Asset, Property e Facility Management: un approccio multidisciplinare alla gestione dei patrimoni edilizi
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Gestione immobiliare integrata
1. GESTIONE IMMOBILIARE
INTEGRATA
Asset, Property e Facility Management:
il valore di un approccio multidisciplinare alla gestione di
patrimoni edilizi
Focus: ambito ricettivo- alberghiero
3. Competenze
Competenze multidisciplinari
La gestione della propriet immobiliare sta assumendo nel corso degli anni sempre di pi湛 caratteri di professionalit
multidisciplinari da cui 竪 difficile prescindere.
I continui mutamenti legislativi in ambito tecnico, giuridico, amministrativo, contabile, fiscale richiedono la
nascita di strutture multidisciplinari ed integrate che rispondano con effettiva efficacia alle specifiche esigenze di chi si
trova ad essere proprietario di beni immobili.
Competenze tecniche
Competenze economiche
Competenze
amministrative
5. Qualche definizione
ASSET MANAGEMENT
Gestione del complesso di strategie e attivit di investimento a medio-lungo termine finalizzate alla massimizzazione
del valore di un portafoglio immobiliare attraverso l'allocazione dei capitali in progetti e/o immobili (progetti di sviluppo:
acquisizioni e dismissioni, trasformazione d'uso, valorizzazione, gestione investimenti e portafogli immobiliari)
PROPERTY MANAGEMENT
Gestione del complesso di strategie e attivit di natura tecnico-amministrativo-commerciale finalizzate al conseguimento di
un "reddito periodico" e/o di un "capital gain" da un edificio o da un patrimonio immobiliare (gestione locazioni, condominiale,
amministrativa contabile, censimento patrimoni, gestione spazi, ecc.)
(per reddito periodico si intende - nel caso di locazione di un immobile - la differenza tra ricavi da locazione e costi di gestione;
per "capital gain" - nel caso di alienazione di un immobile - la differenza tra valore iniziale e valore finale)
Gestione integrata di una pluralit di servizi, processi e attivit rivolte agli edifici, agli spazi ed alle persone, non
rientranti nelle attivit primarie (core business) di unorganizzazione, ma necessari per il suo funzionamento.
FACILITY MANAGEMENT
Integrazione di processi nellambito di unorganizzazione per mantenere e sviluppare i servizi concordati che
supportano e migliorano lefficacia delle attivit primarie (2.5. UNI 15221-1:2007)
oppure
7. Adottiamo dunque, in senso esteso, la definizione di
GLOBAL SERVICE IMMOBILIARE
secondo la normativa (3.1.1. UNI 11136:2004)
Forma particolare di contratto di esternalizzazione basato
sui risultati (n.d., cio竪 su un raggiungimento di determinati e
prestabiliti livelli di servizio) attraverso cui un committente
affida una serie di attivit rivolte ad un immobile o a un
patrimonio immobiliare ad un unico assuntore
A seconda delle specifiche esigenze e convenienze di ogni organizzazione lesternalizzazione pu嘆 riguardare
singoli servizi e/o specifiche aree o fasi di attivit oppure uno o pi湛 servizi integrati attraverso i cd. contratti di
global service immobiliare (p.e.servizi relativi alla manutenzione ed al patrimonio immobiliare).
