Huizenprijzen in amsterdam
Download as PPTX, PDF
1 like854 views
De ontwikkeling van de huizenprijzen in Amsterdam. Zijn woningen in de stad nog steeds koopwaardig? Een analyse op basis van openbare gegevens van Amsterdamse O&S, CBS, NVM, onderzoeksresultaten van verschillende OG economen.
Huizenprijzen in amsterdam
- 1. + Beleggen in Amsterdam?Ben gekke Henkie nietOntwikkeling van de Amsterdamse Huizenmarkt anno 2015 Henk van der Berg, henk@planet.nl
- 2. + NVM maart 2015 landelijk en De Crisis Sinds het begin van de crisis, 2008, zijn de prijzen van verkochte woningen met 18,9% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. De daling -voor inflatie gecorrigeerd- dus in re谷le koopkracht ligt tenminste nog 10% hoger. Bron: NVM lange termijn ontwikkelingen/CBS/Kadaster
- 3. +En ondertussen in Amsterdam. Welleke crisis? Want OG prijzen halen weer (bijna) 2008 niveau. Niet-inflatie gecorrigeerd. Waarom gebeurt dat in Amsterdam? Blijven de prijzen doorstijgen in Amsterdam? Breidt die prijsstijging zich uiteindelijk uit naar landelijk? Zijn deze prijzen houdbaar? Waneer gaan ze weer naar beneden? Kopen of verkopen nu?
- 4. + Waarom? Studenten aantallen nemen toe. 9% meer studenten per jaar meer. Inmiddels al 108.000 (dus ongeveer 辿辿n op de acht Amsterdammers). Ouderen willen (terug) naar de stad: percentage neemt verhoudingsgewijs toe. Bijna landelijke verhouding bereikt. Nu 12% van de bevolking. Stijgt naar 15% in 2030. Expats stromen nog steeds Nederland binnen: 8.000 per jaar. Nu zijn er ongeveer 100.000 in Amsterdam. Van de -in totaal- 200.000 in Nederland. Hypotheekrente is lager dan ooit sinds de tijd van Karel V. Trend going down dankzij Draghi De markt is te krap. Huren geen optie voor non-expats vanwege slechte rechtspositie van de verhuurder (die wil dus niet) en gebrek aan doorstroming uit sociale sector (die willen niet weg). Aantal beschikbare woningen in Binnenstad en Zuid is beperkt. Maar 6% is beschikbaar in de huursector. Toename van de marginale vraag geeft al snel stijging van de prijs. Percentueel meest hoger opgeleiden van Nederland (HBO/Universitair) 200.000 op een bevolking van ruim 800.000. 38% van alles tussen 16-64 (data 2012 O&S) en stijgende.
- 5. + Blijft dat dan doorstijgen in Amsterdam? Voorspellen is lastig, zeker als het om de toekomst gaat. Twee scenarios voor komende 10 jaar: 1. As it goes: stabiele voorzetting van voorzichtige economische groei die huidige trends volgen. 2. Black Swans inbound: triple dip door onverwachte negatieve impact van onverwachte gebeurtenis, zoals: 1. Rente stijgt binnen 5 jaar fors 2. 11 september revisited 3. Daling economische stabiliteit in de EU of Global. 4. Grexit 5. Oorlog met Putin
- 6. + Scenario As it Goes Van de 527.864 woningen in Amsterdam was in 2013, 165.695 in eigen bezit. 226.168 woningen waren in bezit van woningcorporaties en 126.550 van andere verhuurders. Bijna 43% is sociale woningverhuur. Maar 6,1% van de woningen is beschikbaar in de huursector. http://www.os.amsterdam.nl/media/Amsterdam%20in%20cijfers %202013/HTML/OenS_AIC_2013/assets/basic- html/page423.html Amsterdam scoort uitstekend op allerlei lijsten van Global Economic Power Indexen in de wereld, als alpha city. http://en.wikipedia.org/wiki/Global_city
- 7. + Nieuwbouw in Amsterdam blijft (te) laag
- 8. + Planbureau voor de Leefomgeving In regio's waar de doorstroming van huur- naar koopwoningen hapert, zoals in het noordelijk deel van de Randstad, is het van belang meer koopwoningen te bouwen en huurwoningen om te zetten naar koopwoningen. Doordat hierdoor de prijsverhouding tussen huur- en koopwoningen evenwichtiger wordt, krijgen met name huishoudens met een laag en midden inkomen meer keuzemogelijkheden tussen het huren of kopen van een woning. Nu ontbreken die keuzemogelijkheden in veel woningmarktregio's doordat de koopwoningen er duur zijn.
