ºÝºÝߣ

ºÝºÝߣShare a Scribd company logo

Marko ekqvist esittely ja teemat Heka hallitukseen 17.12.2017

•
•
Marko Ekqvist
Marko Ekqvist

MIKSI MINUT PITÄISI VALITA HEKA:n hallitukseen? Ohessa esittelyni ja teemat pp-esityksenä.

1 of 29
Marko Ekqvist Diplomi-insinööri, energiatalous, ympäristötekniikkaa Johdon konsultti (kuntasektorin toimijat) valtionhallinnossa (2007- ). Tutkijana Suomen ympäristökeskuksessa (1994-2000), osallistunut mm. Suomen virallisten ilmapäästötietojen raportointiin EU-komissiolle, EEA:lle, YK:n Euroopan talouskomission kaukokulkeutumissopimuksen (UNECE Convention on Long Range Transboundary Air Pollution) täytäntöönpanoon liittyen. Osallistunut lukuisten tutkimusartikkeleiden kirjoittamiseen, tausta- aineistojen laadintaan ja mallilaskelmien tekemiseen, niin ympäristöministeriön, kuin sosiaali- ja terveysministeriönkin hallinnonalalla.
Mikä mies? • Ikä: 48v, naimisissa. • VMY: Urputie 1 vuodesta 2003 lähtien. Väistöasuntokokemusta Parjvaljakontieltä 2011-2014. • Koulutus: diplomi-insinööri, energiatalous ja ympäristötekniikka. • Tohtorikoulutettava (energiatehokkuus, koneoppiminen, julkisen sektorin ja yksityisen sektorin tuottavuus ja tehokkuustarkastelut). • Kts. CV-liitteestä työkokemus, julkaisut ja saavutukset. • Harrastukset: OCR (Obstacle Course Racing). –kilpailut, TFW Konala (training for warriors) • Blogit: HU blogissa kirjoittelen pääasiassa paikallisista (Länsi-Helsinki) asioista. Markon Blogi – sivustolla ruodin valtakunnan politiikkaa tuoden vahvasti esiin tiedolla johtamista päätöksentekoon. Päätösten tulisi aina perustua faktatietoihin, ei ideologisiin hömpötyksiin. • Harrastuksiini liittyvä blogi löytyy osoitteesta: sporttimania.ekqvist.fi
MIKSI MINUT PITÄISI VALITA HEKA:n hallitukseen? • Kauttani asukkaiden ääni kuuluviin • Selvitän asiat etukäteen, riittävän laajasti ja perustelen kantani avoimesti. • Nyt yleisesti tilanne, jossa asukkailta ei kysytä tai ainakaan asukastoimikunnissa ei ole sellaista kulttuuria, että järjestäisivät asukasiltoja, muutoin kuin ne pakolliset asukaskokoukset. Avointa, demokraattista päätöksentekokulttuuria lisättävä. • Nostan esiin sellaisia asioita, joilla oikeasti on merkitystä mm. mitä tulee vuokrankorotuksiin liittyen. Esimerkki: Vuokrankorotuksilta tulee edellyttää nollalinjaa, koska palkansaajat ovat laajasti sitoutuneet palkkojen nollakorotuksiin kilpailukykysopimuksessa. Tämä on seikka, joka tulisi ottaa huomioon myös HEKA:ssa. • Onko vuokria pakko korottaa joka vuosi? Käsitykseni mukaan ei ole! Päinvastoin osassa yksiköitä voitaisiin hoitovuokria alentaa. Tästä lisää myöhemmin tässä esityksessä.
MIKSI MINUT PITÄISI VALITA HEKA:n hallitukseen? • Käyttökorvausten osalta on käsittämätöntä, että kerralla tehdään 120% korotus autopaikan vuokraan ja 50% korotus saunan käyttömaksuun?? • Vuokrankorotusilmoituksessa on käsittämätöntä, että pääomavuokran korotusta selitetään pääomakustannusten nousulla. Hassua, sillä lainakorot ovat tällä hetkellä ennätysalhaalla. Kts. Seuraavan sivun kuva.
