ݺߣ

ݺߣShare a Scribd company logo

โครงการสุสานเชิงพาณิชย์ ลักษณะที่เก็บอัฐิ

•
•
K
Kanyapat Wiruchsilpa
1 of 17
1 โครงการสุสานเชิงพาณิชย์ ลักษณะที่เก็บอัฐิ The Memorial Park จัดทาโดย นางสาวกัญญพัชร วิรัชศิลป์ 5502616021
2 ส่วนที่ 1 บทคัดย่อ (Abstract) บทคัดย่อ ฮวงซุ้ยหรือบ้านหลังสุดท้ายเป็นหนึ่งในความเชื่อที่สาคัญของคนจีนมายาวนาน การทาฮวงซุ้ยที่ดี แสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบต่อหน้าที่ของลูกหลาน ทาให้คนให้ความสาคัญกับฮวงซุ้ยเป็นอย่างมาก แต่ฮวงซุ้ยที่มีอยู่ในปัจจุบันมีปัญหาต่างๆที่ส่งผลต่อผู้ใช้งาน เช่น ทาเลที่ตั้งที่ไกล การเข้าถึงฮวงซุ้ยยาก ไม่มีสิ่งอานวยความสะดวกให้กับผู้ใช้งาน ประกอบกับปัจจัยอื่นร่วมด้วย นั่นคือ การขาดแคลนที่ดินที่มี ฮวงจุ้ยที่ดี และที่ดินสาหรับทาฮวงซุ้ยมีราคาแพง ทาให้ลูกหลานเปลี่ยนวิธีการจากการฝัง เป็น การเผาเก็บ อัฐิ ด้วยเหตุนี้ทาให้เห็นถึงโอกาสของอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสุสานเชิงพาณิชย์ สาหรับคนไทยเชื้อสายจีน สมัยใหม่ Generation Y และ Z (อายุ 20 – 50 ปี ) ที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพมหานคร ผลการศึกษาทั้งด้านอุปสงค์ ผ่านการสารวจความคิดเห็นของผู้บริโภค และอุปทาน โดยการสารวจ อุปทานที่มีในปัจจุบัน ทาให้เห็นโอกาสและช่องว่างในการทาธุรกิจ และเกิดเป็นโครงการ The Memorial Park ทีเป็นการรวมตัวกันของ Memorial place และ Parking ณ ทาเลที่ตั้งที่แตกต่างกัน คือ ตลาดพลู กรุงธนและห้วยขวาง จากการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินพบว่า โครงการ Memorial Park ณ ตลาดพลู จะให้ ผลตอบแทนสูงสุด IRR เท่ากับ 18% NPV เท่ากับ 69,034,433 บาท (มีค่ามากกว่า 0), ระยะเวลาคืนทุน 2.94 ปี ด้วยเงินลงทุนทั้งหมด 241,257,200 บาท เมื่อเทียบกับโครงการ ณ ที่ตั้งอื่นๆ
3 ส่วนที่ 2 บทนา (Introduction) ที่มาและความสาคัญ ฮวงซุ้ยหรือบ้านหลังสุดท้ายเป็นหนึ่งในความเชื่อที่สาคัญของคนจีนมายาวนาน การทาฮวงซุ้ยที่ดี แสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบต่อหน้าที่ของลูกหลาน ทาให้คนให้ความสาคัญกับฮวงซุ้ยเป็นอย่างมาก แต่ฮวงซุ้ยที่มีอยู่ในปัจจุบันมีปัญหาต่างๆที่ส่งผลต่อผู้ใช้งาน เช่น ทาเลที่ตั้งที่ไกล การเข้าถึงฮวงซุ้ยยาก ไม่มีสิ่งอานวยความสะดวกให้กับผู้ใช้งาน ประกอบกับปัจจัยอื่นร่วมด้วย นั่นคือ การขาดแคลนที่ดินที่มี ฮวงจุ้ยที่ดี และที่ดินสาหรับทาฮวงซุ้ยมีราคาแพง ทาให้ลูกหลานเปลี่ยนวิธีการจากการฝัง เป็น การเผาเก็บ อัฐิ ด้วยเหตุนี้ทาให้เห็นถึงโอกาสของอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสุสานเชิงพาณิชย์ แบบที่เก็บอัฐิซึ่งสามารถ ตอบสนองทั้งความเชื่อและวิถีชีวิตของลูกหลานคนไทยเชื้อสายจีนสมัยใหม่ ปัญหาการใช้งานเกี่ยวกับฮวงซุ้ยของผู้บริโภค - Location ทาเลที่ตั้งของฮวงซุ้ยตั้งอยู่ต่างจังหวัด ใช้เวลาในการเดินทาง - Accessibility ทางเข้าไม่สะดวก - Physical location เป็นพื้นที่โล่ง อากาศร้อน - Facility ไม่มีสิ่งอานวยความสะดวก หรือมีไม่เพียงพอ เช่น ห้องน้า พื้นที่ส่วนกลาง - Maintenances Cost ค่าบารุงรักษาต่อปีแพง แต่มีการใช้งานเพียงปีละครั้ง เนื่องในเทศกาลเชงเม้ง เท่านั้น วัตถุประสงค์ 1.สารวจความคิดเห็นของผู้บริโภคคนไทยเชื้อสายจีนสมัยใหม่ที่มีต่อโครงการที่เก็บอัฐิ 2.ศึกษารูปแบบโครงการที่เก็บอัฐิที่มีอยู่ในปัจจุบัน ทั้งในไทยและต่างประเทศ 3.เพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสุสานเพื่อการพาณิชย์ ในลักษณะของโครงการที่เก็บอัฐิ 4.เพื่อตอบโจทย์ทั้งนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และผู้บริโภคคนไทยเชื้อสายจีนสมัยใหม่
4 ส่วนที่ 3 เนื้อหา (Content) ฮวงซุ้ยและเทศกาลเชงเม้ง ฮวงซุ้ย คือ สุสานของชาวจีน ต้องถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ย คือ มีภูเขาและแม่น้า ความสาคัญของฮวงซุ้ย 1.เป็นที่อยู่สุดท้ายของบรรพชน 2.เป็นความรับผิดชอบต่อหน้าที่ของบุตรหลาน 3.เป็นการผูกพันสายใยในสายเลือด 4.เป็นการวางกรอบชีวิตให้กับลูกหลาน เป็นตัวชี้พฤติกรรมลูกหลาน หากลูกหลานทาให้ดี ก็ส่งผลต่อความ เจริญก้าวหน้าในชีวิตของลูกหลานเอง ส่วนใหญ่แล้วการไปกราบไหว้บรรพบุรุษที่สุสาน หรือ ฮวงซุ้ย ทาช่วงเทศกาลเชงเม้ง เป็นประเพณี ที่สาคัญมากที่สุดของชาวจีน เป็นการแสดงความกตัญญูต่อบรรพบุรุษ มีการสืบทอดมายาวนานเป็นพันปี เทศกาลเชงเม้ง ช่วงเวลาประมาณต้นเดือนเมษายนของทุกปี ซึ่งเป็นฤดูร้อนของประเทศไทย สุสานเชิงพาณิชย์ ในลักษณะของที่เก็บอัฐิ สินค้าและบริการนี้พวกที่เก็บอัฐิ หลุมศพ เป็นได้ทั้ง Pre-need Product และ At-need Product คล้ายๆกับ การประกันชีวิต ซึ่งสามารถซื้อสินค้า/บริการไว้ล่วงหน้า เพื่อใช้ในอนาคต และสามารถใช้ได้เลย ณ ปัจจุบัน โดยพฤติกรรมของผู้บริโภคส่วนใหญ่ ที่ซื้อสินค้าและบริการ แบบ Pre-need เป็นคนที่มีรายได้ปาน กลาง จนถึง รายได้สูง และ มีการศึกษาที่สูง (เหมือนเป็นการประกันความเสี่ยงในอนาคต และเพื่อไม่ให้ ลูกหลานเดือดร้อน)