- 9. + Volgens Expatfinder: Top tien voor jonge expats 1. Amsterdam, Nederland 2. Shanghai, China 3. Perth, Australi谷 4. Tel Aviv, Israel 5. Seoul, Zuid-Korea 6. S達o Paulo, Brazili谷 7. Dubai, Verenigde Arabische Emiraten 8. Auckland, Nieuw-Zeeland 9. Praag, Tsjechi谷 10. Kaapstad, Zuid-Afrika
- 10. + Volgens CBS en CBL Amsterdam groeit tot 2025 met 110.000 mensen (bron O&S) Dat is ongeveer 10.000 per jaar. Meest jonge expats, studenten en (minder) ouderen. In januari 2013 had Amsterdam net 800.000 inwoners. De voorspelling van de Gemeente O&S was: 850.000 in 2026. Nu zijn het er al 823.000.
- 11. + Leefbaarheids index van de Economist Amsterdam staat, na HongKong, op de tweede plaats in de wereld volgens de 2012 metingen. http://pages.eiu.com/rs/eiu2/images/EIU_BestCities.pdf We zijn qua inwoneraantal een dwerg onder de wereldsteden, met minder dan 1 miljoen inwonersmaar we hebben wel 17,3 miljoen bezoekers. In 2005 waren er dat nog maar 10,9 miljoen. En die willen allemaal naar het Anne Frankhuis en het Rijksmuseum. Hotelbezetting is 75,3%. E辿n van de hoogste van Europa. Het extra Airbnb-aanbod wordt moeiteloos door de groei van bezoekers aantallen opgezogen.
- 12. + As it goes samengevat: Internationale trend van trek naar de stad is niet te stuiten: ouderen, studenten, expats. Toerisme/bezoek in Amsterdam blijft stijgen: meer bezoekers is meer inkomsten. Meer hotels is minder woonruimte voor Amsterdammers. De stad groeit en de nieuwbouw (2.500/jaar) 辿n verkoop van corporatiewoningen (1.300/jaar), kan die groei niet absorberen 辿n we hebben een backlog opgebouwd tussen 2008 en 2014: schaarste. Hypotheekrente is historisch laag en maakt financierbaarheid ten opzichte van midden inkomen haalbaar. Met koppeling van huur aan WOZ-waarde in 2016 worden scheefwoners verdreven en nemen huurtoeslagen toe. Momenteel ongeveer 100.000 scheefwoners in Amsterdam.
- 13. + As it goes resultaat Amsterdam is een aantrekkelijke plek, vanuit economisch global perspectief en biedt werknemers een uitstekende quality of life, omdat de stad relatief heel klein is maar wel faciliteiten van een wereldstad heeft. Het historische centrum biedt voor toeristen veel must see in your lifetime attracties, die resulteren in stijgende bezoekersaantallen. De stad groeit, nieuwbouw vangt die groei niet op: de schaarste (10% in Amsterdam volgens Peter Boelhouwer TU Delft) doet prijzen verder stijgen.
- 14. + Black Swan scenarios Snel stijgende hypotheekrente doet huizenprijzen (sterk) krimpen (percentages van 6-12% hypotheekrente hebben impact 20-50% op de prijs). Economische instabiliteit door internationale onzekerheid geeft een triple dip in de economie. Verdiencapaciteit van starters daalt dramatisch. Toeristen worden afgeschrikt door een ernstige terroristische aanslag. Overstroming van de badkuip Noord/Zuid Holland. Oorlog met Putin.