Marko ekqvist esittely ja teemat Heka hallitukseen 17.12.2017
PÄÄASIAT, JOIHIN TULEN KIINNITTÄMÄÄN HUOMIOTA – 1 talokohtainen tarkastelu. • Vuokrien määritys ja tasaus –asiat tulisi tehdä siten, että ne aidosti otetaan huomioon talotasolla huomioon asukkaiden tavat ja tottumukset, niin energian, kuin jätejakeidenkin osalta. • Pitäisi pyrkiä yksikkökohtaiseen tarkasteluun. Miksi? Siksi, että sillä tavoin voidaan palkita nimenomaan ne taloudet, jotka aidosti ovat toteuttaneet esim. lämpöön, sähköön ja veteen liittyviä säästötoimenpiteitä. Missä tämä nyt näkyy nykyisessä pisteytysjärjestelmässä? • Tämä onnistuu vain käsittelemällä laajasti huoneistokohtaista dataa, jota sitten hyödynnetään online-tyyppisesti mm. lämmönsäädössä. • Tämä on jatkuva prosessi ja tältä osin pilotit ovat ihan jees, mutta aina peruskorjausten yhteydessä tulisi tehdä sellaiset temput, joilla on todella vaikutusta koko yhtiön energiatalouteen. Olen tehnyt asiasta laskelmia ja esitän niistä nyt tiiviissä muodossa olennaisimmat asiat. 1
PÄÄASIAT, JOIHIN TULEN KIINNITTÄMÄÄN HUOMIOTA – 2. tulorajasekoilu • Nykyhallituksen ohjelmaan kirjattu tulorajasekoilu pitää saada peruttua. Tähän on useitakin syitä, joista yhtenä tärkeimpänä pidän sitä, että tällä automaatilla HEKA:n asunnoista poistuvat ahkerat ja työssäkäyvät asukkaat. On välinpitämätöntä ja käsittämätöntä rangaista sellaista asukasainesta, joka rakentaa tulevaisuutta ja on asukkaaksi tullessaan pitäytynyt tässä käsityksessä varmasta, kohtuuhintaisesta asumisesta. 2
PÄÄASIAT, JOIHIN TULEN KIINNITTÄMÄÄN HUOMIOTA – 3. käyttö- ja pääomavuokran laskentaperusteet avattava • Hallituksen jäsenenä pyydän ensitöikseni selvittämään käyttökorvausten määrittämiseen liittyvät epäselvyydet. • ARA:n kannanotossa (16.10.2017) on mainittu, että he eivät ole varmistaneet kirjanpidosta pohjautuuko HEKA:n määrittämät käyttökorvaukset todellisiin lukuihin vai olettamiin. • ARA edellyttää (ja luottaa), että rajoitusten alaisten ARA –vuokra- asuntojen vuokrat ja käyttökorvaukset määritetään lain edellyttämällä tavalla. Yhteisön tulee myös varmistaa, että käyttökorvausten tarkistukset toteutetaan huoneenvuokralain ja hyvän vuokratavan mukaisesti. • HEKA ei ole käsitykseni mukaan toiminut tässä asiassa ainakaan viimeksi mainitulla tavalla ja mahdollisesti asiaan liittyy muitakin seikkoja, jotka tulisi selvittää. 3
PÄÄASIAT, JOIHIN TULEN KIINNITTÄMÄÄN HUOMIOTA – 4. luvatta asuminen kuriin • Asunnoissa asuvien todellinen lukumäärä tulisi pystyä selvittämään luotettavasti. Vaikuttaa mm. veden kulutukseen. • Muuttuneessa tilanteessa ja Helsingin päätöksenteossa tapahtuneet käsittämättömät linjaukset ovat johtamassa tilanteeseen, jossa asumisturvallisuus on vaarantumassa. • On tietenkin olemassa keinoja selvittää, asuuko huoneistossa muitakin henkilöitä, kuin esim. vuokrasopimuksissa mainitut tai yhtiöön ilmoitetut. 4
PÄÄASIAT, JOIHIN TULEN KIINNITTÄMÄÄN HUOMIOTA – 5 vuokrantarkistukset kahden vuoden välein • Muutostilanteessa ja pitemmälläkin aikavälillä olisi hyvä jos vuokrantarkistukset tehtäisiin kahden vuoden välein. • Tämä menettely takaisi ja varmistaisi kaikkien kannalta virheettömän tuloksen, jossa varmasti kaikki asiaan liittyvät tekijät olisi voitu ottaa huomioon. • KIKY ja siihen sitoutuminen tarkoittaa käytännössä myös sitä, että HEKA tasoinen toimija sitoutuu pidättäytymään vuokrankorotuksista. Eikö istuvan hallituksen hallitusohjelman kirjauksilla olekaan mitään väliä? 5
YHTIÖISTÄ Heka Koillinen takaisin yhteenvetoon Toimielimen valitsija: Konsernijaosto Valittavien luottamushenkilöiden määrä: 1 jäsentä (ei varajäseniä). Muut jäseniä valitsevat tahot: Asukasedustajat vuokralaisdemokratiamenettelytapojen mukaisesti Toimikausi: 1 vuosi (kevät 2018). Hallituksen ensimmäinen toimikausi alkanee poikkeuksellisesti 1.1.2018 sulautumisten toteuttamisen yhteydessä. Hallituksen jäsenet valitaan ensimmäisen kerran normaalisti varsinaisessa yhtiökokouksessa keväällä 2018. Tasa-arvon toteutuminen: Samaa sukupuolta jäsenten tai varajäsenten keskuudessa korkeintaan 1. Sukupuolten välinen tasa-arvo on vaatimusten mukainen. Yhteisön tai säätiön toimiala: Kiinteistönhoito (81100). Yhtiön toimialana on kiinteistöhallintapalveluiden tuottaminen. Varsinainen jäsen Puheenjohtajuu s Ryhmä Sukupuoli Jäsenen nimi 1
KYSYMYKSIÄ • Kaupunki omistaa 100%, mutta määräysvalta tuntuu olevan 0% • Esimerkiksi miksi yksi alueyhtiöistä on perustettu jo 3.10.2017? • Edellisen sivun mukaan uudet alueyhtiöt aloittavat toimintansa 1.1.2018. • Onko konsernijaosto tietoinen tai hyväksynyt tämän menettelyn? • Helsingin kaupungin asunnot Oy fuusioi nykyiset 21 alueyhtiötänsä viiteen vuodenvaihteessa 2017 – 2018. Alueyhtiöfuusio on kuitenkin tullut yhden yhtiön, Heka Koillinen Oy:n, osalta voimaan jo 3.10.2017. Vanhojen alueyhtiöiden Heka-Jakomäki Oy:n, Heka-Malmi Oy:n, Heka- Pihlajisto Oy:n ja Heka-Suutarila Oy:n työtä jatkaa Heka Koillinen Oy.
Alueyhtiöt 1.1.2018 • Heka Etelä Oy:n muodostavat Heka-Kansanasunnot Oy, Heka- Kantakaupunki Oy, Heka-Kumpula Oy, Heka Pikku Huopalahti Oy,ja Heka-Vallila Oy • Heka Itä Oy:n muodostavat Heka-Kontula Oy, Heka-Puotila Oy, Heka- Vesala Oy ja Heka-Vuosaari Oy • Heka Kaakko Oy:n muodostavat Heka-Laajasalo Oy, Heka-Myllypuro Oy, Heka-Roihuvuori Oy ja Heka-Siilitie Oy • Heka Koillinen Oy:n muodostavat Heka-Jakomäki Oy, Heka-Malmi Oy, Heka-Pihlajisto Oy ja Heka-Suutarila Oy • Heka Länsi Oy:n muodostavat Hega-Haaga Oy, Heka-Kannelmäki Oy, Heka-Malminkartano Oy ja Heka-Maunula Oy.
