Heijmans RealExchange
- 1. Heijmans RealExchange THE NEXT LEAP: Tell me and I will forget, show me and I will remember, involve me and I will understand. KANTOOR RETAIL WONEN WONEN HORECA KANTOOR HOTEL ZORG
- 2. Kantorenleegstand? Niet huilen, maar ruilen Heijmans RealExchange is een concept dat ruilverkave- van het gebouw achter zullen blijven. Door krachten ling toepast als oplossing voor de leegstand op de te bundelen ontstaat ruimte om te investeren in kantorenmarkt. Het concept gaat uit van de gedachte kwaliteit. dat twee meer kunnen dan 辿辿n. De leegstand op de kantorenmarkt is geen eenvoudig Heijmans verbindt eigenaren van kantoren en hun probleem van of volle of lege kantoren. Veel gebouwen huurders, zet haar kennis en kunde in om de kwaliteit staan voor een deel leeg. Een niet volledig benut ge- van omgevingen en gebouwen op te waarderen en zo bouw zorgt ervoor dat de marges van de eigenaar onder voor alle partijen de ideale invulling op de beste plek druk staan, wat zorgt dat investeringen in de kwaliteit te garanderen. Meer weten? Mail Anneke Dalhuisen: adalhuisen@heijmans.nl Lees ook mijn blog op Overruimte over dit concept: http://www.overruimte.nl/2012/kantoorleegstand-niet-huilen-maar-ruilen/ RealExchange 1
- 3. Een kwestie van perspectief Probleem kantorenmarkt Veel (gedeeltelijke) leegstand Groei van leegstand dreigt Veel verschillende pandeigenaren Eigenaren zijn afwachtend: hopen op die ene huurder Gemeente is afwachtend en heeft geen middelen Herontwikkeling komt niet van de grond. Er wordt veel over het probleem gepraat, er zijn veel creatieve idee谷n voor oplossingen, maar er is nog weinig bereikt. Perspectief Heijmans RealExchange: Focus op wat we samen kunnen bereiken in plaats van hoe we het verlies kunnen inperken. RealExchange 2
- 4. Zonder marge geen investeringsruimte Het probleem voor de belegger bij een halfleeg pand Het probleem voor de belegger bij een leeg pand Bij een halfleeg pand is het moeilijk om verdere achter- Als het pand eenmaal leeg komt te staan wordt uitgang te stoppen. Er zijn nog wel huurinkomsten, herontwikkeling nog lastiger. Er zijn geen inkomsten maar het is moeilijk om nieuwe huurders te vinden om meer die een investering voor herontwikkeling kunnen de lege ruimte op te vullen. Herontwikkeling is geen bekostigen. Door niks doen wordt het probleem optie omdat er rekening gehouden moet worden met de dus groter, maar het zelfstandig oplossen van het huidige huurder. Als er echter niks gedaan wordt heeft probleem is erg moeilijk. de belegger bij aflopen van het contract van de huidige huurder te maken met een leeg pand. Het is moeilijk om huurders te behouden indien het gebouw half leeg staat en er geen draagvlak meer is voor gezamenlijke voorzieningen. De huurder heeft veel te kiezen er zal hem dus toegevoegde waarde moeten worden geboden. RealExchange 3
- 5. Kleine beren op de weg zijn te omzeilen Grootschalige oplossingen komen niet van de grond geen cent in het sloopfonds te storten. De particulie- Alleen krijgen beleggers het probleem niet opgelost. ren zouden geen trek hebben op te draaien voor de Grootschalige oplossingen komen echter (ook) niet van problemen van speculanten en andere beleggers die de grond. Initiatieven voor grote gezamenlijke fondsen al te lichtzinnig vastgoed hebben gekocht om het probleem op te lossen zoals het sloopfonds uit Veel overheden zien leegstand als een probleem het kantorenconvenant komen echter ook niet van de van de beleggers. Beleggers hebben veel kantoren grond. De methoden zijn te grootschalig, waardoor men gebouwd, terwijl zij wisten dat er een risico was dat zich niet verantwoordelijk voelt om de problemen van de kantoren leeg kwamen te staan. Als gemeenten de ander op te lossen. meebetalen aan de sloop van die kantoren, zouden de fouten van beleggers worden beloond. Property NL, 10-12-2012: Aan de Telegraaf liet Stichting Professioneel Platform Het probleem moet dus klein en behapbaar blijven; Vastgoed (SPPV), onderdeel van Vastgoed Belang, weten gericht op concrete panden. RealExchange 4
- 6. Schuifpuzzel: Heijmans RealExchange HUURDERS B B B A A A Voorbeeld met 2 halflege gebouwen Stap 1: Eigenaren om tafel Stap 2: Vullen gebouw A Wensen en mogelijkheden (quickscan) KANTOOR RETAIL WONEN WONEN HORECA B B KANTOOR A A HOTEL ZORG Stap 3: transformatie gebouw B Stap 4: Nieuw toekomstbestendige RealExchange situatie Stap 1: Eigenaren om tafel Energielabel naar A Wensen en eisen van de eigenaren met betrekking tot Services: ondersteunende diensten (receptie, IT, de (toekomstige) portefeuille worden besproken. repro, catering, meeting rooms enz.) Per potentieel pand wordt de toegevoegde waarde voor Effici谷ntieslag door toepassen best practice op het de ruilverkaveling bepaald op basis van de huidige gebied van het nieuwe werken huurders, de sterke en