Talvolta si fa rifermento anche aii cd. city global o facility management urbano (servizi relativi allambito urbano e
territoriale:strade e relative pertinenze, arredi urbani, parcheggi, mercati, infrastrutture tecnologiche quali reti
illuminazione pubblica e semaforica, reti elettriche, gas, acqua, teleriscaldamento/raffrescamento, fognarie e
telecomunicazione,verde pubblico quali ville, parchi, giardini, ecc)
8. si concentra sulle attivit Core Business:
Contenendo i costi di gestione/manutenzione;
Migliorando il livello di servizio e fruibilit degli
immobili, prolungandone il ciclo di vita;
semplificando le relazioni con i fornitori, affidando
ad un unico interlocutore le responsabilit inerenti
la corretta gestione del patrimonio edilizio
Attivit Core
Attivit
No-Core Terzi
Azienda/Committente Provider / Fornitore di Servizi / Global Service
acquisisce la gestione dei processi non-core che
vengono re-ingegnerizzati in una logica di sistema
complessivo e diventano attivit core del Provider
Il modello di servizio di Global Service
9. Project
management
Esempi di servizi di Global Service Immobiliare
SERVIZI ALLEDIFICIO E ALLA STRUTTURA
Manutenzione ordinaria e straordinaria edile
Manutenzione ordinaria e straordinaria impianti
Progettazione e costruzione interventi di riqualificazione
Strategie di efficientamento energetico
SERVIZI ALLO SPAZIO E ALLAMBIENTE DI LAVORO
Space planning, arredi, apparecchiature,
segnaletica, etc
Sicurezza sul lavoro (T.U. 81/2008)
Manutenzione aree verdi , parcheggi
SERVIZI ALLE PERSONE
controllo accessi, sistemi di sorveglianza,
centralina allarmi (effrazione, antincendio,etc)
SERVIZI ALLA ORGANIZZAIZONE
networking, gestione rete dati, impianti
integrati (rete dati, rete telefonica, centrale
allarmi, controllo carichi energetici, sorveglianza,
etc)
SERVIZI DI GESTIONE TECNICA
10. SERVIZI DI GESTIONE TECNICA
Gestione anagrafica tecnico-patrimoniale: gestione documentale, attivit tecniche
relative a autorizzazioni, permessi, rapporti con Enti, messa a norma
Rilievo e censimento (monitoraggio immobili)
Gestione Sistema informativo-informatico
Gestione del processo manutentivo e attivit di preventivazione progettazione, e programmazione degli interventi
Poltiche di efficientamento energetico
Gestione immobiliare amministrativa
12. LE NECESSITA IMMOBILIARI MUTANO MOLTO PIU RAPIDAMENTE CHE IN
PASSATO A CAUSA DI:
NORMATIVE IN CONTINUA EVOLUZIONE;
OBSOLESCENZA FUNZIONALE, PRESTAZIONALE, FISICA ED
ECONOMICA
Alcune considerazioni sul mercato immobiliare
ESIGENZA DI UNA GESTIONE ATTIVA DEGLI IMMOBILI
NELLE DIVERSE FASI DELLLORO VITA
COSTRUIRE/COMPRARE
GESTIRE/MANUTENERE
ALIENARE /DISMETTERE
13. Forte riduzione dei volumi compravenduti
Rendimento medio in aumento
Domanda locazione in diminuzione, stabile solo per immobili di pregio e molto
efficienti
Prezzi: in calo ad eccezione di prime location e nuovi distretti ad altissima
qualit/efficienza
Canoni: in calo ad eccezione di prime location e nuovi distretti ad altissima
qualit/efficienza
Tenuta dei prodotti di qualit
Domanda: stabile o in leggera diminuzione nelle zone di pregio, in forte diminuzione
altrove
Offerta: in aumento, soprattutto nelle periferie, cantieri fermi e molto invenduto
Compravendite in flessione
Difficolt di accesso al credito
Prezzi: in calo
Mercato locazione in leggera ripresa
Penalizzazione del settore seconda casa o casa a reddito da nuove tassazioni (IMU)
Rendimenti medi: 3,5%-4,5%
Andamento del Mercato Immobiliare Italiano (Fonte: REAG)
SCENARIO ATTUALE
RESIDENZIALE
UFFICI
14. Andamento del Mercato Immobiliare Italiano (Fonte: REAG)
SCENARIO ATTUALE
COMMERCIALE
INDUSTRIALE
Rallentamento dovuto al forte impatto della crisi economica
Pressione maggiore sugli operatori minori e su centri commerciali di minor appeal
Riduzione dei volumi transati
Rendimenti in salita
Rendimenti: 6,5%-8%
Diminuzione dei canoni rinegoziazioni al ribasso (es. Filiali bancarie)
Rendimenti in aumento
Rendimento logistica : 8% - 9%
Forte attenzione per i costi di gestione
Domanda in diminuzione, forte crisi delle imprese tranne quelle legate allexport, NPL
Banche
Valori di locazione in discesa o i stagnazione sulle piazze pi湛 richieste
Riorganizzazione dei principali player
Leggera ripresa per citt business e attrazioni culturali
Continua l'interesse per l'Italia delle principali catene straniere
Rendimenti immobiliari in aumento 6,5%-8%
RICETTIVO
15. Scenario di Breve e Medio Periodo
Molto dipender dalla stabilizzazione dellarea Euro
La stabilizzazione dellarea Euro render pi湛 solidi i paesi in crisi con il debito
sovrano con beneficio sui loro asset patrimoniali (compreso limmobiliare)
Il mercato immobiliare sar contraddistinto da unelevata segmentazione dei valori;
il lusso e leconomy, Il mercato si differenzier sugli immobili oltre che sulla
location. Solo le vere top-location resisteranno indipendentemente dalla qualit dei
beni.
