EY Rynek nieruchomości w Polsce 2018
•
1 like•802 views
Rynek nieruchomości w Polsce nie ma sobie równych w całym regionie Centralnej i Południowej Europy pod względem wielkości oraz zaufania, jakim darzą go inwestorzy. Oferuje dużo bardziej atrakcyjne stopy zwrotu niż kraje Europy Zachodniej przy niskim ryzyku oraz relatywnie dużej płynności. Pobierz EY Przewodnik po Polskim Rynku Nieruchomości 2018 prezentujący szerokie spojrzenie na rynek nieruchomości i obecny klimat inwestycyjny w Polsce: http://www.ey.com/pl/pl/industries/real-estate/przewodnik-po-polskim-rynku-nieruchomosci-2018
EY Rynek nieruchomości w Polsce 2018
- 1. Rynek nieruchomości w Polsce Warszawa, 8 marca 2018 @EY_Poland
- 2. Strona 2 Agenda Przegląd rynku nieruchomości w Polsce 1 Trendy i prognoza2 Polska liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy 3 Prawne aspekty rynku nieruchomości, opodatkowanie, rachunkowość i sprawozdawczość4
- 3. Strona 3 Przegląd rynku nieruchomości w Polsce 1
- 4. Strona 4 Rynek biurowy… wzmożona aktywność deweloperów i wzrost inwestycji w miastach regionalnych ► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynoszą 9,5 mln m², z czego Warszawa posiada ok. 5,3 mln m² (56% ) ► Czynsze Warszawa: 13-23 EUR/m²/m-c Miasta regionalne: 11,5-15 EUR/m²/m-c ► Warszawa: 12% ► Miasta regionalne od 6,5% Łódź do 11,5% Poznań ► Dynamiczny rozwój sektora BPO/SSC w miastach regionalnych jako główny czynnik rozwoju sektora biurowego – ponad 1000 centrów usług wspólnych (głównie Kraków, Warszawa, Wrocław, Trójmiasto) ► Wysoki poziom popytu oraz najniższy od lat poziom pustostanów w Warszawie na skutek wysokiej aktywności najemców o profilu SSC/BPO Średnie czynsze w EUR/m²/miesiąc Rynek biurowy w Polsce podaż w m² € 0,0 € 5,0 € 10,0 € 15,0 € 20,0 € 25,0 0 1 000 000 2 000 000 3 000 000 4 000 000 5 000 000 6 000 000 Podaż Czynsze
- 5. Strona 5 € 0,0 € 20,0 € 40,0 € 60,0 € 80,0 € 100,0 € 120,0 € 140,0 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 1 600 000 1 800 000 Podaż Czynsze Rynek handlowy… wzrost udziału oferty online ► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą ok. 13,8 mln m² ► Struktura nowoczesnej powierzchni handlowej: 88% centra handlowe, 10%, parki handlowe i 2% centra outletowe ► Średni wskaźnik nasycenia dla Polski ok. 278 m²/1000 mieszkańców czyli ok. 16% mniej niż średnia dla Europy. Najwyższy jest w Lublinie (890 m² / 1 tys.) i Wrocławiu (ok. 790 m² / 1 tys., najniższy zaś w Szczecinie 490 m² / 1 tys. ► Niesłabnące zainteresowanie deweloperów inwestycjami w mniejszych miastach oraz rozbudową centrów handlowych w dużych miastach ► Nowa podaż w 2017: 395.000 m² ► W budowie: 475.000 m² ► Ogromny udział sektora handlowego w wolumenie inwestycji – 41% ► Czynsze - duża różnica pomiędzy Warszawą a miastami regionalnymi : ► Warszawa 110-130 EUR/m²/m-c ► Pozostałe duże rynki: 40-60 EUR/m²/m-c ► 34 nowe marki na rynku 2017 roku, w tym: Victoria’s Secret, Nissa, Newbie, Trespass, Freya, befree, Maxi-Cosi, Hamleys, Love Republic, Zarina, 4Faces, Max Premium Bugers Średnie czynsze w EUR/m²/miesiąc Rynek centrów handlowych w Polsce podaż w m²
