ݺߣ

ݺߣShare a Scribd company logo

Многоэтажные коммерческие здания со стальным каркасом более эффективны бетонных аналогов: результаты сравнительного исследования

•
•
Ukrainian Steel Construction Center
Ukrainian Steel Construction Center

Украинский Центр Стального Строительства (УЦСС) опубликовал результаты проведенного в 2013 году исследования по сравнительному анализу различных конструктивных схем каркасов современных офисных зданий класса «А» с применением стальных и железобетонных конструкций. Презентация с пресс-конференции.

Convert to study materialsBETA

Transform any presentation into ready-made study material—select from outputs like summaries, definitions, and practice questions.

1 of 15
Многоэтажные коммерческие здания со стальным каркасом более эффективны бетонных аналогов: результаты сравнительного исследования УНИАН, Пресс-конференция 14 мая 2014
ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ Миссией центра является продвижение стальных конструкций как предпочтительного материала строительства путем создания эффективных, инновационных решений для клиентов Резкое ужесточение конкуренции во всех сегментах коммерческой недвижимости на фоне роста вакантности площадей – «рынок арендатора» Арендаторы предъявляют более жесткие требования к помещениям (эффективность планировок, отсутствие колонн – open space) Девелоперы пытаются найти точки роста рентабельности и окупаемости проектов – еще больше внимание к качеству возводимых объектов, срокам ввода в эксплуатацию и затратам В Украине бетон оставался доминирующей технологией, но все больше участников рынка смотрят на сталь как альтернативу, которая уже давно завоевала популярность на рынках Европы и США. Сегодня доля металлоконструкций в каркасах коммерческих многоэтажных зданий в Украине составляет ~25%, в то время как в Великобритании – 70%, США – 55-60% После кризиса цены на сталь в Украине находятся на исторически низких уровнях, в то время как цемент (бетон) подвержен влиянию роста цен на энергоресурсы и рабочей силы
ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ 50 100 150 200 250 300 янв.06 янв.07 янв.08 янв.09 янв.10 янв.11 янв.12 янв.13 янв.14 Цемент (М400), $/т Толстый лист (10-50 мм), $/т Индекс изменения факторов затрат в Украине (сталь, цемент) 196 124
ЦЕЛЬ И СТРУКТУРА ПРОЕКТА Миссией центра является продвижение стальных конструкций как предпочтительного материала строительства путем создания эффективных, инновационных решений для клиентов В Украине: девелоперы до сих пор считают стоимость квадратного метра, а не окупаемость проекта (Net present value) достаточно слабое понимание участников рынка стоимостных показателей стального каркаса и его влияния на окупаемость Задачей данного проекта (cost study) было сравнение эффективности строительства из металла и бетона применяя интегрированный подход (т.е. влияние конструктивной схемы на все системы здания – фундаменты, фасады и др.) Участники проекта: Консультирование: DTZ Архитектура КНУБА Проектирование КМ Укринсталькон им. Шимановского Проектирование КЖ ГК «ОСНОВА» Монтаж Укрстальконструкция Сметы и программы строительства Thomas & Adamson Менеджер проекта Steel Construction Institute, U.K.
