ݺߣ

ݺߣShare a Scribd company logo

OTEL ACILIS PROJE CALISMASI

•Download as PPT, PDF•
•
Ahmet Ferda Seymen
Ahmet Ferda Seymen

Otel açılışlarında dikkat edilmesi gereken önemli konu başlıkları. Sektörde olan veya sektöre girmek isteyen ilgililerin bilgilerine sunulmuştur.

1 of 45
Downloaded 55 times
OTEL AÇILIŞLARINDA İZLENMESİ GEREKEN TEMEL KRİTERLER Ahmet F. Seymen
AHMET F. SEYMEN  Sektörde toplam 33 sene  İlk 2 senesi Havayolları Catering Firmasında Tessellüm ve Satınalma Müdürü (DOBBS Houses – OGDEN Food Service) Miami, USA  8 Yıl Restoran ve Barlar Müdürü. (Restaurant Associates of America) Miami - New York, USA  Son 23 Yıl Otel Yiyecek İçecek Müdürü, AGM, Genel Müdür, Operasyon Müdürü, Direktör, Ülke Müdürü, Turizm Bölüm Başkanlığı..  (Omni Hotels, Sofitel, Hilton, Ramada, Corinthia, Dedeman, Byotel-Byomed, CVK Şirketler Grubu  Toplam 16 adet açılış oteli tecrübesi  Hacettepe Üniversitesi, İşletme Bölümü, BS  Florida International Universitesi, Otecilik Okulu, MS
Ülkemizin Yatırımcı Profili A  Farklı Sektörde faaliyet gösteren firmalar; (İnşaat, Tekstil, Otomotiv)  Yapı olarak Aile Şirketi olarak faaliyet göstermeleri; (Yönetim kadroları da tecrübe ve profesyonellik yerine aileye yakın olma veya bu çevreden olma….)  Kurumsallıktan uzak olup gerekli yapılanmayı dikkate almamak  Otelcilik Sektörü hakkında bilgi birikiminin kısıtlı olması ve işin dinamiklerinin ancak işe girildikten sonra bedel ödeyip fark edilmesi  Araştırma ve Danışmanlık firmalarına itibar edilmemesi (Sektör analizi, Pazar araştırması, Fizibilite raporları, Konsept çalışmaları)
Ülkemizin Yatırımcı Profili B  Devlet ve kuruluşların sağladığı imkanlardan kısıtlı olarak yararlanma  İşletme konusunda Marka firmalara olan güvensiz bakış açısı  Ehil Mimari firmalar ile çalışılması (otelcilikte tecrübeli)  Uygun İnşaat, Taşeron ekip temini ve planlanan sürelere uyulması  Otel bina yapım kriterleri ile işletme kriterlerinin bir arada ilerlemesi  İşletme kadrosunun işin başında belirlenmesi ve istihdamı
Proje Genelinde Yapılması Gereken Araştırmalar PROJE FİKRİ
EKONOMİK Metropol ve Çevrenin İncelenmesi Ülke - Şehir  Sosyo Ekonomik – Demografik yapı  Toplam nüfus ve dağılımı (gelir dağılımı)  Endüstri ve sanayi gelişimi  İhracat ve ithalat altyapısı  Sektörel yatırımlar ve iş hacmindeki planlanan artış
EKONOMİK Lojistik Araştırma Lokasyon Havalimanına yakınlığı Ana arterler ve karayollarına olan bağlantısı Şehir merkezi, Organize sanayi Merkezi, Fuar/Kongre Merkezi, Hastane, Üniversite,Tren garı, Otogar, Stadyum, Okul & Yurtlara olan yakınlığı - uzaklığı  Konumu itibariyle avantaj ve dezavantajları    
EKONOMİK Turizm Altyapısı Araştırması  Farklı kategorilerdeki otel adedi (Belediye ve Bakanlık belgeli)  Oteller arasındaki konsept ve ürün farklılıkları  Toplam oda/yatak kapasitesi  Senelik ortalama oda fiyatları  Yapım aşamasındaki toplam projeler ve tipleri  Planlanan proje sayısı ve tipleri
EKONOMİK Turizm Altyapısı Araştırması  Turizm kaynaklı misafir potansiyeli  Şirket kaynaklı misafir potansiyeli  Kongre ve fuar kaynaklı misafir potansiyeli  Sağlık ve tedavi kaynaklı misafir potansiyeli  Yerel misafir potansiyeli  Diğer kaynaklar
EKONOMİK  Pazar ve Rakip Araştırması A. Genel olarak Şehrin Analizi Turizm alt yapı ve ulaşım imkanları Turizm gelirinden aldığı  Şehrin son 10 yıllık büyüme endeksleri  İleriye dönük projeler ve gelecek 10 yıllık hedefler B. Lokasyon Unaccommodated demand, Latent demand C. Rakip İşletme Analizi Birincil rakipler, İkincil rakipler
Otel projesine başlamadan önce hukuki ve teknik kriterlerin analiz edilmesi gerekmektedir HUKUKİ ETÜD – YÖNETMELİKLER Turizm Bakanlığı Sınıflandırma ve Nitelikler Yönetmeliği HUKUKİ ETÜD - YÖNETMELİKLER Yangından Korunma ve Can Güvenliği Kriterleri HUKUKİ ETÜD - YÖNETMELİKLER Turizm Bakanlığı Çevreue Duyarlı Otel Kriterleri (Yeşil Otel Kriterleri) TEKNİK ETÜD - YÖNETMELİKLER Tüm Kriterler-Örnek: Mimari tasarım, Misafir oda donanım ktiterleri, Genel Alanlar, Elektrik, Mekanik, Operasyonel, Y&İ, vs.
