A4 vastgoed advies taxeren van ziekenhuizen - handout pps
- 1. 1392010 Stel:Ubentnuvastgoedbelegger Hoeveelheeftuvoorditziekenhuis over? WaardeenWaardering Hoebepaaltuditbedrag? Ziekenhuisvastgoed g 9september2010 FrankvandenBerg Inhoud Ditvraagstuk: Introductie Isprecieshetprobleem! Markt Waarde Meerwaarde Conclusies Markt Stel:UbentZiekenhuisdirecteur Nieuwziekenhuis Algemeen 86 UMC 8 Bouwkosten100miljoen Categoraal 35 Taxatiemarktwaarde70miljoen Totaal 146 Watdoetu?Wel/Nietbouwen? Omzet(2007)bijna16mld Kapitaallastenca. 1,12mld Ofβmaaktdemarktwaardeniet Ruim45.000bedden zoveeluit? 1
- 2. 1392010 Tervergelijking(m2): Inkomstenbepalen Kantoren 50.000.000 2007Invoering 2009Kapitaallasten 2011 ?!? DBC Integraal Winkels 26.000.000 Logistiek 19.000.000 2008 2010Opheffing 2012(prognose) UitbreidingDBC g Bouwcollege Transitieafgerond Hotelsca. Hotels ca 2.500.000 2 500 000 ca100.000kamers Alg. Ziekenhuizen 4.000.000 Kostenbenadering Zorgtotaal(exUMC) 23.400.000 Opbrengstenbenadering EisenBelegger Risico danWaarde Rendement=>Inkomsten Restwaardeisnul? Alternatiefgebruik (In)deelbaarheid Ontwikkelingspotentie WaarombelegtvrijwelniemandinZiekenhuizen? Oorzaken: Waarde:Rekenwijzevandebelegger Politiek DCFofNCWmethode AantalTransacties eindwaarde Waardebegrip CF =Kapitaallasten p Taxatiemethodiek Contracten rendementseis Investering 2
- 3. 1392010 Input Schillenmodel Hoogtechnologisch Stafaccommodatie Rendementseis Kapitaalintensief Spoedeisendehulp Administratie Beheer Intensivecare Poliklinisch Kapitaallasten Distributieapotheek Vb. Fysiotherapeut Eindwaarde Hot Kantoor Floor Lasten Fabriek Hotel Output=Investeringsbedrag Laboratoria Verblijfsfuncties Medische Dagverpleging ondersteuning Distributieapotheek Facilitairefuncties Distributiekeuken Keukens Analyse: Ontbrekendefuncties? Jaarverslagen Parkeren Businessplan Zorgboulevard/ Langetermijnhuisvestingsplan Commerci谷lefuncties Marktomstandigheden Hetzorghotel demografie concurrentie kapitaallastenvergoedingen Vergelijkbaretransacties?!? WanneerisgoedGoed? ModelA.Monoliet Pati谷ntentevredenheid? Personeelstevredenheid? Groeivanverzorgingsgebied? Kwaliteitvandestenen? Functioneleindeling? OfβSpeeltalleseenrol 3
- 4. 1392010 ModelB.Hybride Meerwaarde Risicolager Afschrijving Deelbaarheid Logistiek Ruimtebesparing Bouwkostenomlaag ModelC.Extreme Bouwkosten2010TNO Bouwkosten per m2 BVO prijspeil januari 2010 inclusief BTW Bron: TNO Ruimtewinst Zorgboulevard OppervlakteHuurprijs TotaalHuurprijs Apotheek: 250m2 a160euro=40.000euro Kapper: 100m2a120euro=12.000euro Kadoshop: 150m2 a175euro=26.250euro Totaal 500m2 =78.250euro 4
- 5. 1392010 AlternatieveWaardebepaling Conclusies2. Kapitalisatiemethode: Politiekeerstduidelijk Marktwerkingeerstopgang BAR=BrutoHuur:Marktwaarde Beleggerstonenalinteresse Vastgoedmoeteerstoporde 8%=80.000:1.000.000 Marktwaardedangoedteschatten Kapitalisatiefactor=1/8%=12,5keer Danpaskomenzorgenbeleggerbijelkaar Zorgboulevard Ditisdeoplossing: Apotheek: 250m2 a160euro=40.000euro Kapper: 100m2a120euro=12.000euro Kadoshop: 150m2 a175euro=26.250euro Totaal 500m2 =78.250euro AlsBAR=8%danisdewaarde=978,125euro Datis1,956euro/m2 NB: BTWbuitenbeschouwinggelaten. Huurprijzenenpercentageszijnindicatief. Conclusies1. Vragen/Discussie? Denkwijzezorgverlener VanKostennaarOpbrengsten Commercieeldenken Denkwijzevastgoedbelegger Restwaarde0 Actievebeleggingsvorm Specifiekezorgfondsen 5
- 6. 1392010 DankU! 6