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Entrate in Internet - La registrazione dei contratti di locazione

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Agenzia delle Entrate Emilia-Romagna
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La registrazione dei contratti di locazione

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1 LA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE Novembre 2018 Direzione Regionale Emilia-Romagna ENTRATE IN INTERNET
Contratti di locazione di immobili: definizione Secondo lart. 1571 del cod. civ. La locazione 竪 il contratto col quale una parte si obbliga a far godere allaltra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. 2
OBBLIGO DI REGISTRAZIONE 3 Tutti i contratti di locazione di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) qualunque sia lammontare del canone pattuito. La registrazione 竪 disciplinata dal TUIR 131/86 e Tariffa allegata. Eccezione: Contratti che non superano i 30 giorni complessivi nellanno.
Locazione: ipotesi di registrazione in caso duso Ai sensi dellart. 2-bis della Tariffa, Parte II, allegata al TUR la registrazione in caso duso permane esclusivamente per i contratti di locazione ed affitto di beni immobili che abbiano congiuntamente le seguenti caratteristiche: 1. siano stati redatti con scrittura privata non autenticata o stipulati verbalmente; 2. abbiano una durata non superiore a trenta (30) giorni complessivi nellanno. Per stabilire la durata del contratto occorre far riferimento al rapporto di locazione e di affitto dellimmobile intercorso nellanno con lo stesso locatario e affittuario (Circolare n. 12/E del 16 gennaio 1998).
TERMINI - MODALIT 5 La registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). Il contratto di locazione pu嘆 essere registrato: 1. utilizzando i servizi telematici dellAgenzia 2. richiedendo la registrazione in ufficio 3. incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.)
Tipi di contratto 6 Tipo Come funziona Canone libero Il contratto dura 4 anni + 4 di rinnovo automatico Il canone (affitto da pagare) 竪 libero secondo gli accordi tra proprietario e inquilino Canone concordato Il contratto dura 3 anni + 2 di rinnovo automatico Il corrispettivo (canone daffitto) deve essere compreso entro limiti minimi e massimi stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Canone concordato per studenti universitari La durata del contratto varia da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni con rinnovo automatico. Il conduttore (inquilino) deve essere iscritto a un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione in un Comune diverso da quello d'appartenenza Contratti transitori Il contratto ha una durata variabile da 1 a 18 mesi. Pu嘆 essere stipulato solo per specifiche esigenze di transitoriet del locatore (proprietario) o del conduttore (inquilino) A seconda del tipo di contratto scelto, variano la durata, l'importo del canone, le imposte da versare. Sono, inoltre, previste o meno agevolazioni fiscali o aliquote Imu ridotte
IL CANONE CONCORDATO 7 Gli aspetti generali del contratto vengono stabiliti da un Accordo locale tra le principali organizzazioni della propriet edilizia e le principali associazioni sindacali dei conduttori. In base allaccordo, il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane omogenee, cio竪 delle aree aventi caratteristiche simili per valori di mercato, infrastrutture (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari), tipologie edilizie (categorie e classi). Per ogni area 竪 previsto un valore minimo e un valore massimo del canone considerando la categoria catastale, lo stato manutentivo dellimmobile, pertinenze, presenza di spazi comuni, ecc. In base a tutti questi parametri viene determinato il canone moltiplicando il valore in euro per metro-quadro e la metratura dellimmobile.
LE IMPOSTE REGIME ORDINARIO Si applica per tutti i contratti di locazione da chiunque stipulati. Per la registrazione 竪 obbligatorio il versamento delle imposte di registro e bollo REGIME SOSTITUTIVO (cedolare secca) Si applica soltanto sui contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dellesercizio dimpresa, arte e professione. un regime facoltativo e la scelta spetta soltanto al locatore (proprietario). Sostituisce le imposte di registro, bollo, Irpef e relative addizionali 8
LE IMPOSTE 9 REGIME ORDINARIO REGISTRO CANONE LIBERO 2% del canone annuo CANONE CONCORDATO nei Comuni ad alta densit abitativa 1,4% del canone annuo BOLLO 16 euroogni 4 facciate e, comunque, ogni 100 righe (per ogni copia da registrare) CEDOLARE SECCA o 21%- del canone annuo per tutti i contratti o 10%- del canone annuo per i contratti a canone concordato relativi a immobili situati in Comuni con carenze di disponibilit abitative e in quelli ad alta tensione abitativa.