5 Case study 1. Polin Monastery, Ngong ping, Hongkong ประเทศฮ่องกงมีอัตราการเสียชีวิตที่สูง ในแต่ละปีมีจานวนคนเสียชีวิตจานวนมาก แต่พื้นที่ในเกาะ ฮ่องมีจากัด และบริเวณในเมืองไม่มีพื้นที่สาหรับการทาสุสานแล้ว การมีสุสานแบบที่เก็บอัฐิเป็นการ ตอบโจทย์ปัญหาที่เกิดขึ้นได้เป็นอย่างดี รวมทั้งยังตั้งอยู่ในสถานที่ศักดิ์สิทธิ์ โดยมีความเชื่อว่าผู้ล่วงลับ จะไปสู่สุขคติ 2. Shinjuku Rurikoin Byakurengedo, downtown in Tokyo เมื่อพูดถึงสังคมผู้สูงอายุ คงนึกถึงประเทศญี่ปุ่น ซึ่งได้เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มรูปแบบ ประกอบกับการขาดแคลนที่ดินในเมือง ทั้งในเรื่องของปริมาณที่ดินไม่เพียงพอ และการเพิ่มขึ้นของ ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงมาก ทาให้เกิดเป็นโครงการที่เก็บอัฐิขึ้นมา และยังตั้งอยู่ใจกลางของเมืองโตเกียวอีก ด้วย สามารถตอบโจทย์ผู้ใช้งานได้อย่างดี และมีการผนวกเข้ากับเทคโนโลยีที่ทันสมัย คือในแต่ละช่อง จะมีไฟ LED อยู่ และผู้ใช้งานมีบัตร Smart card เพื่อใช้ในการบันทึกข้อมูลของผู้ล่วงลับไปแล้ว เมื่อใช้ งานบัตรนี้ผ่านเครื่องอ่าน จะทาให้รู้ถึงตาแหน่งของที่เก็บอัฐิได้ สามารถแก้ปัญหาในการเดินหาช่องได้
6 Customer needs ความเชื่อของลูกหลานคนไทยเชื้อสายจีน ทาให้ดีที่สุดกับบรรพบุรุษจนวาระสุดท้ายของชีวิต เพราะมีความเชื่อเรื่องความกตัญญูและถ้าหากไม่ทา จะมีผลเสียต่อลูกหลานที่มีชีวิตอยู่ด้วย ประกอบกับลูกหลานคนไทยเชื้อสายจีนในปัจจุบัน ก็เปลี่ยนทัศนคติจาก การฝัง มาเป็น การเผา แทน เพราะการฝังต้องใช้ที่ดินราคาแพง โดยเฉพาะพื้นที่ที่เป็นที่นิยม จากการสารวจ กลุ่มตัวอย่างลูกหลานคนไทยเชื้อสายจีน อายุ 20 – 50 ปี หรือ Generation Y และ Z จานวน 100 คน พบว่า 1.เชื่อเรื่องฮวงจุ้ย มากถึง 79% 2.เชื่อว่าการเผาแล้วเก็บอัฐิดีกว่าการฝังแบบฮวงซุ้ย มากถึง 66% 3.ความเห็นเกี่ยวกับโครงการที่เก็บอัฐิ มีดังนี้ *หมายเหตุ การให้คะแนน เรียงจากน้อยที่สุด ไป มากที่สุด 1=น้อยที่สุด 2=น้อย 3=ปานกลาง 4=มาก และ 5=มากที่สุด รายการ คะแนนเฉลี่ย (เต็ม 5คะแนน) ที่ตั้งโครงการ 1.ที่ตั้งโครงการ ตั้งอยู่ไม่ไกลจากที่อยู่อาศัยของ ลูกหลาน 3.35 2.ที่ตั้งโครงการสามารถตั้งอยู่บริเวณในเมืองได้ 3.24 3.ที่ตั้งโครงการควรตั้งอยู่ภายในวัดจีน หรือ บริเวณใกล้เคียง 3.03 4.ที่ตั้งโครงการ ตั้งอยู่ใกล้ทางด่วน 2.77 สิ่งอานวยความสะดวกภายในโครงการ 1.จัดโซนการเผากระดาษ ให้เป็นระเบียบ และไม่ ทาลายสิ่งแวดล้อม 4.58 2.ควรมีที่จอดรถเพียงพอ 4.51 3.มีการจัดสถานที่สาหรับประกอบพิธีเชงเม้ง 4.02 4.พื้นที่สาหรับกราบไหว้สักการะ และสาหรับการ 3.82
7 นั่งสมาธิ 5.การเก็บอัฐิ ควรตั้งตามหลักของฮวงจุ้ย 3.66 6.สามารถเป็นพื้นที่พาณิชย์ได้ เพื่อนารายได้มา แบ่งเบาค่าใช้จ่ายประจาปี 3.63 จากตารางแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนที่ 1 ที่ตั้งของโครงการ ปัจจัยที่ลูกค้าให้ความสาคัญมากที่สุด คือ ที่ตั้งโครงการ ตั้งอยู่ไม่ไกลจากที่อยู่ อาศัยของลูกหลาน 3.35 เต็ม 5 คะแนน และปัจจัยที่ลูกค้าให้ความสาคัญน้อยที่สุด คือ ที่ตั้งโครงการตั้งอยู่ ใกล้ทางด่วน 2.77 เต็ม 5 คะแนน ส่วนที่ 2 สิ่งอานวยความสะดวกภายในโครงการ ปัจจัยที่ลูกค้าให้ความสาคัญ 3 อันดับแรก คือ 1.จัดโซน การเผากระดาษ ให้เป็นระเบียบ และไม่ทาลายสิ่งแวดล้อม 4.58 คะแนน 2.ควรมีที่จอดรถเพียงพอ 4.51 คะแนน และ 3.มีการจัดสถานที่สาหรับประกอบพิธีเชงเม้ง 4.02 คะแนน สาหรับในส่วนของปัจจัยที่ควรมีที่จอดรถให้เพียงพอนั้น ช่วงเวลาที่ใช้สถานที่เยอะที่สุดคือช่วงพิธี เชงเม้ง ซึ่งมีเพียงปีละครั้ง เราจึงเห็นว่า หากเราต้องลงทุนที่จอดรถแล้ว ช่วงเวลาที่นอกเหนือจากเทศกาล จึงควรนามาปล่อยเช่าทาเป็นที่จอดรถรายเดือน โดย Criteria ของที่จอดรถที่เราต้องการ คือ ใกล้ตามแนว รถไฟฟ้ า หรือขนส่งมวลชน จึงเป็นปัจจัยที่นาไปคิดหาตาแหน่งที่ตั้งของโครงการด้วย
8 ส่วนที่ 4 บทวิเคราะห์ (Analytics) Supply Existing Supply คือ ที่เก็บอัฐิ ณ วัดตั้งธรรมหลวง ซอยสุขุมวิท 101 (ปุณณวิถี) Product 5 รูปแบบ แบบที่ 1 ด้านหน้ากล่องเป็นหินอ่อน สาหรับจารึกชื่อ มี 9 ชั้น แต่ละกล่องกว้าง 20 ซม. สูง 20 ซม. ลึก 35 ซม. ชั้น 1-4 ราคาช่องละ 10,000 บาท ชั้น 5-8 ราคาช่องละ 12,000 บาท ชั้น 9 ราคาช่องละ 15,000 บาท แบบที่ 2 เป็นช่องบรรจุมี 3 ชั้น มีกระจกปิด เปิด สาหรับจารึกชื่อ ล็อคกุญแจได้ ภายในช่องแบ่งเป็น 3 ตอน กว้าง 20 ซม.สูง 60 ซม. ลึก 35 ซม. ชั้น 1 ราคาช่องละ 30,000 บาท ชั้น 2 ราคาช่องละ 40,000 บาท ชั้น 3 ราคาช่องละ 50,000 บาท แบบที่ 3 ด้านหน้ากล่องเป็นหินอ่อน สาหรับจารึกชื่อมี 3 ชั้น แต่ละกล่อง กว้าง 20 ซม. สูง 60 ซม. ลึก 35 ซม.