Lisätietoja • Lehdistötiedote 29.10.2017: Tarpeenmukainen energiankäyttö ja peruskorjausten parempi suunnittelu mahdollistavat vuokratasojen säilymisen ennallaan myös HEKA:n asunnoissa • HU blogi 30.10.2017: HEKAN vuokria ollaan hilaamassa kohti Kojamon ja SATO:n vuokratasoja • HU blogi HEKA tuottavuudesta ja tehokkuudesta 19.9.2016: http://www.helsinginuutiset.fi/blogi/435321-vaikuttavaa- tuottavuustarkastelua-case-heka
Velkaa, tasearvo • Heka:lla oli vuoden 2015 lopussa velkaa yhteensä 2.14 mrd. e. • Asukasta kohden velkamäärä on noin 25 000 e ja vastaavasti asuntoa kohden 48 000 e. Kiinteistömassan tasearvo on tällä hetkellä n. 2.2 mrd. euroa. • Vertailukohtana koko Suomen SOTEEN liittyvät rakennuskannan tasearvo n. 6,5 miljardia. Ei siis ihan pieni yhtiö. • Tämän johdosta pidän tärkeänä, että hallitukseen valituilla henkilöillä on pätevyyttä ja vahvaa tekniikan tuntemusta sekä vankkaa perehtyneisyyttä talousasioista.
Asukkaita, hoitovuokra, vuokrasumma • Heka:n asunnoissa asuu reilu 86 000 asukasta. Huoneistoissa asuu keskimäärin 1,9 asukasta. Keskimääräinen huoneistokoko on noin 60 neliötä. • Hekan alueyhtiöissä keskimääräinen hoitovuokra (5,80 e/m2) jakaantuu seuraavasti: korjaukset 29%, lämmitys 16%, käyttö ja huolto 13%, hallinto 9%, vesi- ja jätevesimaksut 9%, siivous 6%, sähkö 4%, jätehuolto 4%, kiinteistövero 3%, ulkoilualueet 3%, muut menot 4%. • Vuokrista saatava yhteenlaskettu tulosumma oli 350 milj. euroa vuonna 2015.
sähkö • Hekan sähkönkulutus (56 GWh) on noin 1,3 prosenttia koko Helsingin vuotuisesta (4 400 GWh) sähkön kulutuksesta. Sähköä ja tässä tapauksessa kiinteistösähköä kuluu keskimäärin 660 kWh/asukas. Erot eri alueyhtiöiden suhteen ovat melko suuret. • Kovin suuria muutoksia sähkölaskun pienentämiseksi ei tarvitsisi tehdä peruskorjausten yhteydessä ja esim. poistoilmapuhaltimien modernisointi, lämmöntalteenoton tehostaminen ja säätöön liittyvät parannukset toisivat jo huomattavia säästöjä tässä mittakaavassa ja niillä voisi olla vaikutusta jopa joka vuotiseen vuokrankorotustarpeeseen. • Näillä em. tempuilla sähkölasku voisi olla hyvinkin 0,8 milj. e. pienempi.
Lämpö • Lämmityksen suhteen kaukolämpöä kuluu keskimäärin 48,9 kWh / m3. Tämä luku on normeerattu, jotta olisi vertailukelpoinen eri paikkakuntien vastaavaan ominaiskulutuslukuun. Lämmitykseen palaa n. 29 milj. e. Vuodessa asukasta kohden lämmitykseen uppoaa 342 e. • Lämmityskustannusten suhteen olisi paljonkin tehtävissä. Saattaa toki olla että muutoksia ei jostain syystä haluta tehdä. Tosin jos muutoksia olisi alettu tekemään systemaattisesti jo vuonna 2006, niin karkeasti arvioiden tänä päivänä oltaisiin tilanteessa, jossa lämmitykseen kuluisi noin 23 milj. e. vuositasolla. Ottaen huomioon edellä mainittu sähkönsäästö ja tämä lämmityksen potentiaalinen säästömäärä puhutaan suuruusluokasta 6-8 milj e. vuodessa.
Jäte- ja kiinteistöhyuolto • Jätettä kertyy huomattavat määrät ja tämän osaltakin eri yhtiöiden välillä on suuriakin eroja. Jätejakeita pyritään erottamaan jo huoneistotasolla, mutta kuten tässäkin asiassa täydellisyyttä kohti ollaan vasta menossa. Jätehuollon hintalappu kaikkien alueyhtiöiden osalta on n. 7,5 milj. e. vuonna 2015. • Heka resurssoi kiinteistöhuoltoon n. 26 milj. e. (300 eur/asukas/vuosi) ja siivoukseenkin kuluu lähes 12 milj. e (140 eur/asukas/vuosi).
Energiansäästö – temppuvalikoima1 • Edellä jo sivusin ostoenergiaan liittyviin tunnuslukuihin. Vaihtoehto, jossa tehdään muutoksia poistoilmanvaihtoon ja lisätään lämmöntalteenottoyksiköt talokohtaisesti, sekä edistyksellistä sensoritekniikkaa huoneistokohtaisesti voidaan saavuttaa helpostikin kymmenen prosenttiyksikön säästöt, enemmänkin. Asukkaan kannalta tämä tarkoittaisi keskimäärin 7 euroa /kk alempaa kuukausivuokraa. Yhtiön kannalta selvää säästöä ostoenergian suhteen saataisiin vuositasolla n. 4 milj. euroa.
