[123doc] thuyet-minh-hieu-qua-du-an-dau-tu-chung-cu-20-tang
- 1. THUYET MINH HIEU QUA TAI CHNH D AN AU T Te但n d旦誰 a湛n: CHUNG C 20 TANG 嘆a ch脱: Q8, TP. Ho Ch鱈 Minh -------------------------- Ng旦担淡i vie叩t: - Nguye達n Die辰u (0914.166.183) S旦短a 単o奪i lan 1 Nga淡y 26.12.2007 TAI LIEU THAM KHAO
- 2. MUC LUC 1.Ca棚n c旦湛 .............................................................................................................3 2.Quy mo但 d旦誰 a湛n...................................................................................................3 3.To奪ng vo叩n 単au t旦 va淡 gia湛 tr嘆 quyen s旦短 du誰ng 単a叩t..................................................3 3.1/ To奪ng vo叩n 単au t旦..........................................................................................................................4 3.2/ Gia湛 tr嘆 quyen s旦短 du誰ng 単a叩t........................................................................................................4 3.3/ To奪ng vo叩n 単au t旦 ke奪 ca短 gia湛 tr嘆 QSD 単a叩t la淡 460,616,177 ngh狸n 単ong...............................4 4.Nguon vo叩n.........................................................................................................4 4.1/ Vo叩n 旦湛ng tr旦担湛c cu短a ng旦担淡i mua.................................................................................................4 4.2/ Vo叩n chu短 単au t旦 ...........................................................................................................................5 4.3/ Vo叩n vay nga但n ha淡ng ...................................................................................................................5 5.Ca湛c 単ieu kie辰n ta淡i ch鱈nh.....................................................................................6 5.1/ Gia湛 ba湛n.........................................................................................................................................6 5.2/ Ph旦担ng th旦湛c kinh doanh.................................................................................................................6 5.3/ Doanh thu d旦誰 a湛n............................................................................................................................8 