9 ชั้น 1 ราคาช่องละ 30,000 บาท ชั้น 2 ราคาช่องละ 40,000 บาท ชั้น 3 ราคาช่องละ 50,000 บาท แบบที่ 4 ห้องพิเศษเดี่ยว ราคา 1,100,000 บาท แบบที่ 5 ห้องพิเศษรวม ราคา 500,000 บาท Services 1.สวดพระอภิธรรมบังสุกุลทุกวันอาทิตย์สุดท้ายของเดือนและนั่งสมาธิแผ่เมตตาจิตแด่ผู้ล่วงลับเวลา 16.00 น. 2.สวดพระอภิธรรมบังสุกุล ก่อนวันเช้งเม้ง 7 วันและนั่งสมาธิแผ่เมตตาจิตแด่ผู้ล่วงลับ เวลา 8.00 – 11.00 น. และ 13.00-16.00 น. 3.ทุกวันเจ้าหน้าที่จะเปิดเทปสวดพระอภิธรรมตลอดวัน แด่ดวงวิญญาณจะได้สงบสุขตลอดไป - การใช้เซ้งสิทธิตลอดชีวิต คือ จ่ายค่าแรกเข้าเพียงครั้งเดียว และสามารถผ่อนจ่ายกับทางวัดได้ สามารถเก็บอัฐิได้ตลอด จนกว่าจะย้ายอัฐิไปยังที่อื่น - ค่าบารุงรักษา ปีละ 600 ต่อหน่วย ตารางแสดงจานวนและอัตราว่างของที่เก็บอัฐิแต่ละรูปแบบของวัดธรรมมงคล จากตารางจะเห็นได้ว่า ปริมาณ Existing Supply รูปแบบที่ 4 และรูปแบบที่ 5 นั้นไม่มีเหลือแล้ว จึงเป็นช่องว่างให้โครงการของเราเน้นรูปแบบที่ 4 และ รูปแบบที่ 5 เพื่อรองรับ Demand ที่มีอยู่ แต่ในโครงการของเรา มีทั้งแบบขนาดเล็กรูปแบบอื่นๆเพิ่มเติมด้วย เพื่อให้เกิดความหลากหลายของ ผลิตภัณฑ์ และสามารถเพิ่มฐานลูกค้าของโครงการให้มากขึ้น รูปแบบ ห้องที่1 ห้องที่2 ห้องที่3 ห้องที่4 ห้องที่5 ห้องที่6 ห้องที่7 totalแต่ละรูปแบบ Vacancy Existing Supply 1 3,816 846 540 1,800 558 1,854 316 9,730 70% 6,811 2 492 456 1,014 456 984 456 1,452 5,310 50% 2,655 3 288 288 - - - - - 576 60% 346 4 - 12 4 12 4 12 4 48 0% - 5 21 - 21 - 21 - 21 84 0% - total 4,617 1,602 1,579 2,268 1,567 2,322 1,793 15,748
10 Demand - คนไทยเชื้อสายจีน คิดเป็น 10%-14% ของคนไทยทั้งประเทศ - ประชากรในกรุงเทพมหานคร มี 8,305,218 คน - ผู้สูงอายุ อายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป มี 942,586 คน คิดเป็น 11% ของประชากรในกรุงเทพมหานคร - คาดการณ์ว่ามีคนเลือกใช้อสังหาริมทรัพย์ของเรา 10% คานวณ Potential Demand ประมาณ 9,135 คน โดยปกติมักจะซื้อเป็นคู่สามีภรรยา ดังนั้น 1 หน่วย เก็บได้ 2 คน Demand 4,567 หน่วย STP analysis Segment โดย Demographic, Geographic และ lifestyle จะได้ Potential Customer คือ คนไทยเชื้อสายจีนที่อาศัย อยู่ในกรุงเทพมหานคร Target คนไทยเชื้อสายจีนสมัยใหม่ Generation Y และ Z อายุประมาณ 20-50ปี ที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพมหานคร Positioning Memorial Park เป็นทางเลือกสาหรับคนรุ่นใหม่ที่มาเคารพบรรพบุรุษในที่ที่ถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ยและมี สิ่งอานวยความสะดวกที่ครบครัน Product Memorial Park Memorial Park เป็นทางเลือกสาหรับคนรุ่นใหม่ที่มาเคารพบรรพบุรุษในที่ที่ถูกต้องตามหลักฮวง จุ้ยและมีสิ่งอานวยความสะดวกที่ครบครัน ภายในโครงการประกอบด้วย
11 - ที่จอดรถ สามารถรองรับได้มากถึง 250 – 350 คัน - ห้องเก็บที่บรรจุอัฐิ - ห้องสวดมนต์ - พื้นที่รับรองลูกค้า ที่เก็บอัฐิ มีทั้งหมด 3 รูปแบบ 1 รูปแบบพิเศษเดี่ยว แยกห้อง ราคาห้องละ 1,000,000 บาท 2 รูปแบบพิเศษรวม แบบรวมห้อง ราคาหลังละ 500,000 บาท 3 รูปแบบรวมหินอ่อนขนาดเล็ก ราคาช่องละ 10,000 – 20,000 บาท ชั้น 1-4 ราคาช่องละ 10,000 บาท ชั้น 5-6 และ 9 ราคาช่องละ 20,000 บาท ชั้น 7-8 ราคาช่องละ 15,000 บาท Service - Lobby คล้ายโรงแรม บริการสอบถามข้อมูล หาตาแหน่งช่องของบรรพบุรุษ ในกรณีที่หาไม่เจอ - การให้คาแนะนาปรึกษาการทาพิธีศพ - การให้บริการทาพิธีบรรจุอัฐิ - การบริหารดูแลรักษาโครงการ - การเปิดบทสวดพระอภิธรรมทุกวันแด่ดวงวิญญาณจะได้สงบสุข - การนิมนต์พระสงฆ์มาสวดพระอภิธรรมประจาเดือน - ในช่วงเทศกาลเชงเม้ง ก่อนเทศกาลเชงเม้ง 7 วัน การเปิดบทสวดพระอภิธรรมทั้งวัน และนิมนต์พระสงฆ์ มาสวดพระอภิธรรม - สวดอภิธรรมบังสุกุล และนั่งสมาธิแผ่เมตตาจิตแด่ผู้ที่ล่วงลับ
12 - มีบริการนัดหมายแจ้งความประสงค์ที่จะเข้ามาเคารพบรรพบุรุษล่วงหน้า เพื่อไม่ให้การจราจรบริเวณ โครงการติดขัด และเพื่ออานวยความสะดวกให้ลูกค้า สาหรับการบริการ เรื่องของด้านกระบวนการ เราเน้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ การปล่อยเช่าช่องที่ เก็บอัฐิ โดยการให้เซ้งสิทธิ ซึ่งเป็น Core Competency ของโครงการเรา ในส่วนของกระบวนการหรือพิธี การที่เกี่ยวข้องกับศพ ตั้งแต่การเคลื่อนย้ายศพ การทาพิธีศพ การทาพิธีกงเต็ก ตลอดจนการเผา เรา สามารถแนะนาบริษัทที่ทาเกี่ยวกับ Funeral Service ให้กับลูกค้าได้ เพื่อไม่ให้เป็นการผูกมัดกับทางลูกค้า หากลูกค้าไม่ต้องการใช้บริการ สามารถที่จะทาพิธีให้เสร็จเรียบร้อย แล้วนาเพียงอัฐิของบรรพบุรุษมาทาพิธี เก็บบรรจุไว้ในโครงการได้ การเลือกที่ตั้ง ปัจจัยที่มีผลต่อการเลือกที่ตั้ง ขึ้นอยู่กับ 1.ที่ตั้งโครงการ ตั้งอยู่ไม่ไกลจากที่อยู่อาศัยของ ลูกหลาน พื้นที่ที่มีชุมชนชาวจีนอาศัยอยู่ 2.ที่ตั้งโครงการควรตั้งอยู่ภายในวัดจีน หรือบริเวณ ใกล้เคียง วัดจีนหรือศาลเจ้าที่มีในชุมชน 3.ควรมีที่จอดรถเพียงพอ ใกล้สถานี BTS หรือ MRT ปัจจัย/ที่ตั้ง เยาวราช สาเพ็ง เจริญกรุง ตลาดพลู กรุงธนบุรี เหม่งจ๋าย 1.พื้นที่ที่มีชุมชนชาวจีน อาศัยอยู่       2.วัดจีนหรือศาลเจ้าที่มีใน ชุมชน       3.ใกล้สถานี BTS หรือ MRT X X X    Location ที่ได้ 1.บริเวณตลาดพลู เขตสีน้าตาล ย.9 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก FAR = 7 ,OSR = 4.5%
