1. BELAJAR BISNIS PROPERTY
Latar Belakang Historis
Sedikit mari kita melihat sejarah mengenai tanah. Pada
awalnya pemilikan tanah dengan cara menduduki suatu
wilayah oleh masyarakat adat disebut sebagai tanah komunal (
milik bersama ) khusunya di wilayah pedesaaan diluar jawa,
tanah ini diakui oleh hukum adat tak tertulis baik berdasarkan
hubungan keturunan maupun wilayah. Seiring dengan
perubahan pola sosial ekonomi dalam setiap masyarakat tanah
milik bersama masyarakat adat ini secara bertahap dikuasai
oleh anggota masyarakat melalui penggarapan yang bergiliran.
Sistem pemilikan individual kemudian mulai dikenal di dalam
sistem pemilikan komunal. Situasi ini terus berlangsung di
dalam wilayah kerajaan dan kesultanan sejak abad ke lima dan
berkembang di seiring dengan kedatangan kolonial Belanda
pada abad ke tujuh belas yang membawa konsep hukum
pertanahan mereka.
Selama masa penjajahan Belanda, pemilikan tanah secara
perorangan menyebabkan dualism hukum pertanahan yaitu
tanah-tanah yang tunduk kepada hukum Belanda, menurut
hukum pertanahan kolonial tanah bersama milik adat dan
tanah milik perorangan adalah tanah dibawah penguasaaan
Negara. Hak individual atas tanah, seperti hak milik atas tanah
diakui terbatas kepada yang tunduk kepada hukum barat. Hak
milik ini umumnya diberikan atas tanah-tanah di perkotaan dan
tanah perkebunan di pedesaan dikenal pula beberapa tanah
instansi pemerintah yang diperoleh melalui penguasaan.
Berperang / menjajah untuk mendapatkan lahan / tanah.
Prinsip dasar inilah yang sebetulnya bisa mengilhami akan
pentingnya penguasaan lahan dalam setiap langkah bisnis
property khususnya di bidang developer..
BELAJAR BISNIS PROPERTY TINGKATAN ORANG TUA KITA
Sebenarnya tanpa disadari sistem bisnis property ini telah lama
diterapkan oleh orang tua kita terdahulu, sebagai contoh orang
tua kita membeli tanah kemudian didiamkan saja dengan
hanya menunggu soal waktu maka secara otomatis tanah
tersebut akan mengalami kenaikan harga, pendek kata
2. didiamkan saja tanah itu akan mendatangkan keuntungan
dengan sendirinya dengan kenaikan harga tanah.
Walaupun membeli tanah yang lokasinya tidak strategis, tetapi
seiring dengan berjalannya waktu, lambat laun tanah tersebut
akan memiliki posisi strategis juga. Bila sudah demikian,
otomatis nilai dari tanah tersebut nilainya akan meningkat.
Sebab tidak ada istilah harga tanah turun. Dimanapun harga
tanah itu selalu naik dari waktu ke waktu atau dengan kata lain
bisnis property, bisnis yang tidak pernah rugi.
Apa semuanya ini benar tidak akan pernah turun.?? Mungkin
pandangan kita langsung terlintas ada juga yang langsung
turun
contoh :
pasca kena gempa bumi, kena banjir dan ain sebagainya yang
di sebabkan oleh alam. Tapi pada dasarnya tanah tersebut
lambat laun juga akan naik dan kembali keharga semula dan
setelah itu akan naik dengan berlangsungnya waktu..
Contoh satu :
Bapak A dan Bapak B sama sama bekerja, dan berdua sama
sama bisa menabung Rp 50 juta sebulan, A dan B selama 3
tahun menabung terus menerus, maka tabungan A dan B
masing masing berjumlah Rp 1,8 milyard plus bunga tabungan.