Tip Ekonomi Sınıfı 3* Budget/Economy Özellik Net oda genişliği 12-18m2 Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.1-0.2/oda Limitli Y&İ facilitesi. Ek unite yok Uygulamacı Firmalar Etap, İbis, Holliday-Inn Express, Easy Hotels Orta Sınıf 4*-4+ Midscale Net oda genişliği 20-24m2 Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.4-0.5/oda Limitli Y&İ facilitesi. Limitli ek unite (toplantı odası, fitness salonu) Mercure, Holliday Inn, Courtyard by Marriott, Hilton Hampton Inn 5* ve Deluxe Upscale Net oda genişliği 25-30 ve üstü Radisson, Sofitel, Hilton, m2 Intercontinental, Marriott Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.6-0.8/oda Geniş ve Seçenekli Y&İ faciliteleri. Geniş ve Seçenekli ek uniteler (balo ve toplantı salonları, satış mağazaları, Spa ve güzellik üniteleri, Fitness Merkezi, Oyun odaları….
FİNANSAL Tip Oda Maliyeti* Ekonomi Sınıfı 3* Budget/Economy Ortalama oda maliyeti 40.000 - 60.000 Euro Orta Sınıf ve 4*-4+ Midscale Ortalama oda maliyeti 60.000 - 100.000 Euro 5* ve Deluxe Upscale Ortalama oda maliyeti 150.000 - 200.000 Euro ve üstü
EKONOMİK İşletmeyi kâra geçiren ve performansı pozitiv anlamda yükselten etkenler: 1.Lokasyon 2.Konsept* 3.Doluluk 4.Ortalama Günlük Fiyat 5.Hizmet ve Ürün Standartları 6.Güncel olabilme (Teknolojik-sosyoljik)*
OPERASYONEL Misafir istek ve beklentileri Merkezi lokasyon, kolay ulaşım Sıcak ve hızlı karşılama Temiz bir oda Temiz ve işlevsel bir banyo Güzel ve seçkin kahvaltı Güncel ve teknik donanım Geniş ve seçkin fasiliteler Yetişkin ve eğitimli personel Sunulan hizmetteki ürün ve servis kalite standartları Çevreye duyarlılık ve sürdürülebilirlik Ekonomi Orta-+ 5* ve Deluxe Sıkıntısız ulaşım Kolay ulaşım  Sorunsuz checkin/out  Efektive check in/out      olursa ek ücret karşılığında limitli Yeterli kahvaltı    Beklenti dışında Kriterlerle sınırlı  Limitli servis      Indirekt Indirekt  
TEKNİK Yabancı İşletmelerin istedikleri nitelik ve uygulama kriterlerinin incelenmesi 1. Mimari Yapı ve Görsel Kriterler (Alan tahsisleri, tavan yükseklikleri, yüzey malzemeleri) vs… 2. Konuk Oda ve Banyo Kriterleri 3. Genel Alan Kriterleri (Restoran, Bar, Toplantı Salonlar, Spa) vs… 4. Elektrik Donanım ve Alt Yapı Kriterleri 5. Tesisat Donanım Kriterleri 6. Yangın Önleme Kriterleri
HUKUKİ Okan Üniversitesi Turizm ve Otelcilik Bölümü ve Uygulama – Araştırma Merkezi ile Engelsiz Hayat Dayanışma Derneği (EHDD) tarafından düzenlenen “Engelsiz Turizm İçin Engelsiz Tesisler” başlıklı seminerde; “Türkiye’de hiçbir tesisin yüzde 100 engelsiz turizme uygun olmadığı” belirtildi. Bir tesisin engelsiz olması için fiziksel koşullarının, bedensel engelliler, tekerlekli sandalye kullanıcıları, görme engelliler, işitme engelliler, konuşma engelliler ve yakınlarıyla birlikte tatil yapan zihinsel engellilere uygun olması gerektiği belirtildi. Tesislerin bu halde olmasının ana nedeni; Belediyelerin yanlış uygulamaları, Mimarların hataları, Kanun koyucu, Bakanlıklar ve ilgili kurumlar tarafından yetersiz denetleme ve cezai uygulamalar olarak belirtildi.
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI  Prototip odanın hazırlanması  Yatak odası  Banyo  Oda ve Genel Alan spesifikasyonlarının konsept doğrultusunda hazırlanması
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI Finansal Zaman ve süreç aşamalarının tespit çalışmaları  Mimari proje ve çizimlerin tamamlanması ve gerekli izinlerin alınması  İnşaat yönetim ve idari kadrolarının tespiti  Kaba inşaat çalışmalarının başlaması  Otel Yönetim kadrosunun tespiti  İnşaat malzeme, OSE, FF&E alımlarının başlaması  Satış kadrosunun tespiti  Otel tanıtım malzemelerinin tespiti  Satış, pazarlama faaliyetlerinin başlaması  İnsan kaynaklarının tespiti ve alımların başlaması
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI Finansal Maliyet tespit çalışmaları Tahmini yatırım maliyetinin hesaplanması Açılış öncesi bütçenin hazırlanması
Finansal Toplam İnşaat - M2 15.000 15.000 250 250 20-22 20-22 Toplam Oda Sayısı Net Oda M2 (Orta sınıf oda brüt *60m2) Toplam İnşaat Maliyeti € (inşaat m2 maliyeti 1.500€) Toplam Arsa Maliyeti € (%20) Toplam Otel Maliyeti € Oda Başı Maliyet € Minimum Oda Satış Fiyatı € (Oda maliyeti/1000) 22.500.000 22.500.000 22.500.000 4.500.000 4.500.000 27.000.000 27.000.000 32.500.000 108.000 108.000 130.000 108 108 130 10.000.000 30%