ПРОТОТИП БИЗНЕС-ЦЕНТРА КЛАССА «А» (КИЕВ) Параметры: Общая площадь: 41993 кв.м. Полезная площадь: 38634 кв.м. GLA, % 92% Кол-во этажей: 19 Подземных: 2 Площадь типового этажа: 1584 кв.м. Кол-во паркомест (подземный гараж): 154/160 Степень огнестойкости: I Класс последствий: СС3
ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЕ ТИПОВОГО ЭТАЖА КОРОТКОПРОЛЕТНАЯ СХЕМА: 7,5х7,5 м. План типового этажа ДЛИННОПРОЛЕТНАЯ СХЕМА: 15х7,5 м. План типового этажа Длиннопролетная схема (балка 15 метров) позволяет создать пространство без внутренних колонн
ДЛИННОПРОЛЕТНАЯ СХЕМА - ПРЕИМУЩЕСТВА 15 метров Длиннопролетная схема (15 метров от ядра жесткости) позволяет создать полностью безколонное свободное пространство на типовом этаже (open space) Эффективность такого офиса на 10-20% выше для арендатора (больше рабочих станций) = более качественный объект для девелопера. Такое конструктивное решение уже давно является стандартом в деловых центрах зарубежом С точки зрения затрат и скорости строительства меньше колонн означает более быстрый монтаж и сокращения затрат на огнезащиту
ПЕРФОРИРОВАННЫЕ СТАЛЬНЫЕ БАЛКИ – СОКРАЩЕНИЕ ВЫСОТЫ ПОЛА И ЗАТРАТ НА ФАСАД 1. Фальшпол 2. Вентиляционные каналы 3. Освещение и подвесной потолок Пролет ~10-15 метров в бетоне может быть реализован через балочное перекрытие, что приведет к увеличению высоты пирога пола на 400-500 мм. на каждом этаже и эскалации затрат на фасадных работах 1 2 3 150 160 700 100 50 ~1160 150 950 400 100 50 ~1650 Сталь Бетон
ПРОГРАММА СТРОИТЕЛЬСТВА ЭТАП СТРОИТЕЛЬСТВА Короткий пролет (7,5 м.) Длинный пролет (15 м.) Стальной каркас Монолит Стальной каркас Монолит Подготовка площадки к началу работ 9 недель Фундаментные работы 24 недели Каркас и перекрытия верхних этажей 26 недель 46 недель 22 недели 46 недель Фасадные работы 27 недель Здание готово к внутренним работам на неделе 70 91 65 89 Завершение всех работ на неделе 130 151 126 151 Длиннопролетная стальная схема позволяет сократить сроки строительства на 20% по сравнению с «традиционным» решением из монолитного бетона с коротким пролетом Средние сроки строительных работ по рынку. Остальные этапы – механическая часть, электрика, отделка – для всех схем приняты одинаковыми по срокам. Меньше % по кредитам Раньше генерируется денежный поток проекта Меньше затрат на управление строительством
СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА Колонны и перекрытия составляют 14-17% в зависимости от схемы в общей смете Фундаменты легче на 16% и 20% для короткопролетной и длиннопролетной схем из стали *Вкл. стоимость огнезащиты, ее нанесения для стальных схем суммы в грн./кв. м., без НДС ОПИСАНИЕ ЭТАПА Пролет 7.5 м. Пролет 15 м. стальной каркас монолит. бетон Разница стальной каркас монолит. бетон Разница перекрытие из бетона по профнастилу колонны и перекрытия перекрытие из бетона по профнастилу колонны, балки и перекрытия Фундаменты 406 471 -65 406 494 -88 Каркас и перекрытия верхних этажей* 1,364 1,125 239 1,441 1,315 126 Кровля 91 127 -36 91 127 -36 Внешние стены 1,115 1,101 14 1,153 1,300 -147 Внутренняя отделка (стены, перегородки, полы, потолки) 1,101 1,086 15 1,095 1,093 2 Отолление, вентиляция, лестницы, окна, двери, сантех. работы, оборудование, электрика, лифты, прочие работы 4,138 4,138 0 4,138 4,138 0 Итого 8,215 8,048 167 8,324 8,468 -144 Накладные расходы (ок. 7.00%) 575 563 12 582 592 -10 Непредвиденные расходы (5.00%) 439 430 9 445 453 -8 Итого строительные расходы 9,229 9,041 188 9,351 9,513 -162 Период строительства (недель) 130 151 -21 126 151 -25 Доп.экономия, стоимость финансирования @ 15.00% годовых -280 0 -280 -338 0 -338 Чистые строительные расходы 8,949 9,041 -92 9,013 9,513 -500
ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР/ТРК Современный концепт торгового центра предполагает четкое понимание «якорных» арендаторов и быстрое заполнение ТЦ. В этом случае, более ранний запуск ТЦ позволяет генерировать денежный поток: ~42000 кв.м. GLA х ~30 $/кв.м. = $1,26 млн./мес. При использовании металлоконструкций, ввод в эксплуатацию ТЦ возможен на ~3 мес. раньше, что позволяет проекту получить дополнительный денежный поток: ~$3,8 млн. Cредняя ставка аренды (г. Киев, лучшие ТЦ): ~$30-50/кв.м. Площадь ТЦ: 60000 кв.м. GLA* (70%): 42000 кв.м. Cкорость монтажа металлоконструкций, в неделю:* * ~4000 кв.м. Монтаж каркаса: ~20 недель Сокращение фундаментных работ: ~20% **3 крана (мобильных) х 30 подъемов/день, 3 бригады, болтовые соединения, связевой каркас Параметры расчетов модели *GLA – gross leasing area – сдаваемая в аренду площадь
СРАВНЕНИЕ РАЗНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ СТРОИТЕЛЬСТВА Скорость Дополнительный денежный поток Стоимость каркаса и перекрытий, $/кв.м. Огнезащита, $/кв.м. Экономия на фундаменте и работах Экономия % по кредитам Дополнительная арендуемая площадь База - ~160-200 ** - - - - - 3 месяца* +$3,8 млн. 140-180 16-37 ~$1 млн. (-$16/кв.м.) ~$610K (-$10/кв.м.) +0,8%*** На примере ТЦ/ТРК из расчета ~60000 кв.м. общей площади, 4 этажа Без дисконтирования (3 мес. аренды) *Из расчета программы монтажа металлокаркаса ~20 недель (~3000 кв.м./неделю) и 20% экономии времени на цикле фундаментных работ, для короткопролетной схемы ** Включая потери в результате увеличения высоты пирога пола в бетонном варианте (~600 мм. на каждом перекрытии по сравнению с металлокаркасом) при длиннопролетной сетке колонн (16,8х16,8 м.) *** Для длиннопролетного варианта, ~$6,2 кв.м. Источник: Анализ и расчеты УЦСС Монолитный бетон Металло- конструкции 20% годовых UAH, $1=8UAH Стоимость строительства на 1 кв.м. – без НДС
КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ Стоимость стального каркаса/перекрытий от отметки «0» дороже (на 9- 17%). При этом, этот этап занимает только 14-17% в общей смете проекта и лежит на его критическом пути С учетом стоимости финансирования и влияния конструктивного решения на все другие системы (фундамент, фасад, управление проектом и др.), стоимость стальных зданий на пролетах 7,5х7,5 м. и 15х7,5 м. в итоге дешевле, чем зданий из бетона на ~1% и 5.6% соответственно При увеличении длины пролета идет снижение эффективности бетонной схемы – сталь отлично работает на растяжение Схема 15х7,5 м. из стали позволяет построить качественный open space (отсутствие 14 колонн на этаже) при той же стоимости здания (бетонная схема, короткий пролет) >> более эффективная площадь для арендатора и высокая ставка аренды Здания из стали вводятся в эксплуатацию на 21-26 недель раньше: дополнительный денежный поток, генерируемый от ранней сдачи офисных помещений @$30/кв.м. х 38634 кв.м. х ~4 мес. = $4,6 млн
ПОЧЕМУ СТАЛЬ? Сокращение сроков строительства объектов на 3-6 мес.: быстрее генерируются денежные потоки для инвестора и выше NPV проекта Экономия на % по кредитам Все производство осуществляется в заводских условиях на всех этапах контролируется ОТК Заданная геометрия профилей – высокое качество строительства При строительстве – меньше людей на площадке - меньше риски инцидентов Крупноузловая сборка сокращает количество подъемных операций и работ на высоте Согласно исследованиям, здания из стали на развитых рынках как правило, дешевле аналогичных аналогов из монолитного бетона на 5-7%. Сокращение фундаментных работ на ~20-30% Минимум колонн – больше эффективной площади и паркомест Модификация здания под требования заказчика в процессе строительства и эксплуатации Возможность реконструкции, надстройки Строительство в сжатых городских условиях не представляет проблемы Любые архитектурные формы, пространственные конструкции Реализация самых смелых амбиций клиентов и архитекторов 2 1 В зависимости от сложности и площади объекта (цифры указаны для объектов от 40000 кв.м.) Для сегмента коммерческой недвижимости. «Comparative structure cost of modern buildings», The Steel Construction Institute, U.K. 1 2 Скорость Качество Безопас- ность Эффек- тивность Гибкость Престиж Ценность для клиента
СПАСИБО!