Il patrimonio immobiliare in gran parte in mano alle famiglie sar un elemento che
non consentir crolli drastici dei valori, unito allinflazione sempre alta e agli elevati
costi per realizzare nuovi fabbricati in Italia (materiali, energia, suolo, oneri, e tempi
burocratici).
Grande offerta di beni immobili per miliardi di Euro nei prossimi 5 anni. Fondi
Immobiliari in scadenza, Pubblico, Banche (NPL), Developers (Magazzino), Enti
religiosi, Aziende.
Cosa possiamo aspettarci (Fonte. REAG)
SCENARIO DI MEDIO PERIODO
16. Scenario di Breve e Medio Periodo
Approccio strategico FORTE ATTENZIONE ALLE POLITICHE DI SOSTENIBILITA ED EFFICIENZA ENERGETICA
DOMANDA DI IMMOBILI DI PRESTIGIO E LOCATION STRATEGICHE
INNOVAZIONE DI SERVIZI IMMOBILIARI:
- ottimizzare la redditivit del proprio patrimonio immobiliare attraverso una gestione dinamica e un
maggior controllo delle variabili finanziarie ANCHE ATTRAVERSO VALORIZZAZIONI;
-affrontare la crescita della competitivit e le difficolt del mercato dotandosi di una pluralit di
specializzazioni e professionalit che devono integrarsi e dialogare:
Tecnico-immobiliare
Economica
Finanziaria
Fiscale & legale
Un progressivo ritorno degli stranieri (non solo acquirenti del segmento lusso) se le condizioni
dovessero migliorare (stabilit economica e fiscale, certezza del diritto e burocrazia)
Nuove esigenze di natura RICETTIVA (retirement village - RSA),
Valorizzazione e riqualificazione del segmento TURISTICO ALBERGHIERO
LE TEMATICHE DEL FUTURO (SCENARIO DI BREVE-MEDIO PERIODO)
17. Cresce linteresse per l'alberghiero
(Mario Breglia Presidente di Scenari Immobiliari)
In particolare, attraggono i complessi di livello medio-alto nelle
citt pi湛 importanti e gli hotel di lusso.
Il fatturato del settore ha mantenuto, lo scorso anno, un trend mediamente positivo, raggiungendo un
fatturato di 1,7 miliardi di euro e ha chiuso il 2012 con un +6,3 %.
La presenza di investitori istituzionali, principalmente fondi immobiliari, 竪
aumentata sia come venditori che come acquirenti..
Il mercato 竪 stato alimentato da importanti transazioni, come quella di Qatar Holding in Costa Smeralda, per circa 600
milioni di euro.. In molti casi si 竪 trattato di acquisizioni seguite da importanti interventi di ristrutturazione.
In uno scenario di breve termine, il mercato immobiliare alberghiero in Italia si manterr sui livelli attuali, con una
leggera variazione positiva del fatturato per il 2013 (+2,9%
rispetto allanno precedente).
18. Operazioni di
sviluppo /
promozione
Manutenzione: un importante asset dellattuale processo edilizioRendimento
Rischio
Uffici / Terziario (6% - 7,5%)
Attivit Turistiche/Centri Commerciali
(6,5%-8%)
Residenziale (3,5% - 4,5%)
La manutenzione edilizia,
cio竪 la preservazione dellintegrit
tecnico-funzionale di un organismo
edilizio, 竪 un importante asset
dellattuale organizzazione del
processo edilizio
La manutenzione edilizia sar fortemente
condizionata nei prossimi anni dalle
strategie UE 20-20-20
riduzione del 20% delle emissioni di Gas
Serra;
riduzione del 20% del consumo energetico;
aumento del 20% della produzione energetica
alternativa.
