ݺߣ

ݺߣShare a Scribd company logo

Andelsboliger, pixi

•
•
Michael Reber Knudsen
Michael Reber Knudsen

Præsentationen giver en kort introduktion til boligformen Andelsboliger. Præsentationen kan anvendes af studerende på finansielle uddannelser samt potentielle købere af en brugsret til en andelsbolig.

1 of 33
Download to read offline
Andelsboliger, PIXI (2020) Præsentationen giver en kort introduktion til boligformen Andelsboliger. Præsentationen kan anvendes af studerende på finansielle uddannelser samt potentielle købere af en brugsret til en andelsbolig. Udarbejdet af Michael Reber Knudsen
Andelsboligforeningen A/B Opstår hvordan? •Ex-1) En gruppe lejere i en udlejningsejendom stifter en andelsboligforening (A/B X). • Ex-2) En gruppe mennesker stifter A/B Y og køber en ny-opført etageejendom.
Andelsboligforeningen A/B Opstår hvordan? • Formålet er at købe og drive en ejendom – eller en klynge rækkehuse. • Ledes næsten identisk som et selskab (A/S eller ApS) med en generalforsamling, bestyrelse og måske en ejendoms-administrator. • Foreningen ejer ejendommen. Andelshaverne ejer formuen – ikke ejendommen!!. • Andelshaverne har brugsret.
Statistik om andelsboliger • Der er ca. 200.000 andelsboliger i Danmark svarende til ca. 7% af den samlede boligmasse. • Omkring 75% af andelsboliger er lejligheder. Resten er rækkehuse eller klyngehuse • Ca. 130.000 andelsboliger ligger i Region Hovedstaden • Kilde: Danmarks Statistik
Årsrapport 2010 0 2.000.000 4.000.000 6.000.000 8.000.000 10.000.000 12.000.000 Ejendomsværdi Fælles gæld Egenkapital Gæld og egenkapital Foreningens aktiver og passiver
Ejendomsværdiskat • Der betales ikke ejendomsværdiskat af andelsboliger. – Ejendomsværdiskat betales udelukkende af ejerboliger. • Årsag = I andelsboligforeninger ejer andelshaveren ikke sin bolig, men har kun brugsret til den. Derfor kan den enkelte andelshaver ikke fratrække sin del af foreningens renteudgifter i skat.
Grundskyld og grundværdi • En andelsboligforening betaler grundskyld/ ejendomsskat (værdien af grunden i ubebygget stand) til kommunen. – Den enkelte andelshaver betaler sin andel af ejendomsskatterne via den månedlige boligafgift til andelsboligforeningen. • Den offentlige ejendomsvurdering fastsætter, hvad værdien af ejendommen og grunden er - og grundskylden fastsættes herefter.
Finansiering af køb for andelshaver Pris for andel - egen opsparing = andelsboliglån. Realkreditlån er ikke muligt
Sikkerhed for andelsboliglånet i banken • En andelshaver kan pantsætte sin andel via udstedelse af et (ejer)pantebrev. • Tinglysning sker i Andelsboligbogen. • Andelsboligforeningens bestyrelse afgive en erklæring om, at andelshaver har brugsretten – og dermed adkomst til andelslejligheden.