Finansal Toplam İnşaat - M2 22.500 22.500 250 250 30-35 30-35 Toplam İnşaat Maliyeti € (inşaat m2 maliyeti 2.000€) Toplam Arsa Maliyeti € (%30) 45.000.000 45.000.000 20.000.000 20.000.000 Toplam Otel Maliyeti € 65.000.000 65.000.000 260.000 260.000 260 260 Toplam Oda Sayısı Net Oda M2 (Orta sınıf oda brüt *90m2) Oda Başı Maliyet € Minimum Oda Satış Fiyatı € (Oda maliyeti/1000)
Finansal Harcama Kalemleri 5 Yıldız Euro Arazi ve Bina donanım islahı Giderleri Bina Yapım Giderleri (İnşaat) Mimari ve Proje Giderleri Teknik Ekipman Giderleri Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri Operasyon Malzeme ve Ekipmanları Açılış Öncesi Gid. ve İşletme sermayesi Toplam Deluxe % Euro % 1.125.000 5 2.250.000 5 10.125.000 45 20.250.000 45 1.125.000 5 2.250.000 5 5.625.000 25 11.250.000 25 2.700.000 12 5.400.000 12 1.125.000 5 2.250.000 5 675.000 3 1.350.000 3 22.500.000 100 45.000.000 100
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI Finansal Gelir Projeksiyon Çalışmaları  Açılış öncesi gelir prokesiyonu  10 yıllık gelir projeksiyonu
Açılış Öncesi Bütçesi İdari Ofis Giderleri Genel Müdür Finans – Muhasebe Müdürü Personel Müdürü Eğitim Müdürü Halkla İlişkiler Müdürü Bilgi İşlem Müdürü Satınalma Müdürü Departman Personel Giderleri Sekreter Muhasebe elemanı Temizlik elemanı Servis elemanı Satış-Pazarlama ve Tanıtım Giderleri Reklam Ajans Giderleri Halkla İlişkiler Ajansı Giderleri Fuar-Sergi-Satış Partnerlik Giderleri Basılı Evrak ve Tanıtım Materyali Giderleri Basın Tanıtım Giderleri Danışmanlık Giderleri Aylık Toplamlar Eyl.2013  0                0                 Eki.13  0                0                 Kas.13  0                0                       0       0       0
Açılış Öncesi Bütçesi Eyl.2013 Eki.13 Kas.13 Kira Gideri       Yiyecek ve İaşe Giderleri       Temizlik Malzemesi Giderleri Ofis Ekipman ve Kırtasiye Giderleri             Aylık Toplamlar 0 0 0 Enerji Giderlerl       Elektrik       Gaz       Su       Çöp Belediye Hizmetleri       Aylık Toplamlar 0 0 0 FFE & ve Operasyon Malz.       Danışmanlık Giderleri       Sigorta Gİderleri       Diğer Giderler       Toplam Giderler 0 0 0
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI Finansal İşletme Yetkisi Anlaşması (Franchising contract ) Gelir / Gider projeksiyonu İşletme Anlaşması (Management Contract) Gelir / Gider projeksiyonu Kiralama (Leasing) Gelir / Gider projeksiyonu
İşletme Anlaşması Genel Şartları 1       Kontrat süresi: 15 Yıl + 5-yıl uzatma imkanı Odalar Primi: Toplam cironun 3% Başarı Primi: Ayarlanmış Vergi Öncesi Karın 12% (AGOP) Teknik Yardım. Primi: Oda başı $500 (tek seferlik ödeme) Satış & Pazarlama Katkı Primi: Toplam cironun 1.5% Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Rezervi: İlk 5 Yıl Toplam cironun 1.5% Takip eden yıllarda Toplam cironun 2.5% Kontrat Başvuru Bedeli: 60.000 USD
İşletme Anlaşması Genel Şartları 1 Görünmeyen Kalemler: Açılış Eğitimleri Yıllık Kalite ve Standart Kontrol İşlemleri Fuar, seminer, Road-show katılımları Belli miktar üzerinde olan her türlü tanıtım ve reklam materyalleri Global yazılım ve teçhizat değişiklikleri Global Marka-Logo destekli pazarlama materyal değişiklikleri
Franchising Anlaşması Franchise Fee – İsim hakkı: İlk 5 yıl Yıllık Toplam Brüt Oda Gelirinin %4’ü +KDV Rezervasyon Ücreti: GDS bağlantısı, 4.000 USD + KDV Rezervasyon başına ödeme, 16 USD + KDV Seyahat Acentasına ödeme %10 komisyon + KDV Çağrı MerkeziYıllık Toplam Brüt Oda Rezervasyon Gelirinin %10’u + KDV Web sitesi üzerinden gelen rezervasyon ödemeleri Yıılık Toplam Brüt Oda Rezervasyon Gelirinin %8’i + KDV
Franchising Anlaşması - 2      Partner Şirket ve Uçuş Mili uygulaması THY Miles&Miles üyelerine her bir konaklaması ve 500 mil karşılığı harcamalrı için 12,5 USD +KDV Açılış Eğitimi: 5.000 USD + KDV Katalog Ücreti: Zincir otel kataloğunun minimum 100.000 kopyası karşılığı Loyal Club Card: Kart programına uyguladığı şartlar üzerinden tüm kredi kart ve ödemelerde uygulanan indirim ve promosyonlara katılma
Franchising Anlaşması - 3  Mobilya ve Teçhizat Yenileme Fonu:  İlk Sene Toplam Brüt Gelirin %1’i  2 ve 3’cü Sene Toplam Brüt Gelirin 2’si  4’cü Sene Toplam Brüt Gelirin %3’ü  5’ci Sene Toplam Brüt Gelirin %4’ü  Kontrat Ücreti: 50.000 USD