Tapi bapak A di tahun ke tiga, setelah mengikuti seminar dan
workshop oleh property plus memutuskan untuk keluar kerja
dan uang yang Rp 1,8 milyard di belikan tanah dengan harga
Rp 25.000 / m2 maka akan dapat tanah seluas 72.000 m2. Dan
setelah itu bapak A keluar bekerja dan cukup menikmai hasil
dari pensiunan untuk hidup keseharianya, maka bapak A sudah
tidak bisa menabung tetapi memiliki tanah 72.000 m2. Tetapi
bapak B terus bekerja dan menabung sampai tahun ke- 10.
Maka bapak B mempunyai tabungan senilai 6 Milyard berikut
bunga tabunganya. Pertanyaanya, pada tahun ke 10 tanah
Bapak A dan tabungan Bapak B sama-sama diambil dengan
cara tanah Bapak A dijual dan tabungan Bapak B diambil di
Bank, maka kira-kira uang Bapak A dan Bapak B banyak mana?
Jadi kesimpulanya apakah benar untuk menjadi kaya harus
bekerja keras terus menerus.
3. Contoh dua:
Bapak A membeli tanah pada tahun 2004 di daerah A seluas
10.000 m2 dengan harga per meternya sebesar Rp 50.000,-.
Pada tahun 2010 beliau menjualnya dengan harga Rp
200.000,-/ m2 berapa keuntungan yang didapak Bapak A?
Harga beli
10.000 m2 x Rp 50.000,- = Rp 500.000.000
Harga jual
10.000 x Rp 200.000 = Rp 2.000.000.000,-
keuntungan = Harga Jual Harga Beli
= Rp 2.000.000.000 Rp 500.000,-
= Rp 1.500.000.000,- = 300%/6 tahun= 50%/tahun= 4,2%/
bulan.
Benarkah ini bisa terjadi? Hal ini bisa hanya setelah melampaui
minimal tahun ke-6 dan kecil kemungkinan di tiga tahun
pertama ini pun ada tekhnik-tekhnik tata cara untuk
mendapatkan tanah agar kenaikanya bisa sesuai rumus diatas
atau bahkan bisa lebih.
BELAJAR BISNIS PROPERTY TINGKAT KONVESIONAL
Bila kita memiliki modal sendiri yang cukup kemudian membeli
tanah dan dibangun rumah terus ditempati dan dijual. Setelah
cukup lama ditempati maka dengan sendirinya tanpa sadar
harga jual dari rumah tersebut akan naik. Suatu kenaikan
harga yang tanpa disadari dan diluar perkiraan atau istilahnya
mendapatkan keuntungan secara materil dan keuntungan bisa
menempati rumah tersebut.
Contoh yang banyak terjadi pada saat orang tua
menyekolahkan anaknya dan memutuskan orang tuanya
membelikan rumah kepada anaknya daripada kontrak / kos
untuk anaknya, setelah anaknya lulus rumah tersebut dijual,
maka yang terjadi rumah tersebut harganya akan meningkat
dan mendapatkan keuntungan dan secara umum keuntungan
tersebut bisa membiayai seluruh aktifitas anaknya selama
sekolah dikota yang menjadi tujuan merantau. Dalam hal ini
belum memakai instrument keuangan pihak kedua tapi 100%
memakai kekuatan ekonomi pribadi masing-masing.
4. BELAJAR BISNIS PROPERTY TINGKAT TAMAN KANAK-KANAK
Dalam menjalankan bisnis ini sudah menggunakan Instrument
pihak kedua ( lembaga keuangan ) karena sebagian besar kita
menjual proyeksi pendapatan untuk beberapa tahun ke depan
dan dibelikan aset rumah.
Asumsi bapak A membeli rumah tipe 45/110 m2
Harga = Rp 170.000.000
DP = Rp 20.000.000
Sisa hutang Rp 150.000.000 dibeli secara KPR selama 10 tahun
/ 120 bulan dengan asumsi bunga sebesar 15 % diambil
tertinggi dan asumsi angsuran Rp 2.250.000/bulan. Selama
kurun waktu 10 tahun total pembayaran sampai lunas = Rp
2.250.000 x 120 bulan = Rp 270.000.000.
