ݺߣ

ݺߣShare a Scribd company logo

Российский рынок недвижимости: перезагрузка

•
•
Billion Estate
Billion Estate

Прошло всего 2 квартала с начала года, как оптимизм участников рынка недвижимости «сошёл на нет». Впрочем, ещё в начале года было понятно, что ажиотаж IV-го квартала 2014 года – явление временное (см. январский Бюллетень Billion Estate). Чудо не случилось (и бывают ли?): цены на российском рынке недвижимости последовали за динамикой валового продукта страны, а число сделок уменьшается вслед за падением доходов населения. Государственное субсидирование ипотеки смягчило падение спроса на первичном рынке, но сама тенденция снижения сохраняется. Более того, текущая ситуация в мире и в России обозначила новые риски усугубления ситуации. Китайский фондовый рынок стремительно падает несколько недель подряд, с высокой вероятностью предвосхищая падение реального сектора экономики (читаем, падение спроса на энергоресурсы со стороны КНР = падение цен на нефть). Политический кризис в ЕС, связанный с Грецией. Усиление внешнего давления на Россию, санкции, ограничения доступа к международным финансовым рынкам. Ну и, наконец, сам факт того, что с момента последнего общемирового кризиса прошло уже 7 лет – не за горами новые цикличные спады. Но есть и хорошая новость для девелоперов...

1 of 4
Download to read offline
РОССИЙСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПЕРЕЗАГРУЗКА ОСТОРОЖНЫЙ ПЕССИМИЗМ Столичный застройщик декабрьской ночью Пакует наличность в мешок новогодний. Поставил под стол – тяжелый уж очень! Рекордный, увы, и последний свой профит... Прошло всего 2 квартала с начала года, как оптимизм участников рынка недвижимо- сти «сошёл на нет». Впрочем, ещё в начале года было понятно, что ажиотаж IV-го квартала 2014 года – явление временное (см. январский Бюллетень BillionEstate). Чудо не случилось (и бывают ли?): цены на российском рынке недвижимости последо- вали за динамикой валового продукта страны, а число сделок уменьшается вслед за падением доходов населения. Государственное субсидирова- ние ипотеки смягчило падение спроса на первичном рынке, но сама тенденция снижения сохраняется. Более того, текущая ситуация в мире и в России обозначила новые риски усугубления ситуации. Китайский фондо- вый рынок стремительно падает несколько недель подряд, с высокой вероятно- стью предвосхищая падение реального сектора экономики (читаем, падение спроса на энергоресурсы со стороны КНР = падение цен на нефть). Политический кризис в ЕС, связанный с Грецией. Усиление внешнего давления на Россию, санкции, ограничения доступа к международным финансо- вым рынкам. Ну и, наконец, сам факт того, что с момента последнего общемирового кризиса прошло уже 7 лет – не за горами новые цикличные спады. Хорошая новость: девелопер- ский бизнес может успешно развиваться и приносить прибыль акционерам не только на растущем рынке. Известно немало примеров роста отдельно взятых компа- ний на падающих/стагниру- ющих рынках. Залог их успеха - выигранная конкуренция за эффективность бизнеса и за покупателя в новых рыночных условиях. Так называемый flat market (отсутствие роста числа сделок и цен на недвижи- мость) – это время, когда девелоперы во всём мире переходят от экстенсивного роста (= за счёт масштабов бизнеса и наращивания земельного банка) к интенсив- ному росту (= за счёт повыше- ния эффективностибизнеса). К примеру, крупнейший частный застройщик Дубай Damac Properties в 2009-2012 гг. на фоне более чем дву- кратного падения цен на жилую недвижимость увели- чил свою долю рынка и вы- ручку. Произошло это благо- даря успешной маркетинговой и бизнес-стратегии в то время, когда три прежних лидера
