Presentatie Makelaars van Amsterdam (2 juli 2013)
- 2. de Kredieter Mar7n van de Biezen Erkend hypotheek adviseur / Gecer5鍖ceerd 鍖nancieel planner Specialisa5e: Hypotheken & 鍖nanci谷le planning E-足mail : vdbiezen@kredieter.nl Ronald Bieger Erkend hypotheek adviseur / Gecer5鍖ceerd 鍖nancieel planner / Master 鍖nancieel planner Specialisa5e: Hypotheken & 鍖nanci谷le planning E-足mail : bieger@kredieter.nl
- 3. 造も Duur : ca. 1 uur 造も Doel : update & bijspijkeren wet-足 en regelgeving 造も Vragen : gewoon stellen na elk onderwerp 造も Borrel na a鍖oop 造も Presenta7e morgen te downloaden op kredieter.nl Presenta7e de Kredieter
- 4. U heeJ vragen zoals. 造も Wat houdt het woonakkoord in? 造も Krijgt een cli谷nt zijn woning nog ge鍖nancierd? 造も Wat is het verschil tussen banken en tussenpersonen?
- 5. 1 juli 2012 De maatregelen op een rij Max 50% marktwaarde A鍖ossingsvrij 1 aug 2011 29 oktober 2012 Restschuld aJrekbaar 1 januari 2013 AJrekbeperking nieuwe hypotheken Verlaging Loan to Value 1 januari 2014 AJrekbeperking hoogste belas7ngschijf 1 juli 2013 Overdrachts-足 belas7ng permanent naar 2% Verlaging NHG naar 290.000 Vanaf 1 juli 2014 naar 265.000
- 6. AJrekbeperking hypotheken 造も A鍖ossen is verplicht; a鍖ossingsvrij is niet meer mogelijk 造も A鍖ossingsverplich7ng moet worden overeengekomen Annu誰teitenhypotheek Lineaire hypotheek
- 7. Waarom nieuw woonakkoord? 造も Dhr. Jansen en mevr. de Vries hebben een gezamenlijk inkomen van 95.000 造も Zij kopen een woning voor 290.000 k.k. en sluiten een hypotheek thv 300.000 造も Rentevast 10 jaar tegen 5% 造も 100% a鍖ossing
- 8. Waarom nieuw woonakkoord? 579.780 412.615 579.780 483.610 525.630 451.693 -足 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 Bruto NeRo Bruto NeRo Bruto NeRo Banksspaarhypotheek Anuiteitenhypotheek Lineaire Hypotheek Bruto en nefo lasten na 30 jaar
- 9. AJrekbeperking nieuwe hypotheken 造も Spaar-足, a鍖ossingsvrije-足 of beleggingshypotheken niet meer aJrekbaar na 31 december 2012 afgesloten 造も Behoud van bestaande hypotheken
- 10. 造も Inkomenscriterium (Loan To Income) 造も Onderpandcriterium (Loan To Value) Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?
- 11. Loan to Income (inkomenscriterium) 造も Inkomenss7jging 造も Inten7everklaring 造も Studielening 造も Zelfstandigen
- 12. Loan to Income: max te 鍖nancieren * Elk kwartaal wordt er een toetsrentepercentage vastgesteld door de NVB. Deze rente bedraagt sinds 1 juli jl. 5,0%. Indien een cli谷nt kiest voor een rentevastperiode (rvp) met een loop5jd korter dan 10 jaar dan moet er worden getoetst met dit percentage. Indien een cli谷nt kiest voor een rvp langer dan 10 jaar dan mag er worden getoetst met de re谷le rente welke over het algemeen lager is dan de toetsrente en dat komt de leencapaciteit ten goede. Inkomen(s) 5 jaar vast 4%* 10 jaar vast 4,8% 1 inkomen 30.000 128.307 131.035 1 inkomen 60.000 274.624 281.131 2 inkomens 30.000 + 30.000 256.615 262.071 2 inkomens 60.000 + 60.000 612.276 628.972
- 13. Erfpacht: Anopen of niet? 造も Lage indexa5e 造も Lagere a鍖ossingsverplich5ng 造も Hogere leencapaciteit!