Jadi total harga rumah selama 10 tahun adalah:
DP = Rp 20.000.000.
Total angsuran = Rp 270.000.000. +
Total = Rp 290.000.000
Harga rumah untuk kredit 10 tahun kita harus memberi
keuntungan kepada pihak bank sebesar = Rp 290.000.000 Rp
270.000.000 = Rp 120.000.000
Asumsi harga mengalami kenaikan 3 x lipat = Rp 510.000.000,-
( harga rumah 10 tahun kemudian rata-rata kenaikan adalah 3
x lipat biasanya sampai dengan 4 x lipat khusus untuk rumah
harga dibawah Rp 100.000.000,- semakin rendah harga rumah
akan mengalami kenaikan harga yang lebih tinggi atau
sebaliknya contoh lihat rumah RSH sepuluh tahun yang lalu
harga yang dulu dibandingkan dengan harga sekarang)
Keuntungan = Rp 510.000.000,- Rp 290.000.000
= Rp 220.000.000
Maka untuk mengetahui keuntungan perbulan
Keuntungan = Rp 220.000.000 :
120 bulan
= Rp 1.833.000,-/ bulan
Mungkin anda tidak pernah bayangkan dengan modal awal 20
juta dan dengan cicilan perbulan Rp 2.250.000 perbulan dapat
memperoleh keuntungan perbulan Rp 1.833.000,- perbulan
dengan kata lain sebenarnya pada saat mengansur bulanan di
bank tadi sebenarnya kita tidak membayar Rp 2.250.000,-
melainkan jumlah yang sebenarnya kita bayar adalah Rp
5. 2.250.000, - Rp 1.833.000,- = Rp 417.000,- atau menabung dan
kita bisa mendapat keuntungan Rp 220 juta dengan tanpa
melakukan aktifitas apapun untuk mendapatkan keuntungan
ini. Jadi kumulatif pada tahun ke 10 maka kita mempunyai
tabungan kurang lebih Rp 510 juta.
Apabila rumah tersebut dikontrakkan maka akan mendapatkan
nilai keuntungan tersendiri sebagai contoh rumah dikontrakkan
selama 10 tahun dengan asumsi rumah yang dikontrakkan
hanya Rp 7.500.000./ tahun atau Rp 625.000/ bulan. Maka
nilai rumah yang dikontrakkan = Rp 75.000.000 selama 10
tahun.
Sehingga real cicilan rumah perbulan menjadi gratis dari hasil
kenaikan rumah dan dari hasil rumah yang dikontrakan, inipun
tidak menutup kemungkinan untuk mengalami kenaikan harga
kontrak rumah tiap tahunya, biasanya harga kontrak rumah
naik antara 5 sampai dengan 10 % pertahun.
PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT SEKOLAH DASAR
Bapak A memiliki uang cash sebesar Rp 200.000.000 dan ingin
membeli 3 unit rumah dengan tipe luas bangunan 45 dan luas
tanah 110 m 2 beliau hendak beli di daerah perumahan di
lingkungan dan lokasi yang strategis. Dan untuk beberapa
bulan ke depan beliau hendak jual rumahnya tersebut.
Bagaimanakah caranya agar beliau mendapatkan keuntungan
yang cepat?
Asumsi Rumah tipe 45/110 m2 dengan harga = Rp
170.000.000.
Beli 3 unit x Rp 170.000.000 = Rp 510.000.000.
DP 3 unit rumah = Rp 60.000.000. -
Sisa KPR = Rp 470.000.000
Angsuran perbulan dari 3 unit rumah tersebut Rp 7.050.000
dengan asumsi bunga 15 % diambil bunga tertinggi. Dari
pembelian 3 unit rumah tersebut Bapak A masih memiliki sisa
uang Rp 140 juta yang bisa digunakan untuk mencicil KPR
selama 19 bulan. Maka pada bulan ke 20 Bapak A sudah tidak
ada uang untuk mencicil angsuran tersebut.