Il pagamento dellimposta avviene per lintera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo minimo 67 euro) Deposito cauzionale versato dallinquilino non 竪 dovuta limposta di registro. Garanzia prestata da un terzo estraneo al rapporto di locazione dovuta limposta nella misura dello 0,50%. LIMPOSTA DI REGISTRO 10
PAGAMENTO Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale limposta pu嘆 essere assolta, alternativamente: con frequenza annuale in ununica soluzione per lintera durata Limposta relativa alla prima annualit 竪 soggetta al minimo di 67 euro. Limposta sulle annualit successive non 竪 soggetta al minimo. Per i contratti di locazione a 束canone concordato損, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni 束ad elevata tensione abitativa損 竪 prevista la riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare limposta di registro. 11
LOCAZIONI PLURIENNALI FREQUENZA BASE DI CALCOLO CONSEGUENZE ANNUALMENTE Ammontare del canone relativo a ciascuna a annualit Per le annualit successive alla prima limporto pu嘆 essere inferiore ad 67 e non 竪 necessaria la presentazione dellattestato di versamento UNICA SOLUZIONE Corrispettivo pattuito per lintera durata del contratto Limposta si riduce di una percentuale pari alla met del tasso di interesse legale, moltiplicato per il numero delle annualit (tasso attuale 0,3%) 12
Cedolare secca: nozioni introduttive (1 di 3) Lart. 3 del D.lgs. 14/03/2011, n. 23, entrato in vigore il 7 aprile 2011, ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalit abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze denominato cedolare secca. Si tratta di un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario. 13
Cedolare secca: nozioni introduttive (2 di 3) Lopzione da parte del locatore dellimmobile per il regime della cedolare secca esclude lapplicazione, per il periodo di durata dellopzione: - dellIRPEF secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dallimmobile locato; - dellimposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2% del canone pattuito; - dellimposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di 16,00 per ogni foglio; - dellimposta di registro e di bollo alla fideiussione prestata per il conduttore. La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione. 14
Cedolare secca: nozioni introduttive (3 di 3) In pratica, il locatore pu嘆: - registrare il contratto di locazione (cos狸 come le proroghe e le risoluzioni) in maniera ordinaria (utilizzando il modello RLI), pagando limposta di registro e di bollo e dichiarando, nel modello 730 o UNICO PF, i canoni di locazione percepiti nellanno per sommarli agli altri redditi sul cui totale va calcolata lIRPEF dovuta; oppure - scegliere di pagare la cedolare secca in modo da non pagare limposta di registro e di bollo alla registrazione (da effettuare con il modello RLI) del contratto di locazione (o alla sua proroga o risoluzione) e di non far confluire i canoni tassati con limposta sostitutiva nella determinazione del reddito complessivo rilevante ai fini IRPEF. 15
Cedolare secca: laliquota ordinaria Limposta dovuta nella forma della cedolare secca 竪 determinata con lapplicazione di una aliquota ordinaria del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla legge N.431/1998, anche di natura limitata (ad esempio, case per vacanze o per soddisfare esigenze specifiche). 16
Cedolare secca: laliquota ridotta Laliquota 竪 ridotta al 10%: per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) stipulati sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della propriet edilizia e degli inquilini disciplinati dagli artt. 2, comma 3, e 8 della legge 09/12/1998, n. 431 relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilit abitative individuati dallart. 1, comma 1, lettere a) e b) del D.L. 30/12/1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonch辿 i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia), e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (comma 3, art. 8, legge n. 431/1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali. 17
Cedolare secca: laliquota ridotta Dal 2013 l'aliquota per questi contratti 竪 pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Con la legge di bilancio 2018 竪 stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) laliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. 18
Cedolare secca: chi pu嘆 optare? La possibilit di optare per il regime facoltativo di imposizione 竪 riservata esclusivamente alle persone fisiche: -titolari del diritto di propriet o di altro diritto reale di godimento di unit immobiliari abitative locate -che non agiscono nellesercizio di unattivit di impresa o di arti e professioni. Non possono, quindi, accedere al regime della cedolare secca le societ di persone, le societ di capitali, nonch辿 gli enti commerciali e non commerciali. Restano, altres狸, esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti. Risulta, infatti, irrilevante la circostanza che limmobile sia utilizzato dal dipendente per finalit abitative. 19
Cedolare Secca: immobili esclusi Lopzione non pu嘆 essere esercitata: -per gli immobili che, pur avendo i requisiti per essere destinati alluso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa dalla A, quali ad esempio i fabbricati accatastati come uffici o negozi; -per gli immobili accatastati come abitativi (categoria A, esclusa A10) ma locati per uso ufficio o promiscuo; -per gli immobili ad uso abitativo locati a conduttori che agiscono nellesercizio di attivit di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dellimmobile per finalit abitative di collaboratori e dipendenti; 20
Contitolarit dellimmobile Locatori contitolari che non esercitano lopzione tenuti al versamento dellimposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata limposta di bollo sul contratto di locazione. CEDOLARE SECCA 21
CEDOLARE SECCA: QUANTO DURA? 22 Lopzione ha efficacia per lintero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui lopzione sia esercitata nelle annualit successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto Il locatore ha comunque la facolt di revocare lopzione in ciascuna annualit contrattuale successiva a quella in cui 竪 stata esercitata, cos狸 come 竪 sempre possibile esercitare nuovamente lopzione, nelle annualit successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dellannualit precedente e comporta il versamento dellimposta di registro, eventualmente dovuta.
LATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA 23 Dal 24 dicembre 2013 non 竪 pi湛 necessario allegare l'Ape (attestato di prestazione energetica) al contratto di locazione di singole unit immobiliari. E sufficiente inserire nel contratto un'apposita clausola con cui il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica del bene locato. Lomessa dichiarazione o la mancata allegazione dellattestato nei casi previsti (ad esempio trasferimento a titolo oneroso, locazione di intero fabbricato) non determina pi湛 la nullit del contratto, ma comporta lerogazione di una sanzione pecuniaria (art. 1, comma 7, Decreto legge 145/2013)
SERVIZI TELEMATICI DELLAGENZIA 24 Obbligo (DPR 404/2001) agenti immobiliari possessori di almeno 10 unit immobiliari Facolt: tutti gli altri contribuenti, purch辿 abilitati ai servizi telematici (registrati a Fisconline o Entratel).
SERVIZI TELEMATICI DELLAGENZIA 25 FISCONLINE tutti i contribuenti, le societ e gli enti che non debbano presentare la dichiarazione dei sostituti di imposta (modello 770) per pi湛 di 20 soggetti ENTRATEL soggetti obbligati alla trasmissione telematica di dichiarazioni e atti: persone fisiche, societ ed enti che devono presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta (modello 770) per pi湛 di 20 soggetti; intermediari (professionisti, Caf e associazioni di categoria), intermediari e soggetti delegati per la registrazione telematica dei contratti di locazione
Applicazioni: RLI web (non necessita listallazione di alcun software) SERVIZI TELEMATICI DELLAGENZIA 26
RLI web 27
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SERVIZI TELEMATICI DELLAGENZIA 40 ALLEGAZIONE DEL TESTO NON OBBLIGATORIA il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non 竪 superiore a tre si affitta una sola unit abitativa con un massimo di tre pertinenze (tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita) il contratto stabilisce solo il rapporto di locazione e non altri accordi i firmatari sono persone fisiche che non agiscono nellesercizio di unimpresa, arte o professione
RICHIEDERE LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO 41 Documenti necessari: almeno due copie, con firma in originale, del contratto richiesta di registrazione compilata (modello RLI) marche da bollo (contrassegni telematici), con data di emissione non successiva alla data di stipula: 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe ricevuta di pagamento dellimposta di registro (modello F24 ELIDE) ovvero richiesta di addebito in conto corrente
Se si opta per la 束cedolare secca損 (regime sostitutivo) non si paga l'imposta di registro n辿 limposta di bollo ma si 竪 tenuti al pagamento dellimposta sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini dellIrpef (direttamente in dichiarazione dei redditi). RICHIEDERE LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO 42 Dopo la richiesta di registrazione del contratto, lufficio restituisce le copie del contratto timbrate e firmate (se la registrazione 竪 contestuale alla ricezione).
MODELLO RLI 43
MODELLO RLI 44
MODELLO RLI 45
MODELLO RLI 46
MODELLO RLI 47
MODELLO RLI 48
F24 ELIDE 49
F24 ELIDE 50
INCARICARE UN INTERMEDIARIO ABILITATO 51 Intermediario (professionista, associazione di categoria, Caf, ecc.) dichiarazione datata e sottoscritta con cui si impegna a trasmettere la richiesta di registrazione o ladempimento richiesto e ad effettuare i relativi pagamenti per via telematica; consegna al contribuente: due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dellesecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualit successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una 竪 destinata allaltra parte contraente che non ha richiesto la registrazione) una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute
ADEMPIMENTI SUCCESSIVI 52 Per i contratti di locazione, sublocazione e affitto i canaliregistrati 竪 possibile effettuare mediante telematici ulteriori adempimenti successivi quali: versamenti per lannualit successiva (codice 1 RLI) proroga (codice 2 RLI) cessione (codice 3 RLI) risoluzione (codice 4 RLI)
VERSAMENTO ANNUALITA SUCCESSIVA 53 Entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualit. utilizzando i servizi telematici dellAgenzia tramite richiesta di addebito su conto corrente con il modello F24 ELIDE, utilizzando lapposito codice tributo 1501 Nel calcolo dellimposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).