5.4/ Chi ph鱈 d旦誰 a湛n.................................................................................................................................8 5.5/ Ca湛c 単ieu kie辰n ta淡i ch鱈nh kha湛c...................................................................................................9 6.Ke叩t qua短 pha但n t鱈ch hie辰u qua短 ta淡i ch鱈nh d旦誰 a湛n......................................................9 6.1/ Ch脱 tie但u ta淡i ch鱈nh.........................................................................................................................9 6.2/ a湛nh gia湛 ru短i ro d旦誰 a湛n: ............................................................................................................9 7.Ke叩t lua辰n:..........................................................................................................11 2/12
- 3. THUYET MINH HIEU QUA TAI CHNH D AN AU T CHUNG C 20 TANG --------------=-------------- 1. Ca棚n c旦湛 - Ngh嘆 単嘆nh 90//2006/N-CP nga淡y 06/09/2006 cu短a Ch鱈nh phu短 quy 単嘆nh chi tie叩t va淡 h旦担湛ng da達n thi ha淡nh Lua辰t Nha淡 担短; - Ngh嘆 単嘆nh 153/2007/N-CP nga淡y 15/10/2007 cu短a Ch鱈nh phu短 quy 単嘆nh chi tie叩t va淡 h旦担湛ng da達n thi ha淡nh Lua辰t Kinh doanh ba叩t 単o辰ng sa短n; - Ngh嘆 単嘆nh 24/2007/N-CP nga淡y 14/02/2007 cu短a Ch鱈nh phu短 quy 単嘆nh chi tie叩t thi ha淡nh Lua辰t Thue叩 thu nha辰p doanh nghie辰p; - Ngh嘆 単嘆nh 99/2007/N-CP nga淡y 13/06/2007 cu短a Ch鱈nh phu短 ve qua短n ly湛 chi ph鱈 単au t旦 xa但y d旦誰ng c担 ba短n; - Tho但ng t旦 so叩 05/2007/TT-BXD nga淡y 25/07/2007 cu短a Bo辰 Xa但y d旦誰ng h旦担湛ng da達n la辰p va淡 qua短n ly湛 単au t旦 xa但y d旦誰ng co但ng tr狸nh; 2. Quy mo但 d旦誰 a湛n No辰i dung Ch脱 tie但u 1 To奪ng die辰n t鱈ch 単a叩t quy hoa誰ch 6.292 m2 2 To奪ng die辰n t鱈ch xa但y d旦誰ng Trong 単o湛: - Chung c旦 - Khu nha淡 TDTT 3.143,3 m2 2.645,2 m2 498,1 m2 3 To奪ng die辰n t鱈ch xa但y d旦誰ng ca但y xanh, 単旦担淡ng no辰i bo辰 3.148,7 m2 4 To奪ng die辰n t鱈ch sa淡n xa但y d旦誰ng Trong 単o湛: - Chung c旦 (20 tang) - Khu nha淡 TDTT(6 tang) 47.472,8 m2 44.484,2 m2 2.988,6 m2 5 So叩 ca棚n ho辰 256 ca棚n 6 To奪ng die辰n t鱈ch ca棚n ho辰 (ba竪ng 80% die辰n t鱈ch sa淡n) 33,807.8 m2 3. To奪ng vo叩n 単au t旦 va淡 gia湛 tr嘆 quyen s旦短 du誰ng 単a叩t 3/12