Maka yang harus dilakukan adalah pada bulan ke 19 menjual 2
unit rumahnya. Dimana pada bulan ke 12 dilakukan penjualan
6. rumah 1 unit pertama, maka disini akan mendapatkan kembali
pokok uang yang diangsur dan keuntungan atas kenaikan
harga rumah. Kemudian di bulan ke 19 rumah ke dua juga
dijual dan akan mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga
rumah.
Hal ini menurut saudara menguntungkan atau tidak? Maka
untuk pembayaran cicilan rumah yang ketiga beliau sudah
mendapatkan gratis uang untuk mengansur rumah ketiga dari
penjualan rumah pertama dan kedua dan mungkin masih
memiliki sisa keuntungan dari penjualan kedua rumahnya
tersebut. Syarat mutlak yang harus dipenuhi adalah beli
perumahan yang minimal unit di bangun adalah 25 unit atau
kawasan minimal 5000 m2 dan semakin luas kawasan maka
akan semakin kecil pula resikonya. Pembelian rumah harus di
unit awal pada saat perumahan itu dipasarkan.
Contoh :
* Perumahan Graha alwita di Cirebon harga awal type 45/100
m2 Rp 165.000.000 setelah di jual 1 tahun kemudian maka
harga jualnya sudah menjadi Rp 288.000.000. maka sudah
mendapatkan keuntungan dari pernjualan rumah tersebut Rp
123.000.000.
Dari contoh kasus diatas mengapa bisa membeli rumah ke tiga
dengan gratis? Alasannya adalah lingkungan dan lokasi yang
strategis maka inilah yang terjadi di dalam bisnis property
dapat cepat menghasilkan keuntungan dan faktor-faktor lain
yang dapat mendukung percepatan kenaikan harga, variabel ini
sangat luas dan detail untuk dapat mengetahui maka sangat
diperlukan pengalaman yang cukup.
BISNIS PROPERTY TINGKAT SEKOLAH MENENGAH PERTAMA
Beli rumah untuk di jadikan kos-kosan, di DP Rp 2.500.000,-
setelah itu cari pihak Bank untuk melakukan penilaian terhadap
rumah kos tersebut berapa nilai yang dapat dibiayai untuk KPR.
Pemilik kos atau rumah yang akan dijual ditawar dibawah
harga penilaian Bank yang mana sisanya bisa untuk
memperbaiki kondisi kos tersebut dan mencicil angsuran di
Bank minimal 3 bulan kedepan. Pada bulan ke empat harapan
rumah kos tersebut sudah menghasilkan pendapatan perbulan
yang besarnya diharapkan dapat untuk mengansur KPR kos
tersebut di BANK.
7. Dalam sistem bisnis ini kemungkinan besar terjadi adalah kita
tidak dapat menerima uang cash bulanan malah kadang
menambah cicilan KPR karena hasil kos kadang-kadang tidak
cukup untuk membayar cicilan. Dalam bisnis property ini hanya
mendapatkan aset saja apabila hasil dari kos-kosan tidak
mencukupi untuk menutupi cicilan KPR. Tapi tetap saja bisnis
ini juga menguntungkan.
Beli ruko atau rumah dengan membeli dibawah harga standart
pasaran kemudian diajukan KPR ke bank dengan harga diatas
harga riil tapi bisa di atas harga pasaran, apabila penilaian
Bank menyetujui sesuai harga yang harapkan maka kita
mendapatkan cash back dari harga ruko atau rumah tersebut
yang kita ajukan ke pihak Bank atau dengan kata lain beli ruko
atau rumah dapat uang.
Dalam bisnis model ini sisa uang bisa untuk modal kerja usaha
dan pendapatan dari usaha tersebut digunakan untuk mencicil
KPR rumah / ruko yang dibeli. Tingkat keberhasilan sistem ini
rendah karena rasanya terlalu sulit dengan modal yang 20 %
tetapi harus mengcover beban 100%. Contoh punya hutang
beban KPR Rp 1 milyard tetapi hanya dengan modal Rp 200
juta saja.