- 14. Hypotheek voor ouderen! 造も Inkomen na pensionering 造も Overlijdensrisicoverzekering
- 15. Loan to Value (onderpandcriterium) 97 98 99 100 101 102 103 104 105 01-足jan.-足13 01-足jan.-足14 01-足jan.-足15 01-足jan.-足16 01-足jan.-足17 01-足jan.-足18 01-足jan.-足19 105 104 103 102 101 100 100 De maximale 鍖nanciering (%) op basis van de marktwaarde van de woning Steeds meer eigen geld noodzakelijk Gevolg:
- 16. Maximaal te 鍖nancieren in 2013 Omschrijving Bedrag 2013 Koopsom kosten koper 200.000 Overdrachtsbelas5ng 4.000 Leverings-足 en hypotheekakte 2.191 Makelaarscourtage (NVM-足tarief) 4.267 Taxa5ekosten 427 Hypotheekadvieskosten 3.000 Kosten Na5onale Hypotheekgaran5e 1.785 Totaal benodigd bedrag 215.670 Max te 鍖nancieren: 105% van de marktwaarde 210.000 Benodigde eigen middelen 5.670
- 17. Maximaal te 鍖nancieren in 2013 vs 2018 Omschrijving Bedrag 2013 Bedrag 2018 Koopsom kosten koper 200.000 200.000 Overdrachtsbelas5ng 4.000 4.000 Leverings-足 en hypotheekakte 2.191 2.191 Makelaarscourtage (NVM-足tarief) 4.267 4.267 Taxa5ekosten 427 427 Hypotheekadvieskosten 3.000 3.000 Kosten Na5onale Hypotheekgaran5e 1.785 1.785 Totaal benodigd bedrag 215.670 215.670 Max te 鍖nancieren: 100% van de marktwaarde 210.000 200.000 Benodigde eigen middelen 5.670 15.670
- 18. Maximale 鍖nanciering na verbouwing Omschrijving Bedrag Verbouwing Taxa5ewaarde Hypotheek Inbreng eigen geld 20.000 20.000 20.000 0 Omschrijving Bedrag Verbouwing Taxa5ewaarde Hypotheek Inbreng eigen geld 20.000 14.000 14.700 5.300
- 19. Nieuwbouw 造も Maximale 鍖nanciering 造もKoop-足 aannemingovereenkomst 造もMeerwerk 造も(Bouwrente)
- 20. Overbruggingskrediet 造も Verkocht 造も Nog niet verkocht
- 21. Overbruggingskrediet Omschrijving Verkocht Vraagprijs Verkoopprijs Marge Gecorrigeerde waarde Huidige hypotheek Maximale overbrugging 220.000 200.000 0% 0 100.000 100.000
- 22. Overbruggingskrediet Omschrijving Verkocht Niet verkocht Vraagprijs Verkoopprijs Marge Gecorrigeerde waarde Huidige hypotheek Maximale overbrugging 220.000 200.000 0% 0 100.000 100.000 220.000 200.000 -足/-足 20% 160.000 100.000 60.000
- 23. Kansen 造も Een restschuld bij verkoop is soms mee te 鍖nancieren 造も Schenkingsmogelijkheden komen steeds vaker voor 造も Eenmalige schenking 造も Familiebank 造も Garantstelling 造も Tussenpersoon is al7jd op zoek naar maatwerk
- 24. Fiscale wijzigingen 造も Overgangsrecht bestaande hypotheken 造も Beperking renteaJrek vanaf 2014 造も Echtscheiding 造も Verhuur van de woning 造も De Blok hypotheek
- 25. Voorbeeld -足 Arno 造も Arno 1 januari 2003 eerste woning 400.000 造も A鍖ossingsvrije hypotheek 400.000 (EWS) 造も 1 januari 2013 verkoop voor 450.000 造も De schuld bedraagt nog 400.000 造も Arno koopt in 2013 woning voor 500.000
- 26. Drie stappen 1. Wat is maximaal aJrekbaar? 2. Welke a鍖ossingsvorm is toegestaan? 3. Hoe lang is de rente nog aJrekbaar? Voorbeeld -足 Arno