ЧТО ДАЛЬШЕ? То, что мы наблюдаем в 2015 году на рынке недвижимости в России, можно аккуратно назвать переходом в новую стадию – «консолидации» (если использовать журналист- ский термин – «стагнации»). В Москве и Санкт-Петербурге рынок быстрее переходит в новую стадию в силу своих раз- меров, в регионах медленнее. Объём сделок с жильём в 2014 году в Москве сопоставим сТОП-10 рынками – около25 млрд. долл. в 2014 году. Для сравнения, в Лондоне было заключено сделок с жилой не- движимостью на сумму более 100 млрд. долл., а в Дубай – на 9,5млрд.долл. В 2009 году падение цен на недвижимость было резким, как и само течение глобального кризиса. При этом уже в 2010 году и цены, и объёмы сделок по России начали расти (за счёт госпрограмм и ипотеки). В 2010 году все застройщики вернулись к докризисной прак- тике постоянного повышения цен наквартиры. Вплоть до начала 2015 года рынок находился в траектории роста. Можно сказать, что с начала 2000-х годов рынок и мышление его участников было однотипным – только рост!Сегодняситуация – иная. рынка: , и Emaar Nakheel Dubai Properties Group были всецело поглощены решением долговых проблем. Даже на таком кризисном рынке недвижимости, как Наше мышление ещё не пере- строилось.Этоделовремени. Стоимость квадратного метра в Москве и регионах в долларах вернулась к уровню 2006 года. В Москве цена квадратного метра составляет около 3 300 - 3 500 долл. В Перми – около 1 000 долл., в Краснодаре – 900 долл. Интересно, что и нефть сегодня стоит столько же, сколько 9 лет назад (60 долл. за 1 баррель сорта Brent во второй половине 2006 года). Почти двукратный рублёвый рост цен с 2006 по 2015 гг. не должен вводить в заблуждение: только официальная инфляция в России за 9 лет – 70%. С поправкой на инфляцию цены на недвижимость в России также приблизились к уровням 2006 года. Что это значит? То, что потенциал падения во многом отыгран ослаблением рубля. Да и накопленная за 15 лет подушка нефтегазовой ликвид- ности сдерживает падение активности на рынке и цен. Мы не видим причин для даль- нейшего падения цен на недви- жимость при текущих вводных. Важная оговорка: при текущих вводных. При разрастании негативных тенденций в российской экономике или в Киев, за последние 3-5 лет появляются динамично расту- щие компании-лидеры: те, кто сумел перестроиться под новые потребности покупате- лей и рыночные реалии, предложить востребованный мире – пойдём и дальше вниз вместе со всеми. Пример Киева, где цены на недвижимость вер- нулись к уровням 2003-2004 гг. в долларах напоминает о том, что «дно» - понятие растя- жимое. Впрочем, ещё меньше основа- ний и для нового витка роста, как это случилось в прошлый кризис. продукт и привлекательные схемы приобретения квартир (например, Корпорация « » Укрбуд
Динамика цен на нефть и недвижимость в Москве в 1999 – 2015 гг. Динамика ВВП РФ и цен на недвижимость в Москве в 1999 – 2015 гг. Источники: и Источники: и 1999 500 0 1000 1500 0 3000 4500 6000 7500 1500 2000 2500 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 - ВВП, млрд $ 2 - Цены на недвижимость, $/м млрд $ 2 $/m 1999 25 0 50 1500 0 3000 4500 6000 7500 75 100 125 150 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 июль 2015 июль - Цены на нефть Brent (ICE.Brent), $/барр 2 - Цены на недвижимость, $/м $/барр 2 $/m www.irn.ru www.irn.ru data.worldbank.org data.worldbank.org