Energiansäästö – temppuvalikoima2 • Hieman vielä kehittyneemmässä vaihtoehdossa, jossa taloryhmäkohtaisesti edellä esitetyn ykkösvaihtoehdon lisäksi käyttöönotetaan aurinkokeräimet, sekä edistyksellistä lämmöntalteenottotekniikkaa, niin jäteveden, kuin käyttövedenkin osalta saavutettaisiin helposti koko Hekan osalta n. 7 milj. euron säästöt nykytilanteeseen verrattuna.
Energiansäästö – temppuvalikoima3 • Kolmannessa vaihtoehdossa käyttöön otettaisiin kaikki edellä mainitut teknologiat lisättynä geotermisen energian hyödyntävillä lämpöpumpputekniikoilla voidaan sitten saavuttaa lähes energiaomavaraisuus, mitä tulee ainakin lämpöenergian suhteen. Tässä tapauksessa vertailuajankohtaan verrattuna energiakustannuksia voidaan säästää n. 20 milj. euron edestä. Laskennallisesti hoitovuokraa voitaisiin tiputtaa näillä tekniikoilla keskimääräisestä lukuarvosta 5,78 eur/m2 lukuarvoon 5,00 eur/m2. Keskimääräiseksi kokonaisvuokraksi saadaan näin ollen 10,37 eur/m2.
Energiansäästö – temppuvalikoimien yhteenveto • Vuokranmaksussa tämä vaihtoehto tuntuisi vuokralaiselle n. 42 eur/kk alhaisempana vuokrana. Yhtiönkin kannalta tämä vaihtoehto maksaisi itsensä takaisin kohtuullisessa ajassa ja vaikutus ostettavan energian määrään on dramaattinen. • Se miten tai kenen toimesta tuo geoterminen lämpöenergia tuotetaan vuokranmääritysyksiköihin en ota tässä vaiheessa kantaa enkä siihen millä vuosikymmenellä sen laajamittainen käyttö voisi toteutua.
TUOTTAVUUDESTA JA TEHOKKUUDESTA • Tuottavuuden mittarointi • Tuottavuuden ja tehokkuuden mittarointi vaatii yhdenmukaisen tavan raportoida ja jalostaa tuotettua tietoa. • Hekan vuosikertomuksessa oli kohta, jossa tuottavuuden yleiseksi mittariksi oli määritetty asuntojen määrän kasvu, suhteessa henkilöstön määrään. • Lisäksi oli maininta lyhytaikaisten sairauspoissaolojen suhteesta henkilöstömäärään. Nämä ovat varmaan ihan käypiä mittareita, kun tarkastellaan asiaa yhdestä näkökulmasta. • Mutta valitettavasti nämä nykyisin käytössä edellä esitetyt eivät riitä, mikäli aidosti halutaan mittaroida kokonaisuutta ja tehtyjen toimien vaikuttavuutta.
TUOTTAVUUDESTA JA TEHOKKUUDESTA • Useimmissa tapauksissa kuitenkin tuottavuuteen ja sitä edeltävään tehokkuuteen kaikissa toiminnoissa vaikuttavat varsin monet sellaiset tekijät, joita ei osata jostain syystä ottaa huomioon tuottavuustarkasteluissa. • Resurssien käytön lisäksi tarkasteluissa tulisi aina huomioida vaikutukset mm. energiatehokkuuteen ja vaikuttavuuteen ylipäänsä, jotta tämän tyyppisellä arvioinnilla olisi oikeasti merkitystä toiminnan kehittämisen kannalta. • Tärkeää on myös verrata omaa toimintaa tehokkaimpiin yksiköihin ja löytää sitä kautta toiminnan kannalta oleelliset parannuskohteet omasta yksiköstä tai yhtiöstä. • Nämä ja monet muutkin asiakokonaisuudet tulen saattamaan kuntoon tullessani valituksi yhtiön hallitukseen.
Kysymyksiä Hekan hallitukselle osa1 Miksi vuokrankorotuslapussa ei näy seuraavat vuokraerät eriteltyinä? • rahoitusvuokra • hoitovuokra • perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin varautumisena kerättävästä vuokra Nyt siis näkyy vain nämä kaksi erää, vaikka ARAn ohjeistuksessa nuo em. nimikkeet Me/17.12.17
Kysymyksiä Hekan hallitukselle osa1 Omakustannusvuokrissa / käyttövastikkeissa saa periä tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumista yhteensä enintään: – 1 €/asm2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki- tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enintään 20 vuotta. <20v – 2 €/asm2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki- tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enemmän kuin 20 vuotta. >20v – Enimmäismäärät ovat voimassa 1.1.2017 alkaen. – Korkotukiasetus 24 § ja arava-asetus 58 a§. – Ks. myös hallituksen esitys 99/2015. Me/17.12.17
Lainsäädäntöä ja lisätietoja • Korkotukilaki - Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2001/20010604 • Korkotukiasetus - Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001), (ajantasainen versio ei Finlexissä): https://www.edilex.fi/lainsaadanto/20010666 • Aravarajoituslaki (1190/1993): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1993/19931190 • Arava-asetus (1587/1993): https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1993/19931587 • Investointiavustuslaki - Laki avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi (1281/2004): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2004/20041281 • Asumisoikeuslaki - Laki asumisoikeusasunnoista (650/1990): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1990/19900650 • HE 99/2015 (Hallituksen esitys): http://finlex.fi/fi/esitykset/he/2015/20150099 • Huoneenvuokralaki - Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481 • Lisätietoja - www.ara.fi/vuokranmaaritys tai vuokranmaaritys@ara.fi
Kiitos! Marko Ekqvist p. 044-945 2263 marko.ekqvist@gmail.com

More Related Content

Marko ekqvist esittely ja teemat Heka hallitukseen 17.12.2017

  • 1. Marko Ekqvist Diplomi-insinööri, energiatalous, ympäristötekniikkaa Johdon konsultti (kuntasektorin toimijat) valtionhallinnossa (2007- ). Tutkijana Suomen ympäristökeskuksessa (1994-2000), osallistunut mm. Suomen virallisten ilmapäästötietojen raportointiin EU-komissiolle, EEA:lle, YK:n Euroopan talouskomission kaukokulkeutumissopimuksen (UNECE Convention on Long Range Transboundary Air Pollution) täytäntöönpanoon liittyen. Osallistunut lukuisten tutkimusartikkeleiden kirjoittamiseen, tausta- aineistojen laadintaan ja mallilaskelmien tekemiseen, niin ympäristöministeriön, kuin sosiaali- ja terveysministeriönkin hallinnonalalla.