13 2.บริเวณกรุงธนบุรี เขตสีน้าตาล ย.8 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก FAR = 6 ,OSR = 5% 3.บริเวณเหม่งจ๋าย / ห้วยขวาง เขตสีน้าตาล ย.9 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก FAR = 7 ,OSR = 4.5% รายละเอียดและที่ตั้งของโครงการ แต่ละโครงการจะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันไปตามกฎหมายผังเมือง FAR, OSR Competitor analysis
14 จากตารางจะเห็นได้ว่า รูปแบบของที่เก็บอัฐิของโครงการเราจะมี 3 รูปแบบ ซึ่งจะมีความ หลากหลายน้อยกว่า แต่อย่างที่กล่าวไว้ว่า รูปแบบที่ 4 และ 5 ที่มีการใช้งานเต็มแล้ว และด้วยการให้เซ้ง สิทธิ์แบบตลอดชีพ จึงเป็นโอกาสทางธุรกิจของเรา และอีกหนึ่งจุดด้อยของทางคู่แข่ง คือ จานวนยูนิตของ โครงการ และจานวนที่จอดรถ จะเห็นว่า ทางคู่แข่งมีจานวนยูนิตที่เยอะ มากถึง 15,000 ยูนิต แต่สามารถ บริการที่จอดรถได้เพียง 200 คัน และต้องใช้บริการร่วมกันกับคนที่มาใช้บริการในส่วนอื่นๆของวัดธรรม มงคล เช่น นักเรียนที่มาเรียนธรรมมะ ทาให้ที่จอดรถไม่เพียงพอต่อความต้องการของลูกค้า เมื่อ เปรียบเทียบกับทางโครงการ Memorial Park ของเรา จานวนยูนิตที่ไม่มาก พร้อมกับจานวนที่จอดรถที่ สามารถรองรับลูกค้าได้เพียงพอ ประกอบกับการมีระบบจองวันและเวลาการเข้ามาเคารพบรรพบุรุษ ล่วงหน้าในช่วงเชงเม้งทีทางโครงการของเราได้จัดไว้ให้ Financial Feasibility จากการศึกษา พบว่า ในแต่ละทาเลที่ตั้งของโครงการ Memorial Park นั้น จะมีรายรับและ ต้นทุนที่แตกต่างกัน คือ รายรับจะขึ้นอยู่กับจานวนยูนิตของแต่ละโครงการ และ FAR ของแต่ละทาเลที่ตั้ง ด้วย ส่วนต้นทุนที่แตกต่างกัน คือ ต้นทุนที่ดิน และจากการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน พบว่า โครงการกรุงธนบุรี ให้ทุนคืนไวที่สุด ใช้เวลา 2.88 ปี แต่ให้ผลตอบแทนเพียง 9% มีส่วนต่างความเสี่ยงแค่ 1% เมื่อเทียบกับตาแหน่งอื่นๆแล้ว ทาให้มีความเสี่ยงที่จะขาดทุนสูงกว่าที่อื่นๆ เป็นเพราะราคาที่ดินที่มีราคาแพงกว่าที่อื่น และตามกฏหมาย ผังเมือง FAR น้อยกว่าบริเวณอื่นด้วย ส่วนตาแหน่งตลาดพลู และ ห้วยขวาง สามารถคืนทุนในเวลาเท่ากัน
15 นั่นคือ 2.94 ปี แต่โครงการที่ตลาดพลูให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า นั่นคือ 18% และยังใช้ต้นทุนรวมทั้งหมด น้อยกว่าโครงการ ณ ห้วยขวาง ดังนั้น โครงการ Memorial Park ตลาดพลู เป็นโครงการที่น่าลงทุนมากที่สุด เมื่อ เปรียบเทียบกับทาเลที่ตั้งอื่นๆ โดยให้ผลตอบแทน IRR เท่ากับ 18% NPV เท่ากับ 69,034,433 บาท ระยะเวลาคืนทุน 2.94 ปี ด้วยเงินลงทุนทั้งหมด 241,257,200 บาท
16 ส่วนที่ 5 ข้อค้นพบ ข้อเสนอแนะ และบทสรุป (Findings Conclusion and Recommendation) บทสรุป จากการศึกษาทั้งหมดพบว่า โครงการ Memorial Park ณ ตลาดพลู จะให้ผลตอบแทนสูงสุด IRR เท่ากับ 18% NPV เท่ากับ 69,034,433 บาท (มีค่ามากกว่า 0), ระยะเวลาคืนทุน 2.94 ปี ด้วยเงิน ลงทุนทั้งหมด 241,257,200 บาท เมื่อเทียบกับโครงการ ณ ที่ตั้งอื่นๆ ข้อเสนอแนะ 1.เนื่องจากการการสารวจความคิดเห็นของผู้บริโภคเพื่อใช้ในการศึกษานี้เป็นพฤติกรรมของ ผู้บริโภค ณ ช่วงเวลาใดเวลาหนึ่ง ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอด และเป็นเรื่องความเชื่อส่วนบุคคล หากต้องการทาการลงทุนโครงการนี้ด้วยมีการศึกษาถึงความต้องการของผู้บริโภคอีกครั้ง 2.สุสานเชิงพาณิชย์ ลักษณะที่เก็บอัฐิ เป็นสุสานรูปแบบใหม่ ซึ่งยังคงเป็นที่รู้จักน้อยใน ประเทศไทย 3.ควรเน้นการทาการตลาดแบบ Pre-need เพื่อกระตุ้นให้คนเกิดการซื้อสินค้าเรามากขึ้น 4.ในอนาคตมีการขยายเส้นทาง BTS และ MRT มีโอกาสในพื้นที่อื่นๆเพิ่มขึ้น เช่น เยาวราช, สาเพ็ง เป็นต้น
17 แหล่งอ้างอิง  C. Jayachandran Myroslaw J. Kyj, (1987),"PRE-NEED PURCHASING BEHAVIOR: AN OVERLOOKED DIMENSION IN CONSUMER MARKETING", Journal of Consumer Marketing, Vol. 4 Iss 3 pp. 59 – 66  "Hong Kong's Infernal Affairs - Lonely Planet." Lonely Planet. Pier Chen, 27 Feb. 2014. Web. 04 June 2016.  Buerk, Roland. "Japan's New Hi-tech 'graveyards'" BBC News. BBC, 13 Oct. 2009. Web. 04 June 2016.  "Death Is a High-Tech Trip in Japan's Futuristic Cemeteries." Motherboard. Amiko Jozoka, n.d. Web. 04 June 2016.

