Transformatie als status quo henk jagersma op themabijeenkomst vastgoed 2012
- 1. Transformatie als status quo 11 oktober 2012 Henk Jagersma Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance
- 2. Agenda Wereld verandert steeds sneller Verandering en lange termijn vastgoed Verandering in het speelveld Verandering en kansen in de vastgoedmarkt Introductie workshops Pagina 2 11-10-2012
- 3. Snelheid van verandering Pre historie 1794 1892 1980 - 1994 300 jaar om van telegraaf naar smartphone te gaan 4 jaar om smartphone tot universeel instrument te maken 2007 - 2011 Pagina 3 11-10-2012
- 4. Snelheid van verandering Pre historie Middeleeuwen 1804 30kmh 1908 120 kmh 100 jaar om 90 km per uur sneller te gaan 26 jaar om 311 km per uur sneller te gaan 1981 - 270 kmh 2007 - 581 kmh Pagina 4 11-10-2012
- 5. Snelheid van verandering 1500 1903 12 seconden 1940 400 jaar om van tekening naar vlucht te gaan In 100 jaar van 1e vlucht naar de 1e ruimtevlucht In 22 jaar naar eerste commerci谷le ruimtevlucht 1981 2003 Pagina 5 11-10-2012
- 6. Verandering als status quo Snelheid van verandering neemt toe Noodzaak om in te spelen op continu veranderen Snel kunnen veranderen en anticiperen op verandering is noodzakelijk om te transformeren Snelheid van veranderen ook zichtbaar in vastgoed sector Pagina 6 11-10-2012
- 7. Vastgoed blijft lange termijn product Er verandert veel: In de markt van vraag en aanbod, nu crisis. In de wijze van realiseren (kostenreductie, rolverdeling etc.) In gebruik Lange termijn fundamentals blijven goed Geheel vraag een actieve vastgoedstrategie gericht op lange termijn rendement Pagina 7 11-10-2012
- 8. Grootste vastgoed crisis van na de oorlog Pagina 8 11-10-2012
- 9. Stabiele rendementen en vastgoed als inflatiehedge bieden kansen institutionele (vastgoed) belegger Rendement per assetclass Bron: Morgan Stanley Capital International Inc; JP Morgan GBI (7-10 jaar) Ondanks verandering blijft vastgoed lange termijnbelegging Aandelen* 50 Obligaties* Stabiele rendementen Totaal Rendement % 40 Vastgoed en laag risico 30 20 10 Diversificatie in de 0 -10 portefeuille -20 -30 -40 Uitstekende -50 inflatiehedge, met name woningen Pagina 9 11-10-2012
- 10. Rendementen herstellen Bron: Syntrus Achmea Vastgoed o.b.v. CPB, CBS en IPD cijfers Herstel vanwege sterk gedaalde productie en toenemende vraag Tempo mede afhankelijk van herstel financi谷le markten Pagina 10 11-10-2012
- 11. Overheid vraagt pensioenfondsen te hulp Toenemende vraag om financiering BV Nederland Rendement bieden voor deelnemers is primaire doelstelling pensioenfondsen Vraag biedt wel kansen Kansen verkennen om hierop in te spelen Pagina 11 11-10-2012
- 12. Inflatie risico of noodzaak? Al jaren grote monetaire financiering Hoge inflatie reduceert schulden Overheid in EU en US hebben hier baat bij IMF bepleit hoge inflatie en hogere lonen Duitsland en Nederland voor herstel rest EU Pagina 12 11-10-2012
- 13. Risico op hoge inflatie meer dan aanwezig 2% stijging BTW leidt onherroepelijk tot hogere inflatie Consumptie 2% duurder met slechts margedruk als beperkend effect Sterk stijgende kosten grondstoffen Hogere lonen in BRIC landen Stijgende arbeidsproductiviteit maakt deel goed Pagina 13 11-10-2012
- 14. Grote onzekerheid taxaties Institutionele beleggers hanteren ROZ/IPD: Onafhankelijk 1x per jaar extern en wisseling van taxateurs DNB wil de markt naar dit niveau brengen, maar verschillende belangen Taxatie van een object blijft moeilijk: Wat is de waarde van een object? Wat de gek er voor geeft? Wat je er bij verkoop nu voor kan krijgen De waarde die een creatief ondernemer ermee kan realiseren? Waarderen is geen wiskunde! Pagina 14 11-10-2012
- 15. Verandering vastgoedmarkt Sterke daling in mogelijkheid om vastgoed te verkopen voor alle sectoren Primair door gebrek aan middelen om zakelijke en particuliere hypotheken te verstrekken Leidt tot veranderende rol belegger! Pagina 15 11-10-2012