- 4. 3.1/ To奪ng vo叩n 単au t旦 Khoa短n mu誰c So叩 tien 1 Chi ph鱈 xa但y d旦誰ng 250,396,520 2 Chi ph鱈 thie叩t b嘆 5,000,000 3 Chi ph鱈 gia短i pho湛ng ma谷t ba竪ng, boi th旦担淡ng, ta湛i 単嘆nh c旦 1,200,000 4 Chi ph鱈 qua短n ly湛 d旦誰 a湛n 3,139,972 5 Chi ph鱈 t旦 va叩n 単au t旦 xa但y d旦誰ng 7,787,582 6 Chi ph鱈 kha湛c (B/hie奪mCT, ca湛c khoa短n ph鱈 va淡 le辰 ph鱈 ) 1,000,000 7 Chi ph鱈 d旦誰 pho淡ng 26,352,407 8 Chi ph鱈 la探i vay NH trong t/gian XD 39,899,695 Co辰ng 334,776,177 3.2/ Gia湛 tr嘆 quyen s旦短 du誰ng 単a叩t Khu 単a叩t xa但y d旦誰ng co湛 to奪ng die辰n t鱈ch 10.855 m2, Trong 単o湛: - To奪ng die辰n t鱈ch 単a叩t phu淡 h担誰p quy hoa誰ch: 6.292 m2 - Die辰n t鱈ch 単a叩t thuo辰c lo辰 gi担湛i va淡 ha淡nh lang ba短o ve辰 ke但nh ra誰ch: 4.563 m2 Gia湛 tr嘆 khu 単a叩t 旦担湛c t鱈nh theo gia湛 th嘆 tr旦担淡ng la淡 20 trie辰u 単ong/m2, tha淡nh tien 125.840 trie辰u 単ong. So v担湛i gia湛 単a叩t do UBNDTP quy 単嘆nh ta誰i Q so叩 179/2006/Q-UBND nga淡y 22/12/2006 ba竪ng 8.7 lan. 3.3/ To奪ng vo叩n 単au t旦 ke奪 ca短 gia湛 tr嘆 QSD 単a叩t la淡 460,616,177 ngh狸n 単ong Pha但n chia: Co但ng tr狸nh Chung c旦 409,038,276 ngh狸n 単ong Co但ng tr狸nh TDTT 51,577,900 ngh狸n 単ong 4. Nguon vo叩n 4.1/ Vo叩n 旦湛ng tr旦担湛c cu短a ng旦担淡i mua Bao gom tien 単a谷t co誰c va淡 tien 旦湛ng tr旦担湛c cu短a kha湛ch ha淡ng khi ky湛 ke叩t h担誰p 単ong mua ba湛n ca棚n ho辰. Ty短 le辰 huy 単o辰ng tien 旦湛ng tr旦担湛c la淡 30% tr嘆 gia湛 ca棚n ho辰, trong 単o湛 10% 単o叩i v担湛i tien 単a谷t co誰c va淡 20% tien 旦湛ng tr旦担湛c. Theo quy 単嘆nh pha湛p lua辰t ve nha淡 担短 va淡 kinh doanh ba叩t 単o辰ng sa短n, th担淡i 単ie奪m huy 単o辰ng la淡 ngay sau khi 単a探 ba辿t 単au trie奪n khai xa但y d旦誰ng c担 s担短 ha誰 tang ky探 thua辰t. Do 単o湛, d旦誰 kie叩n ke叩 hoa誰ch huy 単o辰ng vo叩n 旦湛ng tr旦担湛c nh旦 sau: 4/12
- 5. Die達n gia短i Ty短 le辰 % Na棚m xa但y d旦誰ng Co辰ng Na棚m th旦湛 1 (1.000 単ong) Na棚m th旦湛 2 (1.000 単ong) 1. Thu tien 単a谷t co誰c 10% 32,455,526 32,455,526 2. Thu tien khi ky湛 ke叩t h担誰p 単ong mua ca棚n ho辰 20% 40,358,732 40,358,732 Co辰ng 30% 32,455,526 40,358,732 72,814,258 Va淡 d旦誰 kie叩n kha短 na棚ng bie叩n 単o辰ng tien 旦湛ng tr旦担湛c nh旦 sau: So叩 ca棚n ho辰 単旦担誰c ng旦担淡i mua 単a谷t tien co誰c 単a誰t t旦淡 40100% to奪ng so叩 ca棚n ho辰, kha短 na棚ng xa短y ra l担湛n nha叩t la淡 60%; So叩 ca棚n ho辰 ky湛 ke叩t H trong th担淡i gian thi co但ng t旦淡 40100% so叩 ca棚n ho辰 単旦担誰c ba湛n trong na棚m th旦湛 1, kha短 na棚ng xa短y ra l担湛n nha叩t la淡 80%. 