More Related Content

โครงการสุสานเชิงพาณิชย์ ลักษณะที่เก็บอัฐิ

  • 1. 1 โครงการสุสานเชิงพาณิชย์ ลักษณะที่เก็บอัฐิ The Memorial Park จัดทาโดย นางสาวกัญญพัชร วิรัชศิลป์ 5502616021
  • 2. 2 ส่วนที่ 1 บทคัดย่อ (Abstract) บทคัดย่อ ฮวงซุ้ยหรือบ้านหลังสุดท้ายเป็นหนึ่งในความเชื่อที่สาคัญของคนจีนมายาวนาน การทาฮวงซุ้ยที่ดี แสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบต่อหน้าที่ของลูกหลาน ทาให้คนให้ความสาคัญกับฮวงซุ้ยเป็นอย่างมาก แต่ฮวงซุ้ยที่มีอยู่ในปัจจุบันมีปัญหาต่างๆที่ส่งผลต่อผู้ใช้งาน เช่น ทาเลที่ตั้งที่ไกล การเข้าถึงฮวงซุ้ยยาก ไม่มีสิ่งอานวยความสะดวกให้กับผู้ใช้งาน ประกอบกับปัจจัยอื่นร่วมด้วย นั่นคือ การขาดแคลนที่ดินที่มี ฮวงจุ้ยที่ดี และที่ดินสาหรับทาฮวงซุ้ยมีราคาแพง ทาให้ลูกหลานเปลี่ยนวิธีการจากการฝัง เป็น การเผาเก็บ อัฐิ ด้วยเหตุนี้ทาให้เห็นถึงโอกาสของอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสุสานเชิงพาณิชย์ สาหรับคนไทยเชื้อสายจีน สมัยใหม่ Generation Y และ Z (อายุ 20 – 50 ปี ) ที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพมหานคร ผลการศึกษาทั้งด้านอุปสงค์ ผ่านการสารวจความคิดเห็นของผู้บริโภค และอุปทาน โดยการสารวจ อุปทานที่มีในปัจจุบัน ทาให้เห็นโอกาสและช่องว่างในการทาธุรกิจ และเกิดเป็นโครงการ The Memorial Park ทีเป็นการรวมตัวกันของ Memorial place และ Parking ณ ทาเลที่ตั้งที่แตกต่างกัน คือ ตลาดพลู กรุงธนและห้วยขวาง จากการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินพบว่า โครงการ Memorial Park ณ ตลาดพลู จะให้ ผลตอบแทนสูงสุด IRR เท่ากับ 18% NPV เท่ากับ 69,034,433 บาท (มีค่ามากกว่า 0), ระยะเวลาคืนทุน 2.94 ปี ด้วยเงินลงทุนทั้งหมด 241,257,200 บาท เมื่อเทียบกับโครงการ ณ ที่ตั้งอื่นๆ
  • 3. 3 ส่วนที่ 2 บทนา (Introduction) ที่มาและความสาคัญ ฮวงซุ้ยหรือบ้านหลังสุดท้ายเป็นหนึ่งในความเชื่อที่สาคัญของคนจีนมายาวนาน การทาฮวงซุ้ยที่ดี แสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบต่อหน้าที่ของลูกหลาน ทาให้คนให้ความสาคัญกับฮวงซุ้ยเป็นอย่างมาก แต่ฮวงซุ้ยที่มีอยู่ในปัจจุบันมีปัญหาต่างๆที่ส่งผลต่อผู้ใช้งาน เช่น ทาเลที่ตั้งที่ไกล การเข้าถึงฮวงซุ้ยยาก ไม่มีสิ่งอานวยความสะดวกให้กับผู้ใช้งาน ประกอบกับปัจจัยอื่นร่วมด้วย นั่นคือ การขาดแคลนที่ดินที่มี ฮวงจุ้ยที่ดี และที่ดินสาหรับทาฮวงซุ้ยมีราคาแพง ทาให้ลูกหลานเปลี่ยนวิธีการจากการฝัง เป็น การเผาเก็บ อัฐิ ด้วยเหตุนี้ทาให้เห็นถึงโอกาสของอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสุสานเชิงพาณิชย์ แบบที่เก็บอัฐิซึ่งสามารถ ตอบสนองทั้งความเชื่อและวิถีชีวิตของลูกหลานคนไทยเชื้อสายจีนสมัยใหม่ ปัญหาการใช้งานเกี่ยวกับฮวงซุ้ยของผู้บริโภค - Location ทาเลที่ตั้งของฮวงซุ้ยตั้งอยู่ต่างจังหวัด ใช้เวลาในการเดินทาง - Accessibility ทางเข้าไม่สะดวก - Physical location เป็นพื้นที่โล่ง อากาศร้อน - Facility ไม่มีสิ่งอานวยความสะดวก หรือมีไม่เพียงพอ เช่น ห้องน้า พื้นที่ส่วนกลาง - Maintenances Cost ค่าบารุงรักษาต่อปีแพง แต่มีการใช้งานเพียงปีละครั้ง เนื่องในเทศกาลเชงเม้ง เท่านั้น วัตถุประสงค์ 1.สารวจความคิดเห็นของผู้บริโภคคนไทยเชื้อสายจีนสมัยใหม่ที่มีต่อโครงการที่เก็บอัฐิ 2.ศึกษารูปแบบโครงการที่เก็บอัฐิที่มีอยู่ในปัจจุบัน ทั้งในไทยและต่างประเทศ 3.เพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสุสานเพื่อการพาณิชย์ ในลักษณะของโครงการที่เก็บอัฐิ 4.เพื่อตอบโจทย์ทั้งนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และผู้บริโภคคนไทยเชื้อสายจีนสมัยใหม่
  • 4. 4 ส่วนที่ 3 เนื้อหา (Content) ฮวงซุ้ยและเทศกาลเชงเม้ง ฮวงซุ้ย คือ สุสานของชาวจีน ต้องถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ย คือ มีภูเขาและแม่น้า ความสาคัญของฮวงซุ้ย 1.เป็นที่อยู่สุดท้ายของบรรพชน 2.เป็นความรับผิดชอบต่อหน้าที่ของบุตรหลาน 3.เป็นการผูกพันสายใยในสายเลือด 4.เป็นการวางกรอบชีวิตให้กับลูกหลาน เป็นตัวชี้พฤติกรรมลูกหลาน หากลูกหลานทาให้ดี ก็ส่งผลต่อความ เจริญก้าวหน้าในชีวิตของลูกหลานเอง ส่วนใหญ่แล้วการไปกราบไหว้บรรพบุรุษที่สุสาน หรือ ฮวงซุ้ย ทาช่วงเทศกาลเชงเม้ง เป็นประเพณี ที่สาคัญมากที่สุดของชาวจีน เป็นการแสดงความกตัญญูต่อบรรพบุรุษ มีการสืบทอดมายาวนานเป็นพันปี เทศกาลเชงเม้ง ช่วงเวลาประมาณต้นเดือนเมษายนของทุกปี ซึ่งเป็นฤดูร้อนของประเทศไทย สุสานเชิงพาณิชย์ ในลักษณะของที่เก็บอัฐิ สินค้าและบริการนี้พวกที่เก็บอัฐิ หลุมศพ เป็นได้ทั้ง Pre-need Product และ At-need Product คล้ายๆกับ การประกันชีวิต ซึ่งสามารถซื้อสินค้า/บริการไว้ล่วงหน้า เพื่อใช้ในอนาคต และสามารถใช้ได้เลย ณ ปัจจุบัน โดยพฤติกรรมของผู้บริโภคส่วนใหญ่ ที่ซื้อสินค้าและบริการ แบบ Pre-need เป็นคนที่มีรายได้ปาน กลาง จนถึง รายได้สูง และ มีการศึกษาที่สูง (เหมือนเป็นการประกันความเสี่ยงในอนาคต และเพื่อไม่ให้ ลูกหลานเดือดร้อน)