  • 2. Mikä mies? • Ikä: 48v, naimisissa. • VMY: Urputie 1 vuodesta 2003 lähtien. Väistöasuntokokemusta Parjvaljakontieltä 2011-2014. • Koulutus: diplomi-insinööri, energiatalous ja ympäristötekniikka. • Tohtorikoulutettava (energiatehokkuus, koneoppiminen, julkisen sektorin ja yksityisen sektorin tuottavuus ja tehokkuustarkastelut). • Kts. CV-liitteestä työkokemus, julkaisut ja saavutukset. • Harrastukset: OCR (Obstacle Course Racing). –kilpailut, TFW Konala (training for warriors) • Blogit: HU blogissa kirjoittelen pääasiassa paikallisista (Länsi-Helsinki) asioista. Markon Blogi – sivustolla ruodin valtakunnan politiikkaa tuoden vahvasti esiin tiedolla johtamista päätöksentekoon. Päätösten tulisi aina perustua faktatietoihin, ei ideologisiin hömpötyksiin. • Harrastuksiini liittyvä blogi löytyy osoitteesta: sporttimania.ekqvist.fi
  • 3. MIKSI MINUT PITÄISI VALITA HEKA:n hallitukseen? • Kauttani asukkaiden ääni kuuluviin • Selvitän asiat etukäteen, riittävän laajasti ja perustelen kantani avoimesti. • Nyt yleisesti tilanne, jossa asukkailta ei kysytä tai ainakaan asukastoimikunnissa ei ole sellaista kulttuuria, että järjestäisivät asukasiltoja, muutoin kuin ne pakolliset asukaskokoukset. Avointa, demokraattista päätöksentekokulttuuria lisättävä. • Nostan esiin sellaisia asioita, joilla oikeasti on merkitystä mm. mitä tulee vuokrankorotuksiin liittyen. Esimerkki: Vuokrankorotuksilta tulee edellyttää nollalinjaa, koska palkansaajat ovat laajasti sitoutuneet palkkojen nollakorotuksiin kilpailukykysopimuksessa. Tämä on seikka, joka tulisi ottaa huomioon myös HEKA:ssa. • Onko vuokria pakko korottaa joka vuosi? Käsitykseni mukaan ei ole! Päinvastoin osassa yksiköitä voitaisiin hoitovuokria alentaa. Tästä lisää myöhemmin tässä esityksessä.
  • 4. MIKSI MINUT PITÄISI VALITA HEKA:n hallitukseen? • Käyttökorvausten osalta on käsittämätöntä, että kerralla tehdään 120% korotus autopaikan vuokraan ja 50% korotus saunan käyttömaksuun?? • Vuokrankorotusilmoituksessa on käsittämätöntä, että pääomavuokran korotusta selitetään pääomakustannusten nousulla. Hassua, sillä lainakorot ovat tällä hetkellä ennätysalhaalla. Kts. Seuraavan sivun kuva.
  • 6. PÄÄASIAT, JOIHIN TULEN KIINNITTÄMÄÄN HUOMIOTA – 1 talokohtainen tarkastelu. • Vuokrien määritys ja tasaus –asiat tulisi tehdä siten, että ne aidosti otetaan huomioon talotasolla huomioon asukkaiden tavat ja tottumukset, niin energian, kuin jätejakeidenkin osalta. • Pitäisi pyrkiä yksikkökohtaiseen tarkasteluun. Miksi? Siksi, että sillä tavoin voidaan palkita nimenomaan ne taloudet, jotka aidosti ovat toteuttaneet esim. lämpöön, sähköön ja veteen liittyviä säästötoimenpiteitä. Missä tämä nyt näkyy nykyisessä pisteytysjärjestelmässä? • Tämä onnistuu vain käsittelemällä laajasti huoneistokohtaista dataa, jota sitten hyödynnetään online-tyyppisesti mm. lämmönsäädössä. • Tämä on jatkuva prosessi ja tältä osin pilotit ovat ihan jees, mutta aina peruskorjausten yhteydessä tulisi tehdä sellaiset temput, joilla on todella vaikutusta koko yhtiön energiatalouteen. Olen tehnyt asiasta laskelmia ja esitän niistä nyt tiiviissä muodossa olennaisimmat asiat. 1
  • 7. PÄÄASIAT, JOIHIN TULEN KIINNITTÄMÄÄN HUOMIOTA – 2. tulorajasekoilu • Nykyhallituksen ohjelmaan kirjattu tulorajasekoilu pitää saada peruttua. Tähän on useitakin syitä, joista yhtenä tärkeimpänä pidän sitä, että tällä automaatilla HEKA:n asunnoista poistuvat ahkerat ja työssäkäyvät asukkaat. On välinpitämätöntä ja käsittämätöntä rangaista sellaista asukasainesta, joka rakentaa tulevaisuutta ja on asukkaaksi tullessaan pitäytynyt tässä käsityksessä varmasta, kohtuuhintaisesta asumisesta. 2