More Related Content

Многоэтажные коммерческие здания со стальным каркасом более эффективны бетонных аналогов: результаты сравнительного исследования

  • 1. Многоэтажные коммерческие здания со стальным каркасом более эффективны бетонных аналогов: результаты сравнительного исследования УНИАН, Пресс-конференция 14 мая 2014
  • 2. ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ Миссией центра является продвижение стальных конструкций как предпочтительного материала строительства путем создания эффективных, инновационных решений для клиентов Резкое ужесточение конкуренции во всех сегментах коммерческой недвижимости на фоне роста вакантности площадей – «рынок арендатора» Арендаторы предъявляют более жесткие требования к помещениям (эффективность планировок, отсутствие колонн – open space) Девелоперы пытаются найти точки роста рентабельности и окупаемости проектов – еще больше внимание к качеству возводимых объектов, срокам ввода в эксплуатацию и затратам В Украине бетон оставался доминирующей технологией, но все больше участников рынка смотрят на сталь как альтернативу, которая уже давно завоевала популярность на рынках Европы и США. Сегодня доля металлоконструкций в каркасах коммерческих многоэтажных зданий в Украине составляет ~25%, в то время как в Великобритании – 70%, США – 55-60% После кризиса цены на сталь в Украине находятся на исторически низких уровнях, в то время как цемент (бетон) подвержен влиянию роста цен на энергоресурсы и рабочей силы
  • 3. ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ 50 100 150 200 250 300 янв.06 янв.07 янв.08 янв.09 янв.10 янв.11 янв.12 янв.13 янв.14 Цемент (М400), $/т Толстый лист (10-50 мм), $/т Индекс изменения факторов затрат в Украине (сталь, цемент) 196 124
  • 4. ЦЕЛЬ И СТРУКТУРА ПРОЕКТА Миссией центра является продвижение стальных конструкций как предпочтительного материала строительства путем создания эффективных, инновационных решений для клиентов В Украине: девелоперы до сих пор считают стоимость квадратного метра, а не окупаемость проекта (Net present value) достаточно слабое понимание участников рынка стоимостных показателей стального каркаса и его влияния на окупаемость Задачей данного проекта (cost study) было сравнение эффективности строительства из металла и бетона применяя интегрированный подход (т.е. влияние конструктивной схемы на все системы здания – фундаменты, фасады и др.) Участники проекта: Консультирование: DTZ Архитектура КНУБА Проектирование КМ Укринсталькон им. Шимановского Проектирование КЖ ГК «ОСНОВА» Монтаж Укрстальконструкция Сметы и программы строительства Thomas & Adamson Менеджер проекта Steel Construction Institute, U.K.
  • 5. ПРОТОТИП БИЗНЕС-ЦЕНТРА КЛАССА «А» (КИЕВ) Параметры: Общая площадь: 41993 кв.м. Полезная площадь: 38634 кв.м. GLA, % 92% Кол-во этажей: 19 Подземных: 2 Площадь типового этажа: 1584 кв.м. Кол-во паркомест (подземный гараж): 154/160 Степень огнестойкости: I Класс последствий: СС3
  • 6. ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЕ ТИПОВОГО ЭТАЖА КОРОТКОПРОЛЕТНАЯ СХЕМА: 7,5х7,5 м. План типового этажа ДЛИННОПРОЛЕТНАЯ СХЕМА: 15х7,5 м. План типового этажа Длиннопролетная схема (балка 15 метров) позволяет создать пространство без внутренних колонн
  • 7. ДЛИННОПРОЛЕТНАЯ СХЕМА - ПРЕИМУЩЕСТВА 15 метров Длиннопролетная схема (15 метров от ядра жесткости) позволяет создать полностью безколонное свободное пространство на типовом этаже (open space) Эффективность такого офиса на 10-20% выше для арендатора (больше рабочих станций) = более качественный объект для девелопера. Такое конструктивное решение уже давно является стандартом в деловых центрах зарубежом С точки зрения затрат и скорости строительства меньше колонн означает более быстрый монтаж и сокращения затрат на огнезащиту
