ݺߣ

ݺߣShare a Scribd company logo

Комплексное Освоение Территорий. Ренова Стройгруп.

•
•
G
guest4f99c3

Проекты Комплексного Освоения Территорий. Ренова Стройгруп.

1 of 15
Downloaded 50 times
. ПОДХОДЫ К РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ (КОТ) В РОССИИ II Московский Форум лидеров рынка недвижимости – MREF 2007 12 - 14 декабря 2007
ПЕРЕХОД ОТ СТИХИЙНОЙ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ К КОМПЛЕКСНОМУ ОСВОЕНИЮ ТЕРРИТОРИЙ В современной России созданы объективные предпосылки для перехода к принципиально новому виду девелопмента – комплексному освоению территорий (КОТ). Стабильный рост экономики и бурное развитие мегаполисов потребовали отказа от практиковавшейся в последние 10-16 лет точечной застройки и перехода к осмысленному стратегическому планированию развития городов. Российские города нуждаются в освоении новых прилегающих территорий. Развитие крупных региональных экономических центров, образующихся вокруг традиционных индустриальных городов, возможно за счет реализации масштабных комплексных проектов, подразумевающих создание в создаваемых районах комфортной жилой среды и деловой части города, формирующей экономику территории. Традиционные виды девелопмента точечная застройка Альтернативные виды девелопмента проект Комплексного Освоения Территории Разрозненные проекты, включающие один-два типа недвижимости Реализация на основе существующей, уже перегруженной и устаревшей инфраструктуры или создание застройщиками локальной инфраструктуры, не вписывающейся в планы городского развития Расположение, в основном, в пределах городской черты, что создает проблемы, связанные с загруженностью транспортом и невозможностью реализовать целостную концепцию из-за существующих ограничений Риски задержек из-за взаимоотношений с властями Комплексность, позволяющая реализовать синергетический эффект от присутствия разнообразных участников рынка и стать для них «полюсом привлечения» Строительство независимой от города современной инфраструктуры, позволяющей выгодно позиционировать район КОТ на фоне остальных районов города Экологическая направленность района, отражающая тенденцию вынесения за пределы городской черты как жилой, так и коммерческой недвижимости в развитых и в развивающихся странах Политическая поддержка проекта и снижение риска инвесторов за счет благоприятных отношений с властями Создание «города будущего» за счет комплексности, инфраструктурной независимости и экологии 2
ПРОЕКТ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ Ключевой продукт, разработанный «Ренова-СтройГруп» в сфере девелопмента, – «Комплексное освоение территорий» (КОТ). Цель проекта КОТ - создание новой, привлекательной городской среды обитания. Проект предполагает выработку комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализацию на определенном земельном участке. При реализации проектов комплексного освоения территорий во главу угла неизменно ставится соблюдение принципов сохранения природной среды и устойчивого развития территории. Проекты КОТ обладают значительным рыночным потенциалом и ориентированы на различные сегменты потребителей. Поиск и приобретение Земельных участков Обеспечение взаимодействия с властями Оформление земельного участка в собственность Разработка градостроительного решения Инфра- структурное обеспечение участка Выполнение функций заказчика по отдельным объектам Получение долей в создаваемых бизнесах и оформление партнерств Продажа участков/ продажа опционов КОТ 3
ПЛОЩАДКИ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОТ 4 Екатеринбург Челябинск Пермь Социально-экономическая ситуация благоприятна для реализации проектов КОТ в 10-15 крупных городах Российской Федерации с населением свыше 1 миллиона человек и стабильно высоким уровнем доходов. «Ренова-СтройГруп» сегодня начала реализацию двух проектов КОТ на территории УрФО – в городах Екатеринбург и Челябинск и готовится приступить к реализации проекта КОТ в Перми. КраснодарМосковская обл.
РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОТ ДЛЯ РЕГИОНА 5 Поиск и приобретение Земельных участков Обеспечение взаимодействия с властями Оформление земельного участка в собственность Разработка градостроительного решения Инфра- структурное обеспечение участка Выполнение функций заказчика по отдельным объектам Получение долей в создаваемых бизнесах и оформление партнерств Продажа участков/ продажа опционов КОТ Привлечение существенного объема инвестиций в регион, причем как непосредственно в строительство, так и в развитие промышленности стройматериалов и строительного комплекса Проекты КОТ ориентированны на привлечение различных групп инвесторов и партнеров, что обеспечивает диверсификацию и снижение совокупного риска проекта Создание новых рабочих мест в строительной индустрии на время строительства* и в сфере эксплуатирующих организаций по мере развития проекта Создание условий для развития малого и среднего бизнеса за счет комплексного подхода к решению среды обитания (жилье – бизнес/обеспечивающая недвижимость** – социальная инфраструктура – транспортная инфраструктура) Повышение надежности коммунальных сетей (снижение нагрузки на существующие сети, развитие новых), возможность комплексной реконструкции сетей и снижения затрат на их последующую эксплуатацию Повышение доступности жилья для граждан региона, за счет ограничения (сдерживания) роста стоимости жилья при массовой застройке Проекты комплексного освоения территории (КОТ) повышают инвестиционную привлекательность региона за счет своего масштаба, долгосрочности и надежности (участие государства) * Для реализации проекта «Академический» (г.Екатеринбург) необходимо создание в городе дополнительных 12 тыс. рабочих мест в строительной индустрии (общее количество занятых сейчас 49 600 тыс.человек) **Объем недвижимости коммерческого назначения (офисы, магазины, индустриальный парк и т.д.) в первой очереди «Академического» - 488 тыс. кв. м
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТОВ КОТ С ПОМОЩЬЮ МЕХАНИЗМА ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОГО ПАРТНЕРСТВА Механизмом, позволяющим эффективно реализовывать проекты комплексного освоения территории является государственно-частное партнерство (ГЧП) 6 ПРОЕКТ КОТ Федеральные властиФедеральные власти Субъект федерацииСубъект федерации МуниципалитетМуниципалитет Частные инвесторыЧастные инвесторы Определение правового статуса проектов КОТ Приоритетное финансирование в рамках государственных программ по направлениям: здравоохранение, образование, физическая культура и спорт; Целевое финансирование развития инфраструктуры на участке; Создание зон градостроительного регулирования с особым порядком согласования градостроительной документации по комплексному освоению территорий Предоставление государственных гарантий для привлечения финансовых ресурсов. Строительство дорог; Юридическая поддержка проекта; Финансовая поддержка за счет средств областного бюджета; Предоставление гарантий по инвестициям в инфраструктуру. Предоставление участка земли, поддержка в консолидации участка; Строительство транспортной инфраструктуры; Обеспечение юридической поддержки реализации проекта; Предоставление гарантий участникам; Предоставление в концессию объектов ЖКХ; Финансирование строительства/выкуп объектов социальной инфраструктуры Разработка проектной документации, в том числе по инженерным сетям; Обеспечение инвестиций; Со-инвестирование в развитие социальной инфраструктуры; Строительство и управление объектами недвижимости; Создание управляющей структуры по проекту; Создание объектов малой энергетики в энергодефицитных районах.
ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ Начиная с середины 1980-х годов в старопромышленных городах Российской Федерации (Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Ижевск и др.) начал меняться облик городов. Происходящие здесь социальные процессы обнажили ряд серьезных структурных проблем (далее все цифры - на примере Екатеринбурга). Проблема 1 - автомобилизация: Резко выросло количество автомобилей, они не вписываются в старопромышленную городскую среду, рассчитанную на другой уровень автомобилизации: – 1991 г. - 60 автомобилей на 1000 жителей – 2000 г. - 100 – 2003 г. - 150 – 2006 г. – 250 Это ограничивает деловую активность и приводит к необходимости модернизировать существующую ткань города, отселять дома, расширять дороги. На ремонт дорог в г. Екатеринбурге из бюджетов всех уровней выделено: – 2000 г. - 400 млн. руб., необходимо - 600 млн. руб.; – 2006 г. - 1,1 млрд. руб., необходимо - 1,8 млрд. руб. 7
ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ Проблема 2 - изменение структуры времени горожан Уменьшается доля времени, которое горожане проводят на работе, годовой объем рабочего времени в среднем на одного работника составлял: – 1985 г. - 2100 часов; – 2005 г. - 1800 часов. Уменьшается доля занятых в экономике города в общей численности трудоспособного населения: – 1985 г. - 92%; – 2005 г. - 76%. Это ведет к тому, что у людей образуется больше свободного времени. Для его проведения им нужны публичные места, места для отдыха, развлечения и общения. Их отсутствие часто приводит к заполнению свободного времени антисоциальной деятельностью. Старопромышленные города не имеют достаточных резервов (земельных, финансовых, концептуальных) для развития этих публичных мест. Проблема 3 - социальное расслоение Переход к рыночной экономике объективно создал основу для формирования социальных слоев с различным уровнем доходов. Однако российская традиция и требования социальной стабильности состоят в том, чтобы социальные слои не отдалялись друг от друга. Всем слоям необходимо обеспечить качественные условия для жизни. Решение этой проблемы в существующей застройке затратно по времени и деньгам, поскольку старопромышленные города изначально были поделены на богатый центр и бедные рабочие поселки. Проблема социального расслоения увязывается в сознании населения с действиями государственной власти, тем самым усиливая риски для государства. 8
ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ Проблема 4 - реиндустриализация После 1991 г. старые промышленные производства, особенно оборонные, постепенно приходили в упадок. В то же время постепенно развивалось новое производство, основанное на современных технологиях и удовлетворении массового или специализированного промышленного спроса, в т.ч. зарубежного. При этом новые предприятия не имеют адекватной технологической среды. Старые промзоны не отвечают новым требованиям. Нужны новые экономические зоны и нужна реконструкция старых промышленных зон. Эти задачи носят коммерческий характер. Муниципалитеты обладают соответствующей компетенцией, но не обладают необходимыми ресурсами для их решения. Проблема 5 - встраивание во внешнюю среду В 90-е годы резко сократился оборонный заказ и некогда «закрытые» города, работавшие на оборонку, «открылись». Это привело к тому, что в них стали развиваться непромышленные отрасли. Изменения внешней среды за 20 лет сказались на структуре занятости в Екатеринбурге: из промышленного он превратился в многофункциональный город. Новые отрасли требуют создания новой инфраструктуры (логистических центров, путей сообщения и т. д.), которая не вписывается в городскую среду. Необходима массовая реконструкция существующей застройки. Размер инвестиций, требуемых для создания новой инфраструктуры, превышает возможности местного бюджета, требует привлечения ресурсов федерального и областного бюджетов, внебюджетных средств, в том числе частного капитала. Занято в отраслях экономики, в % от общей численности занятых 1985 2005 промышленность 43% 24% торговля 9% 19% 9
ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ 10 Проблема 6 - отставание инженерной инфраструктуры Существует разрыв между возможностями инженерной инфраструктуры и новыми градостроительными решениями, которые необходимы городу (публичные места, новые дороги и т. д.). Развитие новых инфраструктурных комплексов возможно только на новых земельных участках. Нехватка инженерно подготовленных участков сдерживает жилищное строительство и не позволяет удовлетворить спрос населения на жилье. В настоящее время муниципалитеты не располагают ресурсами для того, чтобы самостоятельно инженерно подготовить крупные земельные участки, обеспечить их магистральными сетями и объектами инфраструктуры и демонстрируют готовность сотрудничать в этой сфере с бизнесом. Выводы: Все вышеперечисленные проблемы формируют в регионах спрос на масштабные и комплексные девелоперские проекты – в первую очередь на комплексные проекты, развивающие сразу несколько сфер рынка недвижимости. Ресурсы, необходимые для решения вышеназванных проблем, выходят за рамки объективных возможностей муниципалитетов, местного и регионального бюджетов, и эта ситуация подталкивает органы государственной и муниципальной власти к поиску путей сотрудничества с крупным девелоперским бизнесом. Системные инфраструктурные проблемы большинства российских регионов сформировали для бизнеса новый перспективный сектор рынка недвижимости, который нуждается в качественно новом продукте.