ADEMPIMENTI SUCCESSIVI 54 Ricerca Id telematico del contratto di locazione Home - Tutti i servizi - Verifica e ricerca - Ricerca codice identificativo del contratto di locazione
CEDOLARE SECCA 55 Cedolare secca optata da tutti i proprietari: limposta dovuta. di registro per lannualitsuccessiva non 竪 Opzione successiva alla registrazione e revoca: entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualit utilizzando i servizi telematici dellAgenzia (RLI- web) ovvero presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove 竪 stato registrato il contratto
PROROGA 56 Obbligatoriamente comunicata allAgenzia Pagamento imposta di registro per singola annualit o per lintero periodo di durata della proroga. Entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga): utilizzando i servizi telematici dellAgenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente con il modello F24 ELIDE, utilizzando lapposito codice tributo 1504 (minimo 67 euro)
Primo caso: la comunicazionedella proroga 竪 inviata telematicamente, addebito. contestualmente alla richiesta di Secondo caso: presentazione, entro 30 giorni, del modello RLI (debitamente compilato) e della delega di pagamento (F24 ELIDE) allufficio dove 竪 stato registrato il contratto. Nel calcolo dellimposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT). PROROGA 57
Opzione in sede di proroga del contratto: contestualmente alla comunicazione della proroga (entro 30 giorni dalla scadenza del primo periodo del contratto o di una precedente proroga). Cedolare rinnovata in sede di proroga del contratto: opzione confermata contestualmente alla comunicazione della proroga PROROGA CON CEDOLARE SECCA 58
PROROGA CON CEDOLARE SECCA 59 Mancato esercizio dellopzione in sede di proroga: D.L. 193/2016 non comporta la revoca dell'opzione per la cedolare se il proprietario ha versato il tributo e ha indicato i redditi da locazione nella dichiarazione dei redditi sanzione di 100 euro (50 entro i primi 30 giorni dalla scadenza del termine) per proroga e risoluzione omesse con ravvedimento
Sanzioni proroga/risoluzione tardiva con cedolare secca TERMINI PERCENTUALE DI RIDUZIONE SANZIONE RIDOTTA Entro 30 giorni dalla violazione 1/9 di 50 5,56 Oltre 30 giorni ed entro 90 dalla violazione 1/9 di 100 11,12 Oltre 90 giorni ed entro un anno dalla violazione 1/8 di 100 12,50 Oltre 1 anno ed entro 2 anni dalla violazione 1/7 di 100 14,29 Oltre 2 anni dalla violazione 1/6 di 100 16,67
CESSIONE 61 Imposta di registro per le cessioni: senza corrispettivo: pari alla misura fissa di 67 euro con corrispettivo: 2% del corrispettivo pattuito minimo di 67 euro) con il Limposta deve essere versata entro 30 giorni dallevento: utilizzando i servizi telematici dellAgenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente con il modello F24 ELIDE (utilizzando lapposito codice tributo 1502) presentato insieme al modello RLI allufficio dove 竪 stato registrato il contratto
SUBENTRO EX LEGE 62 Per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti: Le istruzioni previste per la cessione si applicano anche al subentro; in questo caso non 竪 dovuta imposta. Opzione per la cedolare secca entro 30 giorni dalla data del subentro, presentando la richiesta con il modello RLI, allufficio dove 竪 stato registrato il contratto.
RISOLUZIONE ANTICIPATA 63 Imposta di registro giorni dallevento: fissa di 67 euro versata entro 30 Utilizzando i servizi telematici dellAgenzia RLI o RLI-web) (addebito su conto corrente) (software con il modello F24 ELIDE, utilizzando lapposito codice tributo 1503 In questultimo caso va presentato, entro 30 giorni, il modello RLI e il pagamento stesso allufficio dove 竪 stato registrato il contratto.
Imposta di registro per risoluzione del contratto: non dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. La comunicazione relativa alla risoluzione del contratto va presentata anche in caso di convalida di sfratto per morosit. RISOLUZIONE ANTICIPATA 64
MODIFICHE DEL CANONE 65 Atto con il quale si dispone esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere esente da imposte di registro e di bollo (D.L.133/2014).
MODELLO F24 ELIDE: CODICI TRIBUTO LOCAZIONE BENI IMMOBILI 66 Codice Denominazione 1500 Imposta di Registro per prima registrazione 1501 Imposta di Registro per annualit successive 1502 Imposta di Registro per cessioni del contratto 1503 Imposta di Registro per risoluzioni del contratto 1504 Imposta di Registro per proroghe del contratto 1507 Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1508 Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1509 Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualit e adempimenti successivi 1510 Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualit e adempimenti successivi
SANZIONI 67 Omessa registrazione: dal 120% al 240% (dal 60% al 120% con un minimo di 200 euro nei primi 30 giorni) art. 69 TUR Omissione adempimenti successivi: 30% (15% nei primi 90 giorni) - art. 17 TUR; art. 13 DPR 471/1997
RAVVEDIMENTI Tardiva registrazione del contratto di locazione: - entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi + imposta dovuta). Limporto minimo della sanzione 竪 di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso). - entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi + imposta dovuta) - entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi + imposta dovuta) - oltre lanno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi + imposta dovuta) - oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi + imposta dovuta) 68
RAVVEDIMENTI Tardivo pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualit successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni): -entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento sprint (+ interessi + imposta dovuta) - entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi + imposta dovuta) -entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi + imposta dovuta) - entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi + imposta dovuta) - entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi + imposta dovuta) - oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi + imposta dovuta) 69

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  • 3. OBBLIGO DI REGISTRAZIONE 3 Tutti i contratti di locazione di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) qualunque sia lammontare del canone pattuito. La registrazione 竪 disciplinata dal TUIR 131/86 e Tariffa allegata. Eccezione: Contratti che non superano i 30 giorni complessivi nellanno.
