1. Критерии «правильного» договора между арендатором и арендодателем: на что нужно обращать внимание? Управление коммерческой недвижимостью 16 сентября 2010 СОФИЕНКО ГАЛИНА АЛЕКСАНДРОВНА Старший юрисконсульт «Туров и Побойкина – Сибирь»
2. Правовая экспертиза договора, в целях предотвращения конфликта. Проверить права арендодателя Если право на сдачу в аренду имущества у арендодателя отсутствует, договор будет ничтожным – на основании ст. 168 и 608 ГК РФ. Срок договора аренды: на неопределенный срок; на определенный договором срок менее года ; на определенный договором срок год и более .
3. Правовая экспертиза договора, в целях предотвращения конфликта. Если арендодатель является собственником недвижимого имущества, необходимо чтобы он предъявил свидетельство о праве собственности . Если имущество находится у арендодателя на ином вещном праве (унитарные предприятия или учреждения), то нужен документ от собственника, предоставляющий право сдавать имущество в аренду. Это может быть: договор, заключенный арендодателем с собственником помещения (например, договор хозяйственного ведения или оперативного управления), где прямо сказано, что арендодатель вправе передавать в аренду нежилые помещения, являющиеся предметом договора; письмо от собственника, подтверждающее права арендодателя; отметка собственника на договоре аренды (штамп собственника на договоре в знак согласия).
4. Существенные условия договора аренды нежилого помещения Стороны договора (ст. ст. 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты Объект аренды Размер арендной платы
5. Когда арендная плата может повышаться чаще, чем раз в год? Если договором предусмотрено ежеквартальное повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции , то ее более частое, чем раз в год, повышение возможно . Если арендная плата подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы платежей , вносимых периодически или единовременно. В случае если, арендная плата не определена в твердой сумме, в договоре должен быть предусмотрен механизм определения арендной платы, т.е определение постоянной и переменной величины.
6. Размер арендной платы за объект аренды в целом; за единицу общей площади объекта аренды; за единицу различных составляющих площадей объекта аренды (например, за единицу площади подсобного помещения в магазине может быть установлен размер арендной платы, отличающийся от размера арендной платы за единицу площади торгового зала в магазине и т.д.).
7. Разрешение конфликтов по ремонту В договоре аренды следует отдельно выделить: сроки проведения планового текущего и капитального ремонта объекта аренды; сроки проведения внепланового текущего и капитального ремонта объекта аренды (т.е. ремонта, вызванного неотложной необходимостью, - вследствие поломки инженерных коммуникаций и оборудования, затопления помещений, проявления дефектов в конструктивных элементах здания и т.д.)
8. Понятия текущего и капитального ремонта Понятия текущего и капитального ремонта в законе не отражены . Рекомендуется использовать Методику определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (утв. Постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. N 15/1). П. 3.8 данного документа: под капитальным ремонтом понимаются работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели. Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
9. Пункт 1 ст. 616 ГК РФ предусматривает, что в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору : произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
10. Спасибо за внимание Вопросы? СОФИЕНКО ГАЛИНА АЛЕКСАНДРОВНА Старший юрисконсульт «Туров и Побойкина – Сибирь» Тел. (383) 2-380-380 www.legalsib.ru