  • 8. ПЕРФОРИРОВАННЫЕ СТАЛЬНЫЕ БАЛКИ – СОКРАЩЕНИЕ ВЫСОТЫ ПОЛА И ЗАТРАТ НА ФАСАД 1. Фальшпол 2. Вентиляционные каналы 3. Освещение и подвесной потолок Пролет ~10-15 метров в бетоне может быть реализован через балочное перекрытие, что приведет к увеличению высоты пирога пола на 400-500 мм. на каждом этаже и эскалации затрат на фасадных работах 1 2 3 150 160 700 100 50 ~1160 150 950 400 100 50 ~1650 Сталь Бетон
  • 9. ПРОГРАММА СТРОИТЕЛЬСТВА ЭТАП СТРОИТЕЛЬСТВА Короткий пролет (7,5 м.) Длинный пролет (15 м.) Стальной каркас Монолит Стальной каркас Монолит Подготовка площадки к началу работ 9 недель Фундаментные работы 24 недели Каркас и перекрытия верхних этажей 26 недель 46 недель 22 недели 46 недель Фасадные работы 27 недель Здание готово к внутренним работам на неделе 70 91 65 89 Завершение всех работ на неделе 130 151 126 151 Длиннопролетная стальная схема позволяет сократить сроки строительства на 20% по сравнению с «традиционным» решением из монолитного бетона с коротким пролетом Средние сроки строительных работ по рынку. Остальные этапы – механическая часть, электрика, отделка – для всех схем приняты одинаковыми по срокам. Меньше % по кредитам Раньше генерируется денежный поток проекта Меньше затрат на управление строительством
  • 10. СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА Колонны и перекрытия составляют 14-17% в зависимости от схемы в общей смете Фундаменты легче на 16% и 20% для короткопролетной и длиннопролетной схем из стали *Вкл. стоимость огнезащиты, ее нанесения для стальных схем суммы в грн./кв. м., без НДС ОПИСАНИЕ ЭТАПА Пролет 7.5 м. Пролет 15 м. стальной каркас монолит. бетон Разница стальной каркас монолит. бетон Разница перекрытие из бетона по профнастилу колонны и перекрытия перекрытие из бетона по профнастилу колонны, балки и перекрытия Фундаменты 406 471 -65 406 494 -88 Каркас и перекрытия верхних этажей* 1,364 1,125 239 1,441 1,315 126 Кровля 91 127 -36 91 127 -36 Внешние стены 1,115 1,101 14 1,153 1,300 -147 Внутренняя отделка (стены, перегородки, полы, потолки) 1,101 1,086 15 1,095 1,093 2 Отолление, вентиляция, лестницы, окна, двери, сантех. работы, оборудование, электрика, лифты, прочие работы 4,138 4,138 0 4,138 4,138 0 Итого 8,215 8,048 167 8,324 8,468 -144 Накладные расходы (ок. 7.00%) 575 563 12 582 592 -10 Непредвиденные расходы (5.00%) 439 430 9 445 453 -8 Итого строительные расходы 9,229 9,041 188 9,351 9,513 -162 Период строительства (недель) 130 151 -21 126 151 -25 Доп.экономия, стоимость финансирования @ 15.00% годовых -280 0 -280 -338 0 -338 Чистые строительные расходы 8,949 9,041 -92 9,013 9,513 -500
  • 11. ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР/ТРК Современный концепт торгового центра предполагает четкое понимание «якорных» арендаторов и быстрое заполнение ТЦ. В этом случае, более ранний запуск ТЦ позволяет генерировать денежный поток: ~42000 кв.м. GLA х ~30 $/кв.м. = $1,26 млн./мес. При использовании металлоконструкций, ввод в эксплуатацию ТЦ возможен на ~3 мес. раньше, что позволяет проекту получить дополнительный денежный поток: ~$3,8 млн. Cредняя ставка аренды (г. Киев, лучшие ТЦ): ~$30-50/кв.м. Площадь ТЦ: 60000 кв.м. GLA* (70%): 42000 кв.м. Cкорость монтажа металлоконструкций, в неделю:* * ~4000 кв.м. Монтаж каркаса: ~20 недель Сокращение фундаментных работ: ~20% **3 крана (мобильных) х 30 подъемов/день, 3 бригады, болтовые соединения, связевой каркас Параметры расчетов модели *GLA – gross leasing area – сдаваемая в аренду площадь