Finansal Arazi ve/veya Bina donanım islahı Giderleri Site and Area Improvements Bina Yapım Giderleri Teknik Ekipman Giderleri Mimari ve Proje Giderleri Soft Costs Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri FF&E (fixture-furniture & equipment) Operasyon Malzeme ve Ekipmanları OS&E (operating supplies & equipment) Açılış Öncesi Gİderler ve İşletme sermayesi Pre-opening and working capital
Finansal Harcama Kalemleri Ekonomi Euro Arazi ve Bina donanım islahı Giderleri Bina Yapım Giderleri (İnşaat) Mimari ve Proje Giderleri Teknik Ekipman Giderleri Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri Operasyon Malzeme ve Ekipmanları Açılış Öncesi Gid. ve İşletme sermayesi Toplam Orta-+ % Euro 5* ve Deluxe % Euro % 3.000 5 5.000 5 10.000 5 27.000 45 45.000 45 90.000 45 3.000 5 5.000 5 10.000 5 15.000 25 25.000 25 50.000 25 7.200 12 12.000 12 24.000 12 3.000 5 5.000 5 10.000 5 1.800 3 3.000 3 6.000 3 60.000 100 100.000 100 200.000 100
Finansal Finans temin edebilmede en önemli kriterler Yatırımcının kişiliği (güvenilirlik–referans) Lokasyon Bağımsız kurumlar tarafından yapılan fizibilite analizleri İşletmeci (marka veya bireysel) Kendine özel Temalı projeler Planlar ve izinler
KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI ÇALIŞMALARI Operasyonel Misyon Vizyon Hedef Stratejiler Şirket ilkelerinin belirlenmesi
KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI ÇALIŞMALARI Operasyonel  Sertifikasyon ve Uluslar arası Belgelendirme  Servis standartlarının belirlenmesi  Hizmet standartlarının belirlenmesi  Standardizyon çalışmalarının başlaması  ISO 9001 – 2000 Kalite standartları  ISO 14000 Çevre Koruma standartları  ISO 18000 Müşteri Memnuniyeti standartları  ISO 22000 Yiyecek Sağlığı ve Hijyen standartları
KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI ÇALIŞMALARI Operasyonel  İnsan Kaynakları departmanının oluşumu  Departman bazında toplam personel sayısının belirlenmesi  Personel seçme ve yerleştirme sürecinin başlaması  “İşletme Oryantasyon Eğitimlerinin” planlanması  “Departmansal Oryantasyon Eğitimlerinin” planlanması  “Departmansal Hizmetiçi Eğitimlerinin” planlanması  “Kişisel Gelişim Eğitimlerinin” planlanması  Performans değerlendirme prosedürlerinin belirlenmesi  Personel ödüllendirme ve uyarı mekanizması planlaması
Teknik  Mimari Ofis tarafından hazırlanması gereken «PROJCET MANAGEMENT» İş planı tasarımı  İşletme Ofisi, Kontrolör Firma, Yatırımcı Firma tarafından İş planının günlük olarak izlenmesi  Saha gezileri ve haftalık iş takip toplantılarının yapılarak inşaat ve projenin geldiği aşama tespit edilmelidir
Teknik a. Hafriyat b. Kaba inşaat c. Mekanik tesisat (Isıtma, soğutma-havalandırma, yangın, giderler, d. bacalar vs.) e. Elektrik tesisat (Yüksek-orta grilim ve zayıf akım, müzik-ses ve görüntü f. altayapısı, güvenlik kameraları vs.) g. Duvarlar (delikli tuğla, ytong-bims-alçıpan-betopan) h. Mermer i. Tavan Kapama j. Kapı montaj k. Duvar kağıdı l. Boya m. Halı, parke, süpürgelikler n. Sabit ve hareketli mobilya o. Aydınlatma (iç-dış) p. Bina dış cephe ve peyzaj çalışmaları
Teknik Aşama HafriyatKaba inşaat İnce işler Arıza ve Rötuşlar Toplam Gün / Ay Gün Ay 122 4 213 7 30 1 365 12 % 39,0 Gün Ay 180 60,0 6 300 1,0 10 60 100,0 2 540 18 % 39,0 Gün Ay 213 30,0 60,0 7 424 60,0 1,0 14 93 10,0 100,0 3 730 100,0 24 %
Hukuki  Kurulacak olan şirketin türü (AŞ, LTD, Holding)  İlçe ve Büyükşehir Belediye imar –iskan ve ruhsatları  Elektrik, Su, Doğalgaz alt yapı çalışmaları ve ruhsatları  Bakanlık ruhsat ve belgeleri (yatırım ve işletme)  Yerli veya yabancı otel işletmeleri ile ilgili Franchising, Management veya Leasing kontrat çalışmaları
Hukuki Otel yapımının gecikmesine neden olan 5 önemli engel Belediye, Büyükşehir izinleri % 40 Finans tedarik edebilme % 30 Çevresel şart ve sorunlar %12 Zamanlama ve iş sürecinin uzaması % 10 Taşeron ve alt taşeron sorunları % 8
Sektörden Yatırımcıya Öneriler A  Horwath HTL Türkiye Başkanı Metin Erdoğdu 1. Egonuzu yenin! 2. Otel yatırımlarında 1 TL= 1000 TL kuralını bilin! 3. Devlet teşviklerinden azami yararlanın! 4. Otele en uygun arazi seçimini sektörel normlar içinde yapın! 5. Otelinizin işletmesini güvenilir bir markaya verin! 6. Otel tecrübesi olan bir mimar ile çalışın! 7. Kamu ile çalışmaktan korkmayın! 8. Marka işletme sözleşmesinin bir hukuk işi olmadığını bilin! 9. Otel yatırım danışmanı ile çalışın! 10.Otel yatırımlarınızda sürdürülebilirlik kriterlerini uygulayın!