- 6. Strona 6 Rynek magazynowy… dynamiczny rozwój sektora ► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą ok. 12,5 mln m², z czego na region warszawski przypada ok. 27,4% ► Stale rosnący popyt ze strony sektora e-commerce i logistyki ► Czynsze: najniższe średnie czynsze notowane są w regionie Polski Centralnej, Poznańskim i Górnego Śląska, zaś najwyższe Warszawie-miasto i regionie Krakowskim ► Dalszy spadek i rekordowo niski wskaźnik pustostanów – poniżej 6% Rynek magazynowy w Polsce czynsze w EUR/m²/miesiącpodaż w m² € 0,0 € 1,0 € 2,0 € 3,0 € 4,0 € 5,0 € 6,0 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 Podaż Czynsze min
- 7. Strona 7 Rynek mieszkaniowy… kolejny rekordowy rok deweloperów ► Rekordowe wyniki sprzedaży nowych mieszkań - ponad 17% więcej niż w 2016 (ponad 72 tys. w największych aglomeracjach) ► Wzmożona działalność deweloperów: ► Rekordowa liczba budów rozpoczętych: o 23,2% więcej w stosunku do roku poprzedniego ► o 20,48% więcej uzyskanych pozwoleń na budowę ► 14,5% więcej oddanych mieszkań ► Rosnące ceny mieszkań ► Rosnące znaczenie i udział segmentu mieszkań luksusowych w Warszawie ► Rozwój sektora BPO/SSC w jako czynnik wpływający na rozwój rynku mieszkaniowego i rynku najmu mieszkań ► Duży udział transakcji gotówkowych – ok. 30% i zakupów inwestycyjnych ok. 29% na rynku pierwotnym i inwestycyjnych Rynek mieszkaniowy w Polsce-aktywność deweloperów 79 160 85 497 106 643 89 817 105 401 128 484 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 Mieszkania oddane Budowy rozpoczęte Wydane pozwolenia na budowę 2016 2017
- 8. Strona 8 Rynek inwestycyjny… Polska dojrzałym rynkiem inwestycyjnym/ rekordowa wartość inwestycji ► Łączna wartość wszystkich transakcji ponad 5 mld EUR ► Struktura inwestycji: 41% handel, 31% biura, 19% magazyny, 7% hotele, 2% pozostałe ► Zainteresowanie inwestorów projektami w miastach regionalnych ► Marginalny udział polskiego kapitału ► Stopy kapitalizacji na stabilnym poziomie: ► Biura: 5,1%-5,2% ► Handel: 5,0%-5,25% ► Magazyny: 6,5-6,75% ► Najwyższy udział transakcji w sektorze handlowym ► Obecność inwestorów we wszystkich segmentach rynku: inwestorzy instytucjonalni obecni także na rynku mieszkaniowym ► Rosnące zainteresowanie segmentem hotelowym ► Najbardziej aktywni inwestorzy: Pradera European Retail Parks SCSp, Deutsche Asset Management, EPP, Goldman Sachs with Cromwell, Union Investment, Hillwood, Griffin Rynek inwestycyjny w Polsce
- 9. Strona 9 Trendy i prognoza 2
- 10. Strona 10 Rynek biurowy ► Wzrost podaży oraz wzrost liczby transakcji na rynkach regionalnych, dzięki wzrastającej dostępności atrakcyjnych nieruchomości na sprzedaż wynajmowanych głównie przez sektor SSC/BPO oraz malejącej stopie pustostanów i stabilnym czynszom ► Zielone certyfikaty normą również dla najemcy, wykorzystanie nowych technologii i infrastruktura towarzysząca i jakość projektowania coraz bardziej wymagana przez użytkowników ► Rosnący udział powierzchni niewynajętej w Warszawie, szczególnie w budynkach starszej generacji ► Zwiększające się wymagania i świadomość najemców dotyczące tzw. flexible office i formatów nowoczesnych powierzchni biurowych – rosnąca innowacyjność deweloperów, rosnąca liczba operatorów powierzchni co-workingowych