Boligafgift: Boligens andel af foreningens samlede budget Den enkelte boligs andel beregnes efter et fordelingstal, der udregnes efter enten - - det oprindelige indskud - eller efter kvadratmeter - (se eksempel senere)
Boligafgift og boligudgift: Renter og afdrag på fælles gæld + Ejendomsskat + Forsikring + Andre driftsudgifter + Vedligeholdelse = Boligafgift + ydelse på lån til andel (obs på skat) = Boligudgift
Regler i A/B • fastsættes i: •Andelsboligloven (ABL) •og i vedtægterne •og i husordenen
A/B-loven bestemmer: • Hvornår man kan stifte en andelsboligforening = § 2 • Hvordan maksimalprisen skal fastsættes = §5 • Regler for overdragelser = §6
Vedtægter bestemmer: 1) Hvem du må sælge til 2) Hæftelse for gæld 3) Afstemningsregler 4) Eksklusionsregler
Fastsættelse af maksimalpris • Ejendommens værdi kan fastsættes på tre måder: 1. Anskaffelsesværdi 2. Offentlig vurdering 3. Valuarvurdering • Ejendomsværdi + andre aktiver– fælles gæld = Egenkapital • Egenkapital pr. lejlighed = Andelsværdi • Andelsværdi + Værdi af forbedringer = Maksimalpris
Anskaffelsesprisen • Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen – med tillæg af evt. forbedringer på ejendommen. • Gælden opgøres til den nominelle værdi af restgælden ved regnskabsårets afslutning. • Anskaffelsesprisen er den mindst anvendte. • Anskaffelsesprisen anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen ikke er steget endnu. – Detalje – Anskaffelsesprisen skal anvendes ved værdiansættelse i en periode på 2 år efter foreningens stiftelse.
Den offentlige ejendomsvurdering • Hele ejendommens / ejendommenes værdi i Andelsboligforeningen fastsættes efter SKATs vurderingsvejledning. • Gælden opgøres til kursværdi ved regnskabsårets afslutning.
Valuarvurdering • Ejendommens værdi fastsættes, som om den var en udlejningsejendom. • Valuarvurderingen er den mest anvendte. • Gælden opgøres til kursværdi på dagen for regnskabsårets afslutning. – Det er kun valuarer, som må foretage en valuarvurdering. – En valuarvurdering gælder i 18 måneder, og foreningen skal selv betale for den.
Andelskronen
Andelskronen • De tre vurderingsprincipper fastsætter på hver sin måde værdien af ejendommen – og dermed også foreningens egenkapital (se tidligere). • I vedtægterne, hvordan foreningens formue skal fordeles på de enkelte andelshavere. Det kan være i forhold til - – det indskud, som andelshaverne oprindeligt har betalt for deres andele – – eller antal kvadratmeter. • Værdien af den enkelte andel udtrykkes ved begrebet 'andelskroneværdi‘.
Andelskronen • Vi kigger på et eksempel med en andelsbolig og andelsboligforening, hvor vi har følgende: – Ejendommens værdi: 180.000.000 – Øvrige aktiver: 500.000 – Foreningens gæld: 58.000.000 – Oprindeligt indskud: 1.000.000 – Samlet antal kvadratmeter: 4.000 kvm. – Størrelsen af lejlighed B: 60 kvm.
Andelskronen Andelskrone opgjort efter indskud = Værdi af ejendommen + øvr. aktiver - samlet gæld Oprindelige indskud fra alle andelshavere Andelsværdi = Lejlighedens oprindelige indskud * Andelskrone
Beregning af andelskronen – ud fra oprindeligt indskud • Ejendommens værdi: 180.000.000 • Øvrige aktiver: 500.000 • Foreningens gæld: 58.000.000 • Oprindeligt indskud: 1.000.000 • Andelskrone = 180.000.000 + 500.000 - 58.000.000 = 122,5 1.000.000 • Oprindeligt indskud lejlighed B: 15.000 • Andelsværdi lejlighed B: 15.000 * 122,5 = 1.837.500 • Forbedringer lejlighed B: 250.000 • Maksimalpris = 1.837.500 + 250.000 = 2.087.500
Andelskronen Andelskrone opgjort efter kvadratmeter = Værdi af ejendommen + øvr. aktiver - samlet gæld Samlet antal kvadratmeter i hele beboelsen Andelsværdi = Lejlighedens antal kvadratmeter * Andelskrone
Beregning af andelskrone – ud fra kvadratmeter • Ejendommens værdi: 180.000.000 • Øvrige aktiver: 500.000 • Foreningens gæld: 58.000.000 • Samlet antal kvadratmeter: 4.000 kvm. • Størrelsen af lejlighed B: 60 kvm. • Andelskrone = 180.000.000 + 500.000 - 58.000.000 = 30.625 4.000 • Andelsværdi lejlighed B: 60 * 30.625 = 1.837.500 • Forbedringer lejlighed B: 250.000 • Maksimalpris = 1.837.500 + 250.000 = 2.087.500
Teknisk pris
Andelsboligens tekniske pris Teknisk pris = Andelens købssum + relativ andel af foreningens gæld. • Hovedformålet er at hjælpe potentielle købere med at sammenligne andelsboliger. • Ligeledes at sammenligne med ejerboliger i forhold til kontantpris.