Во-первых, российская эконо- мика многократно выросла. Чтобы расти дальше, нужны мощные внутренние стимулы развития. Покаих невидно. Во-вторых, главный драйвер роста экономики и рынка не- движимости последних 15 лет – цены на нефть – вернулись к уровню 2006 года. Планка в 100 долл. за баррель уже кажется сильно оптимистичной. В-третьих, это политика – нарастание конфронтации России с США и их союзниками. Как следствие – снижение инве- стиционногокапиталав стране. В-четвёртых, возросшая кон- куренция. За последние 10 лет в столице и регионах сформиро- вался устойчивый круг профес- сиональных застройщиков, которые находятся в реальной жёсткой конкурентной борьбе. Фактор дефицита или ограни- ченного предложения потерял свою актуальность, в том числе в московскомрегионе. Вывод: причин для возоб- новления роста цен на недви- жимость в России сегоднянет. Однако ситуация на россий- ском рынке недвижимости – в отличие от украинского или греческого – скорее всего будет развиваться по смягчён- ному сценарию. Это связано с большим объёмом сбережений физическими и юридическими лицами, накопленными за последние годы, а также с государственными программа- ми поддержки и с крайне низкой долей в нашей стране того, что называется distressed assets (залоговое имущество, попадающеенарынок). Умеренный пессимизм – подхо- дящая аллегория для описания ситуации на рынкев 2015году. Есть все основания пола- гать, что нас ждёт полноцен- ный этап «консолидации» рынка длительностью 3-5 лет, когда и цены, и объёмы сделок в течение нескольких лет могут находиться на одном уровне/колебаться. После этапа «консолидации» рост возобновляется. Выход «в рост» обычно связан с одним из двухфакторов. Первый – когда объём пред- ложения в силу ухода с рынка спекулятивного капитала и непрофильных девелоперов падает настолько, что спрос начинает толкать цены вверх. Второй – когда в экономике страны появляются новые драйверы развития (для России, к примеру, это может бытьпопулярнаяистория заме- щения импорта или же доступ к дешёвым не-западным деньгам), когда сначала объём сделок вырастет, а затем и ценынаквадратныеметры. И тот и другой фактор смогут оказать влияние на рынок не ранее, чем через 3-5 лет. Мы не ожидаем повторения сценария 2010-2012 гг., когда объём сделок и цены вернулись к докризисным за относительно короткий промежутоквремени. Вне зависимости от того, как глубоко просядет рынок по объёмам сделок и уровню цен, в ближайшие годы появятся новые компании-лидеры, кото- рые смогут выжать максимум пользы из нового этапа разви- тия рынка недвижимости и своей компании. Будем рады помочьим. С уважением, Владимир Трибрат Managing Partner, PhD BILLION ESTATE P.S. Кому интересно – о прогнозах цен на недвижимость и попытках увидеть будущее мы писали ещё в 2009 г. на страницах журнала «Финанс»: см. Цены на недвижимость: прогнозы и манипуляции О квадратном метре без эмоций

More Related Content

Российский рынок недвижимости: перезагрузка

  • 1. РОССИЙСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПЕРЕЗАГРУЗКА ОСТОРОЖНЫЙ ПЕССИМИЗМ Столичный застройщик декабрьской ночью Пакует наличность в мешок новогодний. Поставил под стол – тяжелый уж очень! Рекордный, увы, и последний свой профит... Прошло всего 2 квартала с начала года, как оптимизм участников рынка недвижимо- сти «сошёл на нет». Впрочем, ещё в начале года было понятно, что ажиотаж IV-го квартала 2014 года – явление временное (см. январский Бюллетень BillionEstate). Чудо не случилось (и бывают ли?): цены на российском рынке недвижимости последо- вали за динамикой валового продукта страны, а число сделок уменьшается вслед за падением доходов населения. Государственное субсидирова- ние ипотеки смягчило падение спроса на первичном рынке, но сама тенденция снижения сохраняется. Более того, текущая ситуация в мире и в России обозначила новые риски усугубления ситуации. Китайский фондо- вый рынок стремительно падает несколько недель подряд, с высокой вероятно- стью предвосхищая падение реального сектора экономики (читаем, падение спроса на энергоресурсы со стороны КНР = падение цен на нефть). Политический кризис в ЕС, связанный