Sektörden Yatırımcıya Öneriler B  TYD İcra Kurulu Üyesi, Doç. Dr. İbrahim Birkan 1. İlk olarak Otelin Yönetim Sistemine Karar Verilmeli  (Franchising-Management Contract-LeasingManchise) 1. Farklı Senaryolara göre Yatırımın Karlılığı Hesaplanmalı  (nakit akışı, yatırımın net bugünkü değeri, iç verim oranı, geri dönüş süresi ve öz sermayenin geri dönüş süreleri). 1. Arsa Maliyeti Yatırımın 15% - 20% arasında olmalı

More Related Content

OTEL ACILIS PROJE CALISMASI

  • 1. OTEL AÇILIŞLARINDA İZLENMESİ GEREKEN TEMEL KRİTERLER Ahmet F. Seymen
  • 2. AHMET F. SEYMEN  Sektörde toplam 33 sene  İlk 2 senesi Havayolları Catering Firmasında Tessellüm ve Satınalma Müdürü (DOBBS Houses – OGDEN Food Service) Miami, USA  8 Yıl Restoran ve Barlar Müdürü. (Restaurant Associates of America) Miami - New York, USA  Son 23 Yıl Otel Yiyecek İçecek Müdürü, AGM, Genel Müdür, Operasyon Müdürü, Direktör, Ülke Müdürü, Turizm Bölüm Başkanlığı..  (Omni Hotels, Sofitel, Hilton, Ramada, Corinthia, Dedeman, Byotel-Byomed, CVK Şirketler Grubu  Toplam 16 adet açılış oteli tecrübesi  Hacettepe Üniversitesi, İşletme Bölümü, BS  Florida International Universitesi, Otecilik Okulu, MS
  • 3. Ülkemizin Yatırımcı Profili A  Farklı Sektörde faaliyet gösteren firmalar; (İnşaat, Tekstil, Otomotiv)  Yapı olarak Aile Şirketi olarak faaliyet göstermeleri; (Yönetim kadroları da tecrübe ve profesyonellik yerine aileye yakın olma veya bu çevreden olma….)  Kurumsallıktan uzak olup gerekli yapılanmayı dikkate almamak  Otelcilik Sektörü hakkında bilgi birikiminin kısıtlı olması ve işin dinamiklerinin ancak işe girildikten sonra bedel ödeyip fark edilmesi  Araştırma ve Danışmanlık firmalarına itibar edilmemesi (Sektör analizi, Pazar araştırması, Fizibilite raporları, Konsept çalışmaları)
  • 4. Ülkemizin Yatırımcı Profili B  Devlet ve kuruluşların sağladığı imkanlardan kısıtlı olarak yararlanma  İşletme konusunda Marka firmalara olan güvensiz bakış açısı  Ehil Mimari firmalar ile çalışılması (otelcilikte tecrübeli)  Uygun İnşaat, Taşeron ekip temini ve planlanan sürelere uyulması  Otel bina yapım kriterleri ile işletme kriterlerinin bir arada ilerlemesi  İşletme kadrosunun işin başında belirlenmesi ve istihdamı
  • 5. Proje Genelinde Yapılması Gereken Araştırmalar PROJE FİKRİ
  • 6. EKONOMİK Metropol ve Çevrenin İncelenmesi Ülke - Şehir  Sosyo Ekonomik – Demografik yapı  Toplam nüfus ve dağılımı (gelir dağılımı)  Endüstri ve sanayi gelişimi  İhracat ve ithalat altyapısı  Sektörel yatırımlar ve iş hacmindeki planlanan artış
  • 7. EKONOMİK Lojistik Araştırma Lokasyon Havalimanına yakınlığı Ana arterler ve karayollarına olan bağlantısı Şehir merkezi, Organize sanayi Merkezi, Fuar/Kongre Merkezi, Hastane, Üniversite,Tren garı, Otogar, Stadyum, Okul & Yurtlara olan yakınlığı - uzaklığı  Konumu itibariyle avantaj ve dezavantajları    
  • 8. EKONOMİK Turizm Altyapısı Araştırması  Farklı kategorilerdeki otel adedi (Belediye ve Bakanlık belgeli)  Oteller arasındaki konsept ve ürün farklılıkları  Toplam oda/yatak kapasitesi  Senelik ortalama oda fiyatları  Yapım aşamasındaki toplam projeler ve tipleri  Planlanan proje sayısı ve tipleri
  • 9. EKONOMİK Turizm Altyapısı Araştırması  Turizm kaynaklı misafir potansiyeli  Şirket kaynaklı misafir potansiyeli  Kongre ve fuar kaynaklı misafir potansiyeli  Sağlık ve tedavi kaynaklı misafir potansiyeli  Yerel misafir potansiyeli  Diğer kaynaklar
  • 10. EKONOMİK  Pazar ve Rakip Araştırması A. Genel olarak Şehrin Analizi Turizm alt yapı ve ulaşım imkanları Turizm gelirinden aldığı  Şehrin son 10 yıllık büyüme endeksleri  İleriye dönük projeler ve gelecek 10 yıllık hedefler B. Lokasyon Unaccommodated demand, Latent demand C. Rakip İşletme Analizi Birincil rakipler, İkincil rakipler
  • 11. Otel projesine başlamadan önce hukuki ve teknik kriterlerin analiz edilmesi gerekmektedir HUKUKİ ETÜD – YÖNETMELİKLER Turizm Bakanlığı Sınıflandırma ve Nitelikler Yönetmeliği HUKUKİ ETÜD - YÖNETMELİKLER Yangından Korunma ve Can Güvenliği Kriterleri HUKUKİ ETÜD - YÖNETMELİKLER Turizm Bakanlığı Çevreue Duyarlı Otel Kriterleri (Yeşil Otel Kriterleri) TEKNİK ETÜD - YÖNETMELİKLER Tüm Kriterler-Örnek: Mimari tasarım, Misafir oda donanım ktiterleri, Genel Alanlar, Elektrik, Mekanik, Operasyonel, Y&İ, vs.
  • 12. Tip Ekonomi Sınıfı 3* Budget/Economy Özellik Net oda genişliği 12-18m2 Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.1-0.2/oda Limitli Y&İ facilitesi. Ek unite yok Uygulamacı Firmalar Etap, İbis, Holliday-Inn Express, Easy Hotels Orta Sınıf 4*-4+ Midscale Net oda genişliği 20-24m2 Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.4-0.5/oda Limitli Y&İ facilitesi. Limitli ek unite (toplantı odası, fitness salonu) Mercure, Holliday Inn, Courtyard by Marriott, Hilton Hampton Inn 5* ve Deluxe Upscale Net oda genişliği 25-30 ve üstü Radisson, Sofitel, Hilton, m2 Intercontinental, Marriott Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.6-0.8/oda Geniş ve Seçenekli Y&İ faciliteleri. Geniş ve Seçenekli ek uniteler (balo ve toplantı salonları, satış mağazaları, Spa ve güzellik üniteleri, Fitness Merkezi, Oyun odaları….
