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IL MATTONE, UN ASSET CLASS DI MODA CON L'INFLAZIONE - MY ADVICE SETTEMBRE 2018

A.M.U. INVESTMENTS SIM S.P.A.
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64 In un momento storico nel quale le misure mo- netarie anticrisi, quelle varate post 2008 dalla stragrande maggioranza delle banche centra- li per impedire la deriva depressiva cominciano ad alimentare una certa ripresa delle aspettati- ve in鍖azionistiche, lattenzione degli investitori si focalizza 鍖siologicamente anche sul mattone italiano, uno dei contesti sorprendentemente impermeabile ai bene鍖ci di queste politiche re- 鍖attive. Acirca10annidalloscoppiodellabollaimmobi- liare, i venti di una ripresa sub-normale, assom- mati alla prospettiva di una auspicabile norma- lizzazione restrittiva delle politiche monetarie, da un lato alimentano rinnovate speranze degli investitoriimmobiliari,cheguardanoalcontesto di ripresa italiano come una opportunit assolu- taerelativatardiva;dallaltrapreoccupaladebo- lezza di un contesto che non si sarebbe sino ad oggi avvantaggiato concretamente di condizioni monetarie epocali. In realt, al di l della dimensione dello sboom post crisi 鍖nanziaria, il contesto immobiliare ita- liano sembrerebbe muoversi sulla falsa riga di due fattori relativamente comprensibili: La carenza di in鍖azione I postumi de鍖attivi tipici dello scoppio di una bolla speculativa Questi fattori, comuni ai fenomeni comparabi- li del passato nel contesto italiano, si individuano anchenelcontestodiEurolandia,eccezionfatta perlaGermaniaedilBelgioche,nelprimocaso, vale la pena di ricordare era reduce da quasi 2 decenni di de鍖azione, quella connessa in questo caso allo sboom post bolla seguita all uni鍖ca- zione (1989). Stadifattoche,sullabasedeidaticonsolidatialla 鍖nedel2016,intermininominaliancheFrancia, Spagna, Irlanda e Grecia, mostrano lincapacit di recuperare di slancio i livelli persi nel 2008. Edilsospettochelingredientecruciale,perrin- vigorire le sorti della domanda del comparto, sia lin鍖azione, componente carente quanto auspi- cata, si pu嘆 rintracciare proprio nel fatto che la communality sopra descritta sia la medesima anche quando misurata in termini reali, ovvero dopo aver retti鍖cato i valori nominali dellin鍖a- zione, la cui assenza di fatto 鍖nisce per far coin- cidere tendenze a valori depurati. Volendoallargareeconsolidareilperimetrodel- le considerazioni statistiche ad un orizzonte pi湛 esteso, per cos狸 dire secolare, si pu嘆 attinge- re ad un prezioso studio pubblicato dalla Banca dItalia nel 2016, un elaborato basato sulle rile- vazioni del mercato immobiliare tra il 1927 (im- mediatamente prima della mitica crisi del 29) ed il 2012 (immediatamente dopo lo sboom del 2008), una ricerca ricca di dati e spunti di ri- 鍖essione che fanno apprezzare quanto, e come, nel caso italiano si tratti di un contesto parti- colarmente sensibile alle dinamiche in鍖azioni- stiche, un fattore questo che, evidentemente, ha in鍖uenzato le dinamiche storiche di un Pa- eseattraversatoprima,daipostumidiunaguer- ra distruttiva e lacerante; poi, da un boom da ri- costruzione; quindi da una serie di shock, quali quello energetico, quello da ritardo tecnologico e da mancata innovazione, processi e ritardi dai quali sono derivati de鍖cit di qualit, crescita, e investimenti politicamente curati (in un Pae- se manifatturiero incline allexport) da endemi- che svalutazioni de鍖nite pomposamente com- petitive, ed in realt ottuse scorciatoie tipiche dei contesti economici e sociali in via di svilup- po,piuttostochedeicontestievolutiesviluppati come si addice allo standing di un grande Paese come lItalia, membro del gruppo G7. Basti pensare che, tra il 1927 ed il 2012, in 85 anni, i prezzi immobiliari italiani siano cresciuti 5.200 volte, ad un tasso nominale dell10,59% annuo (in regime composto); mentre, nel- lo stesso arco temporale, lindice generale dei prezzi (in鍖azione) sia cresciuto del 1.600%, ov- verodel9,07%annuo,perunrendimentocom- posto reale ben pi湛 modesto dell1,30% circa. Ovviamentequestecircostanzestorichecon- tinuanoapesaresulDNAdelcontesto,inparti- colare sulle