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ПРОЕКТОВ КОТ Разрабатывая проекты КОТ, «Ренова-СтройГруп» внимательно исследовала мировой опыт комплексного освоения, начиная с периода активного создания и роста мегаполисов в США и Японии в 60-е годы и в европейских странах – в 70-е годы. Изучение этого опыта позволило сформулировать основные принципы успешных проектов КОТ: Принцип 1 - Баланс жилой и деловой части В проекте КОТ важно добиться баланса между комфортной жилой средой и деловой частью, создающей рабочие места для жителей территории. Одной из основных идей проекта является чередование жилой застройки с производственными зонами, складскими комплексами, торговыми центрами, офисными конгломератами. Классическим примером того, к каким последствиям приводит несоблюдение этого принципа является традиционный советский город при промышленном предприятии – фактически еще один его цех, только жилой. Принцип 2 – Социальная гармония Переход России к рыночной экономике создал условия для появления слоев населения с различным уровнем доходов. Ситуация усугубляется традицией градостроительства индустриального общества, предусматривавшей деление городов на богатый центр и бедные окраины. В современных условиях необходимо обеспечить на территории разнородный, но гармоничный социальный состав жителей, для чего требуется создать различным слоям одинаково качественные условия для жизни. Разделение населения по территориям проживания в соответствии с имущественным статусом приводит к социальной напряженности, стимулирует рост преступности и антисоциальную деятельность. Ярким примером такой ситуации стали недавние события в пригородах Парижа. 11
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ПРОЕКТОВ КОТ Принцип 3 – Эффективность транспортно-логистической системы Новые комплексно застраиваемые территории, располагаются на периферии существующих городов. Для их полноценного вовлечения в экономические процессы и обеспечения комфортности проживания населения требуется создание эффективной транспортной системы, обеспечивающей связь района с центром мегаполиса. Логистические проблемы пагубно сказывается на развитии этих территорий, как это случилось в 60-70-е годы с городами-спутниками Москвы. Создаваемые с целью урбанизации столицы, они не выполнили тогда эту задачу, поскольку не имели развитой транспортной инфраструктуры, а у советских граждан не было в достаточном количестве собственных автомобилей. Принцип 4 – Гармония с окружающей средой Мировая практика показывает, что мегаполис является конкурентоспособным, если в нём найден баланс между экономическим развитием и окружающей средой. Через этот опыт прошли такие города как Сеул, Сингапур и Лондон. В этой связи важным элементом проектов КОТ, является экологическая направленность, позволяющая сохранять окружающую среду и использовать ее в качестве конкурентного преимущества территории. Гармония с окружающей средой в проектах КОТ достигается за счет ответственного отношения к природе на этапе градостроительного планирования и инженерной подготовки участка, а также путём использования современных экологичных материалов и технологий в строительстве. 12
ПРОЕКТ КОТ «АКАДЕМИЧЕСКИЙ» «Ренова-СтройГруп» в качестве пилотного проекта КОТ реализует проект «Академический» в г. Екатеринбурге. Параметры района "Академический": новая среда для жизни, работы и отдыха; площадь территории - 1300 га; расчетная численность населения - 325 тыс. человек; площадь жилой застройки - 9 млн. кв. м; паркинги и стоянки - 160 тыс. машиномест; социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности - 1,8 млн. кв. м; общественно-деловые и культурно-спортивные объекты городского и районного значения - 2,4 млн. кв. м; срок реализации проекта - до 2025 г. 13
ПРОЕКТ КОТ «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА» 14 Основные параметры проекта КОТ «Солнечная Долина»: территория застройки – около 1200 Га; общая площадь жилой застройки - 3,2 млн. кв. м; общая площадь нежилой застройки – около 2 млн. кв. м; население – 116 тыс. человек срок реализации – до 2024 года. Классы жилья в проекте: Эконом-класс – 80%; Бизнес-класс – 10-12%; Элитное жилье – 7-8%; Объем инвестиций в проект составит около 8 млрд. долларов США:
ПРОЕКТ КОТ в г. ПЕРМЬ Основные параметры проекта КОТ в Перми: территория застройки – более 872 Га; общая площадь жилой застройки – около 3,5 млн. кв. м; общая площадь нежилой застройки – 1,7 млн. кв. м; население – 140 тыс. человек срок реализации – до 2024 года

More Related Content

Комплексное Освоение Территорий. Ренова Стройгруп.