  • 5. 5 Case study 1. Polin Monastery, Ngong ping, Hongkong ประเทศฮ่องกงมีอัตราการเสียชีวิตที่สูง ในแต่ละปีมีจานวนคนเสียชีวิตจานวนมาก แต่พื้นที่ในเกาะ ฮ่องมีจากัด และบริเวณในเมืองไม่มีพื้นที่สาหรับการทาสุสานแล้ว การมีสุสานแบบที่เก็บอัฐิเป็นการ ตอบโจทย์ปัญหาที่เกิดขึ้นได้เป็นอย่างดี รวมทั้งยังตั้งอยู่ในสถานที่ศักดิ์สิทธิ์ โดยมีความเชื่อว่าผู้ล่วงลับ จะไปสู่สุขคติ 2. Shinjuku Rurikoin Byakurengedo, downtown in Tokyo เมื่อพูดถึงสังคมผู้สูงอายุ คงนึกถึงประเทศญี่ปุ่น ซึ่งได้เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มรูปแบบ ประกอบกับการขาดแคลนที่ดินในเมือง ทั้งในเรื่องของปริมาณที่ดินไม่เพียงพอ และการเพิ่มขึ้นของ ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงมาก ทาให้เกิดเป็นโครงการที่เก็บอัฐิขึ้นมา และยังตั้งอยู่ใจกลางของเมืองโตเกียวอีก ด้วย สามารถตอบโจทย์ผู้ใช้งานได้อย่างดี และมีการผนวกเข้ากับเทคโนโลยีที่ทันสมัย คือในแต่ละช่อง จะมีไฟ LED อยู่ และผู้ใช้งานมีบัตร Smart card เพื่อใช้ในการบันทึกข้อมูลของผู้ล่วงลับไปแล้ว เมื่อใช้ งานบัตรนี้ผ่านเครื่องอ่าน จะทาให้รู้ถึงตาแหน่งของที่เก็บอัฐิได้ สามารถแก้ปัญหาในการเดินหาช่องได้
  • 6. 6 Customer needs ความเชื่อของลูกหลานคนไทยเชื้อสายจีน ทาให้ดีที่สุดกับบรรพบุรุษจนวาระสุดท้ายของชีวิต เพราะมีความเชื่อเรื่องความกตัญญูและถ้าหากไม่ทา จะมีผลเสียต่อลูกหลานที่มีชีวิตอยู่ด้วย ประกอบกับลูกหลานคนไทยเชื้อสายจีนในปัจจุบัน ก็เปลี่ยนทัศนคติจาก การฝัง มาเป็น การเผา แทน เพราะการฝังต้องใช้ที่ดินราคาแพง โดยเฉพาะพื้นที่ที่เป็นที่นิยม จากการสารวจ กลุ่มตัวอย่างลูกหลานคนไทยเชื้อสายจีน อายุ 20 – 50 ปี หรือ Generation Y และ Z จานวน 100 คน พบว่า 1.เชื่อเรื่องฮวงจุ้ย มากถึง 79% 2.เชื่อว่าการเผาแล้วเก็บอัฐิดีกว่าการฝังแบบฮวงซุ้ย มากถึง 66% 3.ความเห็นเกี่ยวกับโครงการที่เก็บอัฐิ มีดังนี้ *หมายเหตุ การให้คะแนน เรียงจากน้อยที่สุด ไป มากที่สุด 1=น้อยที่สุด 2=น้อย 3=ปานกลาง 4=มาก และ 5=มากที่สุด รายการ คะแนนเฉลี่ย (เต็ม 5คะแนน) ที่ตั้งโครงการ 1.ที่ตั้งโครงการ ตั้งอยู่ไม่ไกลจากที่อยู่อาศัยของ ลูกหลาน 3.35 2.ที่ตั้งโครงการสามารถตั้งอยู่บริเวณในเมืองได้ 3.24 3.ที่ตั้งโครงการควรตั้งอยู่ภายในวัดจีน หรือ บริเวณใกล้เคียง 3.03 4.ที่ตั้งโครงการ ตั้งอยู่ใกล้ทางด่วน 2.77 สิ่งอานวยความสะดวกภายในโครงการ 1.จัดโซนการเผากระดาษ ให้เป็นระเบียบ และไม่ ทาลายสิ่งแวดล้อม 4.58 2.ควรมีที่จอดรถเพียงพอ 4.51 3.มีการจัดสถานที่สาหรับประกอบพิธีเชงเม้ง 4.02 4.พื้นที่สาหรับกราบไหว้สักการะ และสาหรับการ 3.82
  • 7. 7 นั่งสมาธิ 5.การเก็บอัฐิ ควรตั้งตามหลักของฮวงจุ้ย 3.66 6.สามารถเป็นพื้นที่พาณิชย์ได้ เพื่อนารายได้มา แบ่งเบาค่าใช้จ่ายประจาปี 3.63 จากตารางแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนที่ 1 ที่ตั้งของโครงการ ปัจจัยที่ลูกค้าให้ความสาคัญมากที่สุด คือ ที่ตั้งโครงการ ตั้งอยู่ไม่ไกลจากที่อยู่ อาศัยของลูกหลาน 3.35 เต็ม 5 คะแนน และปัจจัยที่ลูกค้าให้ความสาคัญน้อยที่สุด คือ ที่ตั้งโครงการตั้งอยู่ ใกล้ทางด่วน 2.77 เต็ม 5 คะแนน ส่วนที่ 2 สิ่งอานวยความสะดวกภายในโครงการ ปัจจัยที่ลูกค้าให้ความสาคัญ 3 อันดับแรก คือ 1.จัดโซน การเผากระดาษ ให้เป็นระเบียบ และไม่ทาลายสิ่งแวดล้อม 4.58 คะแนน 2.ควรมีที่จอดรถเพียงพอ 4.51 คะแนน และ 3.มีการจัดสถานที่สาหรับประกอบพิธีเชงเม้ง 4.02 คะแนน สาหรับในส่วนของปัจจัยที่ควรมีที่จอดรถให้เพียงพอนั้น ช่วงเวลาที่ใช้สถานที่เยอะที่สุดคือช่วงพิธี เชงเม้ง ซึ่งมีเพียงปีละครั้ง เราจึงเห็นว่า หากเราต้องลงทุนที่จอดรถแล้ว ช่วงเวลาที่นอกเหนือจากเทศกาล จึงควรนามาปล่อยเช่าทาเป็นที่จอดรถรายเดือน โดย Criteria ของที่จอดรถที่เราต้องการ คือ ใกล้ตามแนว รถไฟฟ้ า หรือขนส่งมวลชน จึงเป็นปัจจัยที่นาไปคิดหาตาแหน่งที่ตั้งของโครงการด้วย
  • 8. 8 ส่วนที่ 4 บทวิเคราะห์ (Analytics) Supply Existing Supply คือ ที่เก็บอัฐิ ณ วัดตั้งธรรมหลวง ซอยสุขุมวิท 101 (ปุณณวิถี) Product 5 รูปแบบ แบบที่ 1 ด้านหน้ากล่องเป็นหินอ่อน สาหรับจารึกชื่อ มี 9 ชั้น แต่ละกล่องกว้าง 20 ซม. สูง 20 ซม. ลึก 35 ซม. ชั้น 1-4 ราคาช่องละ 10,000 บาท ชั้น 5-8 ราคาช่องละ 12,000 บาท ชั้น 9 ราคาช่องละ 15,000 บาท แบบที่ 2 เป็นช่องบรรจุมี 3 ชั้น มีกระจกปิด เปิด สาหรับจารึกชื่อ ล็อคกุญแจได้ ภายในช่องแบ่งเป็น 3 ตอน กว้าง 20 ซม.สูง 60 ซม. ลึก 35 ซม. ชั้น 1 ราคาช่องละ 30,000 บาท ชั้น 2 ราคาช่องละ 40,000 บาท ชั้น 3 ราคาช่องละ 50,000 บาท แบบที่ 3 ด้านหน้ากล่องเป็นหินอ่อน สาหรับจารึกชื่อมี 3 ชั้น แต่ละกล่อง กว้าง 20 ซม. สูง 60 ซม. ลึก 35 ซม.
