�ݺ�ߣ

Les 1: kwaliteit staat niet gelijk aan
hoogwaardigheid
De Engelse business parks hebben in het algemeen
een hoogwaardige uitstraling en meestal ook hoogwaar-
dige bedrijven op het terrein gevestigd. Vaak is sprake
van een nadrukkelijk aanwezige kantorencomponent.
Veel bestemmingsplannen laten juist de combinatie van
kantoren en bedrijven toe (zie ook het kader met karak-
teristieken van enkele business parks). Daarom is in het
algemeen sprake van business parks2
en niet van indus-
trial estates. Het is juist die mogelijkheid om tevens
kantoren te realiseren waardoor de Engelse vastgoedsec-
tor in de ontwikkeling van bedrijventerreinen geïnteres-
seerd is geraakt. Overigens is het niet zo dat de verschil-
lende bedrijfstypen gemengd op een bedrijventerrein
voorkomen. Doorgaans worden duidelijke deelgebieden
onderscheiden met een eigen karakteristiek in termen
van bedrijfsactiviteiten. Op Kings Hill is zelfs sprake van
een woonwijk. De bedoeling was dat veel van de perso-
neelsleden van de op het terrein gevestigde bedrijven in
de aanpalende woonwijk zouden gaan wonen. Momen-
teel is dat echter slechts 10 procent. Wanneer we deze
business parks klakkeloos als voorbeeld zouden nemen,
kan dit tot een verkeerde indruk leiden, namelijk dat
alle terreinen zich in die richting moeten gaan ontwikke-
len. Niets is minder waar. Hoogwaardige bedrijventerrei-
nen maken in Nederland zo’n tien, misschien vijftien
procent van de markt uit. We hebben rekening te hou-
den met een bij ondernemers uiteenlopende behoefte
aan kwaliteit en zullen moeten denken in termen van
product-marktcombinaties: verschillende groepen van
bedrijven die een min of meer overeenkomstig eisen-
pakket hebben ten aanzien van een bedrijventerrein en
de kwaliteit ervan. Dat leidt tot verschillen in kwaliteits-
eisen tussen die groepen van bedrijven (zie figuur 1).
Kwaliteit is dus eerder een ladder die waarden heeft die
lopen van 0 tot 100. Hoogwaardigheid is alleen het
bovenste deel van die ladder.
Les 2: kwaliteit staat niet gelijk aan
architectuur
Rondlopend op de business parks en kijkend naar de
foto’s bij dit artikel, kan het idee ontstaan dat kwaliteit
wordt bereikt door architectonische en stedenbouwkun-
dige vormgeving. Zeker wordt daar veel aandacht aan
. B E D R I J V E N T E R R E I N E N .
. 2 0 0 3 / 2 9 . 17 .
. 2 0 0 3 / 2 9 . 16 .
In het algemeen zijn de bedrijventerreinen in Neder-
land niet het meest aantrekkelijke deel van een plaats
of stad. Daarom is het moeilijk aan de bevolking en
soms ook aan een gemeenteraad uit te leggen dat meer
oppervlak voor bedrijventerreinen nodig
is, want niemand wil immers nog meer
van die onaantrekkelijke gebieden in zijn
gemeente. Er zijn echter veranderingen
op til. In de eerste plaats heeft dat te
maken met veranderende eisen in het
bedrijfsleven. Door de gewijzigde econo-
mische structuur in de laatste decennia
hebben we te maken met een geheel
andere economie dan veertig jaar gele-
den. De producten zijn hoogwaardiger
en kleiner geworden en het aandeel van
het kantoorpersoneel is in industriële en
andere bedrijven sterk toegenomen.
Denk in dat verband aan de opkomst
van de zogenaamde kantoorachtigen:
moderne industriële bedrijven, gehuis-
vest in een gebouw met alle (uiterlijke)
kenmerken van een kantoor.1
De veran-
deringen in de economische structuur leiden tot een
vraag naar andere typen bedrijfsgebouwen dan vier
decennia geleden en tevens tot een behoefte aan meer
kwaliteit op bedrijventerreinen.