  • 1. . ПОДХОДЫ К РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ (КОТ) В РОССИИ II Московский Форум лидеров рынка недвижимости – MREF 2007 12 - 14 декабря 2007
  • 2. ПЕРЕХОД ОТ СТИХИЙНОЙ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ К КОМПЛЕКСНОМУ ОСВОЕНИЮ ТЕРРИТОРИЙ В современной России созданы объективные предпосылки для перехода к принципиально новому виду девелопмента – комплексному освоению территорий (КОТ). Стабильный рост экономики и бурное развитие мегаполисов потребовали отказа от практиковавшейся в последние 10-16 лет точечной застройки и перехода к осмысленному стратегическому планированию развития городов. Российские города нуждаются в освоении новых прилегающих территорий. Развитие крупных региональных экономических центров, образующихся вокруг традиционных индустриальных городов, возможно за счет реализации масштабных комплексных проектов, подразумевающих создание в создаваемых районах комфортной жилой среды и деловой части города, формирующей экономику территории. Традиционные виды девелопмента точечная застройка Альтернативные виды девелопмента проект Комплексного Освоения Территории Разрозненные проекты, включающие один-два типа недвижимости Реализация на основе существующей, уже перегруженной и устаревшей инфраструктуры или создание застройщиками локальной инфраструктуры, не вписывающейся в планы городского развития Расположение, в основном, в пределах городской черты, что создает проблемы, связанные с загруженностью транспортом и невозможностью реализовать целостную концепцию из-за существующих ограничений Риски задержек из-за взаимоотношений с властями Комплексность, позволяющая реализовать синергетический эффект от присутствия разнообразных участников рынка и стать для них «полюсом привлечения» Строительство независимой от города современной инфраструктуры, позволяющей выгодно позиционировать район КОТ на фоне остальных районов города Экологическая направленность района, отражающая тенденцию вынесения за пределы городской черты как жилой, так и коммерческой недвижимости в развитых и в развивающихся странах Политическая поддержка проекта и снижение риска инвесторов за счет благоприятных отношений с властями Создание «города будущего» за счет комплексности, инфраструктурной независимости и экологии 2
  • 3. ПРОЕКТ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ Ключевой продукт, разработанный «Ренова-СтройГруп» в сфере девелопмента, – «Комплексное освоение территорий» (КОТ). Цель проекта КОТ - создание новой, привлекательной городской среды обитания. Проект предполагает выработку комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализацию на определенном земельном участке. При реализации проектов комплексного освоения территорий во главу угла неизменно ставится соблюдение принципов сохранения природной среды и устойчивого развития территории. Проекты КОТ обладают значительным рыночным потенциалом и ориентированы на различные сегменты потребителей. Поиск и приобретение Земельных участков Обеспечение взаимодействия с властями Оформление земельного участка в собственность Разработка градостроительного решения Инфра- структурное обеспечение участка Выполнение функций заказчика по отдельным объектам Получение долей в создаваемых бизнесах и оформление партнерств Продажа участков/ продажа опционов КОТ 3
  • 4. ПЛОЩАДКИ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОТ 4 Екатеринбург Челябинск Пермь Социально-экономическая ситуация благоприятна для реализации проектов КОТ в 10-15 крупных городах Российской Федерации с населением свыше 1 миллиона человек и стабильно высоким уровнем доходов. «Ренова-СтройГруп» сегодня начала реализацию двух проектов КОТ на территории УрФО – в городах Екатеринбург и Челябинск и готовится приступить к реализации проекта КОТ в Перми. КраснодарМосковская обл.