  • 8. PÄÄASIAT, JOIHIN TULEN KIINNITTÄMÄÄN HUOMIOTA – 3. käyttö- ja pääomavuokran laskentaperusteet avattava • Hallituksen jäsenenä pyydän ensitöikseni selvittämään käyttökorvausten määrittämiseen liittyvät epäselvyydet. • ARA:n kannanotossa (16.10.2017) on mainittu, että he eivät ole varmistaneet kirjanpidosta pohjautuuko HEKA:n määrittämät käyttökorvaukset todellisiin lukuihin vai olettamiin. • ARA edellyttää (ja luottaa), että rajoitusten alaisten ARA –vuokra- asuntojen vuokrat ja käyttökorvaukset määritetään lain edellyttämällä tavalla. Yhteisön tulee myös varmistaa, että käyttökorvausten tarkistukset toteutetaan huoneenvuokralain ja hyvän vuokratavan mukaisesti. • HEKA ei ole käsitykseni mukaan toiminut tässä asiassa ainakaan viimeksi mainitulla tavalla ja mahdollisesti asiaan liittyy muitakin seikkoja, jotka tulisi selvittää. 3
  • 9. PÄÄASIAT, JOIHIN TULEN KIINNITTÄMÄÄN HUOMIOTA – 4. luvatta asuminen kuriin • Asunnoissa asuvien todellinen lukumäärä tulisi pystyä selvittämään luotettavasti. Vaikuttaa mm. veden kulutukseen. • Muuttuneessa tilanteessa ja Helsingin päätöksenteossa tapahtuneet käsittämättömät linjaukset ovat johtamassa tilanteeseen, jossa asumisturvallisuus on vaarantumassa. • On tietenkin olemassa keinoja selvittää, asuuko huoneistossa muitakin henkilöitä, kuin esim. vuokrasopimuksissa mainitut tai yhtiöön ilmoitetut. 4
  • 10. PÄÄASIAT, JOIHIN TULEN KIINNITTÄMÄÄN HUOMIOTA – 5 vuokrantarkistukset kahden vuoden välein • Muutostilanteessa ja pitemmälläkin aikavälillä olisi hyvä jos vuokrantarkistukset tehtäisiin kahden vuoden välein. • Tämä menettely takaisi ja varmistaisi kaikkien kannalta virheettömän tuloksen, jossa varmasti kaikki asiaan liittyvät tekijät olisi voitu ottaa huomioon. • KIKY ja siihen sitoutuminen tarkoittaa käytännössä myös sitä, että HEKA tasoinen toimija sitoutuu pidättäytymään vuokrankorotuksista. Eikö istuvan hallituksen hallitusohjelman kirjauksilla olekaan mitään väliä? 5
  • 11. YHTIÖISTÄ Heka Koillinen takaisin yhteenvetoon Toimielimen valitsija: Konsernijaosto Valittavien luottamushenkilöiden määrä: 1 jäsentä (ei varajäseniä). Muut jäseniä valitsevat tahot: Asukasedustajat vuokralaisdemokratiamenettelytapojen mukaisesti Toimikausi: 1 vuosi (kevät 2018). Hallituksen ensimmäinen toimikausi alkanee poikkeuksellisesti 1.1.2018 sulautumisten toteuttamisen yhteydessä. Hallituksen jäsenet valitaan ensimmäisen kerran normaalisti varsinaisessa yhtiökokouksessa keväällä 2018. Tasa-arvon toteutuminen: Samaa sukupuolta jäsenten tai varajäsenten keskuudessa korkeintaan 1. Sukupuolten välinen tasa-arvo on vaatimusten mukainen. Yhteisön tai säätiön toimiala: Kiinteistönhoito (81100). Yhtiön toimialana on kiinteistöhallintapalveluiden tuottaminen. Varsinainen jäsen Puheenjohtajuu s Ryhmä Sukupuoli Jäsenen nimi 1
  • 12. KYSYMYKSIÄ • Kaupunki omistaa 100%, mutta määräysvalta tuntuu olevan 0% • Esimerkiksi miksi yksi alueyhtiöistä on perustettu jo 3.10.2017? • Edellisen sivun mukaan uudet alueyhtiöt aloittavat toimintansa 1.1.2018. • Onko konsernijaosto tietoinen tai hyväksynyt tämän menettelyn? • Helsingin kaupungin asunnot Oy fuusioi nykyiset 21 alueyhtiötänsä viiteen vuodenvaihteessa 2017 – 2018. Alueyhtiöfuusio on kuitenkin tullut yhden yhtiön, Heka Koillinen Oy:n, osalta voimaan jo 3.10.2017. Vanhojen alueyhtiöiden Heka-Jakomäki Oy:n, Heka-Malmi Oy:n, Heka- Pihlajisto Oy:n ja Heka-Suutarila Oy:n työtä jatkaa Heka Koillinen Oy.
  • 13. Alueyhtiöt 1.1.2018 • Heka Etelä Oy:n muodostavat Heka-Kansanasunnot Oy, Heka- Kantakaupunki Oy, Heka-Kumpula Oy, Heka Pikku Huopalahti Oy,ja Heka-Vallila Oy • Heka Itä Oy:n muodostavat Heka-Kontula Oy, Heka-Puotila Oy, Heka- Vesala Oy ja Heka-Vuosaari Oy • Heka Kaakko Oy:n muodostavat Heka-Laajasalo Oy, Heka-Myllypuro Oy, Heka-Roihuvuori Oy ja Heka-Siilitie Oy • Heka Koillinen Oy:n muodostavat Heka-Jakomäki Oy, Heka-Malmi Oy, Heka-Pihlajisto Oy ja Heka-Suutarila Oy • Heka Länsi Oy:n muodostavat Hega-Haaga Oy, Heka-Kannelmäki Oy, Heka-Malminkartano Oy ja Heka-Maunula Oy.