  • 12. СРАВНЕНИЕ РАЗНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ СТРОИТЕЛЬСТВА Скорость Дополнительный денежный поток Стоимость каркаса и перекрытий, $/кв.м. Огнезащита, $/кв.м. Экономия на фундаменте и работах Экономия % по кредитам Дополнительная арендуемая площадь База - ~160-200 ** - - - - - 3 месяца* +$3,8 млн. 140-180 16-37 ~$1 млн. (-$16/кв.м.) ~$610K (-$10/кв.м.) +0,8%*** На примере ТЦ/ТРК из расчета ~60000 кв.м. общей площади, 4 этажа Без дисконтирования (3 мес. аренды) *Из расчета программы монтажа металлокаркаса ~20 недель (~3000 кв.м./неделю) и 20% экономии времени на цикле фундаментных работ, для короткопролетной схемы ** Включая потери в результате увеличения высоты пирога пола в бетонном варианте (~600 мм. на каждом перекрытии по сравнению с металлокаркасом) при длиннопролетной сетке колонн (16,8х16,8 м.) *** Для длиннопролетного варианта, ~$6,2 кв.м. Источник: Анализ и расчеты УЦСС Монолитный бетон Металло- конструкции 20% годовых UAH, $1=8UAH Стоимость строительства на 1 кв.м. – без НДС
  • 13. КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ Стоимость стального каркаса/перекрытий от отметки «0» дороже (на 9- 17%). При этом, этот этап занимает только 14-17% в общей смете проекта и лежит на его критическом пути С учетом стоимости финансирования и влияния конструктивного решения на все другие системы (фундамент, фасад, управление проектом и др.), стоимость стальных зданий на пролетах 7,5х7,5 м. и 15х7,5 м. в итоге дешевле, чем зданий из бетона на ~1% и 5.6% соответственно При увеличении длины пролета идет снижение эффективности бетонной схемы – сталь отлично работает на растяжение Схема 15х7,5 м. из стали позволяет построить качественный open space (отсутствие 14 колонн на этаже) при той же стоимости здания (бетонная схема, короткий пролет) >> более эффективная площадь для арендатора и высокая ставка аренды Здания из стали вводятся в эксплуатацию на 21-26 недель раньше: дополнительный денежный поток, генерируемый от ранней сдачи офисных помещений @$30/кв.м. х 38634 кв.м. х ~4 мес. = $4,6 млн
  • 14. ПОЧЕМУ СТАЛЬ? Сокращение сроков строительства объектов на 3-6 мес.: быстрее генерируются денежные потоки для инвестора и выше NPV проекта Экономия на % по кредитам Все производство осуществляется в заводских условиях на всех этапах контролируется ОТК Заданная геометрия профилей – высокое качество строительства При строительстве – меньше людей на площадке - меньше риски инцидентов Крупноузловая сборка сокращает количество подъемных операций и работ на высоте Согласно исследованиям, здания из стали на развитых рынках как правило, дешевле аналогичных аналогов из монолитного бетона на 5-7%. Сокращение фундаментных работ на ~20-30% Минимум колонн – больше эффективной площади и паркомест Модификация здания под требования заказчика в процессе строительства и эксплуатации Возможность реконструкции, надстройки Строительство в сжатых городских условиях не представляет проблемы Любые архитектурные формы, пространственные конструкции Реализация самых смелых амбиций клиентов и архитекторов 2 1 В зависимости от сложности и площади объекта (цифры указаны для объектов от 40000 кв.м.) Для сегмента коммерческой недвижимости. «Comparative structure cost of modern buildings», The Steel Construction Institute, U.K. 1 2 Скорость Качество Безопас- ность Эффек- тивность Гибкость Престиж Ценность для клиента