- 27. Stap 1 maximale eigenwoningschuld Omschrijving Bedrag Verkoopprijs bestaande woning 450.000 Eigenwoningschuld bestaande woning -足/-足 400.000 Eigenwoningreserve (overwaarde) 50.000 Aankoopprijs nieuwe woning (inclusief kosten koper) 500.000 Eigenwoningreserve 50.000 Eigenwoningschuld nieuwe woning 450.000
- 28. Stap 2 a鍖ossingsvorm Omschrijving Bedrag Oude hypotheek per 31/12/2012 400.000 Eigenwoningschuld nieuwe woning 450.000 Verplichte annu誰taire of lineaire a鍖ossing A鍖ossingsvrij 50.000 400.000 Gedragscode
- 29. Stap 2 Vervolg Omschrijving Bedrag Waarde woning 500.000 Nieuwe hypotheek A鍖ossingsvrij Annu誰teiten 450.000 250.000 200.000
- 30. Stap 3 restant 30-足jaartermijn Bedrag Verstreken termijn Restant termijn Nieuwe hypotheek A鍖ossingsvrij Annu誰teiten Annu誰teiten 450.000 250.000 150.000 50.000 -足 10 jaar 10 jaar 0 jaar -足 20 jaar 20 jaar 30 jaar
- 31. Vervolg -足 Voorbeeld -足 Arno 造も Arno 1 januari 2003 eerste woning 400.000 造も A鍖ossingsvrije hypotheek 400.000 (EWS) 造も 1 januari 2013 verkoopt voor 450.000 造も De schuld bedraagt nog 400.000 Vraag 造も Hoe pakt dit voorbeeld uit als Arno zijn woning in 2013 verkoopt en pas in 2015 weer een andere woning koopt?
- 32. Verlies overgangsrecht Ar7kel 10bis. 1 3. Indien na 31 december 2012 op de bestaande eigenwoningschuld van de belas5ngplich5ge, bedoeld in het eerste lid wordt afgelost, wordt het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld verminderd met die a鍖ossing. Onder a鍖ossing wordt voor de toepassing van dit lid niet verstaan het in een kalenderjaar geheel a鍖ossen van een tot de bestaande eigenwoningschuld behorende schuld en het uiterlijk het daaropvolgende kalenderjaar ten minste voor dat bedrag opnieuw aangaan van een schuld in verband met een eigen woning (oversluiten).Indien de uiterlijk in het daaropvolgende kalenderjaar opnieuw aangegane schuld lager is dan het bedrag an de schuld voorafgaand aan het geheel a鍖ossen, dan wordt dit verschil voor de toepassing van dit lid wel als a鍖ossing aangemerkt.
- 33. Terug naar de casus 造も Als Arno pas in 2017 of daarna een nieuwe woning koopt moet hij dus verplicht annu誰tair a鍖ossen! 造も In welk termijn? Wat is het gevolg voor de 400.000? 1. Er start een nieuwe 30 jarige annu誰teit en de verschuldigde rente is amrekbaar. Hierdoor zou deze persoon dan over 10 jaar + 30 jaar = 40 jaar amrek van de rente hebben. 2. Er start een nieuwe 30 jarige annu誰teit maar de verschuldigde rente is nog maar gedurende een periode van 20 jaar amrekbaar. 3. Er moet een 20 jarige annu誰teit worden afgesloten.
- 34. Echtscheiding 造も Henk en Ingrid zijn sinds 2000 gehuwd 造も Sinds 2003 a鍖ossingsvrije hypotheek van 300.000 造も Huwelijk loopt in 2013 ten einde 造も Henk wil de hypotheek voortzeRen Vraag: Kan Henk de hypotheek op dezelfde manier voortzeRen?
- 35. Verhuur van de woning 造も Verhuisregeling hypotheekrenteaJrek 造も Herleven hypotheekrenteaJrek na 7jdelijke verhuur
- 36. De Blok-足 hypotheek
- 37. Verdienmodel
- 40. Conclusie: Krijgt een consument zijn woning nog wel ge鍖nancierd?
- 41. Op de hoogte blijven? Facebook Twifer kredieter.nl