Tegelijkertijd zien we langzaam maar zeker bij de over-
heid de aandacht voor kwaliteit op bedrijventerreinen
toenemen. Dat houdt verband met de inzet op het vlak
van duurzame ontwikkeling, die onder andere leidt tot
een verantwoorde opzet en inpassing van werklocaties en
een goed management van die terreinen. Bovendien zijn
veel van de nieuwe bedrijventerreinen langs snelwegen of
invalswegen gelegen en bepalen ze door hun uitstraling
mede het imago van een gemeente. Verder is door de
rijksoverheid een offensief ingezet waarbij in het kader
van de Architectuurnota meer aandacht wordt geschon-
ken aan ruimtelijke kwaliteit op bedrij-
venterreinen.
Na de ondernemers en de overheid
komt op wat meer afstand nog een
derde groep in beeld: de vastgoedsec-
tor. Deze is nog nauwelijks geïnteres-
seerd in het onderwerp bedrijventerrei-
nen. Als echter de kwaliteit naar een
hoger niveau wordt getild en als er
garanties zijn ten aanzien van het
beheer (hetgeen weer garanties biedt
voor de vastgoedwaarde en voor de te
behalen rendementen) kan dat wel eens
gaan veranderen. De eerste voorbeelden
van door de vastgoedsector ontwikkelde
bedrijventerreinen zijn reeds te vinden.
Tegen de achtergrond van deze ont-
wikkelingen worden de Engelse busi-
ness parks nogal eens als een goed voorbeeld ten tonele
gevoerd. Nu liggen de goede voorbeelden daar overi-
gens niet voor het oprapen, maar er zijn wel diverse
state-of-the-artterreinen te vinden die laten zien hoe het
anders en beter kan. Deze Engelse business parks bie-
den interessante aanknopingspunten voor een innover-
ende aanpak in Nederland. In dit artikel wordt daarbij
stilgestaan aan de hand van vier uit die Engelse voor-
beelden te trekken lessen. Aan het einde wordt terugge-
komen op de Nederlandse situatie.
ENGELSE BUSINESS PARKS:
DE LESSEN
Uiteenlopende ontwikkelingen leiden ertoe dat in de bedrijventerreinplanning niet alleen meer wordt gekeken
naar de kwantiteit, maar zeker ook naar de kwaliteit. Waar het gaat om het realiseren van kwaliteit op
bedrijventerreinen kunnen Engelse business parks interessante aanknopingspunten bieden.
d r. J a c q u e s v a n D i n t e r e n
Crossways Business Park – een modern gemengd
terrein met aparte delen voor kantoorontwikkeling en
voor transport- en distributiebedrijven. Nog redelijk
vergelijkbaar met een state-of-the-artbedrijventerrein
in Nederland.
Milton Park – een modern gemengd terrein met
ruimte voor hoogwaardige (hightech)bedrijven, maar
ook andere vormen van bedrijvigheid. Ontwikkelt zich
in toenemende mate tot een bedrijvenpark met een
zekere stedelijkheid.
Kings Hill – door de aandacht voor onder andere de
landscaping een hoogwaardig terrein. Opvallend is de
combinatie binnen één project met een woonwijk, een
voorzieningencentrum en een golfbaan (mede
bedoeld om woon-werkverkeer te reduceren).
Surrey Research Park en Oxford Science Park – ter-
reinen die specifiek zijn ingericht voor R&D, laborato-
ria en andere hoogwaardige bedrijven. Er is nadrukke-
lijke aandacht voor de steun aan starters (incubator
centers) en de gevestigde bedrijven hebben in nage-
noeg alle gevallen een sterke binding met de nabijge-
legen universiteiten.
Green Park – zeer hoogwaardig bedrijventerrein
voor de hightechsector en kantoren met zeer veel aan-
dacht voor de landscaping en de architectuur.