4.2/ Vo叩n chu短 単au t旦 Cu探ng theo quy 単嘆nh pha湛p lua辰t ve nha淡 担短 va淡 kinh doanh ba叩t 単o辰ng sa短n, 単o叩i v担湛i d旦誰 a湛n co湛 quy mo但 s旦短 du誰ng 単a叩t d旦担湛i 20 ha, th狸 vo叩n chu短 単au t旦 kho但ng tha叩p h担n 15% to奪ng vo叩n 単au t旦. D旦誰 a湛n na淡y, quy mo但 s旦短 du誰ng 単a叩t 0.6 ha va淡 vo叩n chu短 単au t旦 t鱈nh ba竪ng 32% to奪ng vo叩n 単au t旦, 単o湛 la淡 gia湛 tr嘆 quyen s旦短 du誰ng lo但 単a叩t d旦誰 a湛n va淡 vo叩n ba竪ng tien huy 単o辰ng t旦淡 hoa誰t 単o辰ng SXKD hie辰n h旦探u cu短a doanh nghie辰p. 4.3/ Vo叩n vay nga但n ha淡ng Vo叩n vay nga但n ha淡ng 239,899,695,000 単ong (trong 単o湛 tien go叩c vay 200 ty短, tien la探i vay trong th担淡i gian xa但y d旦誰ng 39.89 ty短), chie叩m 52% to奪ng vo叩n 単au t旦. Th担淡i ha誰n vay 5 na棚m, th担淡i gian tra短 n担誰 3 na棚m t鱈nh t旦淡 na棚m d旦誰 a湛n hoa淡n tha淡nh xa但y d旦誰ng, la探i sua叩t 1.15%/tha湛ng, quy ra la探i sua叩t ke湛p la淡 14.707%/na棚m. Tuy nhie但n, ty短 le辰 vo叩n vay nhieu hay 鱈t co淡n phu誰 thuo辰c va淡o m旦湛c huy 単o辰ng vo叩n 旦湛ng tr旦担湛c cu短a ng旦担淡i mua. Ne叩u vo叩n 旦湛ng tr旦担湛c ca淡ng l担湛n th狸 ty短 le辰 vo叩n vay 鱈t la誰i 5/12
- 6. va淡 ng旦担誰c la誰i. Do 単o湛, pha短i t鱈nh 単e叩n ph旦担ng a湛n an toa淡n vo叩n cho d旦誰 a湛n khi co湛 s旦誰 gia gia短m vo叩n huy 単o辰ng ng旦担淡i mua: Ph旦担ng a湛n 1: Vay vo叩n t鱈n du誰ng d旦誰 pho淡ng Ph旦担ng a湛n 2: Chie叩m du誰ng vo叩n cu短a be但n thi co但ng, nha淡 cung ca叩p Trong 単o湛 ph旦担ng a湛n 2 co湛 m旦湛c 単o辰 kha短 thi tha叩p, ne但n ph旦担ng a湛n cho誰n la淡 vay vo叩n t鱈n du誰ng d旦誰 pho淡ng. Qua pha但n t鱈ch bie叩n 単o辰ng tien 旦湛ng tr旦担湛c1 , th狸 vo叩n vay nga但n ha淡ng trong khoa短ng 214.41 ty短 285.27 ty短 単ong se探 単a短m ba短o 単o辰 cha辿c cha辿n 94.94% an toa淡n vo叩n cho d旦誰 a湛n. 5. Ca湛c 単ieu kie辰n ta淡i ch鱈nh 5.1/ Gia湛 ba湛n Ca棚n c旦湛 gia湛 ba湛n b狸nh qua但n 1m2 cu短a mo辰t so叩 chung c旦 trong tha淡nh pho叩, ga湛 ba湛n d旦誰 kie叩n cu短a d旦誰 a湛n na淡y la淡 16 trie辰u 単ong/m2, ch旦a co湛 thue叩 VAT. a但y la淡 m旦湛c gia湛 h担誰p ly湛 co湛 kha短 na棚ng ca誰nh tranh va淡 単a短m ba短o hie辰u qua短 kinh doanh. Gia湛 16 trie辰u 単ong/m2, go誰i la淡 gia湛 chua奪n, gia湛 na淡y co淡n thay 単o奪i theo he辰 so叩 cao tang la淡 0.03, he辰 so叩 tr旦担誰t gia湛 va淡 t狸nh h狸nh quan he辰 cung cau. D旦誰 kie叩n he辰 so叩 tr旦担誰t gia湛 trong vo淡ng 4 na棚m ke奪 t旦淡 na棚m d旦誰 a湛n