- 15. + Breidt de stijging van de prijzen in Amsterdam zich landelijk uit? It usually does but.. De trek van platteland naar stad zit in een versnelling. Peter Boelhouwer (TU Delft) stelt dat de stad prime zal blijven en er grey areas om de steden zullen ontstaan waarbij prijzen gelijk blijven of licht stijgen. Daarbuiten is black. Londen is als alpha ++ city natuurlijk uitzonderlijk, maar de prijzen met de rest van Engeland zijn verschillende werelden.
- 16. + Zijn deze prijzen houdbaar? Het economisch correcte antwoord luidt altijd: it depends Bij laag blijvende rente 辿n inflatie plus gestage groei van de economie zullen prijzen hoogstwaarschijnlijk verder stijgen. Bij een derde dip of schokkende stijging van de hypotheek rente zullen de prijzen dalen. Vooralsnog is het eerste scenario het meest waarschijnlijk omdat de prijzen al behoorlijk gedaald zijn tijdens de crisis. Bovenop de prijsdaling is ook nog eens de cumulatieve inflatie gekomen waarvoor niet is gecorrigeerd: bijna 14 procent sinds begin 2008. Dat komt dus bovenop die daling van 14 procent. Bijna 28% inflatie gecorrigeerde daling. De downside risk lijkt dus enigszins beperkt. Stenen beschermen uitstekend tegen inflatie op langere termijn leert ons de statistiek dus..
- 17. + Oud nieuws?
- 18. + Kondratieff
- 19. + Samenvattend De huizenmarkt vertoont, net als andere markten een Random Walk op de korte termijn (zoiets als wie het weet mag het zeggen). Op de lange termijn blijkt het (getuige historisch onderzoek foor Eichholtz c.s.) een uitstekende bescherming tegen inflatie. Op de lange termijn is er altijd sprake van een aanzienlijke waarde ontwikkeling op basis van A1-locatie: Centrum en Zuid blijven favoriet.
- 20. + Conclusie: Om met een hypotheek tot 40% (LTV van 40) commercieel onroerend goed in Amsterdam Centrum en Zuid aan te schaffen (zeer conservatief) en op te waarderen/te renoveren, levert geen onacceptabele risicos op en lijkt kansrijk. Maar feitelijk is alles binnen de ring momenteel koopwaardig, mits de beleggingshorizon verder weg ligt dan de komende vijf jaar maar niet verder dan twintig jaar. Downward risk is limited. Upward potential -still- high.
Editor's Notes
- #2: De uitspraak die ik kreeg toen ik in 2013 suggereerde dat het wellicht, gezien de ontwikkelingen, slim zou zijn om OG te ontwikkelen in Amsterdam.
- #3: Feitelijk is de daling van de prijzen van het onroerend goed landelijk- sinds 2008 in real value (dus inflatie gecorrigeerd) meer dan 30% geweest. Amsterdam heeft hier altijd een uitzondering op gevormd. Ook bij prijsdalingen in het verleden. In 1979 was de prijsdaling overigens nog groter: toen is er op het dieptepunt van de markt vergeleken bij het hoogtepunt een daling van ruim 40% geweest.
- #4: Dit zijn de vragen die ik meestal krijg als mensen meer willen weten over de markt in Amsterdam. Amsterdam kent sinds 2014 weer een hausse in de belangstelling. Op sommige plaatsen worden vraagprijzen alweer overboden. Het gaat daarbij nog wel vaak om betaalbare appartementen dus tot 500K
- #5: Het antwoord op de vraag waarom die prijzen stijgen is altijd simpel. Vraag en aanbod. Demografisch is het makkelijk te voorspellen dat de bevolking de komende jaren sterk zal stijgen. Deels vanwege nieuwe instroom. Deels ook omdat bestaande bewoners de stad niet meer willen verlaten. Er is een sterke groei van families met kleine kinderen die in de stad blijven. Ook veel ouderen willen nu blijven. Kortom de doorstroom stagneert maar de instroom neemt toe.