Stockley Park – zette in de jaren tachtig de stan-
daard voor de business-parkontwikkeling. Vooral een
locatie met grote (internationale) kantoren, veel aan-
dacht voor landscaping, voorzieningencentrum, park-
management en een golfbaan. Momenteel wordt de
derde en laatste fase ontwikkeld.
Chiswick Park – kleinschalige ontwikkeling tussen
Heathrow en de City. Terwijl alle andere parken buiten
Londen tot ontwikkeling kwamen, is dit de eerste ont-
wikkeling in de stad zelf (op een herstructurerings-
locatie). Het park profileert zich met de slagzin ‘Enjoy
work’ en zet alles op alles om daar ook de condities
voor te scheppen.
Opmerkelijk is dat veel van deze terreinen toen de
ontwikkeling startte al een niet-agrarische functie had-
den. Milton Park was een militaire opslagplaats en
Kings Hill een militair vliegveld. Op Crossways was
cementindustrie gevestigd. Stockley Park werd aange-
legd op een oude afvalberg en Chiswick Park op de
plaats van een oude busremise. Soms zijn oude gebou-
wen opnieuw gebruikt (Kings Hill) of worden ze nog
tijdelijk gebruikt als goedkope bedrijfsruimte om uit-
eindelijk te worden getransformeerd naar nieuwe
bedrijfsruimte (Milton Park).
Korte karakteristiek van een aantal business parks in de regio LondenDE AANDACHT
VOOR BEDRIJVEN-
TERREINEN
NEEMT BIJ DE
OVERHEID TOE
Doelgroepen
A B C
A B C
Producten: bedrijventerrein
0 100
Figuur 1. De kwaliteitsladder voor bedrijventerreinen (product-
markt combinaties) Bron: Buck Consultants International

De bedragen die de ondernemers voor het bedrijven-
terreinmanagement moeten neertellen, lopen sterk uit-
een. Dat heeft uiteraard te maken met de precieze invul-
ling ervan. Bovendien is er vaak ook sprake van een
keuzemenu. Opvallend is dat voor de op de business
parks gevestigde bedrijven het betalen voor dat manage-
ment geen punt van discussie is. Per saldo zijn ze door
de gezamenlijke aanpak veel goedkoper uit. Bovendien
wordt op deze manier een zorg weggenomen van iets
dat toch niet direct met de bedrijfsvoering heeft te
maken en in die zin als een last wordt ervaren. Een
basispakket (dat nogal verschillend van samenstelling
kan zijn) kost zo’n 4,50 tot 6 euro per vierkante meter
per jaar. In Nederland staat bedrijventerreinmanagement
momenteel volop in de belangstelling. Het wordt vooral
opgevat als een vorm van publiek-private samenwerking
of eventueel als een samenwerkingsvorm van op het ter-
rein gevestigde ondernemers. In Engeland is dat niet het
model, althans niet op de door ons bezochte terreinen.
Hier gaat het om een service die door de eigenaar van
het terrein wordt aangeboden, deels verplicht, deels als
keuzemogelijkheid. Bovendien draagt de management-
organisatie zorg voor uiteenlopende collectieve voorzie-
ningen op het terrein, variërend van trimpaden en
bebording tot zwembaden en kinderopvang (zie kader).
Consequenties voor een bedrijventerreinen-
beleid
Het mag uit het voorafgaande duidelijk zijn dat de
Engelse business parks een goede inspiratiebron kun-
nen zijn voor Nederlandse ontwikkelingen in het licht
van de zich voltrekkende veranderingen die aan het
begin van dit artikel werden geschetst. Het mag echter
niet tot de conclusie leiden dat nu alle te ontwikkelen
bedrijventerreinen hoogwaardig moeten zijn. Het gaat
om zorg te dragen voor een goede breedte in het aan-
bod van kwaliteitsniveaus. Een en ander laat onverlet
dat, mits aangepast, ook voor andere bedrijventerreinen
de Engelse business parks een zekere voorbeeldfunctie
kunnen hebben.