Beregning af teknisk pris – et eksempel Andelsværdi: 1.000.000 kr. = maksimalprisen Samlet antal kvadratmeter = 4.000. Lejlighedens antal kvadratmeter = 60. Gæld i foreningen: 50.000.000 kr. Anslået teknisk pris: Andel af gæld = 50.000.000 kr. x 60/4.000 = 750.000 kr. Teknisk pris = 1.000.000 kr. + 750.000 kr.= 1.750.000 kr.
Opmærksomhedspunkter • Regnskabet fortæller ikke nødvendigvis detaljeret om foreningens økonomi, og giver dermed ikke nødvendigvis oplysninger om risikoen for stigninger i boligafgiften.
Opmærksomhedspunkter • . Nogle OBS-punkter – • Løbende hensættelse til fremtidige vedligeholdelsesudgifter? • Risiko ved valgte lånetyper? – rentetilpasningslån med/uden renteswaps • Tomgangslejligheder eller tomgangslejemål (typisk lokaler udlejet til erhverv)
Opmærksomhedspunkter • . Nogle OBS-punkter (fortsat) – • Afdragsfrihed på foreningens realkreditlån? • Andelshavernes supplerende hæftelse for foreningens gæld? • Ved valuarvurdering: Stigning i rentekurve kan give afledt kraftigt prisfald.
Nyttige links Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) http://www.abf-rep.dk/ Andelsportalen.dk http://www.andelsportal.dk
Præsentation slut

More Related Content

Andelsboliger, pixi

  • 1. Andelsboliger, PIXI (2020) Præsentationen giver en kort introduktion til boligformen Andelsboliger. Præsentationen kan anvendes af studerende på finansielle uddannelser samt potentielle købere af en brugsret til en andelsbolig. Udarbejdet af Michael Reber Knudsen
  • 2. Andelsboligforeningen A/B Opstår hvordan? •Ex-1) En gruppe lejere i en udlejningsejendom stifter en andelsboligforening (A/B X). • Ex-2) En gruppe mennesker stifter A/B Y og køber en ny-opført etageejendom.
  • 3. Andelsboligforeningen A/B Opstår hvordan? • Formålet er at købe og drive en ejendom – eller en klynge rækkehuse. • Ledes næsten identisk som et selskab (A/S eller ApS) med en generalforsamling, bestyrelse og måske en ejendoms-administrator. • Foreningen ejer ejendommen. Andelshaverne ejer formuen – ikke ejendommen!!. • Andelshaverne har brugsret.
  • 4. Statistik om andelsboliger • Der er ca. 200.000 andelsboliger i Danmark svarende til ca. 7% af den samlede boligmasse. • Omkring 75% af andelsboliger er lejligheder. Resten er rækkehuse eller klyngehuse • Ca. 130.000 andelsboliger ligger i Region Hovedstaden • Kilde: Danmarks Statistik
  • 6. Ejendomsværdiskat • Der betales ikke ejendomsværdiskat af andelsboliger. – Ejendomsværdiskat betales udelukkende af ejerboliger. • Årsag = I andelsboligforeninger ejer andelshaveren ikke sin bolig, men har kun brugsret til den. Derfor kan den enkelte andelshaver ikke fratrække sin del af foreningens renteudgifter i skat.