  • 5. РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОТ ДЛЯ РЕГИОНА 5 Поиск и приобретение Земельных участков Обеспечение взаимодействия с властями Оформление земельного участка в собственность Разработка градостроительного решения Инфра- структурное обеспечение участка Выполнение функций заказчика по отдельным объектам Получение долей в создаваемых бизнесах и оформление партнерств Продажа участков/ продажа опционов КОТ Привлечение существенного объема инвестиций в регион, причем как непосредственно в строительство, так и в развитие промышленности стройматериалов и строительного комплекса Проекты КОТ ориентированны на привлечение различных групп инвесторов и партнеров, что обеспечивает диверсификацию и снижение совокупного риска проекта Создание новых рабочих мест в строительной индустрии на время строительства* и в сфере эксплуатирующих организаций по мере развития проекта Создание условий для развития малого и среднего бизнеса за счет комплексного подхода к решению среды обитания (жилье – бизнес/обеспечивающая недвижимость** – социальная инфраструктура – транспортная инфраструктура) Повышение надежности коммунальных сетей (снижение нагрузки на существующие сети, развитие новых), возможность комплексной реконструкции сетей и снижения затрат на их последующую эксплуатацию Повышение доступности жилья для граждан региона, за счет ограничения (сдерживания) роста стоимости жилья при массовой застройке Проекты комплексного освоения территории (КОТ) повышают инвестиционную привлекательность региона за счет своего масштаба, долгосрочности и надежности (участие государства) * Для реализации проекта «Академический» (г.Екатеринбург) необходимо создание в городе дополнительных 12 тыс. рабочих мест в строительной индустрии (общее количество занятых сейчас 49 600 тыс.человек) **Объем недвижимости коммерческого назначения (офисы, магазины, индустриальный парк и т.д.) в первой очереди «Академического» - 488 тыс. кв. м
  • 6. РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТОВ КОТ С ПОМОЩЬЮ МЕХАНИЗМА ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОГО ПАРТНЕРСТВА Механизмом, позволяющим эффективно реализовывать проекты комплексного освоения территории является государственно-частное партнерство (ГЧП) 6 ПРОЕКТ КОТ Федеральные властиФедеральные власти Субъект федерацииСубъект федерации МуниципалитетМуниципалитет Частные инвесторыЧастные инвесторы Определение правового статуса проектов КОТ Приоритетное финансирование в рамках государственных программ по направлениям: здравоохранение, образование, физическая культура и спорт; Целевое финансирование развития инфраструктуры на участке; Создание зон градостроительного регулирования с особым порядком согласования градостроительной документации по комплексному освоению территорий Предоставление государственных гарантий для привлечения финансовых ресурсов. Строительство дорог; Юридическая поддержка проекта; Финансовая поддержка за счет средств областного бюджета; Предоставление гарантий по инвестициям в инфраструктуру. Предоставление участка земли, поддержка в консолидации участка; Строительство транспортной инфраструктуры; Обеспечение юридической поддержки реализации проекта; Предоставление гарантий участникам; Предоставление в концессию объектов ЖКХ; Финансирование строительства/выкуп объектов социальной инфраструктуры Разработка проектной документации, в том числе по инженерным сетям; Обеспечение инвестиций; Со-инвестирование в развитие социальной инфраструктуры; Строительство и управление объектами недвижимости; Создание управляющей структуры по проекту; Создание объектов малой энергетики в энергодефицитных районах.
  • 7. ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ Начиная с середины 1980-х годов в старопромышленных городах Российской Федерации (Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Ижевск и др.) начал меняться облик городов. Происходящие здесь социальные процессы обнажили ряд серьезных структурных проблем (далее все цифры - на примере Екатеринбурга). Проблема 1 - автомобилизация: Резко выросло количество автомобилей, они не вписываются в старопромышленную городскую среду, рассчитанную на другой уровень автомобилизации: – 1991 г. - 60 автомобилей на 1000 жителей – 2000 г. - 100 – 2003 г. - 150 – 2006 г. – 250 Это ограничивает деловую активность и приводит к необходимости модернизировать существующую ткань города, отселять дома, расширять дороги. На ремонт дорог в г. Екатеринбурге из бюджетов всех уровней выделено: – 2000 г. - 400 млн. руб., необходимо - 600 млн. руб.; – 2006 г. - 1,1 млрд. руб., необходимо - 1,8 млрд. руб. 7