In het licht van de huidige economische recessie komt
de vraag op naar de wijze waarop de uitgangspunten ten
aanzien van kwaliteit kunnen worden gehandhaafd. In
dergelijke periodes is het hemd nader dan de rok en telt
voor lokale bestuurders vooral de werkgelegenheid.
Daarom moet in de keuze voor het kwaliteitsniveau van
een terrein flexibiliteit worden ingebouwd. Het ambitie-
niveau moet duidelijk zijn, maar ook moet worden aan-
gegeven in hoeverre dat kan worden versoepeld in eco-
nomisch moeilijke tijden. Daarbij moet een duidelijke
ondergrens worden aangehouden die niet extreem mag
afwijken van de ambitie. Als met een dergelijke marge
wordt gewerkt zijn plannen niet alleen ambitieus, maar
ook realistisch, omdat rekening wordt gehouden met
wijzigingen in de economische of politieke situatie waar-
door het gestelde kwaliteitsniveau (tijdelijk) niet kan
. 2 0 0 3 / 2 9 . 19 .
besteed. Zo wordt doorgaans gewerkt met een master-
plan en ziet een coördinerend architect toe op de feite-
lijke invulling. Met name op Green Park en Chiswick
Park heeft dat geleid tot een prachtig samenhangend
geheel: verschillende gebouwen, maar wel met een dui-
delijke herkenbare lijn.
Als het gaat om kwaliteit staat toch in de eerste plaats
het kunnen functioneren van bedrijven voorop: vol-
doende ruimte, flexibiliteit, bereikbaarheid, enzovoorts.
Door een goed management wordt daar door de eigena-
ren van de business parks veel aandacht aan geschon-
ken. Een mooi voorbeeld is Milton Park. Het gehele ter-
rein en alle gebouwen zijn in handen van MEPC, een
private belegger. Op eigen initiatief heeft MEPC een
gebouw voor starters gerealiseerd. Als eenmaal de groei
is ingezet wordt zo’n bedrijf geholpen aan andere, gro-
tere ruimte op het terrein. Het aardige daarvan is dat
door dit beleid sinds de start van de ontwikkeling hal-
verwege de jaren tachtig nog geen enkel bedrijf (buiten
externe factoren als fusies dan om) het terrein heeft ver-
laten. Op elk moment zijn er zo’n zes tot tien bedrijven
samen met de eigenaar op zoek naar een nieuwe oplos-
sing voor hun huisvestingsvraagstuk. MEPC heeft nu
weer plannen voor een verzamelgebouw voor laborato-
ria. Naar hun mening een gat in de markt.
Pas als is voldaan aan de voornoemde primaire,
bedrijfsmatige aspecten (zoals voldoende ruimte, flexibi-
liteit, bereikbaarheid) komen andere kwaliteitsaspecten
in beeld. In willekeurige volgorde: voorzieningen, zowel
voor bedrijven (beveiliging bijvoorbeeld) als voor werk-
nemers, stedenbouw, landschappelijke inrichting en
architectuur, inpassing van het terrein in zijn omgeving
en management (zie hierna).