  • 13. FİNANSAL Tip Oda Maliyeti* Ekonomi Sınıfı 3* Budget/Economy Ortalama oda maliyeti 40.000 - 60.000 Euro Orta Sınıf ve 4*-4+ Midscale Ortalama oda maliyeti 60.000 - 100.000 Euro 5* ve Deluxe Upscale Ortalama oda maliyeti 150.000 - 200.000 Euro ve üstü
  • 14. EKONOMİK İşletmeyi kâra geçiren ve performansı pozitiv anlamda yükselten etkenler: 1.Lokasyon 2.Konsept* 3.Doluluk 4.Ortalama Günlük Fiyat 5.Hizmet ve Ürün Standartları 6.Güncel olabilme (Teknolojik-sosyoljik)*
  • 15. OPERASYONEL Misafir istek ve beklentileri Merkezi lokasyon, kolay ulaşım Sıcak ve hızlı karşılama Temiz bir oda Temiz ve işlevsel bir banyo Güzel ve seçkin kahvaltı Güncel ve teknik donanım Geniş ve seçkin fasiliteler Yetişkin ve eğitimli personel Sunulan hizmetteki ürün ve servis kalite standartları Çevreye duyarlılık ve sürdürülebilirlik Ekonomi Orta-+ 5* ve Deluxe Sıkıntısız ulaşım Kolay ulaşım  Sorunsuz checkin/out  Efektive check in/out      olursa ek ücret karşılığında limitli Yeterli kahvaltı    Beklenti dışında Kriterlerle sınırlı  Limitli servis      Indirekt Indirekt  
  • 16. TEKNİK Yabancı İşletmelerin istedikleri nitelik ve uygulama kriterlerinin incelenmesi 1. Mimari Yapı ve Görsel Kriterler (Alan tahsisleri, tavan yükseklikleri, yüzey malzemeleri) vs… 2. Konuk Oda ve Banyo Kriterleri 3. Genel Alan Kriterleri (Restoran, Bar, Toplantı Salonlar, Spa) vs… 4. Elektrik Donanım ve Alt Yapı Kriterleri 5. Tesisat Donanım Kriterleri 6. Yangın Önleme Kriterleri
  • 17. HUKUKİ Okan Üniversitesi Turizm ve Otelcilik Bölümü ve Uygulama – Araştırma Merkezi ile Engelsiz Hayat Dayanışma Derneği (EHDD) tarafından düzenlenen “Engelsiz Turizm İçin Engelsiz Tesisler” başlıklı seminerde; “Türkiye’de hiçbir tesisin yüzde 100 engelsiz turizme uygun olmadığı” belirtildi. Bir tesisin engelsiz olması için fiziksel koşullarının, bedensel engelliler, tekerlekli sandalye kullanıcıları, görme engelliler, işitme engelliler, konuşma engelliler ve yakınlarıyla birlikte tatil yapan zihinsel engellilere uygun olması gerektiği belirtildi. Tesislerin bu halde olmasının ana nedeni; Belediyelerin yanlış uygulamaları, Mimarların hataları, Kanun koyucu, Bakanlıklar ve ilgili kurumlar tarafından yetersiz denetleme ve cezai uygulamalar olarak belirtildi.
  • 18. FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI  Prototip odanın hazırlanması  Yatak odası  Banyo  Oda ve Genel Alan spesifikasyonlarının konsept doğrultusunda hazırlanması
  • 19. FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI Finansal Zaman ve süreç aşamalarının tespit çalışmaları  Mimari proje ve çizimlerin tamamlanması ve gerekli izinlerin alınması  İnşaat yönetim ve idari kadrolarının tespiti  Kaba inşaat çalışmalarının başlaması  Otel Yönetim kadrosunun tespiti  İnşaat malzeme, OSE, FF&E alımlarının başlaması  Satış kadrosunun tespiti  Otel tanıtım malzemelerinin tespiti  Satış, pazarlama faaliyetlerinin başlaması  İnsan kaynaklarının tespiti ve alımların başlaması
  • 20. FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI Finansal Maliyet tespit çalışmaları Tahmini yatırım maliyetinin hesaplanması Açılış öncesi bütçenin hazırlanması
  • 21. Finansal Toplam İnşaat - M2 15.000 15.000 250 250 20-22 20-22 Toplam Oda Sayısı Net Oda M2 (Orta sınıf oda brüt *60m2) Toplam İnşaat Maliyeti € (inşaat m2 maliyeti 1.500€) Toplam Arsa Maliyeti € (%20) Toplam Otel Maliyeti € Oda Başı Maliyet € Minimum Oda Satış Fiyatı € (Oda maliyeti/1000) 22.500.000 22.500.000 22.500.000 4.500.000 4.500.000 27.000.000 27.000.000 32.500.000 108.000 108.000 130.000 108 108 130 10.000.000 30%
  • 22. Finansal Toplam İnşaat - M2 22.500 22.500 250 250 30-35 30-35 Toplam İnşaat Maliyeti € (inşaat m2 maliyeti 2.000€) Toplam Arsa Maliyeti € (%30) 45.000.000 45.000.000 20.000.000 20.000.000 Toplam Otel Maliyeti € 65.000.000 65.000.000 260.000 260.000 260 260 Toplam Oda Sayısı Net Oda M2 (Orta sınıf oda brüt *90m2) Oda Başı Maliyet € Minimum Oda Satış Fiyatı € (Oda maliyeti/1000)
  • 23. Finansal Harcama Kalemleri 5 Yıldız Euro Arazi ve Bina donanım islahı Giderleri Bina Yapım Giderleri (İnşaat) Mimari ve Proje Giderleri Teknik Ekipman Giderleri Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri Operasyon Malzeme ve Ekipmanları Açılış Öncesi Gid. ve İşletme sermayesi Toplam Deluxe % Euro % 1.125.000 5 2.250.000 5 10.125.000 45 20.250.000 45 1.125.000 5 2.250.000 5 5.625.000 25 11.250.000 25 2.700.000 12 5.400.000 12 1.125.000 5 2.250.000 5 675.000 3 1.350.000 3 22.500.000 100 45.000.000 100
