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左岸招商策划方案0726

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JACKY 家康 THOMAS 童
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左岸招商策划方案

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欧洲水岸文化艺术城市会所 招商策划方案
五星级欧洲水岸文化艺术城市会所 集高级食府、城市文化艺术、商务接待于一体 欧洲水岸 风光无限 一江、一景、一园 一、项目定位
二、项目经营定位 左岸——五星级欧洲水岸文化艺术城市会所
三、项目的经营优势 第一、经营唯一性 1 、一类一户、独家经营 项目所设定的每一个类别只挑选一家最优质的品牌经营商户进驻。 2 、株洲首座超高端城市会所 五星级欧洲水岸文化艺术城市会所 第二、定向消费性 主题特色经营、汇集城市高端消费，国际经营服务品质 国际化连锁品牌公司和特色经营公司优先进驻，汇聚城市超高端消费群 体形成定向消费 第三、资源唯一性 1 、主题板块规划——株洲首个以城市艺术及休闲文化为主题板块 集高级食府、城市文化艺术、商务接待等功能于一体 2 、外部经营环境——欧洲水岸 风光无限 株洲湘江风光带唯一江景水岸商业物业 3 、内部经营环境——主题景观设计一江、一景、一园 整体规划充满欧洲风情，建筑设计体现欧洲别墅小镇造型
1 、对消费环境和服务有高要求的高品味消费群体 2 、政务及公司商务接待高端消费群体 3 、公司高管及商务高端人士消费群体 4 、私公司主及高收入人群 5. 外地高端商务群体 四、消费群定位
五、项目招商目标客户 类别 目标客户 中餐高级食府 本地知名品牌为主 利苑酒家、东江海鲜酒家、富临食府、红馆等； 西式主题餐厅 外地知名品牌为主 王品台塑牛排、一哥澳门豆捞、法国塞纳河西餐厅等； 咖啡屋 外国知名品牌为主 法国左岸咖啡、美国星巴克、德国沏宝、意大利塞上等； 红酒庄 外国知名品牌为主 富隆酒业、卓轩酒业、中菲酒业、葡萄酒世家等； 主题茶艺馆 本地知名品牌为主 大唐秦和、老舍茶馆、花之林人文茶馆等；
左岸招商策划方案0726
项目 建筑面积 （㎡） 租金 （元 / ㎡ / 月） 租金合计 （元 / 月） 管理费 （元 / ㎡ / 月） 管理费合计 （元 / 月） 广告推广费 （元 / ㎡ / 月） 推广费合计 （元 / 月） 西式主题餐厅 1856 45 83520 15 27840 5 9280 主题茶艺馆 738 50 36900 15 11070 5 3690 咖啡屋 334 60 20040 15 6010 5 1670 中餐高级食府 2207 40 88280 15 33105 5 11035 红酒庄 960 50 48000 15 14400 5 4800 合计 6095 40-60 27670 92425 30475 每年租金收益： 276740×12 个月＝ 332 万元 / 年。 租金递增：第 2 年递增 5% ，第 3 年递增 6% ，第 4 年递增 7% ，第 5 年递增 8% ，第 6-10 年年递增 10% 。 项目总造价 2580 万，按上述租金递增率到第 7 年总共收取租金 2859 万元，约 7 年收回建造成本并有盈余。 管理费使用在物业管理费中。 广告推广费用于项目整体宣传推广中。 六、项目租金收益预测
项目 建筑面积 （㎡） 租金 （元 / ㎡ / 月） 租金合计 （元 / 月） 管理费 （元 / ㎡ / 月） 管理费合计 （元 / 月） 西式主题餐厅 1856 47.25 87696 15 27840 主题茶艺馆 738 52.5 38745 15 11070 咖啡屋 334 63 21042 15 6010 中餐高级食府 2207 42 92694 15 33105 红酒庄 960 52.5 50400 15 14400 合计 6095 42-63 290577 92425 每年租金收益： 290577×12 个月＝ 349 万元 / 年。 租金递增：第 2 年递增 5% ，第 3 年递增 6% ，第 4 年递增 7% ，第 5 年递增 8% ，第 6-10 年年递增 10% 。 项目总造价 2580 万，按上述租金递增率到第 7 年总共收取租金 3003 万元，约 7 年收回建造成本并有盈余。 管理费使用在物业管理费中。 广告推广费用于项目整体宣传推广中。 七、项目物业建设经营权收费 承租方按承租面积，缴交 100 元 / ㎡ / 年的物业建设经营权 费用， 一次性缴交 5 年或 10 年物业建设费用，可获取租金 7 折优惠 。