19. Il valore aggiunto di una corretta manutenzione
Una manutenzione regolare delle strutture migliora la qualit estetica e tecnica del
patrimonio edilizio (e quindi) il suo valore, preservandolo dal naturale deterioramento
e soprattutto contenendo notevolmente gli interventi di recupero e dunque i costi di
ripristino
E per questo che 竪 auspicabile passare dal concetto di
MANUTENZIONE DEMERGENZA
a quello di
MANUTENZIONE PROGRAMMATA
(si aumenta il ciclo di vita dellimmobile, si preserva il valore, la qualit edilzia, si
riducono i costi della manutenzione ordinaria e straordinaria)
20. tende a scongiurare il deterioramento (strutturale, architettonico, impiantistico)
degli immobili, suggerendo le opportune politiche di manutenzione attraverso
un monitoraggio programmato delle ispezioni e degli interventi da
realizzare, effettuando un preciso catalogo di priorit.
IL SERVIZIO DI MANUTENZIONE PROGRAMMATA
Metodo di Lavoro
21. Le esigenze dei clienti
Molti proprietari di immobili,spesso, non sanno
n辿 quando, n辿 come
intervenire per le dovute riparazioni,
affidandosi spesso a interventi di risposta ai guasti
e alle emergenze
Ledificio deve essere considerato un elemento soggetto a
continue modifiche nel tempo per adeguarsi a nuove esigenze
della propriet o relative a nuove normative, oppure per il naturale
deterioramento del tempo.
22. Alcune considerazioni riassuntive
Economia europea in fase di leggera espansione
Settore ricettivo e turistico con trend positivi di crescita
Turismo e Heritage, asset strategico delleconomia italiana non delocalizzabile
Location di riferimento prestigiose (Firenze,Siena)
Esigenze del mercato per servizi di gestione immobiliare integrata
Quadro normativo in continua evoluzione (p.e.Piano Energetico UE 20-20-20)
Attenzione alla manutenzione programmata per sistemi edilizi complessi ad
alto valore tecnologico
23. Per quanto detto appare, dunque, opportuno
aggredire il segmento di mercato relativo al
settore Ricettivo - Turistico Alberghiero
attraverso lofferta di un servizio di gestione
immobiliare integrata (Global Service)
che sappia proporre soluzioni adeguate, con anche
programmi di manutenzione programmata, per
sistemi edilizi complessi ad alto valore tecnologico
24. Una struttura ricettivo - alberghiera 竪 un organismo edilizio complesso
In esso possono essere presenti svariati
servizi e dotazioni impiantistiche di un
certo rilievo:
cucine e cantine microclimatizzate
centri benessere, spa
sala convegni/conferenze
palestre
casin嘆
Oltre a:
sistemi di controllo accessi
videosorveglianza
centraline allarmi (antincendio,
antieffrazione, etc..)
25. e tuttavia 竪 quello pi湛 simile ad una civile abitazione
e tuttavia 竪 quello pi湛 simile ad una civile abitazione
26. Oggi impianti elettrici evoluti in tecnica bus permettono di:
Controllare l'illuminazione ed impostare gli scenari, delle singole stanze, dei saloni o piani interi:
Massimizzare il risparmio energetico: controllo dei carichi e coordinamento elettrodomestici.
Gestire gli allarmi tecnici :rilevamento presenze, rilevamento fumo, fughe gas, perdite d'acqua, protezione in
caso di temporale.
Gestire sistemi di antintrusione :gestione accessi, antintrusione, antirapina, videocontrollo corridoi, ingresso,
scale, saloni.
Regolare la temperatura: riscaldamento e climatizzazione di aree o singole camere, generazione acqua
calda, impostazione fasce orarie.
Impostare automatismi:autospegnimento di luci, riscaldamento e chiusura finestre quando viene
riconosciuta l'assenza di utenti nelle camere, gestione piscina e irrigazione aiuole, distribuzione dellenergia.
Regolare da remoto gli infissi: finestre, tende esterne, persiane e tapparelle comuni o nelle singole camere.