Les 3: de vastgoedsector kan een bijdrage
leveren in het bereiken van een hoger
kwaliteitsniveau
Alle in het eerste kader genoemde terreinen zijn in
handen van private partijen, bijna altijd vastgoedpartij-
en. Het is overigens niet zo dat de Engelse vastgoedsec-
tor zich massaal op business parks heeft gestort. Dat zou
een misverstand zijn. Wel lijkt het erop dat ze in
Engeland op dit punt wat verder gevorderd zijn dan in
Nederland. Zo beheert het eerder genoemde MEPC
meerdere bedrijventerreinen en zal in de nabije toe-
komst er zeker nog meer gaan ontwikkelen. Het lijkt
ook een lucratieve business. Niemand geeft graag cijfers
weg over de rendementen, maar duidelijk is dat men er
niet instapt als niet een aanvangsrendement van meer
dan 10 procent kan worden gehaald. Op Milton Park
was sprake van een brutorendement van 20 procent en
werd aangegeven dat de totale waarde van het terrein
zou liggen in de orde van grootte van een 600 miljoen
Engelse ponden. Zoals eerder opgemerkt heeft de
Engelse vastgoedsector vooral belangstelling voor het
ontwikkelen van bedrijventerreinen in het hogere seg-
ment. Op zich misschien toch wat vreemd, omdat het
rendement niet per se hoeft af te hangen van dat kwali-
teitsniveau. Hier spelen echter ook de te behalen indi-
recte rendementen een rol, zeg maar de waardevermeer-
dering van de gebouwen. Bij business parks liggen die
hoger. Het indirecte rendement kan tussen de 20 en 25
procent van het totale rendement uitmaken en fluctu-
eert sterk per jaar.
Er is een ander groot verschil tussen Nederland en
Engeland. In Engeland wordt door een veel groter deel
van de bedrijven de bedrijfsruimte gehuurd dan dat in
Nederland het geval is. Dat maakt het voor de belegger
interessant. Bovendien zijn de huurcontracten langlo-
pend, vaak zo’n 25 jaar. Dat geeft de belegger zekerheid.
Van de andere kant bindt het de huurder niet, want de
contracten mogen verhandeld worden (zakelijk recht).
De lange looptijd van de huurcontracten maken teza-
men met de zekerheden die worden geboden het huren
aantrekkelijk. Daardoor ook weer wordt het voor bedrij-
ven gemakkelijker te verhuizen en kan redelijk flexibel
worden voorzien in de steeds sneller wisselende behoef-
te aan hoeveelheid bedrijfsruimte. In sommige gevallen
(bijvoorbeeld Greenpark bij Oxford) worden door de
ontwikkelaar/belegger de eerste kavels nog verkocht om
de ontwikkeling financieel in de startblokken te helpen,
maar daarna is het toch de verhuur die de klok slaat. De
huurprijzen zijn soms niet misselijk. Met name aan de
westzijde van Londen in de zogenaamde Golden
Triangle, waar onder meer veel ICT-bedrijven zijn te vin-
den, worden hoge huurprijzen gerealiseerd. Op Green
Park is de huurprijs voor de hoogwaardige, kantoorachti-
ge bebouwing hoger dan die voor kantoren in de City.
Aan de oostzijde liggen de prijzen duidelijk lager, soms
zo’n 35 procent in vergelijking met de Golden Triangle.
Het zijn zeker ook de hoge te realiseren huurniveaus die
de interesse van de Engelse vastgoedsector in business
parks verklaart. De schaarste aan bedrijventerreinen in
die regio speelt hierbij een zeker niet te verwaarlozen rol.
Les 4: goed management is een absolute
voorwaarde voor succes
Parkmanagement (of bedrijventerreinmanagement,
om niet de illusie te wekken dat het alleen maar interes-
sant zou zijn voor hoogwaardige terreinen) is op elk van
de Engelse voorbeelden standaard. Dat is niet zo ver-
wonderlijk omdat voor de eigenaren dit bij uitstek het
instrument is om ervoor te zorgen dat de vastgoedwaar-
de van de ontwikkeling op peil blijft en liever nog toe-
neemt. Bedrijventerreinmanagement is een verzamelbe-
grip. Het kent vele vormen. Op Milton Park is een team
van zo’n zes mensen ermee bezig, maar worden de feite-
lijke uitvoerende werkzaamheden uitbesteed aan tal van
bedrijven. Op Kings Hill echter wil de eigenaar alle
touwtjes in handen houden (met uitzondering van de
groenverzorging) en is er een heel team voor de uitvoe-
ring van alle werkzaamheden.
. 2 0 0 3 / 2 9 . 18 .