  • 7. Grundskyld og grundværdi • En andelsboligforening betaler grundskyld/ ejendomsskat (værdien af grunden i ubebygget stand) til kommunen. – Den enkelte andelshaver betaler sin andel af ejendomsskatterne via den månedlige boligafgift til andelsboligforeningen. • Den offentlige ejendomsvurdering fastsætter, hvad værdien af ejendommen og grunden er - og grundskylden fastsættes herefter.
  • 8. Finansiering af køb for andelshaver Pris for andel - egen opsparing = andelsboliglån. Realkreditlån er ikke muligt
  • 9. Sikkerhed for andelsboliglånet i banken • En andelshaver kan pantsætte sin andel via udstedelse af et (ejer)pantebrev. • Tinglysning sker i Andelsboligbogen. • Andelsboligforeningens bestyrelse afgive en erklæring om, at andelshaver har brugsretten – og dermed adkomst til andelslejligheden.
  • 10. Boligafgift: Boligens andel af foreningens samlede budget Den enkelte boligs andel beregnes efter et fordelingstal, der udregnes efter enten - - det oprindelige indskud - eller efter kvadratmeter - (se eksempel senere)
  • 11. Boligafgift og boligudgift: Renter og afdrag på fælles gæld + Ejendomsskat + Forsikring + Andre driftsudgifter + Vedligeholdelse = Boligafgift + ydelse på lån til andel (obs på skat) = Boligudgift
  • 12. Regler i A/B • fastsættes i: •Andelsboligloven (ABL) •og i vedtægterne •og i husordenen
  • 13. A/B-loven bestemmer: • Hvornår man kan stifte en andelsboligforening = § 2 • Hvordan maksimalprisen skal fastsættes = §5 • Regler for overdragelser = §6
  • 14. Vedtægter bestemmer: 1) Hvem du må sælge til 2) Hæftelse for gæld 3) Afstemningsregler 4) Eksklusionsregler
  • 15. Fastsættelse af maksimalpris • Ejendommens værdi kan fastsættes på tre måder: 1. Anskaffelsesværdi 2. Offentlig vurdering 3. Valuarvurdering • Ejendomsværdi + andre aktiver– fælles gæld = Egenkapital • Egenkapital pr. lejlighed = Andelsværdi • Andelsværdi + Værdi af forbedringer = Maksimalpris
  • 16. Anskaffelsesprisen • Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen – med tillæg af evt. forbedringer på ejendommen. • Gælden opgøres til den nominelle værdi af restgælden ved regnskabsårets afslutning. • Anskaffelsesprisen er den mindst anvendte. • Anskaffelsesprisen anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen ikke er steget endnu. – Detalje – Anskaffelsesprisen skal anvendes ved værdiansættelse i en periode på 2 år efter foreningens stiftelse.
  • 17. Den offentlige ejendomsvurdering • Hele ejendommens / ejendommenes værdi i Andelsboligforeningen fastsættes efter SKATs vurderingsvejledning. • Gælden opgøres til kursværdi ved regnskabsårets afslutning.
  • 18. Valuarvurdering • Ejendommens værdi fastsættes, som om den var en udlejningsejendom. • Valuarvurderingen er den mest anvendte. • Gælden opgøres til kursværdi på dagen for regnskabsårets afslutning. – Det er kun valuarer, som må foretage en valuarvurdering. – En valuarvurdering gælder i 18 måneder, og foreningen skal selv betale for den.
  • 20. Andelskronen • De tre vurderingsprincipper fastsætter på hver sin måde værdien af ejendommen – og dermed også foreningens egenkapital (se tidligere). • I vedtægterne, hvordan foreningens formue skal fordeles på de enkelte andelshavere. Det kan være i forhold til - – det indskud, som andelshaverne oprindeligt har betalt for deres andele – – eller antal kvadratmeter. • Værdien af den enkelte andel udtrykkes ved begrebet 'andelskroneværdi‘.