- 11. Strona 11 Rynek handlowy ► Aktywność deweloperów w dużych aglomeracjach oraz stale rosnąca w mniejszych miastach ► Nowe inwestycje to głównie obiekty wielkopowierzchniowe ► Centra handlowe są nadal dominującym formatem ► Kontynuacja trendu budowy mniejszych formatów typu convenience, parków handlowych i wyprzedażowych ► Wzrost udziału zakupów i oferty online skutkujące zmieniającymi się formatami obiektów handlowych ► Rośnie udział części wspólnych, oferty gastronomiczne i rozrywkowe ► Wzrost integracji zakupów tradycyjnych i e-handlu oraz m-handlu ► Podatek od nieruchomości, omnichanel i zakaz handlu w niedzielę będą miały znaczący wpływ w na sektor w 2018 roku
- 12. Strona 12 Rynek magazynowy ► Utrzymujące się zainteresowanie inwestorów rynkiem magazynowym, co wpływa na wysoką aktywność deweloperów ► Rozwój infrastruktury drogowej i pomoc władz lokalnych wpływają na coraz większe zainteresowanie sektorem logistycznym w Polsce ► Popyt ze strony sektora e-commerce nadal będzie wpływał na dynamiczny rozwój nowych inwestycji magazynowych ► Rozwój mniejszych rynków na mapie magazynowej w Polsce: Kielce, Białystok, Zielona Góra, Świecko, Opole ► Inwestycje BTS oraz rosnący odsetek inwestycji spekulacyjnych ► Rosnące zapotrzebowanie na duże projekty logistyczne (ok. 100.000 mkw) ► Największy popyt kreuje branża logistyczna i sieci handlowe oraz firmy z branży e-commerce ► Możliwość wzrostu czynszów efektywnych
- 13. Strona 13 Rynek mieszkaniowy ► Duża aktywność deweloperów - wzrost oferty nowych mieszkań oraz liczby mieszkań oddanych do użytku ► Tendencje wzrostowe cen mieszkań – średnie ceny mieszkań wzrosły w Warszawie i Trójmieście ► Stabilny poziom popytu – choć trudno będzie osiągnąć rekordowe wyniki 2017 ► Nadal wzmożony popyt inwestycyjny i zakupy gotówkowe – dzięki niskim stopom %, stabilnym cenom i poziomie czynszów, a także większemu bezpieczeństwu transakcji ► Zakończenie programu MdM - istotny wpływ na rynek nieruchomości segmentu popularnego ► Mieszkania luksusowe i o podwyższonym standardzie – dalszy wzrost udziału i znaczenia oraz cen tego w tym segmencie ► Ograniczenia warunków kredytowania – rekomendacja S – niższa dostępność kredytów mieszkaniowych i większe wymagania banków ► Ograniczony dostępność gruntów oraz rosnące koszty budowy wpłyną na rynek deweloperski w 2018 roku ► Rosnące zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych segmentem oraz rozwijający się rynek najmu ► Rozwijające się trendy i nowe segmenty: domy studenckie, domy senioralne, budynki na wynajem, zielone certyfikaty
- 14. Strona 14 Polska liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy3
- 15. Strona 15 Polska nieustająco liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy ► Wartość zawieranych transakcji w regionie CSE osiągnęła rekordową wysokość niemal 13 mld EUR – ponad 3 % wzrost w stosunku do poprzedniego roku ► Największy wolumen transakcji – Polska (ponad 5 mld EUR) i Czechy (3,5 mld EUR), następnie Węgry (1,8 mld EUR) Rumunia (1 mld EUR) i Słowacja (0,5 mld EUR) ► Rosnące zainteresowanie inwestorów transakcjami portfelowymi i korporacyjnymi ► Niskie stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości: Polska: biura: 5,1%, handel: 5,1%, magazyny: 6,6% Czechy: biura: 4,9%, handel: 4,8 magazyny: 5,8% Rumunia: biura: 7,5%, handel: 8,3%, magazyny: 8,5% Węgry: biura: 6,0%, handel: 6,0%, magazyny: 8,5% Serbia: biura: 8,4% ,handel: 7,9%, magazyny: 9,8%