  • 9. 9 ชั้น 1 ราคาช่องละ 30,000 บาท ชั้น 2 ราคาช่องละ 40,000 บาท ชั้น 3 ราคาช่องละ 50,000 บาท แบบที่ 4 ห้องพิเศษเดี่ยว ราคา 1,100,000 บาท แบบที่ 5 ห้องพิเศษรวม ราคา 500,000 บาท Services 1.สวดพระอภิธรรมบังสุกุลทุกวันอาทิตย์สุดท้ายของเดือนและนั่งสมาธิแผ่เมตตาจิตแด่ผู้ล่วงลับเวลา 16.00 น. 2.สวดพระอภิธรรมบังสุกุล ก่อนวันเช้งเม้ง 7 วันและนั่งสมาธิแผ่เมตตาจิตแด่ผู้ล่วงลับ เวลา 8.00 – 11.00 น. และ 13.00-16.00 น. 3.ทุกวันเจ้าหน้าที่จะเปิดเทปสวดพระอภิธรรมตลอดวัน แด่ดวงวิญญาณจะได้สงบสุขตลอดไป - การใช้เซ้งสิทธิตลอดชีวิต คือ จ่ายค่าแรกเข้าเพียงครั้งเดียว และสามารถผ่อนจ่ายกับทางวัดได้ สามารถเก็บอัฐิได้ตลอด จนกว่าจะย้ายอัฐิไปยังที่อื่น - ค่าบารุงรักษา ปีละ 600 ต่อหน่วย ตารางแสดงจานวนและอัตราว่างของที่เก็บอัฐิแต่ละรูปแบบของวัดธรรมมงคล จากตารางจะเห็นได้ว่า ปริมาณ Existing Supply รูปแบบที่ 4 และรูปแบบที่ 5 นั้นไม่มีเหลือแล้ว จึงเป็นช่องว่างให้โครงการของเราเน้นรูปแบบที่ 4 และ รูปแบบที่ 5 เพื่อรองรับ Demand ที่มีอยู่ แต่ในโครงการของเรา มีทั้งแบบขนาดเล็กรูปแบบอื่นๆเพิ่มเติมด้วย เพื่อให้เกิดความหลากหลายของ ผลิตภัณฑ์ และสามารถเพิ่มฐานลูกค้าของโครงการให้มากขึ้น รูปแบบ ห้องที่1 ห้องที่2 ห้องที่3 ห้องที่4 ห้องที่5 ห้องที่6 ห้องที่7 totalแต่ละรูปแบบ Vacancy Existing Supply 1 3,816 846 540 1,800 558 1,854 316 9,730 70% 6,811 2 492 456 1,014 456 984 456 1,452 5,310 50% 2,655 3 288 288 - - - - - 576 60% 346 4 - 12 4 12 4 12 4 48 0% - 5 21 - 21 - 21 - 21 84 0% - total 4,617 1,602 1,579 2,268 1,567 2,322 1,793 15,748
  • 10. 10 Demand - คนไทยเชื้อสายจีน คิดเป็น 10%-14% ของคนไทยทั้งประเทศ - ประชากรในกรุงเทพมหานคร มี 8,305,218 คน - ผู้สูงอายุ อายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป มี 942,586 คน คิดเป็น 11% ของประชากรในกรุงเทพมหานคร - คาดการณ์ว่ามีคนเลือกใช้อสังหาริมทรัพย์ของเรา 10% คานวณ Potential Demand ประมาณ 9,135 คน โดยปกติมักจะซื้อเป็นคู่สามีภรรยา ดังนั้น 1 หน่วย เก็บได้ 2 คน Demand 4,567 หน่วย STP analysis Segment โดย Demographic, Geographic และ lifestyle จะได้ Potential Customer คือ คนไทยเชื้อสายจีนที่อาศัย อยู่ในกรุงเทพมหานคร Target คนไทยเชื้อสายจีนสมัยใหม่ Generation Y และ Z อายุประมาณ 20-50ปี ที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพมหานคร Positioning Memorial Park เป็นทางเลือกสาหรับคนรุ่นใหม่ที่มาเคารพบรรพบุรุษในที่ที่ถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ยและมี สิ่งอานวยความสะดวกที่ครบครัน Product Memorial Park Memorial Park เป็นทางเลือกสาหรับคนรุ่นใหม่ที่มาเคารพบรรพบุรุษในที่ที่ถูกต้องตามหลักฮวง จุ้ยและมีสิ่งอานวยความสะดวกที่ครบครัน ภายในโครงการประกอบด้วย
  • 11. 11 - ที่จอดรถ สามารถรองรับได้มากถึง 250 – 350 คัน - ห้องเก็บที่บรรจุอัฐิ - ห้องสวดมนต์ - พื้นที่รับรองลูกค้า ที่เก็บอัฐิ มีทั้งหมด 3 รูปแบบ 1 รูปแบบพิเศษเดี่ยว แยกห้อง ราคาห้องละ 1,000,000 บาท 2 รูปแบบพิเศษรวม แบบรวมห้อง ราคาหลังละ 500,000 บาท 3 รูปแบบรวมหินอ่อนขนาดเล็ก ราคาช่องละ 10,000 – 20,000 บาท ชั้น 1-4 ราคาช่องละ 10,000 บาท ชั้น 5-6 และ 9 ราคาช่องละ 20,000 บาท ชั้น 7-8 ราคาช่องละ 15,000 บาท Service - Lobby คล้ายโรงแรม บริการสอบถามข้อมูล หาตาแหน่งช่องของบรรพบุรุษ ในกรณีที่หาไม่เจอ - การให้คาแนะนาปรึกษาการทาพิธีศพ - การให้บริการทาพิธีบรรจุอัฐิ - การบริหารดูแลรักษาโครงการ - การเปิดบทสวดพระอภิธรรมทุกวันแด่ดวงวิญญาณจะได้สงบสุข - การนิมนต์พระสงฆ์มาสวดพระอภิธรรมประจาเดือน - ในช่วงเทศกาลเชงเม้ง ก่อนเทศกาลเชงเม้ง 7 วัน การเปิดบทสวดพระอภิธรรมทั้งวัน และนิมนต์พระสงฆ์ มาสวดพระอภิธรรม - สวดอภิธรรมบังสุกุล และนั่งสมาธิแผ่เมตตาจิตแด่ผู้ที่ล่วงลับ
  • 12. 12 - มีบริการนัดหมายแจ้งความประสงค์ที่จะเข้ามาเคารพบรรพบุรุษล่วงหน้า เพื่อไม่ให้การจราจรบริเวณ โครงการติดขัด และเพื่ออานวยความสะดวกให้ลูกค้า สาหรับการบริการ เรื่องของด้านกระบวนการ เราเน้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ การปล่อยเช่าช่องที่ เก็บอัฐิ โดยการให้เซ้งสิทธิ ซึ่งเป็น Core Competency ของโครงการเรา ในส่วนของกระบวนการหรือพิธี การที่เกี่ยวข้องกับศพ ตั้งแต่การเคลื่อนย้ายศพ การทาพิธีศพ การทาพิธีกงเต็ก ตลอดจนการเผา เรา สามารถแนะนาบริษัทที่ทาเกี่ยวกับ Funeral Service ให้กับลูกค้าได้ เพื่อไม่ให้เป็นการผูกมัดกับทางลูกค้า หากลูกค้าไม่ต้องการใช้บริการ สามารถที่จะทาพิธีให้เสร็จเรียบร้อย แล้วนาเพียงอัฐิของบรรพบุรุษมาทาพิธี เก็บบรรจุไว้ในโครงการได้ การเลือกที่ตั้ง ปัจจัยที่มีผลต่อการเลือกที่ตั้ง ขึ้นอยู่กับ 1.ที่ตั้งโครงการ ตั้งอยู่ไม่ไกลจากที่อยู่อาศัยของ ลูกหลาน พื้นที่ที่มีชุมชนชาวจีนอาศัยอยู่ 2.ที่ตั้งโครงการควรตั้งอยู่ภายในวัดจีน หรือบริเวณ ใกล้เคียง วัดจีนหรือศาลเจ้าที่มีในชุมชน 3.ควรมีที่จอดรถเพียงพอ ใกล้สถานี BTS หรือ MRT ปัจจัย/ที่ตั้ง เยาวราช สาเพ็ง เจริญกรุง ตลาดพลู กรุงธนบุรี เหม่งจ๋าย 1.พื้นที่ที่มีชุมชนชาวจีน อาศัยอยู่       2.วัดจีนหรือศาลเจ้าที่มีใน ชุมชน       3.ใกล้สถานี BTS หรือ MRT X X X    Location ที่ได้ 1.บริเวณตลาดพลู เขตสีน้าตาล ย.9 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก FAR = 7 ,OSR = 4.5%