1.Een zeer intensieve bewaking van het terrein met
eigen surveillance, camera’s, toegangscontrole,
enzovoorts. Ook de bewaking van een bedrijfsge-
bouw zelf kan geheel worden uitbesteed.
2.Grote keuze aan mogelijkheden voor het inhuren
van uiteenlopende diensten als bijvoorbeeld reini-
ging, telecommunicatie, enzovoorts. Bij de telecom-
municatie/internet-infrastructuur heeft men door-
gaans de keuze uit meerdere providers.
3.Een enorm scala aan voorzieningen voor medewer-
kers zoals van fitnesscentrum, zwembad, kinder-
crèche, klein winkelcentrum, horecavoorzieningen,
trimpad, enzovoorts. De indruk bestaat dat van
sommige voorzieningen meer gebruik wordt
gemaakt aan het einde van de dag dan in de mid-
dagpauze om zo het ‘optrekken’ van de files af te
wachten.
4.Zeer frequente busverbindingen. De eerlijkheid
gebiedt te zeggen dat dat vaak een verplicht onder-
deel is, dat voortvloeit uit de onderhandelingen
met de overheid. Maar als de eigenaren van de ter-
reinen het moeten doen, dan doen ze het ook goed
en zijn er tal van haltes en rijden de bussen zeer
frequent. Soms worden door de terreineigenaar
bussen gekocht en aan de busvervoermaatschappij
cadeau gedaan, onder voorwaarde dat het business
park in de routes wordt opgenomen en frequent
wordt aangedaan.
5.Op groenvoorzieningen wordt in het geheel niet
bezuinigd. Er worden in Duitsland en België dui-
zenden en duizenden bomen aangekocht voor de
inrichting van het terrein. Vaak al bomen die een
aantal jaren oud zijn. Meer in het algemeen is er
veel aandacht voor de landscaping. Met kleine
glooiingen in het landschap wordt ook het gepar-
keerde blik waar mogelijk uit het zicht gehouden.
Zo ontstaan zeer aantrekkelijke werkomgevingen
die uitnodigen tot ontspannen in de middagpauze.
6.Waar dat aan de orde is worden ecologische waar-
den gerespecteerd (bijvoorbeeld Kings Hill), maar
in sommige gevallen, zoals dat van Green Park, kan
zelfs zonder meer worden gesteld dat die waarden
naar een hoger niveau zijn gebracht.
7.Bij parkeervoorzieningen worden, zeker voor
Nederlandse begrippen, ruime normen gehanteerd
van vaak één parkeerplaats op 25 m2
vloeropper-
vlak. Op Green Park wordt voornamelijk gewerkt
met dubbele parkeerdekken die bovendien geca-
moufleerd zijn door landschappelijke inrichting en
vanaf de ontsluitende weg niet zichtbaar zijn.
Voorbeelden van voorzieningen

Veranderingen bij de Nederlandse
vastgoedsector
De betrokkenheid van vastgoedpartijen is niet alleen
een Engelse aangelegenheid. In Nederland begint het nu
duidelijk ook te veranderen. Belangrijkste redenen daar-
voor zijn:
1.toenemende interesse bij ondernemers voor huur van
gebouwen, ook industriële. Dat biedt bedrijven meer
flexibiliteit, maar het biedt tevens meer financiële arm-
slag: een deel van het kapitaal zit niet langer in het
gebouw vast. Voor de beleggers worden bedrijventer-
reinen interessanter naarmate een huurdersmarkt zich
ontwikkelt;
2.bedrijfsgebouwen zijn eenvormiger geworden waar-
door na vertrek van een huurder deze ruimtes weer
gemakkelijk kunnen worden verhuurd aan een vol-
gend bedrijf (in de logistiek is al jaren van een derge-
lijke situatie sprake. Het logistiek vastgoed loopt voor
op andere delen van het industrieel vastgoed);
3.de opkomst van de kantoorachtigen biedt mogelijkhe-
den voor nieuwe ontwikkelingen;
4.mede door de ROZ/IPD-index is duidelijk geworden
dat de te behalen rendementen goed kunnen zijn in
relatie tot ander vastgoed;
5.op bedrijventerreinen is meer aandacht gekomen voor
kwaliteit; een deel van de bedrijven is bereid te beta-
len voor kwaliteit. Dit is een belangrijke voorwaarde
voor het behalen van een goed indirect rendement;
6.door steeds specifiekere eisen wordt het ontwikkelen
van bedrijventerreinen nog meer een vak en wordt
expertise gevraagd die gemeenten niet altijd hebben;
7.gemeenten, zeker de kleinere, willen de financiële risi-
co’s van de ontwikkeling van een bedrijventerrein niet
op zich nemen;
8.het beleggen in bedrijventerreinen kan een bijdrage
leveren in de uitbreiding en diversificatie van de por-
tefeuille.
