） ①パーマネントローン実
行
森ビル（匿名組
合出資者）
③保証解除
（匿名組合出資 1,000億円継続）
テナント（オ
フィス? 住宅?
商業施設? ホテ
ルなど）
信託銀行
（賃料? 敷金支払）
匿名組合配当
（信託配当）
SPC
政策投資銀行建築貸款
(民營銀行團)
長期貸款
(民營銀行團)
森大樓(匿名組合
投資人)
承租人(辦公
樓、住宅、
商辦、旅館
等)
支付押金、租金
①提供長期融資
②建築融資還款
信託分配
持續融資
③保證解除
(匿名組合出資 1,000億日圓)
分配給匿名組合

第三階段：穩定營運期間
パーマネント
ローン
（ローン継続）
（パーマネントローン継続）
森ビル（匿名組
合出資者）
テナント
信託銀行
①賃料? 敷金支払
④匿名組合配当
②信託配当
③元利支払
SPC
(六本木ヒルズ?
フィナンシャルコープ)
③元利支払
①支付押金、租金
②信託分配
③支付本金利息
③支付本金利息
持續融資
長期貸款
(民營銀行團)
政策投資銀行
森大樓(匿名組合
投資人)
承租人
長期貸款繼續
(六本木新城?金融公司)
④分配給匿名組合

城鎮設計與教育—六本木之丘的未來
2003年開幕的六本木
之丘，今年剛好是15
週年，來參訪者總計
達6億人。
從今以後，六本木之
丘也是安全的建築，
並熱烈歡迎來自全球
的訪客。

謝謝大家！
我們歡迎您們來東京，六本木新城！

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