с Грецией. Усиление внешнего давления на Россию, санкции, ограничения доступа к международным финансо- вым рынкам. Ну и, наконец, сам факт того, что с момента последнего общемирового кризиса прошло уже 7 лет – не за горами новые цикличные спады. Хорошая новость: девелопер- ский бизнес может успешно развиваться и приносить прибыль акционерам не только на растущем рынке. Известно немало примеров роста отдельно взятых компа- ний на падающих/стагниру- ющих рынках. Залог их успеха - выигранная конкуренция за эффективность бизнеса и за покупателя в новых рыночных условиях. Так называемый flat market (отсутствие роста числа сделок и цен на недвижи- мость) – это время, когда девелоперы во всём мире переходят от экстенсивного роста (= за счёт масштабов бизнеса и наращивания земельного банка) к интенсив- ному росту (= за счёт повыше- ния эффективностибизнеса). К примеру, крупнейший частный застройщик Дубай Damac Properties в 2009-2012 гг. на фоне более чем дву- кратного падения цен на жилую недвижимость увели- чил свою долю рынка и вы- ручку. Произошло это благо- даря успешной маркетинговой и бизнес-стратегии в то время, когда три прежних лидера
  • 2. ЧТО ДАЛЬШЕ? То, что мы наблюдаем в 2015 году на рынке недвижимости в России, можно аккуратно назвать переходом в новую стадию – «консолидации» (если использовать журналист- ский термин – «стагнации»). В Москве и Санкт-Петербурге рынок быстрее переходит в новую стадию в силу своих раз- меров, в регионах медленнее. Объём сделок с жильём в 2014 году в Москве сопоставим сТОП-10 рынками – около25 млрд. долл. в 2014 году. Для сравнения, в Лондоне было заключено сделок с жилой не- движимостью на сумму более 100 млрд. долл., а в Дубай – на 9,5млрд.долл. В 2009 году падение цен на недвижимость было резким, как и само течение глобального кризиса. При этом уже в 2010 году и цены, и объёмы сделок по России начали расти (за счёт госпрограмм и ипотеки). В 2010 году все застройщики вернулись к докризисной прак- тике постоянного повышения цен наквартиры. Вплоть до начала 2015 года рынок находился в траектории роста. Можно сказать, что с начала 2000-х годов рынок и мышление его участников было однотипным – только рост!Сегодняситуация – иная. рынка: , и Emaar Nakheel Dubai Properties Group были всецело поглощены решением долговых проблем. Даже на таком кризисном рынке недвижимости, как Наше мышление ещё не пере- строилось.Этоделовремени. Стоимость квадратного метра в Москве и регионах в долларах вернулась к уровню 2006 года. В Москве цена квадратного метра составляет около 3 300 - 3 500 долл. В Перми – около 1 000 долл., в Краснодаре – 900 долл. Интересно, что и нефть сегодня стоит столько же, сколько 9 лет назад (60 долл. за 1 баррель сорта Brent во второй половине 2006 года). Почти двукратный рублёвый рост цен с 2006 по 2015 гг. не должен вводить в заблуждение: только официальная инфляция в России за 9 лет – 70%. С поправкой на инфляцию цены на недвижимость в России также приблизились к уровням 2006 года. Что это значит? То, что потенциал падения во многом отыгран ослаблением рубля. Да и накопленная за 15 лет подушка нефтегазовой ликвид- ности сдерживает падение активности на рынке и цен. Мы не видим причин для даль- нейшего падения цен на недви- жимость при текущих вводных. Важная оговорка: при текущих вводных. При разрастании негативных тенденций в российской экономике или в Киев, за последние 3-5 лет появляются динамично расту- щие компании-лидеры: те, кто сумел перестроиться под новые потребности покупате- лей и рыночные реалии, предложить востребованный мире – пойдём и дальше вниз вместе со всеми. Пример Киева, где цены на недвижимость вер- нулись к уровням 2003-2004 гг. в долларах напоминает о том, что «дно» - понятие растя- жимое. Впрочем, ещё меньше основа- ний и для нового витка роста, как это случилось в прошлый кризис. продукт и привлекательные схемы приобретения квартир (например, Корпорация « » Укрбуд