  • 13. 13 2.บริเวณกรุงธนบุรี เขตสีน้าตาล ย.8 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก FAR = 6 ,OSR = 5% 3.บริเวณเหม่งจ๋าย / ห้วยขวาง เขตสีน้าตาล ย.9 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก FAR = 7 ,OSR = 4.5% รายละเอียดและที่ตั้งของโครงการ แต่ละโครงการจะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันไปตามกฎหมายผังเมือง FAR, OSR Competitor analysis
  • 14. 14 จากตารางจะเห็นได้ว่า รูปแบบของที่เก็บอัฐิของโครงการเราจะมี 3 รูปแบบ ซึ่งจะมีความ หลากหลายน้อยกว่า แต่อย่างที่กล่าวไว้ว่า รูปแบบที่ 4 และ 5 ที่มีการใช้งานเต็มแล้ว และด้วยการให้เซ้ง สิทธิ์แบบตลอดชีพ จึงเป็นโอกาสทางธุรกิจของเรา และอีกหนึ่งจุดด้อยของทางคู่แข่ง คือ จานวนยูนิตของ โครงการ และจานวนที่จอดรถ จะเห็นว่า ทางคู่แข่งมีจานวนยูนิตที่เยอะ มากถึง 15,000 ยูนิต แต่สามารถ บริการที่จอดรถได้เพียง 200 คัน และต้องใช้บริการร่วมกันกับคนที่มาใช้บริการในส่วนอื่นๆของวัดธรรม มงคล เช่น นักเรียนที่มาเรียนธรรมมะ ทาให้ที่จอดรถไม่เพียงพอต่อความต้องการของลูกค้า เมื่อ เปรียบเทียบกับทางโครงการ Memorial Park ของเรา จานวนยูนิตที่ไม่มาก พร้อมกับจานวนที่จอดรถที่ สามารถรองรับลูกค้าได้เพียงพอ ประกอบกับการมีระบบจองวันและเวลาการเข้ามาเคารพบรรพบุรุษ ล่วงหน้าในช่วงเชงเม้งทีทางโครงการของเราได้จัดไว้ให้ Financial Feasibility จากการศึกษา พบว่า ในแต่ละทาเลที่ตั้งของโครงการ Memorial Park นั้น จะมีรายรับและ ต้นทุนที่แตกต่างกัน คือ รายรับจะขึ้นอยู่กับจานวนยูนิตของแต่ละโครงการ และ FAR ของแต่ละทาเลที่ตั้ง ด้วย ส่วนต้นทุนที่แตกต่างกัน คือ ต้นทุนที่ดิน และจากการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน พบว่า โครงการกรุงธนบุรี ให้ทุนคืนไวที่สุด ใช้เวลา 2.88 ปี แต่ให้ผลตอบแทนเพียง 9% มีส่วนต่างความเสี่ยงแค่ 1% เมื่อเทียบกับตาแหน่งอื่นๆแล้ว ทาให้มีความเสี่ยงที่จะขาดทุนสูงกว่าที่อื่นๆ เป็นเพราะราคาที่ดินที่มีราคาแพงกว่าที่อื่น และตามกฏหมาย ผังเมือง FAR น้อยกว่าบริเวณอื่นด้วย ส่วนตาแหน่งตลาดพลู และ ห้วยขวาง สามารถคืนทุนในเวลาเท่ากัน
  • 15. 15 นั่นคือ 2.94 ปี แต่โครงการที่ตลาดพลูให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า นั่นคือ 18% และยังใช้ต้นทุนรวมทั้งหมด น้อยกว่าโครงการ ณ ห้วยขวาง ดังนั้น โครงการ Memorial Park ตลาดพลู เป็นโครงการที่น่าลงทุนมากที่สุด เมื่อ เปรียบเทียบกับทาเลที่ตั้งอื่นๆ โดยให้ผลตอบแทน IRR เท่ากับ 18% NPV เท่ากับ 69,034,433 บาท ระยะเวลาคืนทุน 2.94 ปี ด้วยเงินลงทุนทั้งหมด 241,257,200 บาท
  • 16. 16 ส่วนที่ 5 ข้อค้นพบ ข้อเสนอแนะ และบทสรุป (Findings Conclusion and Recommendation) บทสรุป จากการศึกษาทั้งหมดพบว่า โครงการ Memorial Park ณ ตลาดพลู จะให้ผลตอบแทนสูงสุด IRR เท่ากับ 18% NPV เท่ากับ 69,034,433 บาท (มีค่ามากกว่า 0), ระยะเวลาคืนทุน 2.94 ปี ด้วยเงิน ลงทุนทั้งหมด 241,257,200 บาท เมื่อเทียบกับโครงการ ณ ที่ตั้งอื่นๆ ข้อเสนอแนะ 1.เนื่องจากการการสารวจความคิดเห็นของผู้บริโภคเพื่อใช้ในการศึกษานี้เป็นพฤติกรรมของ ผู้บริโภค ณ ช่วงเวลาใดเวลาหนึ่ง ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอด และเป็นเรื่องความเชื่อส่วนบุคคล หากต้องการทาการลงทุนโครงการนี้ด้วยมีการศึกษาถึงความต้องการของผู้บริโภคอีกครั้ง 2.สุสานเชิงพาณิชย์ ลักษณะที่เก็บอัฐิ เป็นสุสานรูปแบบใหม่ ซึ่งยังคงเป็นที่รู้จักน้อยใน ประเทศไทย 3.ควรเน้นการทาการตลาดแบบ Pre-need เพื่อกระตุ้นให้คนเกิดการซื้อสินค้าเรามากขึ้น 4.ในอนาคตมีการขยายเส้นทาง BTS และ MRT มีโอกาสในพื้นที่อื่นๆเพิ่มขึ้น เช่น เยาวราช, สาเพ็ง เป็นต้น
  • 17. 17 แหล่งอ้างอิง  C. Jayachandran Myroslaw J. Kyj, (1987),"PRE-NEED PURCHASING BEHAVIOR: AN OVERLOOKED DIMENSION IN CONSUMER MARKETING", Journal of Consumer Marketing, Vol. 4 Iss 3 pp. 59 – 66  "Hong Kong's Infernal Affairs - Lonely Planet." Lonely Planet. Pier Chen, 27 Feb. 2014. Web. 04 June 2016.  Buerk, Roland. "Japan's New Hi-tech 'graveyards'" BBC News. BBC, 13 Oct. 2009. Web. 04 June 2016.  "Death Is a High-Tech Trip in Japan's Futuristic Cemeteries." Motherboard. Amiko Jozoka, n.d. Web. 04 June 2016.