�ݺ�ߣ

Editor's Notes

1. Plan privé theater “de Huiskamer” te Weert. Op verzoek van Wonen Limburg heeft Skice in februari 2014 de vraag gekregen om voor dit specifieke gebouw Wilhelminasingel 10a-10b (voorheen bewaarschool met patronaatszaal) een concept te bedenken. Reden van de vraagstelling had voornamelijk te maken met de staat van het gebouw in combinatie met de incourantheid in combinatie met de huidige markt. Vraag past volledig in de ambitie en doelstelling van Skice. (Eventuele korte uitleg van werkzaamheden en doelstellingen Skice).
2. Is het gebouw her te bestemmen, is er een businessplan te bedenken binnen de globaal gestelde kaders van Wonen Limburg het vigerende Bestemmingsplan en mogelijke kosten.
3. Analyse bestaande situatie Inleiding is een artikel deels uit VNG maart 2014 wat wij willen citeren en in ons oogpunt ook op dit gebouw van toepassing is…... “De gemeentes hebben te weinig oog voor leegstaand maatschappelijk vastgoed” (uitspraak binnenlands bestuur 5 december 2013), gevolgd door “tot 2030 komen er naar verwachting zo’n 20 miljoen vierkante meter vastgoed vrij die géén maatschappelijke functie meer zullen hebben”. Op basis van bovenstaande uitspraken kunnen we ons onder andere afvragen wat maatschappelijk vastgoed eigenlijk is….? Voor de één betekent dit een gebouw met een publieke functie, gefinancierd met publieke middelen. De ander definieert maatschappelijk vastgoed commercieel onroerend goed met een meerwaarde voor de samenleving. Bij de beoordeling van “de huiskamer” gaan we in eerste instantie uit van de tweede definitie. Het is de kunst om met de wetenschap van nu in te schatten wat een goede toekomstbestendige invulling is. De boekhoudkundige waarde zoals deze vanuit de historie is ontstaan lijkt niet meer te passen op de huidige economische situatie in combinatie met de functionaliteit van het gebouw. Een afwaardering van het vastgoed lijkt dan ook onvermijdelijk. Dit biedt wel de ruimte om te experimenteren met de gedachte dat de nieuwe invulling op termijn weer waarde kan genereren. Leegstand is achteruitgang en daarmee funest voor dit karakteristieke pand. Het alternatief van grootschalige verbouwingen voor nieuwe toepassingen zet de toch al onder druk staande boekwaarde van het vastgoed meestal nog meer onder druk. De kans op waardeverlies in de toekomst zal nog groter worden. Tijd in combinatie met minimale investeringen geven beperken deze risico’s. Enerzijds kan geleidelijk verlies genomen worden maar daartegenover geeft dit ook de meeste kansen voor een transformatie en dus een gezonde exploitatie voor de toekomst. Onderhoudsstaat van het gebouw Een recente taxatie laat zien dat het gebouw in een matig tot slechte staat van onderhoud verkeerd en gedateerd is. Iedere nieuwe gebruiker zal een direct noodzakelijke investering moeten doen. De specifieke gebouweigenschappen veroorzaken een beperkte flexibiliteit als het om de inrichting en gebruiksmogelijkheden gaat. Kortom het gehele gebouw voldoet niet aan de huidige standaard normen en wensen. Bijvoorbeeld een belangrijk element is dat een liftinstallatie en parkeerplaatsen ontbreken. Monumentale status gebouw Het gebouw staat onder Monumentnummer WEE 030 bij de gemeente Weert geregistreerd. Het is niet aangemerkt als gemeentelijk of rijksmonument. Wel heeft het pand de status van beschermd stads- en dorpsgezicht. Vastgesteld kan worden dat voornamelijk het exterieur beschermd is, wat ook weer diverse beperkingen oplegt aan de herontwikkeling. Taxatie 1-4-2014 Door de makelaar is een taxatie opgesteld op basis van “best case”. In deze taxatie is weergegeven wat de moeilijkheid is rondom de waardebepaling. In dit “best case” scenario is een theoretische vergelijking gemaakt met kantoren. Dit kan gezien worden als een vergelijking echter de uitvoering van dit scenario stuit op een tweetal problemen. Wonen Limburg heeft als corebusiness niet als doelstelling kantoren te huisvesten. Wonen en maatschappelijke huisvesting zijn wel bespreekbaar. De case die in de taxatie is geschetst gaat tevens uit dat een toekomstige gebruiker een diepte investering gaat doen voor het verhuurdersdeel. De praktijk zal uitwijzen dat dit geen reëel uitgangspunt is voor dit specifieke gebouw. Toch is het streven om deze taxatie als doel mee te nemen in de intentie om te komen tot een oplossing…
4. Enkele kenmerken die het project in de ogen van Skice tot een duurzame oplossing zullen brengen. binnen de eerder genoemde uitgangspunten en randvoorwaarden zal met minimale middelen een functie worden gezocht en/of gecreëerd die op termijn weer een opbrengst kan genereren voor zowel gebouw, ondernemer en natuurlijk de maatschappij (weert). We blijven zo kort mogelijk bij de gebouweigen functies waardoor een diepte investering vermeden kan worden totdat duidelijk is dat het concept levensvatbaar is. Herbestemming door geleidelijke transformatie naar eindbeeld! Dit plan is gebaseerd op een nieuw concept wat specifiek voor dit gebouw door Skice is ontwikkeld. Er zijn geen soortgelijke invullingen waarmee een spiegeling gemaakt kan worden. De huidige waarde van het gebouw is dusdanig laag dat verkoop niet aan de orde is. Een separaat doel van zowel Wonen Limburg als Skice is om eveneens financiële waarde te creëren.