  • 14. Lisätietoja • Lehdistötiedote 29.10.2017: Tarpeenmukainen energiankäyttö ja peruskorjausten parempi suunnittelu mahdollistavat vuokratasojen säilymisen ennallaan myös HEKA:n asunnoissa • HU blogi 30.10.2017: HEKAN vuokria ollaan hilaamassa kohti Kojamon ja SATO:n vuokratasoja • HU blogi HEKA tuottavuudesta ja tehokkuudesta 19.9.2016: http://www.helsinginuutiset.fi/blogi/435321-vaikuttavaa- tuottavuustarkastelua-case-heka
  • 15. Velkaa, tasearvo • Heka:lla oli vuoden 2015 lopussa velkaa yhteensä 2.14 mrd. e. • Asukasta kohden velkamäärä on noin 25 000 e ja vastaavasti asuntoa kohden 48 000 e. Kiinteistömassan tasearvo on tällä hetkellä n. 2.2 mrd. euroa. • Vertailukohtana koko Suomen SOTEEN liittyvät rakennuskannan tasearvo n. 6,5 miljardia. Ei siis ihan pieni yhtiö. • Tämän johdosta pidän tärkeänä, että hallitukseen valituilla henkilöillä on pätevyyttä ja vahvaa tekniikan tuntemusta sekä vankkaa perehtyneisyyttä talousasioista.
  • 16. Asukkaita, hoitovuokra, vuokrasumma • Heka:n asunnoissa asuu reilu 86 000 asukasta. Huoneistoissa asuu keskimäärin 1,9 asukasta. Keskimääräinen huoneistokoko on noin 60 neliötä. • Hekan alueyhtiöissä keskimääräinen hoitovuokra (5,80 e/m2) jakaantuu seuraavasti: korjaukset 29%, lämmitys 16%, käyttö ja huolto 13%, hallinto 9%, vesi- ja jätevesimaksut 9%, siivous 6%, sähkö 4%, jätehuolto 4%, kiinteistövero 3%, ulkoilualueet 3%, muut menot 4%. • Vuokrista saatava yhteenlaskettu tulosumma oli 350 milj. euroa vuonna 2015.
  • 17. sähkö • Hekan sähkönkulutus (56 GWh) on noin 1,3 prosenttia koko Helsingin vuotuisesta (4 400 GWh) sähkön kulutuksesta. Sähköä ja tässä tapauksessa kiinteistösähköä kuluu keskimäärin 660 kWh/asukas. Erot eri alueyhtiöiden suhteen ovat melko suuret. • Kovin suuria muutoksia sähkölaskun pienentämiseksi ei tarvitsisi tehdä peruskorjausten yhteydessä ja esim. poistoilmapuhaltimien modernisointi, lämmöntalteenoton tehostaminen ja säätöön liittyvät parannukset toisivat jo huomattavia säästöjä tässä mittakaavassa ja niillä voisi olla vaikutusta jopa joka vuotiseen vuokrankorotustarpeeseen. • Näillä em. tempuilla sähkölasku voisi olla hyvinkin 0,8 milj. e. pienempi.
  • 18. Lämpö • Lämmityksen suhteen kaukolämpöä kuluu keskimäärin 48,9 kWh / m3. Tämä luku on normeerattu, jotta olisi vertailukelpoinen eri paikkakuntien vastaavaan ominaiskulutuslukuun. Lämmitykseen palaa n. 29 milj. e. Vuodessa asukasta kohden lämmitykseen uppoaa 342 e. • Lämmityskustannusten suhteen olisi paljonkin tehtävissä. Saattaa toki olla että muutoksia ei jostain syystä haluta tehdä. Tosin jos muutoksia olisi alettu tekemään systemaattisesti jo vuonna 2006, niin karkeasti arvioiden tänä päivänä oltaisiin tilanteessa, jossa lämmitykseen kuluisi noin 23 milj. e. vuositasolla. Ottaen huomioon edellä mainittu sähkönsäästö ja tämä lämmityksen potentiaalinen säästömäärä puhutaan suuruusluokasta 6-8 milj e. vuodessa.
  • 19. Jäte- ja kiinteistöhyuolto • Jätettä kertyy huomattavat määrät ja tämän osaltakin eri yhtiöiden välillä on suuriakin eroja. Jätejakeita pyritään erottamaan jo huoneistotasolla, mutta kuten tässäkin asiassa täydellisyyttä kohti ollaan vasta menossa. Jätehuollon hintalappu kaikkien alueyhtiöiden osalta on n. 7,5 milj. e. vuonna 2015. • Heka resurssoi kiinteistöhuoltoon n. 26 milj. e. (300 eur/asukas/vuosi) ja siivoukseenkin kuluu lähes 12 milj. e (140 eur/asukas/vuosi).
  • 20. Energiansäästö – temppuvalikoima1 • Edellä jo sivusin ostoenergiaan liittyviin tunnuslukuihin. Vaihtoehto, jossa tehdään muutoksia poistoilmanvaihtoon ja lisätään lämmöntalteenottoyksiköt talokohtaisesti, sekä edistyksellistä sensoritekniikkaa huoneistokohtaisesti voidaan saavuttaa helpostikin kymmenen prosenttiyksikön säästöt, enemmänkin. Asukkaan kannalta tämä tarkoittaisi keskimäärin 7 euroa /kk alempaa kuukausivuokraa. Yhtiön kannalta selvää säästöä ostoenergian suhteen saataisiin vuositasolla n. 4 milj. euroa.