zwakke punten en de mogelijkhe- Hiervoor werkt Heijmans samen met gerenommeerde den voor herontwikkeling. partijen. Deelname van huurders wordt op deze De deelnemende partijen en panden worden gese- manier gerealiseerd door het leveren van meerwaarde lecteerd op basis van de toegevoegde waarde voor de in plaats van het snijden in kosten. Hierdoor blijven ruilverkaveling. Het uitgangspunt is dat samen meer zij op de lange termijn verbonden aan het pand, in bereikt moet kunnen worden dan apart. plaats van op korte termijn door het geven van een incentive. Stap 2: Huurders samenvoegen in meest geschikte pand(en) Stap 3: Herontwikkeling van leeg gekomen pand(en) Pand dat het meest geschikt is voor kantoorfunctie Het pand dat vrijkomt wordt herontwikkeld. De krijgt een upgrade: waarde gecre谷erd in stap 2 wordt hier voor ingezet. RealExchange 5
- 7. Heijmans als partner Meerwaarde Heijmans RealExchange Stap 2-4: Uitvoering ruilverkaveling E辿n integrale partij; 辿辿n aanspreekpunt Voor het vervolgproces kan de opdracht van Heijmans Alle benodigde partijen in huis RealExchange bestaan uit de volgende bouwstenen: o tiliteitsbouw: nieuwbouw en U herontwikkeling 1. dvies consultancy: uitgewerkt plan van aanpak A o Commercieel) vastgoed: ontwikkeling van ( voor het uitvoeren van de ruilverkaveling. Heijmans kantoren, winkels en woningen kan betrokken blijven als adviseur tijdens de uit- o Ondergronds parkeren voering hiervan. o Sport en Groen Heijmans ontvangt hiervoor een adviesconsultancy fee. o Eigen installateur Kennis van het gehele proces 2. ntwikkelfee: tijdens de uitvoering van het plan O o Commerci谷le expertise; marktkennis van aanpak regelt Heijmans alle hiermee gemoeide o Juridische expertise werkzaamheden voor de opdrachtgevers. o Financi谷le expertise Juridische constructie o itvoeringsgerichte (ver)bouwkennis U Financieel model (gegarandeerde budgetten) Ontwerp (architect) Samenwerkingsverband met aanvullende partners Constructeur/installateur Contact met alle stakeholders Het proces erkoop/verhuur van het pand in nieuwe functie V Wat bieden wij pandeigenaren? (optioneel) Heijmans ontvangt hiervoor een nader te bepalen Stap 1: Eigenaren om tafel AK en WR opslag op de ontwikkeling Indien er in een gebied twee of meer beleggers interesse hebben in de ruilverkaveling gaan wij een gesprek met 3. Bouwvolume: Heijmans voert de verbouwing(en) uit deze partijen aan. De wensen en eisen van beide par- tijen worden ge誰nventariseerd en de gebouwen worden Afhankelijk van het aantal bouwstenen dat gecombi- onderworpen aan een quickscan. neerd wordt in de opdracht daalt de prijs per bouw- Vervolgens doen wij een vrijblijvend voorstel voor de steen. Hier zal in het vrijblijvende voorstel nader op ruilverkaveling, toegespitst op deze panden. worden ingegaan. RealExchange 6
- 8. Stretch yourself Ruilen = verbetering rendement Verbetering voor alle partijen Voorwaarde voor het inzetten van RealExchange bij Beleggers: de leegstand is verholpen: stabiele in- (half)lege kantoorpanden is dat de contante waarde van komstenstroom en behoud van restwaarde van het de nieuwe situatie hoger is dan de contante waarde in pand de huidige situatie. Ofwel: het direct en indirect rende- Huurders: krijgen een beter kantoorpand, met meer ment, van de deelnemende panden gezamenlijk, in de toegevoegde waarde nieuwe situatie moet na aftrek van de investeringskos- Overheid: leegstand wordt opgelost zonder grote ten hoger zijn dan het direct en indirect rendement in investering of extra regelgeving de oude situatie. Omgeving: verbetering van het gebied door onttrek- king van vierkante meters (leeg) kantoor en toevoe- Om dit te bepalen worden de inkomstenstromen ging van aanvullende functies en verwachte eindwaarde in de huidige (leegstand-) situatie contant gemaakt. Vervolgens wordt hetzelfde Aan de slag! Doet u mee? gedaan voor de beoogde (volledig bezette) situatie na de Wij willen graag aan de slag met dit concept. We zijn ruilverkaveling. Hier worden de investeringskosten van op zoek naar partijen die met ons over de schutting afgetrokken. Indien het resultaat hiervan positief is, is willen kijken om op zoek te gaan naar wat we samen het nut van de ruilverkaveling bewezen. kunnen bereiken. Wij zijn op zoek naar partijen die met ons willen werken aan een nieuwe, toekomstbe- Bij het bepalen van panden die deelnemen aan de ruil- stendige situatie. verkaveling wordt op dezelfde wijze geselecteerd: levert het pand een meerwaarde aan de nieuwe situatie. Ofwel: Doet u mee? stijgt de contante waarde. Graag komen wij vrijblijvend met u in contact. RealExchange 7
- 9. Contactinformatie Anneke Dalhuisen Heijmans Vastgoed M +31 (0)6 11 87 55 14 E adalhuisen@heijmans.nl Linkedin: nl.linkedin.com/in/annekedalhuisen Twitter: @AnnekeDalhuisen www.heijmans.nl Twitter: @HeijmansNL RealExchange 8