5. Inhoudsopgave van de presentatie.
6. Het concept: Theater met eetzaal voor diverse commerciële- en maatschappelijke toepassingen (o.a. ons eigen Privé theater met een “All inclusive” programma); Multifunctioneel gebruik van het gebouw, onder andere in samenwerkingen met verenigingen en maximale maatschappelijk interactie! De capaciteit: Theaterzaal/ Symposia 100 personen; Eetzaal 100 personen; Vergaderen 20 personen / combinatie eetzaal; Kantoorruimte ondersteunend door Skice;
7. Sfeerbeelden van het nieuwe theater
8. Sfeerbeelden van het nieuwe theater Foyer/Restaurant
9. Algemene inleiding van de Maatschappelijke perspectieven en programmering.
10. Mogelijkheid om binnen de huiskamer activiteiten te organiseren voor en door ouderen, Onder andere “Social salon”;
11. Repaircafe. Op verschillende locaties in Nederland is dit reeds een groot succes. Hierin komen heel veel disciplines samen zoals: Bestrijding eenzaamheid; Kennisdeling; Bewustwording; Etc….
12. Verbouwen en onderhouden pand en interieur. Op dit moment is er een ernstig tekort aan stageplekken in Nederland. ‘De huiskamer’ kan onderdak bieden aan leerlingen met verschillende opleidingen maar ook aan herintreders voor de opbouw van een nieuwe cv. Werkzaamheden aan het gebouwbeheer en inrichting. Gebouwbeheer. Het gebouw moet geleidelijk worden getransformeerd naar een kwalitatief geschikt multifunctioneel pand.. Hierbij wordt gedacht aan sanitair, CV, Timmerwerken en inrichting. Na deze transformatie moet het pand worden onderhouden zoals voornamelijk reiniging, schilderwerk en overig kleinschalig onderhoud Interieur. Skice streeft samenwerking na met onderwijsinstellingen en andere stichtingen zoals Stichting CityDwellers. Door onderwijsinstelling worden meubelontwerpen opgesteld en gerealiseerd voor gebruik in het Theater. Alle interieurelementen zijn te koop. Dat wil zeggen dat een groot deel van de inrichting een dynamisch tijdelijk karakter heeft. Eventuele winsten worden weer geïnvesteerd in het concept.
13. Cultuur Zang Toneel Muziekverenigingen etc. Door Skice worden ruimtes (en/of tijden) verhuurd aan lokale verenigingen. De huurder krijgen een menukaart aangeboden voor gebruik van verschillende faciliteiten in het gebouw. De verenigingen worden in de gelegenheid gesteld om de voorzieningen van de huiskamer te gebruiken voor eigen voorstellingen waarmee zij wederom hun huurbijdrage aan “de huiskamer” kunnen terugverdienen en daarmee hun eigen huishoudboekje ontlasten. Hierdoor ontstaat eveneens de stimulans om vaker te gaan optreden.
14. Maatschappelijke programmering: “MultiCulti” …… Turken voor turken of Polen voor polen kortom buitenlands theater of presentatie. kindertheater Samenwerking met onderwijsinstelling, debat “de Balie” Etc.
15. Zakelijke ontmoetingen symposia flexibele kantoorruimte programmering media Wifi Vergaderfaciliteit Etc.
16. Aanpak transformatie. Met slimme investeringen wordt het gebouw geleidelijk getransformeerd naar eindbeeld. gebruiksklaar / kwaliteit conserveren obv gebruik investeren (kort cyclisch) Onder het motto: “een goed begin is het halve werk” zal een extra financiële impuls in de beginjaren tot een beter resultaat leiden. Hier wordt een combinatie gezocht in investeren door Skice en Wonen Limburg. Met een (geringe) investering door Wonen Limburg aan gebouw gerelateerde voorzieningen zoals sanitair, CV, ontruiming en vluchtwegen, schilderwerken, dak etc, kan het gebouw gebruiksklaar worden gemaakt voor dit concept. Daarnaast wordt met een investering van Skice een basis gelegd om het concept te realiseren (keuken, eetzaal inrichting etc.) Hiermee kan een start worden gemaakt. Overige investeringen worden kort cyclisch gerealiseerd. Natuurlijk moet het niveau van de gebouw gerelateerde zaken ook worden opgewaardeerd in de loop van de komende 5 jaar (mits er zicht is op een duurzame invulling. Voorstel is om in deze 5 jaar nogmaals een injectie te doen. We denken hier aan isolatie, liftinstallatie, dubbel glas etc.