  • 4. Locazione: ipotesi di registrazione in caso duso Ai sensi dellart. 2-bis della Tariffa, Parte II, allegata al TUR la registrazione in caso duso permane esclusivamente per i contratti di locazione ed affitto di beni immobili che abbiano congiuntamente le seguenti caratteristiche: 1. siano stati redatti con scrittura privata non autenticata o stipulati verbalmente; 2. abbiano una durata non superiore a trenta (30) giorni complessivi nellanno. Per stabilire la durata del contratto occorre far riferimento al rapporto di locazione e di affitto dellimmobile intercorso nellanno con lo stesso locatario e affittuario (Circolare n. 12/E del 16 gennaio 1998).
  • 5. TERMINI - MODALIT 5 La registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). Il contratto di locazione pu嘆 essere registrato: 1. utilizzando i servizi telematici dellAgenzia 2. richiedendo la registrazione in ufficio 3. incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.)
  • 6. Tipi di contratto 6 Tipo Come funziona Canone libero Il contratto dura 4 anni + 4 di rinnovo automatico Il canone (affitto da pagare) 竪 libero secondo gli accordi tra proprietario e inquilino Canone concordato Il contratto dura 3 anni + 2 di rinnovo automatico Il corrispettivo (canone daffitto) deve essere compreso entro limiti minimi e massimi stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Canone concordato per studenti universitari La durata del contratto varia da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni con rinnovo automatico. Il conduttore (inquilino) deve essere iscritto a un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione in un Comune diverso da quello d'appartenenza Contratti transitori Il contratto ha una durata variabile da 1 a 18 mesi. Pu嘆 essere stipulato solo per specifiche esigenze di transitoriet del locatore (proprietario) o del conduttore (inquilino) A seconda del tipo di contratto scelto, variano la durata, l'importo del canone, le imposte da versare. Sono, inoltre, previste o meno agevolazioni fiscali o aliquote Imu ridotte
  • 7. IL CANONE CONCORDATO 7 Gli aspetti generali del contratto vengono stabiliti da un Accordo locale tra le principali organizzazioni della propriet edilizia e le principali associazioni sindacali dei conduttori. In base allaccordo, il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane omogenee, cio竪 delle aree aventi caratteristiche simili per valori di mercato, infrastrutture (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari), tipologie edilizie (categorie e classi). Per ogni area 竪 previsto un valore minimo e un valore massimo del canone considerando la categoria catastale, lo stato manutentivo dellimmobile, pertinenze, presenza di spazi comuni, ecc. In base a tutti questi parametri viene determinato il canone moltiplicando il valore in euro per metro-quadro e la metratura dellimmobile.
  • 8. LE IMPOSTE REGIME ORDINARIO Si applica per tutti i contratti di locazione da chiunque stipulati. Per la registrazione 竪 obbligatorio il versamento delle imposte di registro e bollo REGIME SOSTITUTIVO (cedolare secca) Si applica soltanto sui contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dellesercizio dimpresa, arte e professione. un regime facoltativo e la scelta spetta soltanto al locatore (proprietario). Sostituisce le imposte di registro, bollo, Irpef e relative addizionali 8
  • 9. LE IMPOSTE 9 REGIME ORDINARIO REGISTRO CANONE LIBERO 2% del canone annuo CANONE CONCORDATO nei Comuni ad alta densit abitativa 1,4% del canone annuo BOLLO 16 euroogni 4 facciate e, comunque, ogni 100 righe (per ogni copia da registrare) CEDOLARE SECCA o 21%- del canone annuo per tutti i contratti o 10%- del canone annuo per i contratti a canone concordato relativi a immobili situati in Comuni con carenze di disponibilit abitative e in quelli ad alta tensione abitativa.