- #6: Het meest waarschijnlijke scenario voor de komende 10 jaar is dat er een langzame groei van de economie zal plaats vinden, mits er geen grote gebeurtenissen met negatieve economische impact zullen plaats vinden. In het boek van Taleb, worden dergelijke geburtenissen Black Swans genoemd en hij acht ze onvermijdelijk. http://en.wikipedia.org/wiki/Nassim_Nicholas_Taleb
- #7: Het aantal voor de vrije markt beschikbare woningen is zeer gering. Amsterdam lijdt nog steeds aan het syndroom dat er teveel sociale gevallen bestaan in de hoofdstad. Nog maar een aantal jaar terug was het percentage in de woningen dat verhuurd werd in de sociale sector 75%. Momenteel is dat gedaald tot 43%. Maar dat betekent nog steeds dat 43% van de inwoners van de stad een woning huurt onder de feitelijk kostprijs (dus met een indirecte subsidie van de staat). Het aantal scheefwoners (mensen met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning, die niet zijn verhuisd en zon woning nog steeds bezet houden uit de periode dat ze er qua inkomen wel voor in aanmerking kwamen) wordt geschat op 100.000 in Amsterdam. Daarnaast is Amsterdam voor veel bedrijven een magneet, ook al omdat hun werknemers het een prettige plek vinden om te wonen.
- #8: Het aantal nieuwbouwwoningen loopt altijd tenminste een jaar maar vaak twee jaar achter op de vraag. De laatste vijf jaar is er sowieso te weinig gebouwd in Amsterdam maar de vraag is wel doorgegroeid. Er is dus nu een structureel tekort dat niet direct ingehaald kan worden vanwege vergunningstrajecten en doorlooptijd. Nieuw bouwen gaat dus geen oplossing bieden op korte en zelfs middenlange termijn.
- #9: De overheid zelf ziet de oplossing in: Nieuw bouwen (gaat niet zo snel vanwege doorlooptijden en structureel tekort van de afgelopen 5 jaar) Huurwoningen van woningbouwcorporaties verkopen (dat willen ze niet want daarmee verdwijnt hun economische macht)
- #10: We staan heel hoog in de lijst van aangename steden om te wonen voor jonge expats. En dat zijn de mensen die internationale bedrijven willen.
- #11: De groei gaat sneller dan voorspelt
- #12: We zijn klein maar wel erg populair, dus..gaan we groeien.
- #13: Alle issues die prijs van OG in Amsterdam be誰nvloeden nogmaals op een rijtjes..
- #14: En de effecten.
- #15: Het kan ook anders lopen. Maar doemdenken is van alle tijden.
- #16: Waarom het herstel van de prijzen nu anders dan voorheen kan verlopen.
- #17: Impact van verschillende scenarios op prijsvorming.
- #18: Historische ontwikkeling van de prijsvorming. Pas op deze grafiek loopt maar tot 2008Inmiddels zitten we dus aanzienlijk lager dan de laatste piek.
- #19: Kondratieff. Natuurlijk hoogte en laagte punten van de economie. Econoom onder Lenin verantwoordelijk voor de Nieuw Economische Politiek in de Sovjet Unie, door Stalin ge谷xecuteerd. http://nl.wikipedia.org/wiki/Kondratieff-golf. http://en.wikipedia.org/wiki/Nikolai_Kondratiev Het gaat uit van de steeds sneller optredende innovatie golven die de wereld economie beheersen. Rond 2090 zou er geen sprake van golven meer zijn maar volgen die elkaar zo snel op dat er een voortdurende piek is.
- #20: Tijd voor een beleggingsfonds in OG? Binnenstad en Zuid in Amsterdam. Uitsluitend verhuur aan expats op A1 locaties. Opkopen van uitsluitend woningen en volledige renovatie.
- #21: Wat is de conclusie? Banken financieren weer een loan to value van 70%. Maar dat geeft te weinig ruimte. LTV van 30% is feitelijk risicoloos. Weduwen en Wezen Fonds. 40% kan ook zonder exceptionele risico's.