hoa誰t 単o辰ng 05%/na棚m, v担湛i kha短 na棚ng xa短y ra nh旦 nhau Va淡 gia湛 ba湛n ca棚n ho辰 (gia湛 chua奪n) co湛 the奪 bie叩n 単o辰ng t旦淡 1418 trie辰u 単ong/m2, v担湛i kha短 na棚ng xa短y ra nh旦 sau: Gia湛 ba湛n (trie辰u 単ong/m2) 14 15 16 17 18 Kha短 na棚ng xa短y ra 10% 20% 40% 20% 10% 5.2/ Ph旦担ng th旦湛c kinh doanh Vie辰c kinh doanh th旦誰c hie辰n theo ph旦担ng th旦湛c 単a棚ng ky湛 mua ngay sau khi trie奪n khai xa但y d旦誰ng c担 s担短 ha誰 tang, v担湛i ph旦担ng th旦湛c thanh toa湛n nh旦 sau: - Khi ky湛 ke叩t h担誰p 単ong, ng旦担淡i mua thanh toa湛n 30% gia湛 tr嘆 ca棚n ho辰 (ke奪 ca短 tien 単a谷t co誰c); 1 Da達n chie叩u mu誰c 6.2 a湛nh gia湛 ru短i ro d旦誰 a湛n 6/12
- 7. - Va淡 tra短 70% co淡n la誰i theo t旦淡ng 単担誰t cho 単e叩n khi hoa淡n ta叩t giao nha淡. Cu誰 the奪: 担誰t Hoa淡n thie辰n phan xa但y d旦誰ng Giao nha淡 Giao Gia叩y CNQSH nha淡 担短 % K/ha淡ng thanh toa湛n 30% 30% 10% Theo kinh nghie辰m t旦淡 nh旦探ng d旦誰 a湛n tr旦担湛c 単o湛 va淡 ca棚n c旦湛 va淡o 単a谷c 単ie奪m cu短a d旦誰 a湛n na淡y, vie辰c mua ba湛n ca棚n ho辰 va淡 thanh toa湛n die達n ra trong suo叩t th担淡i gian xa但y d旦誰ng. Ngoa淡i ra, co淡n mo辰t so叩 ph旦担ng th旦湛c kinh doanh d旦誰 pho淡ng kha湛c co湛 the奪 単旦担誰c t鱈nh 単e叩n nh旦: mua ba湛n tra短 go湛p, cho thue但. Gia湛 ba湛n tra短 go湛p/ cho thue但 t鱈nh tre但n gia湛 chua奪n la淡 16 trie辰u 単ong/m2. Do gia湛 ba湛n tra短 go湛p/ cho thue但 t鱈nh tre但n gia湛 chua奪n co湛 co辰ng la探i sua叩t tra短 cha辰m, ke奪 ca短 do淡ng tien thu theo 単担誰t se探 a短nh h旦担短ng kho但ng l担湛n 単e叩n hie辰n gia湛 do淡ng nie但n kim cu短a toa淡n bo辰 d旦誰 a湛n, ne但n toa淡n bo辰 tien ba湛n ca棚n ho辰 coi nh旦 thu 単u短 100% ta誰i th担淡i 単ie奪m cuo叩i na棚m. Ke叩 hoa誰ch ba湛n ca棚n ho辰 nh旦 sau: Na棚m th旦湛 1 Na棚m th旦湛 2 Na棚m th旦湛 3 Na棚m th旦湛 4 40% 30% 30% S担 単o h狸nh ca但y xa湛c sua叩t mua ba湛n ca棚n ho辰: Va淡 ma tra辰n xa湛c sua叩t: Na棚m 1 Na棚m 2 D旦担湛i 20% T旦淡 2030% T旦淡 3040% T旦淡 4060% Co辰ng D旦担湛i 20% 0.02 0.02 0.10 0.06 0.20 7/12
- 8. T旦淡 2030% 0.04 0.04 0.25 0.02 0.35 T旦淡 3040% 0.04 0.04 0.10 0.02 0.20 T旦淡 4060% 0.10 0.10 0.05 0.00 0.25 Co辰ng 0.20 0.20 0.50 0.10 1.00 5.3/ Doanh thu d旦誰 a湛n D旦誰 a湛n co湛 3 nguon thu ch鱈nh: - Thu ba湛n ca棚n ho辰 - Thu d嘆ch vu誰 co但ng co辰ng: Thang ma湛y, ve辰 sinh, 単e淡n chie叩u sa湛ng co但ng co辰ng, gi旦探 xe, ba短o ve辰 v.v ta誰m t鱈nh la淡 200.000 単ong/ho辰*tha湛ng - Thu d嘆ch vu誰 TDTT bao