  • 24. FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI Finansal Gelir Projeksiyon Çalışmaları  Açılış öncesi gelir prokesiyonu  10 yıllık gelir projeksiyonu
  • 25. Açılış Öncesi Bütçesi İdari Ofis Giderleri Genel Müdür Finans – Muhasebe Müdürü Personel Müdürü Eğitim Müdürü Halkla İlişkiler Müdürü Bilgi İşlem Müdürü Satınalma Müdürü Departman Personel Giderleri Sekreter Muhasebe elemanı Temizlik elemanı Servis elemanı Satış-Pazarlama ve Tanıtım Giderleri Reklam Ajans Giderleri Halkla İlişkiler Ajansı Giderleri Fuar-Sergi-Satış Partnerlik Giderleri Basılı Evrak ve Tanıtım Materyali Giderleri Basın Tanıtım Giderleri Danışmanlık Giderleri Aylık Toplamlar Eyl.2013  0                0                 Eki.13  0                0                 Kas.13  0                0                       0       0       0
  • 26. Açılış Öncesi Bütçesi Eyl.2013 Eki.13 Kas.13 Kira Gideri       Yiyecek ve İaşe Giderleri       Temizlik Malzemesi Giderleri Ofis Ekipman ve Kırtasiye Giderleri             Aylık Toplamlar 0 0 0 Enerji Giderlerl       Elektrik       Gaz       Su       Çöp Belediye Hizmetleri       Aylık Toplamlar 0 0 0 FFE & ve Operasyon Malz.       Danışmanlık Giderleri       Sigorta Gİderleri       Diğer Giderler       Toplam Giderler 0 0 0
  • 27. FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI Finansal İşletme Yetkisi Anlaşması (Franchising contract ) Gelir / Gider projeksiyonu İşletme Anlaşması (Management Contract) Gelir / Gider projeksiyonu Kiralama (Leasing) Gelir / Gider projeksiyonu
  • 28. İşletme Anlaşması Genel Şartları 1       Kontrat süresi: 15 Yıl + 5-yıl uzatma imkanı Odalar Primi: Toplam cironun 3% Başarı Primi: Ayarlanmış Vergi Öncesi Karın 12% (AGOP) Teknik Yardım. Primi: Oda başı $500 (tek seferlik ödeme) Satış & Pazarlama Katkı Primi: Toplam cironun 1.5% Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Rezervi: İlk 5 Yıl Toplam cironun 1.5% Takip eden yıllarda Toplam cironun 2.5% Kontrat Başvuru Bedeli: 60.000 USD
  • 29. İşletme Anlaşması Genel Şartları 1 Görünmeyen Kalemler: Açılış Eğitimleri Yıllık Kalite ve Standart Kontrol İşlemleri Fuar, seminer, Road-show katılımları Belli miktar üzerinde olan her türlü tanıtım ve reklam materyalleri Global yazılım ve teçhizat değişiklikleri Global Marka-Logo destekli pazarlama materyal değişiklikleri
  • 30. Franchising Anlaşması Franchise Fee – İsim hakkı: İlk 5 yıl Yıllık Toplam Brüt Oda Gelirinin %4’ü +KDV Rezervasyon Ücreti: GDS bağlantısı, 4.000 USD + KDV Rezervasyon başına ödeme, 16 USD + KDV Seyahat Acentasına ödeme %10 komisyon + KDV Çağrı MerkeziYıllık Toplam Brüt Oda Rezervasyon Gelirinin %10’u + KDV Web sitesi üzerinden gelen rezervasyon ödemeleri Yıılık Toplam Brüt Oda Rezervasyon Gelirinin %8’i + KDV
  • 31. Franchising Anlaşması - 2      Partner Şirket ve Uçuş Mili uygulaması THY Miles&Miles üyelerine her bir konaklaması ve 500 mil karşılığı harcamalrı için 12,5 USD +KDV Açılış Eğitimi: 5.000 USD + KDV Katalog Ücreti: Zincir otel kataloğunun minimum 100.000 kopyası karşılığı Loyal Club Card: Kart programına uyguladığı şartlar üzerinden tüm kredi kart ve ödemelerde uygulanan indirim ve promosyonlara katılma
  • 32. Franchising Anlaşması - 3  Mobilya ve Teçhizat Yenileme Fonu:  İlk Sene Toplam Brüt Gelirin %1’i  2 ve 3’cü Sene Toplam Brüt Gelirin 2’si  4’cü Sene Toplam Brüt Gelirin %3’ü  5’ci Sene Toplam Brüt Gelirin %4’ü  Kontrat Ücreti: 50.000 USD
  • 33. Finansal Arazi ve/veya Bina donanım islahı Giderleri Site and Area Improvements Bina Yapım Giderleri Teknik Ekipman Giderleri Mimari ve Proje Giderleri Soft Costs Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri FF&E (fixture-furniture & equipment) Operasyon Malzeme ve Ekipmanları OS&E (operating supplies & equipment) Açılış Öncesi Gİderler ve İşletme sermayesi Pre-opening and working capital