Op grond van eerste ervaringen (onder andere Avantis
- Heerlen, Fortuna - Sittard-Geleen, IJsseloord II -
Arnhem, Westermaat Campus - Hengelo) gelden voor
gemeentelijke partijen bij de samenwerking met vast-
goedpartijen de volgende aandachtspunten:
1.de gemeentelijke organisatie moet worden voorbereid
op de publiek-private samenwerking;
2.voor gemeenten wordt de onderhandelings-
positie versterkt als zij in staat zijn eerst alle
grond, of in ieder geval de strategische loca-
ties, te verwerven;
3.vastgoedpartijen moeten in een vroeg stadium bij de
ontwikkeling worden betrokken zodat zij mee kunnen
werken aan de opstelling van het bestemmingsplan;
4.het proces dat gezamenlijk wordt ingezet moet van
tevoren goed zijn uitgewerkt. Bijsturing tijdens de
ontwikkeling is moeilijk;
5.de vastgoedpartij moet zich aan het project committe-
ren, ook voor verliesgevende onderdelen;
6.voor de gemeente moet de meerwaarde van de
samenwerking klip en klaar zijn;
7.om te voorkomen dat commerciële belangen de
boventoon gaan voeren moeten gemeenten altijd bij
de ontwikkeling betrokken blijven, hetzij direct (bij-
voorbeeld als aandeelhouder), hetzij indirect (bijvoor-
beeld door het toetsen van aanvragen aan het bestem-
mingsplan).
Tot slot
Uiteenlopende ontwikkelingen leiden ertoe dat in de
bedrijventerreinplanning niet alleen meer wordt gekeken
naar de kwantiteit, maar zeker ook naar de kwaliteit.
Waar het gaat om het realiseren van kwaliteit op bedrij-
venterreinen kunnen Engelse business parks interessante
aanknopingspunten bieden. Het gaat daarbij niet om het
realiseren van hoogwaardige bedrijventerreinen, maar
om het ontwikkelen van integrale concepten waarbij het
bedrijventerreinproduct optimaal is afgestemd op de
wensen en eisen van de beoogde doelgroep.
Aangegeven is ook (en het lijkt iets van een paradox
in zich te hebben) dat het realiseren van de juiste kwali-
teit op bedrijventerreinen meer dan ooit goede kwanti-
tatieve analyses noodzakelijk maakt. Daarmee kan over-
aanbod worden voorkomen en worden goede inzichten
verkregen in de vraag naar de uiteenlopende kwaliteits-
niveaus van bedrijventerreinen.
Dit artikel is gebaseerd op diverse bezoeken aan busi-
ness parks in Engeland. De tekst is mede gebaseerd op
een opdracht van de provincie Noord-Brabant en op
een voor de grote Brabantse steden gemaakt verslag
van één van deze excursies.
Noten
1. Gegeven deze ontwikkeling is het daarom wellicht beter te gaan spreken van werklocaties,
waarbij terreinen met (deels) kantoorachtigen één van de segmenten vormen. Geen aparte
nota’s meer voor bedrijventerreinen of voor kantoren, maar een geïntegreerde aanpak onder
die noemer van werklocaties.