17. Investeringen (buiten en binnen) Wonen Limburg Onder andere: Verwarmingsinstallatie Plat dak vernieuwen Veiligheidsinstallatie Sanitair
18. Investeringen in concept voor SKICE Onder andere: Stoffering Keuken eetzaal Toneel Tribune Meubels kantoor Etc… Zie enkele voorbeelden van het plan
19. Begane grond
20. Verdieping
21. In detail Theaterzaal
22. In detail Foyer
23. Exploitatie Privétheater Diner + Kleinkunst Medegebruikers (huurders verengingen) Maatschappelijke programmering (multifunctioneel gebruik) Ook hiervoor zal in de intentieperiode grondig onderzocht worden wat de mogelijkheden zijn.
24. Capaciteit Theaterzaal/ Symposia 100 personen Eetzaal 100 personen Vergaderen 20 personen / combinatie eetzaal Kantoorruimte Skice Bezoekers en gebruikers (inschattingen) 2016 5000 202010000 202512500
25. In grafiek ziet dit er ongeveer zo uit; In 2016 zal ongeveer 175 avonden het gebouw gebruikt worden (ca 50%) In 2020 zal is de voorspelling dat dit tot ca. 225 avonden zal toenemen (ca 65%) Getallen zijn inclusief medegebruikers (huurders) Ambitie Skice is om het gebouw in 10 jaar op een gebruik van 75% te krijgen
26. Gezamenlijke doelen in de intentie periode: - Skice huurder van Wonen Limburg - Stichting de huiskamer / leerwerkorganisatie - Maatschappelijke participatie / sociale concepten uitwerken - Huurcontracten verenigingen / werving - Samenwerking onderwijsinstellingen - Vrijwilligers mobiliseren - Kostenanalyse gebouw en concept In deze periode van nu tot 1-1-15 (intentieperiode) willen we bovenstaande overeenkomen. Noodzakelijk is wel dat wij van dichtbij de zaken kunnen bestuderen en de beschikking krijgen over het gebouw (eventueel Leegstandsbeheer) In het voorgaande is duidelijk geworden dat de opzet van het concept privé theater “de huiskamer” zoals hierboven gepresenteerd belangrijke kansen biedt. De opzet en de wijze van tot stand komen kent echter enkele risico’s. Slagingskans privé theater: aangezien dit concept nieuw is en dus niet te meten is of er behoefte is. Doch kan gesteld worden dat de nieuwe kansen vooral liggen in vernieuwende ideeën die vooral beleving en toekomst uitstralen. Alle voorwaarden voor een succesvolle exploitatie lijken aanwezig. Met de opzet zoals gekozen kan vastgesteld worden dat met name door de maatschappelijke ingrediënten er vanaf het begin al over een stabiele Exploitatie kan worden gesproken. Organisatie: Met de beschikbare capaciteit en het gewenste ambitieniveau is realiseren geen sine cure. De bezetting is op een aantal punten discutabel maar het is ook niet mogelijk om op dit moment te spiegelen. Vandaar dat ….. Geld: Als partijen kunnen overeenkomen dat de constructie wordt gekozen zoals hierboven is vermeld dan loopt geen partij risico. Het raamcontract wat afgesloten dient te worden met Skice heeft twee opbrengstkanten…..De gelden worden allen in dit gebouw geïnvesteerd. Belangrijk is echter dat overmatige financieel druk negatief zal werken op de slagingskans. Bouwkosten: Aangezien wij nog niet in detail hebben kunnen onderzoeken wat de exacte kosten zijn kunnen deze posten in de toekomst nog worden bijgesteld.
27. Intentieovereenkomst tot 1-1-2015 Ingebruikname Skice Fase 1 gebruiksklaar maken tot zomervakantie 2015 Fase 2 start gebruik na zomervakantie 2015 Ingroeihuurperiode Vanaf fase 2 afhankelijk resultaat onderzoek intentieperiode doelstelling huur 32000,- noemen markthuurwaarde
28. www.huiskamertheater.nl Samenvattend •Skice is hoofdhuurder van Stichting Wonen Limburg; •Stichting De Huiskamer (leerwerkorganisatie) huurt van Skice en is verantwoordelijk voor exploitatie keuken en restaurant; •Onderwijsinstellingen participeren in verbouw, onderhoud en interieur en programmering; •Multifunctioneel gebouw wordt ingezet voor lokale verenigingen en scholen; •Koppeling met vrijwilligersorganisatie; •Thuisbasis voor repaircafé. Mogelijke functies •Ontbijt, lunch, diner •Terras •Repaircafé •Verenigingen •Leer werk voorziening •Theater •Werkruimtes Atelier / kantoor •Bestrijding vereenzaming door vrijwilligersorganisatie •Creatief centrum ?? •Multiculturele programmering •Bedrijfspresentatie •Symposia •Sprekers in het algemeen •Muziek