inclinazioni e sulle tendenze depres- se di un mercato (domanda ed aspettative) che, dichiarandosi stupito della scarsa domanda post crisi, oppure eccessivamente 鍖ducioso, non sembraavercoltolaportatacomplessivadelfe- nomeno connesso alladesione allEuro. E noto che i postumi di una crisi 鍖nanziaria ab- biano storicamente caratteristiche precise e pro鍖labili. Tra queste, una ripresa lenta ed as鍖t- tica,unacarenzadicredito,uncalodeiconsumi, a vantaggio di maggior ricorso al risparmio e ad unarimodulazionealribassodeldebito(privato). La summa di queste circostanze 竪 comune an- che ai postumi dello scoppio delle bolle specu- lative, comprese quelle immobiliari, processi da cui derivano tendenze de鍖attive e depressive accentuate, tanto nel settore epicentro della crisi, quanto in altri contesti correlati. Non pu嘆 stupire quindi che, tenendo conto del livello bolla raggiunto dal mercato italiano alla- pice del 2007; del credit crunch del sistema bancario alle prese con gli effetti della crisi; del livello di over investimento e senilit del merca- to; delle pressioni 鍖scali pro-cicliche; delle ca- ratteristiche, e delle prerogative di un contesto economico e monetario come quelle di Euro- landia, a moneta forte, non ci si pu嘆 stupire che, in linea con una potenziale modesta aspet- tativa in鍖azionistica italiana, anche la domanda immobiliare langua. Per le medesime ragioni, in una logica di inve- stimento e gestione dei rischi ed opportunit (Asset Allocation), ove lo stock di immobili lo giusti鍖chi e lo consenta, lattenzione dovrebbe focalizzarsi su un riequilibrio e una riquali鍖cazio- ne del portafoglio immobiliare, puntando even- tualmente ad arbitraggi e permute volte ad un miglioramento qualitativo e reddituale facilitati da un eccesso di offerta mai misurati tali in de- cenni. In tale prospettiva diventa fondamentale po- ter misurare e monitorare i valori in portafoglio grazie a strumenti ad hoc pro鍖lati in una logica analitica multifunzionale. Il mattone, un asset class di moda con l'inflazione L'OPINIONE Presidente A.m.u. Investments SIM GIANFRANCO CLARIZIO Consulenza al patrimonio

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IL MATTONE, UN ASSET CLASS DI MODA CON L'INFLAZIONE - MY ADVICE SETTEMBRE 2018

  • 1. 64 In un momento storico nel quale le misure mo- netarie anticrisi, quelle varate post 2008 dalla stragrande maggioranza delle banche centra- li per impedire la deriva depressiva cominciano ad alimentare una certa ripresa delle aspettati- ve in鍖azionistiche, lattenzione degli investitori si focalizza 鍖siologicamente anche sul mattone italiano, uno dei contesti sorprendentemente impermeabile ai bene鍖ci di queste politiche re- 鍖attive. Acirca10annidalloscoppiodellabollaimmobi- liare, i venti di una ripresa sub-normale, assom- mati alla prospettiva di una auspicabile norma- lizzazione restrittiva delle politiche monetarie, da un lato alimentano rinnovate speranze degli investitoriimmobiliari,cheguardanoalcontesto di ripresa italiano come una opportunit assolu- taerelativatardiva;dallaltrapreoccupaladebo- lezza di un contesto che non si sarebbe sino ad oggi avvantaggiato concretamente di condizioni monetarie epocali. In realt, al di l della dimensione dello sboom post crisi 鍖nanziaria, il contesto immobiliare ita- liano sembrerebbe muoversi sulla falsa riga di due fattori relativamente comprensibili: La carenza di in鍖azione I postumi de鍖attivi tipici dello scoppio di una bolla speculativa Questi fattori, comuni ai fenomeni comparabi- li del passato nel contesto italiano, si individuano anchenelcontestodiEurolandia,eccezionfatta perlaGermaniaedilBelgioche,nelprimocaso, vale la pena di ricordare era reduce da quasi 2 decenni di de鍖azione, quella connessa in questo caso allo sboom post bolla seguita all uni鍖ca- zione (1989). Stadifattoche,sullabasedeidaticonsolidatialla 鍖nedel2016,intermininominaliancheFrancia, Spagna, Irlanda e Grecia, mostrano lincapacit di recuperare di slancio i livelli persi nel 2008. Edilsospettochelingredientecruciale,perrin- vigorire le sorti della domanda del comparto, sia lin鍖azione, componente carente quanto auspi- cata, si pu嘆 rintracciare