  • 34. Finansal Harcama Kalemleri Ekonomi Euro Arazi ve Bina donanım islahı Giderleri Bina Yapım Giderleri (İnşaat) Mimari ve Proje Giderleri Teknik Ekipman Giderleri Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri Operasyon Malzeme ve Ekipmanları Açılış Öncesi Gid. ve İşletme sermayesi Toplam Orta-+ % Euro 5* ve Deluxe % Euro % 3.000 5 5.000 5 10.000 5 27.000 45 45.000 45 90.000 45 3.000 5 5.000 5 10.000 5 15.000 25 25.000 25 50.000 25 7.200 12 12.000 12 24.000 12 3.000 5 5.000 5 10.000 5 1.800 3 3.000 3 6.000 3 60.000 100 100.000 100 200.000 100
  • 35. Finansal Finans temin edebilmede en önemli kriterler Yatırımcının kişiliği (güvenilirlik–referans) Lokasyon Bağımsız kurumlar tarafından yapılan fizibilite analizleri İşletmeci (marka veya bireysel) Kendine özel Temalı projeler Planlar ve izinler
  • 36. KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI ÇALIŞMALARI Operasyonel Misyon Vizyon Hedef Stratejiler Şirket ilkelerinin belirlenmesi
  • 37. KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI ÇALIŞMALARI Operasyonel  Sertifikasyon ve Uluslar arası Belgelendirme  Servis standartlarının belirlenmesi  Hizmet standartlarının belirlenmesi  Standardizyon çalışmalarının başlaması  ISO 9001 – 2000 Kalite standartları  ISO 14000 Çevre Koruma standartları  ISO 18000 Müşteri Memnuniyeti standartları  ISO 22000 Yiyecek Sağlığı ve Hijyen standartları
  • 38. KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI ÇALIŞMALARI Operasyonel  İnsan Kaynakları departmanının oluşumu  Departman bazında toplam personel sayısının belirlenmesi  Personel seçme ve yerleştirme sürecinin başlaması  “İşletme Oryantasyon Eğitimlerinin” planlanması  “Departmansal Oryantasyon Eğitimlerinin” planlanması  “Departmansal Hizmetiçi Eğitimlerinin” planlanması  “Kişisel Gelişim Eğitimlerinin” planlanması  Performans değerlendirme prosedürlerinin belirlenmesi  Personel ödüllendirme ve uyarı mekanizması planlaması
  • 39. Teknik  Mimari Ofis tarafından hazırlanması gereken «PROJCET MANAGEMENT» İş planı tasarımı  İşletme Ofisi, Kontrolör Firma, Yatırımcı Firma tarafından İş planının günlük olarak izlenmesi  Saha gezileri ve haftalık iş takip toplantılarının yapılarak inşaat ve projenin geldiği aşama tespit edilmelidir
  • 40. Teknik a. Hafriyat b. Kaba inşaat c. Mekanik tesisat (Isıtma, soğutma-havalandırma, yangın, giderler, d. bacalar vs.) e. Elektrik tesisat (Yüksek-orta grilim ve zayıf akım, müzik-ses ve görüntü f. altayapısı, güvenlik kameraları vs.) g. Duvarlar (delikli tuğla, ytong-bims-alçıpan-betopan) h. Mermer i. Tavan Kapama j. Kapı montaj k. Duvar kağıdı l. Boya m. Halı, parke, süpürgelikler n. Sabit ve hareketli mobilya o. Aydınlatma (iç-dış) p. Bina dış cephe ve peyzaj çalışmaları
  • 41. Teknik Aşama HafriyatKaba inşaat İnce işler Arıza ve Rötuşlar Toplam Gün / Ay Gün Ay 122 4 213 7 30 1 365 12 % 39,0 Gün Ay 180 60,0 6 300 1,0 10 60 100,0 2 540 18 % 39,0 Gün Ay 213 30,0 60,0 7 424 60,0 1,0 14 93 10,0 100,0 3 730 100,0 24 %
  • 42. Hukuki  Kurulacak olan şirketin türü (AŞ, LTD, Holding)  İlçe ve Büyükşehir Belediye imar –iskan ve ruhsatları  Elektrik, Su, Doğalgaz alt yapı çalışmaları ve ruhsatları  Bakanlık ruhsat ve belgeleri (yatırım ve işletme)  Yerli veya yabancı otel işletmeleri ile ilgili Franchising, Management veya Leasing kontrat çalışmaları
  • 43. Hukuki Otel yapımının gecikmesine neden olan 5 önemli engel Belediye, Büyükşehir izinleri % 40 Finans tedarik edebilme % 30 Çevresel şart ve sorunlar %12 Zamanlama ve iş sürecinin uzaması % 10 Taşeron ve alt taşeron sorunları % 8
  • 44. Sektörden Yatırımcıya Öneriler A  Horwath HTL Türkiye Başkanı Metin Erdoğdu 1. Egonuzu yenin! 2. Otel yatırımlarında 1 TL= 1000 TL kuralını bilin! 3. Devlet teşviklerinden azami yararlanın! 4. Otele en uygun arazi seçimini sektörel normlar içinde yapın! 5. Otelinizin işletmesini güvenilir bir markaya verin! 6. Otel tecrübesi olan bir mimar ile çalışın! 7. Kamu ile çalışmaktan korkmayın! 8. Marka işletme sözleşmesinin bir hukuk işi olmadığını bilin! 9. Otel yatırım danışmanı ile çalışın! 10.Otel yatırımlarınızda sürdürülebilirlik kriterlerini uygulayın!
  • 45. Sektörden Yatırımcıya Öneriler B  TYD İcra Kurulu Üyesi, Doç. Dr. İbrahim Birkan 1. İlk olarak Otelin Yönetim Sistemine Karar Verilmeli  (Franchising-Management Contract-LeasingManchise) 1. Farklı Senaryolara göre Yatırımın Karlılığı Hesaplanmalı  (nakit akışı, yatırımın net bugünkü değeri, iç verim oranı, geri dönüş süresi ve öz sermayenin geri dönüş süreleri). 1. Arsa Maliyeti Yatırımın 15% - 20% arasında olmalı