gom thu t旦淡 ca湛c ca但u la誰c bo辰: + Ca但u la誰c bo辰 bo湛ng ba淡n + Ca但u la誰c bo辰 cau lo但ng + Ca但u la誰c bo辰 bilard + Ca但u la誰c bo辰 the奪 du誰c nh嘆p 単ie辰u, the奪 h狸nh + Ca但u la誰c bo辰 c担淡 t旦担湛ng, c担淡 vua v.v + Thu kha湛c T鱈nh toa淡n bo辰 doanh thu d嘆ch vu誰 TDTT la淡 500 trie辰u 単ong/tha湛ng va淡 c旦湛 mo達i na棚m ta棚ng the但m 1,7. Thu nha辰p t旦淡 ba湛n ca棚n ho辰 la淡 単o叩i t旦担誰ng ch嘆u thue叩 thu nha辰p lu探y tie叩n t旦淡ng phan. Do thu nha辰p t旦淡 d嘆ch vu誰 co但ng co辰ng va淡 d嘆ch vu誰 TDTT la淡 kho但ng 単a湛ng ke奪 so v担湛i thu nha辰p t旦淡 ba湛n ca棚n ho辰, ne但n 単e奪 thua辰n l担誰i trong t鱈nh toa湛n va淡 pha但n t鱈ch ta淡i ch鱈nh, toa淡n bo辰 thu nha辰p t旦淡 d旦誰 a湛n na淡y 単旦担誰c t鱈nh theo bie奪u thue叩 thu nha辰p lu探y tie叩n t旦淡ng phan. 5.4/ Chi ph鱈 d旦誰 a湛n Qua kha短o sa湛t chi ph鱈 hoa誰t 単o辰ng cu短a nh旦探ng d旦誰 a湛n t旦担ng 単旦担ng, d旦誰 a湛n na淡y t鱈nh chi ph鱈 va辰n ha淡nh nh旦 sau: - Chi ph鱈 ke叩t chuye奪n vo叩n 単au t旦 t鱈nh theo sua叩t vo叩n 単au t旦 la淡 12,099,000 単ong/m2 sa淡n h旦探u du誰ng, - Chi ph鱈 kha叩u hao khu TDTT 1,641,263,000 単ong/na棚m (Th担淡i gian t鱈nh kha叩u hao 20 na棚m, to奪ng gia湛 tr嘆 kha叩u hao 31,636,786,000 単ong (kho但ng bao gom gia湛 tr嘆 lo但 単a叩t), - Chi ph鱈 BQL chung c旦 t鱈nh 60% doanh thu d嘆ch vu誰 co但ng co辰ng 8/12
- 9. - Chi ph鱈 hoa誰t 単o辰ng d嘆ch vu誰 TDTT t鱈nh 30% doanh thu TDTT(ch旦a ke奪 chi ph鱈 kha叩u hao), - Le辰 ph鱈 tr旦担湛c ba誰 ba竪ng 2% gia湛 ba湛n ca棚n ho辰 - Chi ph鱈 kha湛c (chi ph鱈 duy tu, s旦短a ch旦探a, qua短ng ca湛o, tie叩p th嘆 v.v) t鱈nh ba竪ng 0.05% doanh thu ba湛n ca棚n ho辰 - Chi ph鱈 tra短 la探i tien vay nga但n ha淡ng, t鱈nh tre但n d旦 n担誰 va淡 la探i sua叩t tien vay la淡 1.15%/tha湛ng 5.5/ Ca湛c 単ieu kie辰n ta淡i ch鱈nh kha湛c - Sua叩t chie叩t kha叩u (WACC): Theo so叩 lie辰u tho叩ng ke但, 単o叩i v担湛i d旦誰 a湛n 単au t旦 単嘆a o叩c, s旦短 du誰ng WACC cu短a DN t旦淡 1015%. D旦誰 a湛n na淡y cho誰n WACC=14%. - Tuo奪i tho誰 kinh te叩 d旦誰 a湛n 6 na棚m, ke奪 t旦淡 na棚m kh担短i co但ng xa但y d旦誰ng. Gia湛 tr嘆 thu hoi ta淡i sa短n t鱈nh ba竪ng 80% vo叩n 単au t旦 khu TDTT, t旦担ng 単旦担ng 41,262,320,000 trie辰u 単ong. - Toa淡n bo辰 tien 単a谷t co誰c, tien 旦湛ng tr旦担湛c hoa淡n tra短 ngay na棚m 単au tie但n va辰n ha淡nh d旦誰 a湛n. 6. Ke叩t qua短 pha但n t鱈ch hie辰u qua短 ta淡i ch鱈nh d旦誰 a湛n 6.1/ Ch脱 tie但u ta淡i ch鱈nh Ca湛c ch脱 tie但u t鱈nh toa湛n hie辰u qua短 ta淡i