  • 3. Динамика цен на нефть и недвижимость в Москве в 1999 – 2015 гг. Динамика ВВП РФ и цен на недвижимость в Москве в 1999 – 2015 гг. Источники: и Источники: и 1999 500 0 1000 1500 0 3000 4500 6000 7500 1500 2000 2500 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 - ВВП, млрд $ 2 - Цены на недвижимость, $/м млрд $ 2 $/m 1999 25 0 50 1500 0 3000 4500 6000 7500 75 100 125 150 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 июль 2015 июль - Цены на нефть Brent (ICE.Brent), $/барр 2 - Цены на недвижимость, $/м $/барр 2 $/m www.irn.ru www.irn.ru data.worldbank.org data.worldbank.org
  • 4. Во-первых, российская эконо- мика многократно выросла. Чтобы расти дальше, нужны мощные внутренние стимулы развития. Покаих невидно. Во-вторых, главный драйвер роста экономики и рынка не- движимости последних 15 лет – цены на нефть – вернулись к уровню 2006 года. Планка в 100 долл. за баррель уже кажется сильно оптимистичной. В-третьих, это политика – нарастание конфронтации России с США и их союзниками. Как следствие – снижение инве- стиционногокапиталав стране. В-четвёртых, возросшая кон- куренция. За последние 10 лет в столице и регионах сформиро- вался устойчивый круг профес- сиональных застройщиков, которые находятся в реальной жёсткой конкурентной борьбе. Фактор дефицита или ограни- ченного предложения потерял свою актуальность, в том числе в московскомрегионе. Вывод: причин для возоб- новления роста цен на недви- жимость в России сегоднянет. Однако ситуация на россий- ском рынке недвижимости – в отличие от украинского или греческого – скорее всего будет развиваться по смягчён- ному сценарию. Это связано с большим объёмом сбережений физическими и юридическими лицами, накопленными за последние годы, а также с государственными программа- ми поддержки и с крайне низкой долей в нашей стране того, что называется distressed assets (залоговое имущество, попадающеенарынок). Умеренный пессимизм – подхо- дящая аллегория для описания ситуации на рынкев 2015году. Есть все основания пола- гать, что нас ждёт полноцен- ный этап «консолидации» рынка длительностью 3-5 лет, когда и цены, и объёмы сделок в течение нескольких лет могут находиться на одном уровне/колебаться. После этапа «консолидации» рост возобновляется. Выход «в рост» обычно связан с одним из двухфакторов. Первый – когда объём пред- ложения в силу ухода с рынка спекулятивного капитала и непрофильных девелоперов падает настолько, что спрос начинает толкать цены вверх. Второй – когда в экономике страны появляются новые драйверы развития (для России, к примеру, это может бытьпопулярнаяистория заме- щения импорта или же доступ к дешёвым не-западным деньгам), когда сначала объём сделок вырастет, а затем и ценынаквадратныеметры. И тот и другой фактор смогут оказать влияние на рынок не ранее, чем через 3-5 лет. Мы не ожидаем повторения сценария 2010-2012 гг., когда объём сделок и цены вернулись к докризисным за относительно короткий промежутоквремени. Вне зависимости от того, как глубоко просядет рынок по объёмам сделок и уровню цен, в ближайшие годы появятся новые компании-лидеры, кото- рые смогут выжать максимум пользы из нового этапа разви- тия рынка недвижимости и своей компании. Будем рады помочьим. С уважением, Владимир Трибрат Managing Partner, PhD BILLION ESTATE P.S. Кому интересно – о прогнозах цен на недвижимость и попытках увидеть будущее мы писали ещё в 2009 г. на страницах журнала «Финанс»: см. Цены на недвижимость: прогнозы и манипуляции О квадратном метре без эмоций