  • 21. Andelskronen • Vi kigger på et eksempel med en andelsbolig og andelsboligforening, hvor vi har følgende: – Ejendommens værdi: 180.000.000 – Øvrige aktiver: 500.000 – Foreningens gæld: 58.000.000 – Oprindeligt indskud: 1.000.000 – Samlet antal kvadratmeter: 4.000 kvm. – Størrelsen af lejlighed B: 60 kvm.
  • 22. Andelskronen Andelskrone opgjort efter indskud = Værdi af ejendommen + øvr. aktiver - samlet gæld Oprindelige indskud fra alle andelshavere Andelsværdi = Lejlighedens oprindelige indskud * Andelskrone
  • 23. Beregning af andelskronen – ud fra oprindeligt indskud • Ejendommens værdi: 180.000.000 • Øvrige aktiver: 500.000 • Foreningens gæld: 58.000.000 • Oprindeligt indskud: 1.000.000 • Andelskrone = 180.000.000 + 500.000 - 58.000.000 = 122,5 1.000.000 • Oprindeligt indskud lejlighed B: 15.000 • Andelsværdi lejlighed B: 15.000 * 122,5 = 1.837.500 • Forbedringer lejlighed B: 250.000 • Maksimalpris = 1.837.500 + 250.000 = 2.087.500
  • 24. Andelskronen Andelskrone opgjort efter kvadratmeter = Værdi af ejendommen + øvr. aktiver - samlet gæld Samlet antal kvadratmeter i hele beboelsen Andelsværdi = Lejlighedens antal kvadratmeter * Andelskrone
  • 25. Beregning af andelskrone – ud fra kvadratmeter • Ejendommens værdi: 180.000.000 • Øvrige aktiver: 500.000 • Foreningens gæld: 58.000.000 • Samlet antal kvadratmeter: 4.000 kvm. • Størrelsen af lejlighed B: 60 kvm. • Andelskrone = 180.000.000 + 500.000 - 58.000.000 = 30.625 4.000 • Andelsværdi lejlighed B: 60 * 30.625 = 1.837.500 • Forbedringer lejlighed B: 250.000 • Maksimalpris = 1.837.500 + 250.000 = 2.087.500
  • 27. Andelsboligens tekniske pris Teknisk pris = Andelens købssum + relativ andel af foreningens gæld. • Hovedformålet er at hjælpe potentielle købere med at sammenligne andelsboliger. • Ligeledes at sammenligne med ejerboliger i forhold til kontantpris.
  • 28. Beregning af teknisk pris – et eksempel Andelsværdi: 1.000.000 kr. = maksimalprisen Samlet antal kvadratmeter = 4.000. Lejlighedens antal kvadratmeter = 60. Gæld i foreningen: 50.000.000 kr. Anslået teknisk pris: Andel af gæld = 50.000.000 kr. x 60/4.000 = 750.000 kr. Teknisk pris = 1.000.000 kr. + 750.000 kr.= 1.750.000 kr.
  • 29. Opmærksomhedspunkter • Regnskabet fortæller ikke nødvendigvis detaljeret om foreningens økonomi, og giver dermed ikke nødvendigvis oplysninger om risikoen for stigninger i boligafgiften.
  • 30. Opmærksomhedspunkter • . Nogle OBS-punkter – • Løbende hensættelse til fremtidige vedligeholdelsesudgifter? • Risiko ved valgte lånetyper? – rentetilpasningslån med/uden renteswaps • Tomgangslejligheder eller tomgangslejemål (typisk lokaler udlejet til erhverv)
  • 31. Opmærksomhedspunkter • . Nogle OBS-punkter (fortsat) – • Afdragsfrihed på foreningens realkreditlån? • Andelshavernes supplerende hæftelse for foreningens gæld? • Ved valuarvurdering: Stigning i rentekurve kan give afledt kraftigt prisfald.