  • 21. Energiansäästö – temppuvalikoima2 • Hieman vielä kehittyneemmässä vaihtoehdossa, jossa taloryhmäkohtaisesti edellä esitetyn ykkösvaihtoehdon lisäksi käyttöönotetaan aurinkokeräimet, sekä edistyksellistä lämmöntalteenottotekniikkaa, niin jäteveden, kuin käyttövedenkin osalta saavutettaisiin helposti koko Hekan osalta n. 7 milj. euron säästöt nykytilanteeseen verrattuna.
  • 22. Energiansäästö – temppuvalikoima3 • Kolmannessa vaihtoehdossa käyttöön otettaisiin kaikki edellä mainitut teknologiat lisättynä geotermisen energian hyödyntävillä lämpöpumpputekniikoilla voidaan sitten saavuttaa lähes energiaomavaraisuus, mitä tulee ainakin lämpöenergian suhteen. Tässä tapauksessa vertailuajankohtaan verrattuna energiakustannuksia voidaan säästää n. 20 milj. euron edestä. Laskennallisesti hoitovuokraa voitaisiin tiputtaa näillä tekniikoilla keskimääräisestä lukuarvosta 5,78 eur/m2 lukuarvoon 5,00 eur/m2. Keskimääräiseksi kokonaisvuokraksi saadaan näin ollen 10,37 eur/m2.
  • 23. Energiansäästö – temppuvalikoimien yhteenveto • Vuokranmaksussa tämä vaihtoehto tuntuisi vuokralaiselle n. 42 eur/kk alhaisempana vuokrana. Yhtiönkin kannalta tämä vaihtoehto maksaisi itsensä takaisin kohtuullisessa ajassa ja vaikutus ostettavan energian määrään on dramaattinen. • Se miten tai kenen toimesta tuo geoterminen lämpöenergia tuotetaan vuokranmääritysyksiköihin en ota tässä vaiheessa kantaa enkä siihen millä vuosikymmenellä sen laajamittainen käyttö voisi toteutua.
  • 24. TUOTTAVUUDESTA JA TEHOKKUUDESTA • Tuottavuuden mittarointi • Tuottavuuden ja tehokkuuden mittarointi vaatii yhdenmukaisen tavan raportoida ja jalostaa tuotettua tietoa. • Hekan vuosikertomuksessa oli kohta, jossa tuottavuuden yleiseksi mittariksi oli määritetty asuntojen määrän kasvu, suhteessa henkilöstön määrään. • Lisäksi oli maininta lyhytaikaisten sairauspoissaolojen suhteesta henkilöstömäärään. Nämä ovat varmaan ihan käypiä mittareita, kun tarkastellaan asiaa yhdestä näkökulmasta. • Mutta valitettavasti nämä nykyisin käytössä edellä esitetyt eivät riitä, mikäli aidosti halutaan mittaroida kokonaisuutta ja tehtyjen toimien vaikuttavuutta.
  • 25. TUOTTAVUUDESTA JA TEHOKKUUDESTA • Useimmissa tapauksissa kuitenkin tuottavuuteen ja sitä edeltävään tehokkuuteen kaikissa toiminnoissa vaikuttavat varsin monet sellaiset tekijät, joita ei osata jostain syystä ottaa huomioon tuottavuustarkasteluissa. • Resurssien käytön lisäksi tarkasteluissa tulisi aina huomioida vaikutukset mm. energiatehokkuuteen ja vaikuttavuuteen ylipäänsä, jotta tämän tyyppisellä arvioinnilla olisi oikeasti merkitystä toiminnan kehittämisen kannalta. • Tärkeää on myös verrata omaa toimintaa tehokkaimpiin yksiköihin ja löytää sitä kautta toiminnan kannalta oleelliset parannuskohteet omasta yksiköstä tai yhtiöstä. • Nämä ja monet muutkin asiakokonaisuudet tulen saattamaan kuntoon tullessani valituksi yhtiön hallitukseen.
  • 26. Kysymyksiä Hekan hallitukselle osa1 Miksi vuokrankorotuslapussa ei näy seuraavat vuokraerät eriteltyinä? • rahoitusvuokra • hoitovuokra • perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin varautumisena kerättävästä vuokra Nyt siis näkyy vain nämä kaksi erää, vaikka ARAn ohjeistuksessa nuo em. nimikkeet Me/17.12.17
  • 27. Kysymyksiä Hekan hallitukselle osa1 Omakustannusvuokrissa / käyttövastikkeissa saa periä tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumista yhteensä enintään: – 1 €/asm2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki- tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enintään 20 vuotta. <20v – 2 €/asm2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki- tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enemmän kuin 20 vuotta. >20v – Enimmäismäärät ovat voimassa 1.1.2017 alkaen. – Korkotukiasetus 24 § ja arava-asetus 58 a§. – Ks. myös hallituksen esitys 99/2015. Me/17.12.17
  • 28. Lainsäädäntöä ja lisätietoja • Korkotukilaki - Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2001/20010604 • Korkotukiasetus - Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001), (ajantasainen versio ei Finlexissä): https://www.edilex.fi/lainsaadanto/20010666 • Aravarajoituslaki (1190/1993): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1993/19931190 • Arava-asetus (1587/1993): https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1993/19931587 • Investointiavustuslaki - Laki avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi (1281/2004): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2004/20041281 • Asumisoikeuslaki - Laki asumisoikeusasunnoista (650/1990): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1990/19900650 • HE 99/2015 (Hallituksen esitys): http://finlex.fi/fi/esitykset/he/2015/20150099 • Huoneenvuokralaki - Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481 • Lisätietoja - www.ara.fi/vuokranmaaritys tai vuokranmaaritys@ara.fi
  • 29. Kiitos! Marko Ekqvist p. 044-945 2263 marko.ekqvist@gmail.com