Kemungkinan berhasil bila sisa uang tadi bukan untuk usaha
baru, tetapi hanya untuk menambahi di bisnis yang telah
berjalan, atau model-model bisnis yang lain yang
mengandalkan faktor menjualkan produk rumah hingga
mendapatkan keuntungan terhadap selisih dari harga
pembelian dan harga jual atau mendapatkan keuntungan
karena lokasi rumah / ruko tersebut strategis hingga harga
sewanya tinggi, baik disewa tempatnya ataupun disewa titik
strategisnya untuk keperluan media promosi. Misal bisa
dipasang billboard iklan, bisnis model ini berarti mencari tidak
menciptakan produk.
Dalam hal ini yang beruntung sekali adalah pihak developer
property karena produk rumah/rukonya laku terjual. Sistem ini
dipergunakan oleh pihak developer untuk memberi motivasi
kepada semua pihak dalam rangka menjual produknya. Pelaku
bisnis ini hanya dijadikan sebagai alat untuk memperkaya
developer.
8. PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT SEKOLAH MENENGAH
ATAS
Untuk menjalani bisnis property ini harus sudah ada kemitraan
dengan Property Plus di kota tersebut. Contoh: ada 5 orang
atau lebih diisyaratkan salah satunya memilki tanah yang bisa
dikembangkan dan layak menjadi perumahan dengan luas 5000
m2 ( standart modal Rp 250.000.000 = 5000 m2 ) dari 5 orang
tersebut mewakilkan 2 orang untuk terjun di bisnis property
dan didampingi oleh team Property Plus. Diharapkan setelah
tahun pertama sudah ada hasil proyek perumahan
Apabila tidak memiliki tanah dari ke 5 orang tersebut maka
diperbolehkan untuk beli tanah dengan luas +/- 5000 m2
dengan nilai maksimal harga +/- 1 milyard. Dan pihak Property
Plus akan mencarikan partner untuk pembelian tanah sebesar
25 % dari harga tanah. Sisanya akan ditanggung oleh 5 orang
tersebut. Dengan ketentuan dalam pembelian tanah tersebut
dapat dibayarkan dalam tempo 1,5 tahun atau lebih dan
dibayarkan secara bertahap atau membeli tanah dengan luas
berapapun dan dengan nilai berapapun, tetapi cara
pembayaranya tanah sesuai dengan yang terjual selama harga
tanah layak dan lokasinya bisa dikembangkan untuk menjadi
perumahan ( pola seperti ini sangat dianjurkan dan sangat
aman ) .
Pembagian keuntunganya adalah sebagai berikut:
* Pemilik tanah 25 % ( bila diantara 5 orang tersebut ada
memiliki tanah )
* 5 orang mendapatkan 50 % bila tanah dibeli bersama
* Mitra pendamping 25 % ( Property Plus )
PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT PERGURUAN TINGGI
Pelajaran bisnis ini benar-benar bisa tanpa modal tetapi untuk
sekala menengah. Tetapi ke 5 orang tersebut hanya mencari
konsumen / pembeli rumah milik mitra Property Plus, dan
mencari orang yang memilki tanah yang bisa dikerjasamakan
atau bisa membeli tanah dengan cara pembayaran sesuai
dengan tanah yang terjual. Untuk permodalan diluar tanah
( karena tanahnya sudah ada yang mau diajak kerjasama )
didapat dari jasa menjualkan rumah milik mitra Property Plus
maka akan dipinjami modal 10 s/d 20 % dari nilai rumah yang
9. dijualkan yang mana uang pinjaman tersebut untuk
permodalan usaha developer dan pihak Property Plus akan
mendampingi dalam menjalankan bisnis developer tersebut.
PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT MASTER
Pelajaran ini adalah dasar-dasar ilmu awal untuk seorang
pengusaha developer property.
Inilah yang masih belum banyak yang tahu..
Untuk mengetahui Rahasianya, silahkan kunjungi