  • 8. ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ Проблема 2 - изменение структуры времени горожан Уменьшается доля времени, которое горожане проводят на работе, годовой объем рабочего времени в среднем на одного работника составлял: – 1985 г. - 2100 часов; – 2005 г. - 1800 часов. Уменьшается доля занятых в экономике города в общей численности трудоспособного населения: – 1985 г. - 92%; – 2005 г. - 76%. Это ведет к тому, что у людей образуется больше свободного времени. Для его проведения им нужны публичные места, места для отдыха, развлечения и общения. Их отсутствие часто приводит к заполнению свободного времени антисоциальной деятельностью. Старопромышленные города не имеют достаточных резервов (земельных, финансовых, концептуальных) для развития этих публичных мест. Проблема 3 - социальное расслоение Переход к рыночной экономике объективно создал основу для формирования социальных слоев с различным уровнем доходов. Однако российская традиция и требования социальной стабильности состоят в том, чтобы социальные слои не отдалялись друг от друга. Всем слоям необходимо обеспечить качественные условия для жизни. Решение этой проблемы в существующей застройке затратно по времени и деньгам, поскольку старопромышленные города изначально были поделены на богатый центр и бедные рабочие поселки. Проблема социального расслоения увязывается в сознании населения с действиями государственной власти, тем самым усиливая риски для государства. 8
  • 9. ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ Проблема 4 - реиндустриализация После 1991 г. старые промышленные производства, особенно оборонные, постепенно приходили в упадок. В то же время постепенно развивалось новое производство, основанное на современных технологиях и удовлетворении массового или специализированного промышленного спроса, в т.ч. зарубежного. При этом новые предприятия не имеют адекватной технологической среды. Старые промзоны не отвечают новым требованиям. Нужны новые экономические зоны и нужна реконструкция старых промышленных зон. Эти задачи носят коммерческий характер. Муниципалитеты обладают соответствующей компетенцией, но не обладают необходимыми ресурсами для их решения. Проблема 5 - встраивание во внешнюю среду В 90-е годы резко сократился оборонный заказ и некогда «закрытые» города, работавшие на оборонку, «открылись». Это привело к тому, что в них стали развиваться непромышленные отрасли. Изменения внешней среды за 20 лет сказались на структуре занятости в Екатеринбурге: из промышленного он превратился в многофункциональный город. Новые отрасли требуют создания новой инфраструктуры (логистических центров, путей сообщения и т. д.), которая не вписывается в городскую среду. Необходима массовая реконструкция существующей застройки. Размер инвестиций, требуемых для создания новой инфраструктуры, превышает возможности местного бюджета, требует привлечения ресурсов федерального и областного бюджетов, внебюджетных средств, в том числе частного капитала. Занято в отраслях экономики, в % от общей численности занятых 1985 2005 промышленность 43% 24% торговля 9% 19% 9
  • 10. ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХ СТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ 10 Проблема 6 - отставание инженерной инфраструктуры Существует разрыв между возможностями инженерной инфраструктуры и новыми градостроительными решениями, которые необходимы городу (публичные места, новые дороги и т. д.). Развитие новых инфраструктурных комплексов возможно только на новых земельных участках. Нехватка инженерно подготовленных участков сдерживает жилищное строительство и не позволяет удовлетворить спрос населения на жилье. В настоящее время муниципалитеты не располагают ресурсами для того, чтобы самостоятельно инженерно подготовить крупные земельные участки, обеспечить их магистральными сетями и объектами инфраструктуры и демонстрируют готовность сотрудничать в этой сфере с бизнесом. Выводы: Все вышеперечисленные проблемы формируют в регионах спрос на масштабные и комплексные девелоперские проекты – в первую очередь на комплексные проекты, развивающие сразу несколько сфер рынка недвижимости. Ресурсы, необходимые для решения вышеназванных проблем, выходят за рамки объективных возможностей муниципалитетов, местного и регионального бюджетов, и эта ситуация подталкивает органы государственной и муниципальной власти к поиску путей сотрудничества с крупным девелоперским бизнесом. Системные инфраструктурные проблемы большинства российских регионов сформировали для бизнеса новый перспективный сектор рынка недвижимости, который нуждается в качественно новом продукте.