- 16. Strona 16 Polska nieustająco liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy ► Fokus na sektor handlowy transakcji w regionie ► Stale rosnące zainteresowanie sektorem magazynowym i hotelowym w związku z rosnąca rolą handlu internetowego ► Napływ nowego kapitału pochodzącego z Bliskiego Wchodu, Azji i Afryki Południowej ► Inwestorzy zagraniczni głównie z: USA, Republiki Południowej Afryki, Niemiec i Wielkiej Brytanii ► Główni gracze rynkowi: GLL, CIC, Pradera European Retail Parks SCSp, Deutsche Asset Management, EPP, Goldman Sachs with Cromwell, Union Investment, Hillwood, Globalworth, CBRE Global Investors, Unibail Rodamco, Griffin, NEPI
- 17. Strona 17 Prawne aspekty rynku nieruchomości, opodatkowanie, rachunkowość i sprawozdawczość4
- 18. Strona 18 Rewolucja w podatkach ► Wprowadzenie źródeł przychodów w CIT ► Opodatkowanie nieruchomości komercyjnych ► Nowe zasady dot. niedostatecznej kapitalizacji ► Ograniczenie odliczalności kosztów usług niematerialnych ► Wprowadzenie restrykcji dot. debt push down ► Dostosowanie regulacji dot. CFC do standardów UE ► Zmiana przepisów dot. podatkowych grup kapitałowych ► Podpisanie przez Polskę konwencji MLI ► Zmiany w zakresie transakcyjnych praktyk rynkowych ► Planowane wprowadzenie rozdzielonej płatności VAT ► Prace nad ustawą o spółkach rynku wynajmu nieruchomości ► Nowe podejście do kontroli podatkowych
- 19. Strona 19 Zmiany w prawie ► Ograniczenia w handlu w niedzielę ► Nowe prawo wodne – wpływ regulacji na pewność obrotu (prawo pierwokupu) oraz ograniczenia w lokalizacji inwestycji na obszarach powodziowych (wygaśnięcie WZ) ► Zmiany w zakresie projektowania budynków – minimalna powierzchnia mieszkań ► Projekt tzw. ustawy inwestycyjnej i jej wpływ na ograniczenie realizacji inwestycji na obszarach nie pokrytych planami miejscowymi ► Projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – budynki mieszkalne
- 20. Strona 20 Rachunkowość i sprawozdawczość ► MSSF 16 – Leasing – istotne zmiany w zakresie sposobu ujmowania leasingu w bilansie – nowy standard wchodzi w życie od 1 stycznia 2019 roku, z możliwością wcześniejszego zastosowania ► Leasingobiorcy, a więc m.in. najemcy będą mieli obowiązek wykazania w bilansie większości umów najmu po stronie pasywów (zobowiązanie do zapłaty czynszu) oraz aktywów z tytułu leasingu (prawo do użytkowania składnika aktywów) ► Istotny wpływ na sprawozdania finansowe leasingobiorców, w tym poziomu zadłużenia i wskaźniki EBIDTA – a tym samym na kalkulacje kowenantów finansowych w umowach kredytowych ► Model ujęcia księgowego dla leasingodawców zasadniczo bez zmian ► Zwiększona przejrzystość informacji o leasingach w sprawozdaniach finansowych ► Nowa ustawa o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym z 11 maja 2017 roku – nowe obowiązki, kary i obostrzenia zarówno dla audytorów jak i spółek podlegających badaniu sprawozdań finansowych
- 21. Strona 21 Anna Kicińska Partner and CSE Leader for Real Estate Tel.: +48 22 557 7542 Kom.: +48 505 107 010 Email: anna.kicinska@pl.ey.com Piotr Woźniak Radca prawny Ernst & Young Law Tałasiewicz i Wspólnicy sp.k. Tel.: +48 71 375 10 22 Kom.: +48 508 316 180 Email: piotr.wozniak@pl.ey.com Tomasz Ożdziński Associate Partner, Doradztwo Podatkowe Tel.: +48 22 557 6922 Kom.: +48 573 339 341 Email: tomasz.ozdzinski@pl.ey.com Łukasz Jarzynka Associate Partner, Doradztwo Audytowe Tel: +48 22 557 8429 Kom.: +48 510201290 Email: lukasz.jarzynka@pl.ey.com Katarzyna Lubaś Marketing and Business Development Tel.:+48 22 557 67 06 Kom.:+48 786 842 208 E-mail: katarzyna.lubas@pl.ey.com