  • 10. Il pagamento dellimposta avviene per lintera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo minimo 67 euro) Deposito cauzionale versato dallinquilino non 竪 dovuta limposta di registro. Garanzia prestata da un terzo estraneo al rapporto di locazione dovuta limposta nella misura dello 0,50%. LIMPOSTA DI REGISTRO 10
  • 11. PAGAMENTO Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale limposta pu嘆 essere assolta, alternativamente: con frequenza annuale in ununica soluzione per lintera durata Limposta relativa alla prima annualit 竪 soggetta al minimo di 67 euro. Limposta sulle annualit successive non 竪 soggetta al minimo. Per i contratti di locazione a 束canone concordato損, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni 束ad elevata tensione abitativa損 竪 prevista la riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare limposta di registro. 11
  • 12. LOCAZIONI PLURIENNALI FREQUENZA BASE DI CALCOLO CONSEGUENZE ANNUALMENTE Ammontare del canone relativo a ciascuna a annualit Per le annualit successive alla prima limporto pu嘆 essere inferiore ad 67 e non 竪 necessaria la presentazione dellattestato di versamento UNICA SOLUZIONE Corrispettivo pattuito per lintera durata del contratto Limposta si riduce di una percentuale pari alla met del tasso di interesse legale, moltiplicato per il numero delle annualit (tasso attuale 0,3%) 12
  • 13. Cedolare secca: nozioni introduttive (1 di 3) Lart. 3 del D.lgs. 14/03/2011, n. 23, entrato in vigore il 7 aprile 2011, ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalit abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze denominato cedolare secca. Si tratta di un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario. 13
  • 14. Cedolare secca: nozioni introduttive (2 di 3) Lopzione da parte del locatore dellimmobile per il regime della cedolare secca esclude lapplicazione, per il periodo di durata dellopzione: - dellIRPEF secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dallimmobile locato; - dellimposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2% del canone pattuito; - dellimposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di 16,00 per ogni foglio; - dellimposta di registro e di bollo alla fideiussione prestata per il conduttore. La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione. 14
  • 15. Cedolare secca: nozioni introduttive (3 di 3) In pratica, il locatore pu嘆: - registrare il contratto di locazione (cos狸 come le proroghe e le risoluzioni) in maniera ordinaria (utilizzando il modello RLI), pagando limposta di registro e di bollo e dichiarando, nel modello 730 o UNICO PF, i canoni di locazione percepiti nellanno per sommarli agli altri redditi sul cui totale va calcolata lIRPEF dovuta; oppure - scegliere di pagare la cedolare secca in modo da non pagare limposta di registro e di bollo alla registrazione (da effettuare con il modello RLI) del contratto di locazione (o alla sua proroga o risoluzione) e di non far confluire i canoni tassati con limposta sostitutiva nella determinazione del reddito complessivo rilevante ai fini IRPEF. 15
  • 16. Cedolare secca: laliquota ordinaria Limposta dovuta nella forma della cedolare secca 竪 determinata con lapplicazione di una aliquota ordinaria del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla legge N.431/1998, anche di natura limitata (ad esempio, case per vacanze o per soddisfare esigenze specifiche). 16
  • 17. Cedolare secca: laliquota ridotta Laliquota 竪 ridotta al 10%: per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) stipulati sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della propriet edilizia e degli inquilini disciplinati dagli artt. 2, comma 3, e 8 della legge 09/12/1998, n. 431 relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilit abitative individuati dallart. 1, comma 1, lettere a) e b) del D.L. 30/12/1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonch辿 i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia), e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (comma 3, art. 8, legge n. 431/1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali. 17
  • 18. Cedolare secca: laliquota ridotta Dal 2013 l'aliquota per questi contratti 竪 pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Con la legge di bilancio 2018 竪 stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) laliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. 18
  • 19. Cedolare secca: chi pu嘆 optare? La possibilit di optare per il regime facoltativo di imposizione 竪 riservata esclusivamente alle persone fisiche: -titolari del diritto di propriet o di altro diritto reale di godimento di unit immobiliari abitative locate -che non agiscono nellesercizio di unattivit di impresa o di arti e professioni. Non possono, quindi, accedere al regime della cedolare secca le societ di persone, le societ di capitali, nonch辿 gli enti commerciali e non commerciali. Restano, altres狸, esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti. Risulta, infatti, irrilevante la circostanza che limmobile sia utilizzato dal dipendente per finalit abitative. 19
  • 20. Cedolare Secca: immobili esclusi Lopzione non pu嘆 essere esercitata: -per gli immobili che, pur avendo i requisiti per essere destinati alluso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa dalla A, quali ad esempio i fabbricati accatastati come uffici o negozi; -per gli immobili accatastati come abitativi (categoria A, esclusa A10) ma locati per uso ufficio o promiscuo; -per gli immobili ad uso abitativo locati a conduttori che agiscono nellesercizio di attivit di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dellimmobile per finalit abitative di collaboratori e dipendenti; 20
  • 21. Contitolarit dellimmobile Locatori contitolari che non esercitano lopzione tenuti al versamento dellimposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata limposta di bollo sul contratto di locazione. CEDOLARE SECCA 21
  • 22. CEDOLARE SECCA: QUANTO DURA? 22 Lopzione ha efficacia per lintero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui lopzione sia esercitata nelle annualit successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto Il locatore ha comunque la facolt di revocare lopzione in ciascuna annualit contrattuale successiva a quella in cui 竪 stata esercitata, cos狸 come 竪 sempre possibile esercitare nuovamente lopzione, nelle annualit successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dellannualit precedente e comporta il versamento dellimposta di registro, eventualmente dovuta.
