Presentatie EIB Taco van Hoek voor Syntrus Achmea Themabijeenkomst Vastgoed
- 1. Bezuinigen, hervormen en investeren Taco van Hoek Directeur EIB Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 1
- 2. Inhoud Drie vragen Wat zijn de vooruitzichten op macroniveau? Hoe krijgen we de woningmarkt in beweging? Wat zijn de beleidsimplicaties? Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 2
- 3. Vooruitzichten op macroniveau Economische ontwikkeling 2009 2010 2011 2012 2013 2014/17 BBP -3,7 1,6 1,0 -遜 他 1遜 Productie marktsector -5,6 1,1 1,4 -1村 1 1他 Werkgelegenheid (arb.jr) -2,2 -1,8 0,4 0 -1 -村 Koopkracht (mediaan) 1,7 -0,5 -0,9 -1他 -他 0 Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 3
- 4. Vooruitzichten op macroniveau Zware terugval bouwinvesteringen Miljard 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 4
- 5. Vooruitzichten op macroniveau Gunstige uitgangspositie voor herstel 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2005-2008 2009-2013 2014-2017 Huishoudens Woningvoorraad Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 5
- 6. Effecten overheidsbeleid Herstel bouwinvesteringen versterkt economische groei Volume investeringen gebouwen (miljard ) Verschil in %-bbp 5% 2他% 2013 30,1 30,1 0 2014 31,6 31,0 0,1 2015 33,2 31,9 0,3 2016 34,8 32,9 0,5 2017 36,6 33,8 0,6 Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 6
- 7. Effecten overheidsbeleid Effecten volgens Centraal Planbureau Welvaart Woningvraag Leenregels starters n.b. n.b. HRA beperken positief negatief Huurliberalisatie positief positief Overdrachtsbelasting afschaffen positief positief Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 7
- 8. Effecten overheidsbeleid Meer kredietruimte voor starters brengt doorstroming op gang Verhogen kredietruimte voor starters Gerantsoeneerde starters Starterswoningen Overige starters Laag middensegment Prijsstabilisatie Hoog middensegment Hoog segment Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 8
- 9. Effecten overheidsbeleid Hypotheekrente en rente op staatsleningen 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Hypotheekrente 5 - 10 jaar Staatsobligatie 10 jaar Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 9
- 10. Effecten overheidsbeleid Hypotheekrente: internationaal perspectief 6,0 Hypotheekrente 5-10 jaar 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nederland Duitsland Frankrijk Belgi谷 Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 10
- 11. Effecten overheidsbeleid HRA: harde landing dreigt HRA heeft sterk effect op relatieve prijs wonen Terugsluizen via inkomstenbelasting lost probleem relatieve prijs niet op Afschaffen in stappen beperkt vraaguitval maar zeer ten dele Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 11
- 12. Effecten overheidsbeleid HRA: omvangrijk transitieprobleem Miljard 3,5 Verlies aan bouwproductie 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 0 5 10 15 20 25 30 35 Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 12
- 13. Effecten overheidsbeleid Waarom moet de HRA verdwijnen? Het gaat allemaal om vertrouwen Alleen afschaffen geeft vertrouwen Want: de HRA is onhoudbaar Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 13
- 14. Effecten overheidsbeleid Is de HRA onhoudbaar? Nieuwe schuld annu誰tair aflossen: bijna halvering renteaftrek vergrijzing dempt aanwas Bestaande schuld 200 miljard aflossingen, 2015-2030 aflossingsvrije renteaftrek vervalt na 30 jaar inflatie erodeert bestaande schuld Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 14
- 15. Effecten overheidsbeleid Woningbezit en schuld naar leeftijd x 1.000 300 250 200 150 100 50 0 < 25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 75+ Waarde eigen woning Hypotheekschuld Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 15
- 16. Effecten overheidsbeleid Schulden beperkt bij hoge inkomens 6 Loan-to-income 5 4 3 2 1 0 10.000 50.000 100.000 150.000 200.000 Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 16
- 17. Effecten overheidsbeleid Onderconsumptie sociale huurders Woz-waarde 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 Bruto huishoudinkomen 0 20.000 40.000 60.000 75.000 Kopers Sociale huurders Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 17
- 18. Effecten overheidsbeleid Commerci谷le huurmarkt: groei doelgroep x 1.000 1.100 Huishoudens in leeftijd 24 t/m 32 jaar 1.050 1.000 950 900 850 2010 2020 2030 2040 Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 18
- 19. Effecten overheidsbeleid Commerci谷le huurmarkt: marktaandeel zal groeien Liberalisatie sociale huursector: serieuze kans boven 43.000: 400.000 huishoudens tussen 34.000 en 43.000: 300.000 huishoudens Wel zal grootste deel kiezen voor koopsector Niettemin: serieuze groeikansen Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 19
- 20. Effecten overheidsbeleid Verlagen overdrachtsbelasting Effectief en effici谷nt instrument Kwaliteitsgroei realiseerbaar tegen duidelijk lagere kosten Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 20
- 21. Beleidsimplicaties Beleidsimplicaties Kredietregels starters verruimen, toestroom kapitaal in hypotheekmarkt Nieuwe ingrepen hypotheekrenteaftrek voorkomen Huurliberalisatie: meer vraag en dynamiek Goede perspectieven commerci谷le huurmarkt Verlagen overdrachtsbelasting: effectief en effici谷nt Beleggingsdag Syntrus Achmea RE&F Maarssen, 11 oktober 2012 21