Videosorvegliare i locali interni ed esterni
Con la possibilit di utilizzare strumenti per il controllo e di supervisione dellimpianto, anche da remoto
27. IL SERVIZIO DI MANUTENZIONE PROGRAMMATA
FASE 1
CENSIMENTO E INDAGINE ISPETTIVA
DELLIMMOBILE
REDAZIONE DI UN REPORT DETTAGLIATO CON
INDIVIDUAZIONE DELLE PRIORITA
FASE 2
SOTTOSCRIZIONE DEI LIVELLI DI SERVIZIO
RICHIESTI
28. COSTI DEL SERVIZIO
Ogni cliente proprietario di immobile sottoscrive
un contratto (possibili convenzioni con banche e
agenzie assicurative) che prevede una quota
fissa che comprende la visita ispettiva annuale e
la redazione di linee guida per un corretto piano
di manutenzione.
Le priorit elencate nel piano di manutenzione
possono essere a tariffa, a misura o a forfeit.
cfr. http://www.monumentenwacht.nl/
32. La valutazione di una struttura ricettiva 竪 strettamente e direttamente legata alla comprensione delle
dinamiche e dei risultati gestionali della struttura stessa, le attivit previste per la determinazione del Valore di
Mercato sono:
Analisi dellimmobile (location, standard costruttivo, layout spaziale, superfici, ecc.);
Analisi di mercato attraverso unanalisi degli indici di benchmarking dei settori (Alberghiero: occupazione
camere, ADR, Revpar, ecc.), andamento e indici di mercato di riferimento (transazioni recenti, valori
immobiliari);
Determinazione dei ricavi totali annui della gestione attraverso lindividuazione delle tariffe medie della
struttura, dei ricavi dei servizi accessori (food and beverage, meeting room, spa ecc., esami medici,
lavanderia, altro), delloccupazione specifica;
Determinazione dei costi attraverso lindividuazione dei costi di gestione;
Determinazione del canone di locazione sostenibile individuazione del canone sostenibile sulla gestione.
Valutazione di strutture ricettive
Allegato - Focus su Segmento Alberghi
33. Valutazione dellimmobile: Viene effettuata attraverso il metodo del discounted cash flow e cio竪 scontando
ad un tasso opportuno (tasso di attualizzazione) i flussi di cassa ricavi-costi (canone di locazione in essere
o previsto e costi immobiliari) per n anni e il valore dellimmobile alla fine del modello (terminal value).
Valutazione albergo con management contract: Viene effettuata impostando un modello gestionale
ordinario alberghiero ricavi-costi per n anni, presupponendo una gestione attraverso un management
contract. La valutazione viene effettuata attraverso il metodo del discounted cash flow e cio竪 scontando
ad un tasso opportuno (tasso di attualizzazione) i flussi di cassa ricavi-costi (canone di locazione in essere
o previsto e costi immobiliari) per n anni e il valore dellalbergo alla fine del modello (terminal value).
NB Una cosa 竪 il valore dellimmobile ricettivo
unaltra 竪 la valutazione dellattivit alberghiera (strutture + avviamento)
Allegato - Focus su Segmento Alberghi
Valutazione di strutture ricettive
34. Fasi del processo di analisi: dati di ingresso per la determinazione dei ricavi dalla gestione alberghiera.
Allegato - Focus su Segmento Alberghi
35. Ottica operativa e attivit correlate
Lattivit di analisi della gestione alberghiera 竪 finalizzata allindividuazione di problematiche
associabili alla gestione stessa come:
Analisi comparata gestione attuale storica e budget gestione ordinaria
Livello del canone di locazione: Il monitoraggio si prefigge di indicare, a seguito di un opportuna
ricerca di mercato, la congruit del canone attualmente corrisposto/percepito al fine di
individuare, il livello dei canoni di mercato, la sostenibilit sulla gestione alberghiera del canone
di locazione corrisposto/percepito. Lattivit 竪 finalizzata inoltre allindividuazione della possibile
rinegoziazione dei contratti in essere;
Livello delle manutenzioni straordinarie: Monitoraggio e congruit dei costi di manutenzione
straordinaria, peso sulla gestione. Individuazione e pianificazione, sulla base della necessit di
mercato, dei costi di miglioramento della struttura alberghiera;
Costi del personale e di gestione: Monitoraggio ed individuazione delle problematiche relative
ai costi di gestione;
% di occupazione e Adr rispetto ai benchmark di mercato: Monitoraggio ed individuazione delle
problematiche relative ai ricavi ed indici di gestione, attraverso lindividuazione dei benchmark e
della relazione tra la struttura in esame e il mercato.
Analisi gestionale Albergo
Allegato - Focus su Segmento Alberghi