  • 23. LATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA 23 Dal 24 dicembre 2013 non 竪 pi湛 necessario allegare l'Ape (attestato di prestazione energetica) al contratto di locazione di singole unit immobiliari. E sufficiente inserire nel contratto un'apposita clausola con cui il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica del bene locato. Lomessa dichiarazione o la mancata allegazione dellattestato nei casi previsti (ad esempio trasferimento a titolo oneroso, locazione di intero fabbricato) non determina pi湛 la nullit del contratto, ma comporta lerogazione di una sanzione pecuniaria (art. 1, comma 7, Decreto legge 145/2013)
  • 24. SERVIZI TELEMATICI DELLAGENZIA 24 Obbligo (DPR 404/2001) agenti immobiliari possessori di almeno 10 unit immobiliari Facolt: tutti gli altri contribuenti, purch辿 abilitati ai servizi telematici (registrati a Fisconline o Entratel).
  • 25. SERVIZI TELEMATICI DELLAGENZIA 25 FISCONLINE tutti i contribuenti, le societ e gli enti che non debbano presentare la dichiarazione dei sostituti di imposta (modello 770) per pi湛 di 20 soggetti ENTRATEL soggetti obbligati alla trasmissione telematica di dichiarazioni e atti: persone fisiche, societ ed enti che devono presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta (modello 770) per pi湛 di 20 soggetti; intermediari (professionisti, Caf e associazioni di categoria), intermediari e soggetti delegati per la registrazione telematica dei contratti di locazione
  • 26. Applicazioni: RLI web (non necessita listallazione di alcun software) SERVIZI TELEMATICI DELLAGENZIA 26
  • 40. SERVIZI TELEMATICI DELLAGENZIA 40 ALLEGAZIONE DEL TESTO NON OBBLIGATORIA il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non 竪 superiore a tre si affitta una sola unit abitativa con un massimo di tre pertinenze (tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita) il contratto stabilisce solo il rapporto di locazione e non altri accordi i firmatari sono persone fisiche che non agiscono nellesercizio di unimpresa, arte o professione
  • 41. RICHIEDERE LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO 41 Documenti necessari: almeno due copie, con firma in originale, del contratto richiesta di registrazione compilata (modello RLI) marche da bollo (contrassegni telematici), con data di emissione non successiva alla data di stipula: 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe ricevuta di pagamento dellimposta di registro (modello F24 ELIDE) ovvero richiesta di addebito in conto corrente
  • 42. Se si opta per la 束cedolare secca損 (regime sostitutivo) non si paga l'imposta di registro n辿 limposta di bollo ma si 竪 tenuti al pagamento dellimposta sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini dellIrpef (direttamente in dichiarazione dei redditi). RICHIEDERE LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO 42 Dopo la richiesta di registrazione del contratto, lufficio restituisce le copie del contratto timbrate e firmate (se la registrazione 竪 contestuale alla ricezione).
  • 51. INCARICARE UN INTERMEDIARIO ABILITATO 51 Intermediario (professionista, associazione di categoria, Caf, ecc.) dichiarazione datata e sottoscritta con cui si impegna a trasmettere la richiesta di registrazione o ladempimento richiesto e ad effettuare i relativi pagamenti per via telematica; consegna al contribuente: due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dellesecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualit successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una 竪 destinata allaltra parte contraente che non ha richiesto la registrazione) una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute
  • 52. ADEMPIMENTI SUCCESSIVI 52 Per i contratti di locazione, sublocazione e affitto i canaliregistrati 竪 possibile effettuare mediante telematici ulteriori adempimenti successivi quali: versamenti per lannualit successiva (codice 1 RLI) proroga (codice 2 RLI) cessione (codice 3 RLI) risoluzione (codice 4 RLI)
  • 53. VERSAMENTO ANNUALITA SUCCESSIVA 53 Entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualit. utilizzando i servizi telematici dellAgenzia tramite richiesta di addebito su conto corrente con il modello F24 ELIDE, utilizzando lapposito codice tributo 1501 Nel calcolo dellimposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).