ch鱈nh d旦誰 a湛n 単旦担誰c xe湛t tre但n 2 go湛c 単o辰: Quan 単ie奪m to奪ng m旦湛c 単au t旦 va淡 Quan 単ie奪m chu短 単au t旦, bao gom ca湛c ch脱 tie但u: Gia湛 tr嘆 hie辰n ta誰i ro淡ng (NPV), Sua叩t thu hoi no辰i ta誰i (IRR), Th担淡i gian thu hoi vo叩n (T) va淡 ch脱 tie但u kha短 na棚ng tra短 n担誰 tien vay. Ke叩t qua短: QUAN IEM TONG MC AU T QUAN IEM CHU AU T NPV =6,858,349 NPV =13,210,039 IRR =14.76% IRR =16.70% T kho但ng CK = 3 na棚m 4 tha湛ng T kho但ng CK = 3 na棚m 9 tha湛ng T co湛 CK = 5 na棚m 0 tha湛ng T co湛 CK = 4 na棚m 11 tha湛ng Kha短 na棚ng tra短 n担誰 b狸nh qua但n 169% 6.2/ a湛nh gia湛 ru短i ro d旦誰 a湛n: 6.2.1/ Pha但n t鱈ch ba短ng bie叩n thie但n 2 chieu 単o叩i v担湛i ye叩u to叩 単au va淡o ta棚ng gia短m 5% la淡 gia湛 ba湛n va淡 ty短 le辰 % mua ba湛n ca棚n ho辰 trong na棚m th旦湛 nha叩t, 9/12
- 10. cho tha叩y d旦誰 a湛n co湛 単o辰 nha誰y v担湛i gia湛 ba湛n la淡 91.37%, ty短 le辰 mua ba湛n ca棚n ho辰 na棚m th旦湛 1 la淡 8.63%. Hay no湛i ca湛ch kha湛c, s旦誰 ta棚ng gia短m NPV 単旦担誰c gia短i th鱈ch b担短i 91.37% do thay 単o奪i gia湛 ba湛n va淡 8.63% do thay 単o奪i ty短 le辰 mua ba湛n ca棚n ho辰 trong na棚m th旦湛 1. Ne叩u gia湛 ba湛n va淡 ty短 le辰 mua ba湛n ca棚n ho辰 na棚m th旦湛 1 ta棚ng/ gia短m 10%, xa湛c sua叩t NPV >0 la淡 83.09% 6.2.2/ Pha但n t鱈ch xa湛c sua叩t ba竪ng ca湛ch th旦短 nga達u nhie但n (ph旦担ng pha湛p mo但 pho短ng Monte-Carlo) 1.000 lan 単o叩i v担湛i ca湛c ye叩u to叩 ba叩t 単嘆nh ta湛c 単o辰ng 単e叩n ch脱 tie但u ta淡i ch鱈nh d旦誰 a湛n2 , bao gom: S旦誰 bie叩n 単o辰ng gia湛 mua ba湛n ca棚n ho辰, Vo叩n 旦湛ng tr旦担湛c cu短a ng旦担淡i mua (bao gom tien 単a谷t co誰c va淡 tien 旦湛ng tr旦担湛c khi ky湛 ke叩t h担誰p 単ong mua ca棚n ho辰), He辰 so叩 tr旦担誰t gia湛, Tie叩n 単o辰 ba湛n ca棚n ho辰 na棚m th旦湛 1 va淡 na棚m th旦湛 2, Ke叩t qua短: VT o辰 tin ca辰y T旦淡 e叩n Vo叩n vay Nga但n ha淡ng 1.000 単ong 94.94% 214,411,168 285,275,034 NPV 1.000 単ong 59.56% 0 74,810,126 Th担淡i gian thu hoi vo叩n kho但ng CK na棚m 99.98% 2,48 na棚m 4,67 na棚m Kha短 na棚ng tra短 n担誰 NH % 95.47% 100% 245% So叩 lie辰u tho叩ng ke但 NPV VON VAY NH KHA NANG TRA N T/GIAN THU HOI VON Max 74,810,126 293,768,183 245% 4.67 Min -86,285,527 193,602,029 47% 2.48 2 Ng旦担淡i ta ch旦湛ng minh ra竪ng: Ch脱 tie但u ta淡i ch鱈nh NPV, IRR, T/gian thu hoi vo叩n, Kha短 na棚ng tra短 n担誰 va淡 ch脱 tie但u vo叩n vay nga但n ha淡ng tua但n theo quy lua辰t pha但n pho叩i chua奪n N(袖,2 ) 10/12