2. De aanduiding ‘business’ heeft in het Engels betrekking op alle sectoren, zowel
bedrijven als kantoren.
. 2 0 0 3 / 2 9 . 21 .
worden gehaald. Een dergelijke aanpak biedt ook
bepaalde garanties aan investeerders van het eerste uur.
Het mag dan zo zijn dat er in Nederland een snel
groeiende belangstelling is voor de kwaliteit van bedrij-
venterreinen, maar dat betekent niet dat er geen aan-
dacht meer hoeft te zijn voor de kwantitatieve kant van
de zaak, met name de behoefteramingen. Goede prog-
noses van de toekomstige behoefte zijn van levensbe-
lang voor het economisch functioneren van regio’s,
zeker gezien de lange planningstermijnen in Nederland.
Bovendien brengen deze prognosemodellen (zoals PRO-
VEST van Buck Consultants) niet alleen de benodigde
hoeveelheid terrein in beeld, maar ook de terreintypen.
Door dat op een regionaal schaalniveau te doen kan een
goede variatie in de kwaliteit van het aanbod worden
gegarandeerd en wordt de concurrentiepositie van een
regio versterkt.
Mede gezien de beschreven ontwikkelingen en ten-
densen dienen de lokale overheden in Nederland in
ieder geval aandacht te hebben voor de volgende pun-
ten:
1.Om verschillende typen van bedrijventerreinen gelijk-
tijdig binnen een regio aan te kunnen bieden zal
regionale samenwerking noodzakelijk zijn. Een goede
regionale prognose van de gesegmenteerde behoefte
is daarbij onontbeerlijk.
2.Gewerkt moet worden met product-marktcombinaties,
zodat concepten worden ontwikkeld die aansluiten op
de wensen en eisen van specifieke doelgroepen bin-
nen het bedrijfsleven.
3.De ontwikkelingen vragen om verder uitgewerkte en
beter afgestemde stedenbouwkundige plannen bij de
ontwikkeling van bedrijventerreinen. Bovendien moet
niet naar het terrein sec worden gekeken, maar dient
er aandacht te zijn voor de landschappelijke inpassing
van het terrein. Bij het ontwikkelen van bedrijventer-
reinen zou het maken van een stedenbouwkundig
plan verplicht moeten zijn.
4.Kwaliteitsaspecten moeten vroegtijdig in het ontwik-
kelingsproces worden ingebracht. Kwaliteit is daarbij
nadrukkelijk een meerdimensionaal begrip en kan
niet worden beperkt tot architectuur. Eerst en vooral
heeft kwaliteit betrekking op het goed kunnen func-
tioneren van de te vestigen bedrijven.
5.Het kwaliteitsniveau moet op de lange termijn zijn
gegarandeerd door bedrijventerreinmanagement. Het
niveau daarvan moet aansluiten bij de product-markt-
combinatie.
6. Gemeenten zouden zich in toenemende mate de
vraag kunnen stellen of zij de meest geschikte partij
zijn om bedrijventerreinen te ontwikkelen en te behe-
ren. Is het een kerntaak van de gemeente of valt er
een meerwaarde aan te ontlenen als een en ander
door private partijen wordt opgepakt? Het inschakelen
van private partijen zou in ieder geval niet mogen
betekenen dat de gemeente zich verder afzijdig houdt.
. 2 0 0 3 / 2 9 . 20 .
dr. Jacques van Dinteren is
partner bij Buck Consultants International

�ݺ�ߣ

2003 - Business parks in Engeland - De lessen - Real Estate Magazine

Recommended

More Related Content

Similar to 2003 - Business parks in Engeland - De lessen - Real Estate Magazine (8)

More from Jacques Van Dinteren (20)

2003 - Business parks in Engeland - De lessen - Real Estate Magazine