八、项目招商策略 1 、发布媒体招商广告 ---- 扩大 招商范围，同时宣传项目品牌。 户外广告 -- 在城市主干道株洲大桥和天元大桥 旁的高炮广告发布为期 3 个月的招商广告。 报纸广告 --- 在株洲刊登 4 期全版招商广告 在潇湘晨报刊登 3 期半版招商广告 网站广告 --- 在中国餐饮网和株洲地方网站发布 3 个月招商广告
2 、通过与行业协会合作— — 快 速 发 掘 目 标 客 户 ， 召 开项目新闻发布会。 红酒、茶叶、餐饮等都有自己的行业 协会，这些行业协会拥有大量的资源， 通过与行业协会合作，达到我们对选取 的品牌商家要求，也起到快速招商的作 用。
3 、组织行业招商说明会—— 定向集中推广，公开竞标经营权 通过有效蓄客和定向目标客户前期谈判，在规划招商的每种业态已落 实 5-6 家有意向进驻的知名品牌商家的情况下，每一种业态都举行一 场公开拍卖会，由这 5-6 家知名品牌商家对项目的经营权（ 5 年、 10 年）进行竞拍，价高者得。这样既能淘汰没有实力的商家，又能使项 目达到利益的最大化。
1 、商户准入标准 根据上表的 5 个准入标准，选出每个业态中得分最高 2-3 家品牌商家，这 2-3 家品牌商家缴纳保证 金后进行价格投标，价高者得；如出现 2 家商家出价相同的情况下，则进入第三轮现场考察环节，通过 专家评审团对 2 家商家正在营业的场所进行考察，最后选出中标商家。 2 、经营面积标准 经营面积实用率参照商铺实际实用率 3 、租金收取标准 一年一缴，每次缴纳 12 个月租金 4 、租金递增标准 第 2 年递增 5% ，第 3 年递增 6% ，第 4 年递增 7% ， 第 5 年递增 8% ，第 6-10 年年递增 10% 。 九、招商条件与优惠政策 评分标准 10 分 15 分 20 分 1 品牌度 本地知名品牌 国内知名品牌 国外知名品牌 2 装修投入 100 万元 200 万元 300 万元 3 经营档次 低 中高 高 4 承租年限 5 年 　 10 年 5 租金承受力 50 60 70 5 、经营押金标准： 缴纳相当于 1 年租金和管理费的金额作为履约 保证金。 6 、管理费标准 在水电费自负前提下，物业管理费为 15 元 / 月 / 平方米建筑面积。 7 、水电费标准 按株洲统一商业水、电收费标准收取。
免租期（含装修 期） 由一个月至三个月 租金折扣 一次性缴纳贰年租金，享受 8-9 折租金优惠。 场内广告 赠送灯箱广告、柱身广告、户外招牌等。 活动场地 提供动场地供品牌定期发布推广活动。 保底分成 针对主力品牌，低租金（甚至仅管理费） + 营业额分成。 优先优惠 某特定时间内租铺，享受赠送 1 年管理费。 租赁优惠方案建议
十、招商部署 工作内容 2010 年 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 5 10 15 20 25 31 5 10 15 20 25 30 5 10 15 20 25 31 5 10 15 20 25 30 5 10 15 20 25 31 招商手册以及广告宣 传资料的设计及确定 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 完成规划设计的修改 方案 广告宣传推广 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 每种业态中知名品牌 商家的评估、选择和 接洽 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 每种业态品牌商家确 定 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 筹备经营管理公司 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 商家入场装修 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 项目开业 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 经营公司全面工作

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