  • 54. ADEMPIMENTI SUCCESSIVI 54 Ricerca Id telematico del contratto di locazione Home - Tutti i servizi - Verifica e ricerca - Ricerca codice identificativo del contratto di locazione
  • 55. CEDOLARE SECCA 55 Cedolare secca optata da tutti i proprietari: limposta dovuta. di registro per lannualitsuccessiva non 竪 Opzione successiva alla registrazione e revoca: entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualit utilizzando i servizi telematici dellAgenzia (RLI- web) ovvero presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove 竪 stato registrato il contratto
  • 56. PROROGA 56 Obbligatoriamente comunicata allAgenzia Pagamento imposta di registro per singola annualit o per lintero periodo di durata della proroga. Entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga): utilizzando i servizi telematici dellAgenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente con il modello F24 ELIDE, utilizzando lapposito codice tributo 1504 (minimo 67 euro)
  • 57. Primo caso: la comunicazionedella proroga 竪 inviata telematicamente, addebito. contestualmente alla richiesta di Secondo caso: presentazione, entro 30 giorni, del modello RLI (debitamente compilato) e della delega di pagamento (F24 ELIDE) allufficio dove 竪 stato registrato il contratto. Nel calcolo dellimposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT). PROROGA 57
  • 58. Opzione in sede di proroga del contratto: contestualmente alla comunicazione della proroga (entro 30 giorni dalla scadenza del primo periodo del contratto o di una precedente proroga). Cedolare rinnovata in sede di proroga del contratto: opzione confermata contestualmente alla comunicazione della proroga PROROGA CON CEDOLARE SECCA 58
  • 59. PROROGA CON CEDOLARE SECCA 59 Mancato esercizio dellopzione in sede di proroga: D.L. 193/2016 non comporta la revoca dell'opzione per la cedolare se il proprietario ha versato il tributo e ha indicato i redditi da locazione nella dichiarazione dei redditi sanzione di 100 euro (50 entro i primi 30 giorni dalla scadenza del termine) per proroga e risoluzione omesse con ravvedimento
  • 60. Sanzioni proroga/risoluzione tardiva con cedolare secca TERMINI PERCENTUALE DI RIDUZIONE SANZIONE RIDOTTA Entro 30 giorni dalla violazione 1/9 di 50 5,56 Oltre 30 giorni ed entro 90 dalla violazione 1/9 di 100 11,12 Oltre 90 giorni ed entro un anno dalla violazione 1/8 di 100 12,50 Oltre 1 anno ed entro 2 anni dalla violazione 1/7 di 100 14,29 Oltre 2 anni dalla violazione 1/6 di 100 16,67
  • 61. CESSIONE 61 Imposta di registro per le cessioni: senza corrispettivo: pari alla misura fissa di 67 euro con corrispettivo: 2% del corrispettivo pattuito minimo di 67 euro) con il Limposta deve essere versata entro 30 giorni dallevento: utilizzando i servizi telematici dellAgenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente con il modello F24 ELIDE (utilizzando lapposito codice tributo 1502) presentato insieme al modello RLI allufficio dove 竪 stato registrato il contratto
  • 62. SUBENTRO EX LEGE 62 Per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti: Le istruzioni previste per la cessione si applicano anche al subentro; in questo caso non 竪 dovuta imposta. Opzione per la cedolare secca entro 30 giorni dalla data del subentro, presentando la richiesta con il modello RLI, allufficio dove 竪 stato registrato il contratto.
  • 63. RISOLUZIONE ANTICIPATA 63 Imposta di registro giorni dallevento: fissa di 67 euro versata entro 30 Utilizzando i servizi telematici dellAgenzia RLI o RLI-web) (addebito su conto corrente) (software con il modello F24 ELIDE, utilizzando lapposito codice tributo 1503 In questultimo caso va presentato, entro 30 giorni, il modello RLI e il pagamento stesso allufficio dove 竪 stato registrato il contratto.
  • 64. Imposta di registro per risoluzione del contratto: non dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. La comunicazione relativa alla risoluzione del contratto va presentata anche in caso di convalida di sfratto per morosit. RISOLUZIONE ANTICIPATA 64
  • 65. MODIFICHE DEL CANONE 65 Atto con il quale si dispone esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere esente da imposte di registro e di bollo (D.L.133/2014).
  • 66. MODELLO F24 ELIDE: CODICI TRIBUTO LOCAZIONE BENI IMMOBILI 66 Codice Denominazione 1500 Imposta di Registro per prima registrazione 1501 Imposta di Registro per annualit successive 1502 Imposta di Registro per cessioni del contratto 1503 Imposta di Registro per risoluzioni del contratto 1504 Imposta di Registro per proroghe del contratto 1507 Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1508 Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1509 Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualit e adempimenti successivi 1510 Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualit e adempimenti successivi
  • 67. SANZIONI 67 Omessa registrazione: dal 120% al 240% (dal 60% al 120% con un minimo di 200 euro nei primi 30 giorni) art. 69 TUR Omissione adempimenti successivi: 30% (15% nei primi 90 giorni) - art. 17 TUR; art. 13 DPR 471/1997
  • 68. RAVVEDIMENTI Tardiva registrazione del contratto di locazione: - entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi + imposta dovuta). Limporto minimo della sanzione 竪 di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso). - entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi + imposta dovuta) - entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi + imposta dovuta) - oltre lanno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi + imposta dovuta) - oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi + imposta dovuta) 68
  • 69. RAVVEDIMENTI Tardivo pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualit successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni): -entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento sprint (+ interessi + imposta dovuta) - entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi + imposta dovuta) -entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi + imposta dovuta) - entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi + imposta dovuta) - entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi + imposta dovuta) - oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi + imposta dovuta) 69