proprio nel fatto che la communality sopra descritta sia la medesima anche quando misurata in termini reali, ovvero dopo aver retti鍖cato i valori nominali dellin鍖a- zione, la cui assenza di fatto 鍖nisce per far coin- cidere tendenze a valori depurati. Volendoallargareeconsolidareilperimetrodel- le considerazioni statistiche ad un orizzonte pi湛 esteso, per cos狸 dire secolare, si pu嘆 attinge- re ad un prezioso studio pubblicato dalla Banca dItalia nel 2016, un elaborato basato sulle rile- vazioni del mercato immobiliare tra il 1927 (im- mediatamente prima della mitica crisi del 29) ed il 2012 (immediatamente dopo lo sboom del 2008), una ricerca ricca di dati e spunti di ri- 鍖essione che fanno apprezzare quanto, e come, nel caso italiano si tratti di un contesto parti- colarmente sensibile alle dinamiche in鍖azioni- stiche, un fattore questo che, evidentemente, ha in鍖uenzato le dinamiche storiche di un Pa- eseattraversatoprima,daipostumidiunaguer- ra distruttiva e lacerante; poi, da un boom da ri- costruzione; quindi da una serie di shock, quali quello energetico, quello da ritardo tecnologico e da mancata innovazione, processi e ritardi dai quali sono derivati de鍖cit di qualit, crescita, e investimenti politicamente curati (in un Pae- se manifatturiero incline allexport) da endemi- che svalutazioni de鍖nite pomposamente com- petitive, ed in realt ottuse scorciatoie tipiche dei contesti economici e sociali in via di svilup- po,piuttostochedeicontestievolutiesviluppati come si addice allo standing di un grande Paese come lItalia, membro del gruppo G7. Basti pensare che, tra il 1927 ed il 2012, in 85 anni, i prezzi immobiliari italiani siano cresciuti 5.200 volte, ad un tasso nominale dell10,59% annuo (in regime composto); mentre, nel- lo stesso arco temporale, lindice generale dei prezzi (in鍖azione) sia cresciuto del 1.600%, ov- verodel9,07%annuo,perunrendimentocom- posto reale ben pi湛 modesto dell1,30% circa. Ovviamentequestecircostanzestorichecon- tinuanoapesaresulDNAdelcontesto,inparti- colare sulle inclinazioni e sulle tendenze depres- se di un mercato (domanda ed aspettative) che, dichiarandosi stupito della scarsa domanda post crisi, oppure eccessivamente 鍖ducioso, non sembraavercoltolaportatacomplessivadelfe- nomeno connesso alladesione allEuro. E noto che i postumi di una crisi 鍖nanziaria ab- biano storicamente caratteristiche precise e pro鍖labili. Tra queste, una ripresa lenta ed as鍖t- tica,unacarenzadicredito,uncalodeiconsumi, a vantaggio di maggior ricorso al risparmio e ad unarimodulazionealribassodeldebito(privato). La summa di queste circostanze 竪 comune an- che ai postumi dello scoppio delle bolle specu- lative, comprese quelle immobiliari, processi da cui derivano tendenze de鍖attive e depressive accentuate, tanto nel settore epicentro della crisi, quanto in altri contesti correlati. Non pu嘆 stupire quindi che, tenendo conto del livello bolla raggiunto dal mercato italiano alla- pice del 2007; del credit crunch del sistema bancario alle prese con gli effetti della crisi; del livello di over investimento e senilit del merca- to; delle pressioni 鍖scali pro-cicliche; delle ca- ratteristiche, e delle prerogative di un contesto economico e monetario come quelle di Euro- landia, a moneta forte, non ci si pu嘆 stupire che, in linea con una potenziale modesta aspet- tativa in鍖azionistica italiana, anche la domanda immobiliare langua. Per le medesime ragioni, in una logica di inve- stimento e gestione dei rischi ed opportunit (Asset Allocation), ove lo stock di immobili lo giusti鍖chi e lo consenta, lattenzione dovrebbe focalizzarsi su un riequilibrio e una riquali鍖cazio- ne del portafoglio immobiliare, puntando even- tualmente ad arbitraggi e permute volte ad un miglioramento qualitativo e reddituale facilitati da un eccesso di offerta mai misurati tali in de- cenni. In tale prospettiva diventa fondamentale po- ter misurare e monitorare i valori in portafoglio grazie a strumenti ad hoc pro鍖lati in una logica analitica multifunzionale. Il mattone, un asset class di moda con l'inflazione L'OPINIONE Presidente A.m.u. Investments SIM GIANFRANCO CLARIZIO Consulenza al patrimonio