  • 11. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ПРОЕКТОВ КОТ Разрабатывая проекты КОТ, «Ренова-СтройГруп» внимательно исследовала мировой опыт комплексного освоения, начиная с периода активного создания и роста мегаполисов в США и Японии в 60-е годы и в европейских странах – в 70-е годы. Изучение этого опыта позволило сформулировать основные принципы успешных проектов КОТ: Принцип 1 - Баланс жилой и деловой части В проекте КОТ важно добиться баланса между комфортной жилой средой и деловой частью, создающей рабочие места для жителей территории. Одной из основных идей проекта является чередование жилой застройки с производственными зонами, складскими комплексами, торговыми центрами, офисными конгломератами. Классическим примером того, к каким последствиям приводит несоблюдение этого принципа является традиционный советский город при промышленном предприятии – фактически еще один его цех, только жилой. Принцип 2 – Социальная гармония Переход России к рыночной экономике создал условия для появления слоев населения с различным уровнем доходов. Ситуация усугубляется традицией градостроительства индустриального общества, предусматривавшей деление городов на богатый центр и бедные окраины. В современных условиях необходимо обеспечить на территории разнородный, но гармоничный социальный состав жителей, для чего требуется создать различным слоям одинаково качественные условия для жизни. Разделение населения по территориям проживания в соответствии с имущественным статусом приводит к социальной напряженности, стимулирует рост преступности и антисоциальную деятельность. Ярким примером такой ситуации стали недавние события в пригородах Парижа. 11
  • 12. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ПРОЕКТОВ КОТ Принцип 3 – Эффективность транспортно-логистической системы Новые комплексно застраиваемые территории, располагаются на периферии существующих городов. Для их полноценного вовлечения в экономические процессы и обеспечения комфортности проживания населения требуется создание эффективной транспортной системы, обеспечивающей связь района с центром мегаполиса. Логистические проблемы пагубно сказывается на развитии этих территорий, как это случилось в 60-70-е годы с городами-спутниками Москвы. Создаваемые с целью урбанизации столицы, они не выполнили тогда эту задачу, поскольку не имели развитой транспортной инфраструктуры, а у советских граждан не было в достаточном количестве собственных автомобилей. Принцип 4 – Гармония с окружающей средой Мировая практика показывает, что мегаполис является конкурентоспособным, если в нём найден баланс между экономическим развитием и окружающей средой. Через этот опыт прошли такие города как Сеул, Сингапур и Лондон. В этой связи важным элементом проектов КОТ, является экологическая направленность, позволяющая сохранять окружающую среду и использовать ее в качестве конкурентного преимущества территории. Гармония с окружающей средой в проектах КОТ достигается за счет ответственного отношения к природе на этапе градостроительного планирования и инженерной подготовки участка, а также путём использования современных экологичных материалов и технологий в строительстве. 12
  • 13. ПРОЕКТ КОТ «АКАДЕМИЧЕСКИЙ» «Ренова-СтройГруп» в качестве пилотного проекта КОТ реализует проект «Академический» в г. Екатеринбурге. Параметры района "Академический": новая среда для жизни, работы и отдыха; площадь территории - 1300 га; расчетная численность населения - 325 тыс. человек; площадь жилой застройки - 9 млн. кв. м; паркинги и стоянки - 160 тыс. машиномест; социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности - 1,8 млн. кв. м; общественно-деловые и культурно-спортивные объекты городского и районного значения - 2,4 млн. кв. м; срок реализации проекта - до 2025 г. 13
  • 14. ПРОЕКТ КОТ «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА» 14 Основные параметры проекта КОТ «Солнечная Долина»: территория застройки – около 1200 Га; общая площадь жилой застройки - 3,2 млн. кв. м; общая площадь нежилой застройки – около 2 млн. кв. м; население – 116 тыс. человек срок реализации – до 2024 года. Классы жилья в проекте: Эконом-класс – 80%; Бизнес-класс – 10-12%; Элитное жилье – 7-8%; Объем инвестиций в проект составит около 8 млрд. долларов США:
  • 15. ПРОЕКТ КОТ в г. ПЕРМЬ Основные параметры проекта КОТ в Перми: территория застройки – более 872 Га; общая площадь жилой застройки – около 3,5 млн. кв. м; общая площадь нежилой застройки – 1,7 млн. кв. м; население – 140 тыс. человек срок реализации – до 2024 года