- 16. Het nieuwe beleggen vraagt actieve rol Ontwikkelaars: gebrek aan financiering Vooraan in het ontwikkelproces sturen Meer richten op optimalisatie bestaand Risico卒s actief managen andere risico卒s dan in het verleden rol risicovoller en moeilijker rol veel actiever om maatschappelijke meerwaarde te cre谷ren: (lijnbaan) Pagina 16 11-10-2012
- 17. Verandering en kansen in de woningmarkt Traag uitponden woningen (financiering!) Verhuur woningen loopt uitstekend Sterke vraag naar vrije sector huurwoning als gevolg van demografische ontwikkelingen en stagnatie koopmarkt Verhuurdersheffing voor sociale huurwoningen van 365 is nadeel Dalende productie nieuwbouw geeft druk op woningmarkt Risico faillissementen groot Pagina 17 11-10-2012
- 18. Verandering en kansen in de winkelmarkt Impact internet Internet en fysieke winkel kunnen elkaar versterken Economische tegenwind Met name B locaties en aanloopstraten kritisch A1 locaties blijven winkelend publiek trekken Blijven inspelen op kansen in binnensteden Kracht van de stad wordt al 4 jaar als strategie voor omvormen portefeuilles gebruikt. Goed wordt beter, minder goed wordt slecht Pagina 18 11-10-2012
- 19. Verandering en kansen in de kantorenmarkt 7 miljoen m2 leeg Kantorenconvenant: Actieve regie overheid Heffing ten behoeve van sloop? Kansen op toplocaties als gevolg van liquidatie van met name Duitse fondsen Grote terughoudendheid nieuwbouw Blijvend inzetten op transformatie Duurt nog een aantal jaar voordat overschot weg is Pagina 19 11-10-2012
- 20. Verandering en kansen in de zorgmarkt 1 miljoen extra 75+ in 2030 Sterk stijgende kosten zorgen voor scheiding zorg en woonfunctie Maatschappelijke noodzaak cre谷ert kansen voor belegger Focus op: 1. Zorgwoningen, liefst ook in Randstad+ 2. Kleinschalige verpleegconcepten in combinatie met zorgwoningen 3. Moderne kleinschalige 1e-lijncentra 4. Kleinschalige behandelcentra Pagina 20 11-10-2012
- 21. Veranderingen markt Hypotheken en Financieringen Nederland heeft eigen problematiek Hoge spaaroverschotten die buiten NL worden belegd Hoog handelsoverschot Lage binnenlandse consumptie Nederlandse schulden moeten met geld uit het buitenland gefinancierd worden Funding GAP: Markt vraagt om rol pensioenfondsen Pagina 21 11-10-2012
- 22. Hypotheken: uitstekende risico rendementsverhouding Spread Hypotheken Bron: Syntrus Achmea Vastgoed Zakelijke hypotheken: kansen Particulier Hypotheken Zakelijke Hypotheken bij verstrekken leningen aan kwalitatief hoogwaardige debiteuren. Particuliere Hypotheken: Hypotheken met NHG en lage loan to value Pagina 22 11-10-2012
- 23. Internationale veranderingen en kansen BRIC landen motor van de wereldeconomie China 2e wereldeconomie VS en zuid Europa worstelen met schulden Noord Europa wint aan kracht Naast Area funds onderzoek naar direct vastgoed in Duitsland, Frankrijk en Zweden Focus op Joint Ventures, Club Deals en lage leverage Pagina 23 11-10-2012
- 25. Workshops, u heeft uw keuze al gemaakt. Wat kan u verwachten Pagina 25 11-10-2012
- 26. Tranformatie van kantoren Wanneer komt transformeren in beeld? Wat zijn de succesfactoren voor transformatie? Is transformatie beperkt tot ombouwen van kantoren tot hotels? Hoe kunnen de risico卒s bij transformatie beperkt worden? Wat kan transformatie voor u betekenen? Pagina 26 11-10-2012
- 27. Transformatie van een spoorzone Is ontwikkeling rondom het spoor beperkt tot stations als Leiden, Utrecht of Rotterdam Wat hebben spoorzones en woningen met elkaar van doen Is een mooi uitziend object ook financieel haalbaar Wat is mix van ingredi谷nten om bij een spoorzone goede rendementen te realiseren Pagina 27 11-10-2012
- 28. Kritische blik op risicomanagement FOCUS als vernieuwende risico aanpak? De Nederlandsche bank als terri谷r of partner in business? Wat kan Risk management voor u als klant betekenen in het beheersen van uw risico卒s? Pagina 28 11-10-2012
- 29. Zakelijke beleggingsmarkt een terug- & vooruitblik Wat is de impact van een taxatie op de keuze om te (her) financieren Wat zijn de factoren die een financiering succesvol maken Hoe kunnen risico卒s beperkt worden Simpelweg afboeken of samen zoeken naar oplossingen Pagina 29 11-10-2012