- 11. Trung b狸nh 5,797,208 249,843,101 153% 3.69 Trung v畛 6,275,197 250,725,874 153% 3.73 o th嘆 pha但n pho叩i xa湛c sua叩t: o th嘆 単o辰 nha誰y d旦誰 a湛n Qua 単o th嘆 単o辰 nha誰y d旦誰 a湛n, nha辰n tha叩y ta棚ng gia短m NPV 単旦担誰c gia短i th鱈ch b担短i: * 70.06 % do thay 単o奪i gia湛 ba湛n * 16.84% do thay 単o奪i ty短 le辰 % tie叩n 単o辰 mua ba湛n ca棚n ho辰 na棚m th旦湛 1 * 13.10% do thay 単o奪i ca湛c ye叩u to叩 kha湛c (tr旦担誰t gia湛, tien 単a谷t co誰c, tien 旦湛ng tr旦担湛c, ty短 le辰 mua ba湛n ca棚n ho辰 na棚m th旦湛 2). 7. Ke叩t lua辰n: 7.1/ a湛nh gia湛 chung: D旦誰 a湛n kha短 thi, ca湛c ch脱 tie但u ta淡i ch鱈nh 単eu 単a誰t so v担湛i ye但u cau. Gia湛 tr嘆 hie辰n ta誰i ro淡ng NPV b狸nh qua但n 単a誰t 5,797,208,000 単ong. Va淡 xa湛c sua叩t 59.56% NPV 単a誰t t旦淡 0 単e叩n 74,810,126,000 単ong. 11/12
- 12. a短m ba短o kha短 na棚ng tra短 n担誰 tien vay nga但n ha淡ng 100%, v担湛i 単o辰 tin ca辰y 95.47% Th担淡i gian hoa淡n vo叩n t旦淡 2,48 na棚m 単e叩n 4,67 na棚m, v担湛i 単o辰 tin ca辰y 99.98% 7.2/ Nha辰n die辰n ru短i ro: Gia湛 ca短 va淡 ty短 le辰 % mua ba湛n ca棚n ho辰 trong na棚m th旦湛 1 la淡 hai ye叩u to叩 a短nh h旦担短ng 単e叩n 86,10% hie辰u qua短 ta淡i ch鱈nh d旦誰 a湛n. Ngoa淡i ra, ca湛c ye叩u to叩 kha湛c co湛 the奪 pha湛t sinh trong th旦誰c te叩 ga但y to奪n tha叩t cho d旦誰 a湛n nh旦 th担淡i gian thi co但ng ke湛o da淡i, to奪ng vo叩n 単au t旦 ta棚ng so d旦誰 toa湛n v.v.. 7.3/ Kie叩n ngh嘆 vo叩n vay nga但n ha淡ng la淡 239,899,695,000 単ong (trong 単o湛 tien go叩c vay 200 ty短, tien la探i vay trong th担淡i gian xa但y d旦誰ng 39.89 ty短) la淡m tro淡n la淡 240 ty短 単ong, la探i sua叩t 1,15%/tha湛ng, th担淡i gian vay 5 na棚m, th担淡i gian tra短 n担誰 3 na棚m. Vo叩n vay d旦誰 pho淡ng 45 ty短 単ong. To奪ng co辰ng 285 ty短 単ong ./. (Tham kha短o ca湛c phu誰 lu誰c 単鱈nh ke淡m) Ba短ng 1. To奪ng vo叩n 単au t旦 (Ch旦a t鱈nh gia湛 tr嘆 quyen s旦短 du誰ng 単a叩t) Ba短ng 2. Nguon vo叩n 単au t旦 va淡 sua叩t vo叩n 単au t旦 Ba短ng 3. Die辰n t鱈ch sa淡n h旦探u du誰ng va淡 ph旦担ng a湛n thu tien 旦湛ng tr旦担湛c cu短a kha湛ch ha淡ng Ba短ng 4. Doanh thu d旦誰 a湛n Ba短ng 5. Ba短ng t鱈nh chi ph鱈 va辰n ha淡nh d旦誰 a湛n Ba短ng 6. Ba短ng t鱈nh la探i lo達 Ba短ng 7. Kha短 na棚ng tra短 n担誰 va淡 la探i vay vo叩n 単au t旦 Ba短ng 8. Ba短ng t鱈nh NPV, IRR va淡 th担淡i gian thu hoi vo叩n theo quan 単ie奪m to奪ng m旦湛c 単au t旦 Ba短ng 9. o辰 nha誰y d旦誰 a湛n Ba短ng 9. o辰 nha誰y d旦誰 a湛n (tt) Ba短ng 10. THONG KE MO PHONG 12/12