ºÝºÝߣ

ºÝºÝߣShare a Scribd company logo

Ofis Piyasas? Ara?t?rma Raporu 2012 - ?GD ?stanbul Gayrimenkul De?erleme

?
?
IGD - Istanbul Gayrimenkul Degerleme Fizibilite
IGD - Istanbul Gayrimenkul Degerleme Fizibilite

Ofis Piyasas? Ara?t?rma Raporu 2012 - ?GD ?stanbul Gayrimenkul De?erleme

1 of 4
Download to read offline
?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmada? - Taksim / ?stanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr Ofis Sto?u ?stanbul¡¯da kaliteli ofis sto?unun yo?un olarak bulundu?u b?lge- ler; Avrupa M?A (Merkezi ?? Alan?), M?A D??? Avrupa ve Anadolu B?lgesi olarak 3 gruba ayr?labilir. Be?ikta?¡¯tan Maslak¡¯a kadar B¨¹y¨¹kdere Caddesi etraf?nda geli?en M?A B?lgesi, Zincirlikuyu, Levent ve Maslak gibi ?nemli i? merkezlerini bar?nd?rmaktad?r. M?A B?lgesi yakla??k 1 milyon 200 bin metrekare ofis alan? ile ?stan- bul¡¯daki toplam sto?un %40¡¯?n? olu?turmaktad?r. M?A D??? Avrupa B?l- gesi; ?i?li, Taksim ve Atat¨¹rk Havaalan? ?ev- resinde bulunan ofis alanlar?n? i?ermektedir. Toplam sto?un %28¡¯ini olu?turan bu b?lgeler- de yakla??k 820 bin metrekare ofis alan? bu- Ofis piyasas?, 2011 y?l?nda son derece hareketli bir d?nem ge?ir- mi?tir. H?zla b¨¹y¨¹yen ekonomi, yabanc? yat?r?mlar ve geni?leyen i? hacmi ?zellikle b¨¹y¨¹k ?ehirlerde nitelikli ofis ihtiyac?n? artt?rm??t?r. Ayl?k ?irket istatistiklerine bak?ld???nda, 2011 y?l?n?n Ocak ay?nda T¨¹rkiye¡¯de kurulan ?irket say?s? bir rekor k?rarak 6 bin adedi a?- m??t?r. Bu ?irketlerin % 35¡¯inin yer ald??? ?stanbul, ofis yat?r?mlar? i?in elveri?li bir ortam sunmaktad?r. Bu sebeple de ge?ti?imiz y?l ?stanbul¡¯da A+, A ve B+ s?n?f? ofis yat?r?mlar? h?z kazanm??t?r. OF?S P?YASASI RAPORU ?STANBUL2012 TEL?F HAKLARI : Tamam?yla ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD)¡¯nin m¨¹lkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kayd? ve izin al?nmak sureti ve de?i?iklik yap?lmamas? kayd? ile kullan?labilir. ?zin ve ?zel izin ile kullan?lan metinler ¨¹zerinde kullan?c?lar?n m¨¹lkiyet hakk? bulunmamaktad?r. Makale veya ara?t?rma kullan?m? i?in l¨¹tfen info@igd.com.tr¡¯a e-posta g?nderiniz ya da 0212.232.93.13 no¡¯lu telefon ile irtibata ge?iniz. ?NEML?: ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD), herhangi bir ki?i ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kay?p, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz. T¨¹rkiye¡¯de A??lan ve Kapanan ?irket Say?s? ?stanbul¡¯da Ofis Alanlar?n?n Da??l?m? Kaynak: TOBB, 2010-2011 Kaynak: ?GD, 2011
lunmaktad?r. Anadolu B?lgesi¡¯nde ise Altunizade, Kavac?k, ?mra- niye, Kozyata?? ve Ata?ehir¡¯de yo?unla?an ofis sto?u 950 bin m2 olup, toplam stoktaki pay? %32¡¯dir. ?n?aat? Devam Edenler, Avrupa Yakas? ?stanbul¡¯da 2010 sonu itibariyle yakla??k 2.7 milyon metrekare olan kaliteli ofis sto?u, 2011 y?l?n?n sonunda % 8,2 oran?nda arta- rak 2,9 milyon metrekareye ula?m??t?r. ?n?aat? devam eden ofis bi- nalar?yla birlikte, 2014 y?l?n?n sonuna kadar mevcut sto?a 900 bin metrekare ofis alan? daha eklenece?i tahmin edilmektedir. Bu da ?n¨¹m¨¹zdeki iki sene i?erisinde ?stanbul¡¯daki ofis sto?unda %30 art?? olaca??n? g?stermektedir. ?n¨¹m¨¹zdeki y?llarda, M?A b?lgesi arz edilecek yeni ofis alanlar?y- la stoktaki ¨¹st¨¹nl¨¹?¨¹n¨¹ devam ettirecektir. Bu b?lgede bir?ok A+ s?n?f? ofis binas?n?n yap?m?na ba?lanm??t?r. Trump Towers (Mecidi- yek?y), R?nesans Mecidiyek?y, Arista Bomonti, ?tower Bomonti, Soyak Soho (Esentepe), ?stanbloom (Zincirlikuyu), Zorlu Center (Zincirlikuyu), Tekfen Ofis Binas? (Levent), Diamond of ?stanbul (Maslak) ve 42 Maslak bunlardan birka??d?r. 2014 y?l?na kadar MIA b?lgesindeki ofis sto?u art???n?n 450.000 metrekareyi bul- mas? beklenmektedir. ?e?itli Ofis B?lgelerinde Mevcut ve Gelecek Stok 2012-2014 y?llar? aras?nda M?A¡¯dan sonra en ?ok art?? Atat¨¹rk Havaalan?¡¯na yak?n b?lgelerde ger?ekle?ecektir. Bas?n Ekspres Yolu ?evresinde, A?ao?lu¡¯nun My Office 212 (47.000 m2 ) ve To- runlar GYO¡¯nun Mall of ?stanbul (25.000 m2 ) projelerinin hizmete girmesi planlanmaktad?r. Son zamanlarda, konut alanlar? olarak geli?en Bah?e?ehir, Beylik¨¹d¨¹z¨¹ ve Esenyurt b?lgelerinde de ofis alanlar? i?eren karma projeler ger?ekle?tirilmektedir. Avrupa Yakas?¡¯nda, M?A d???nda Ka??thane ve Bayrampa?a yeni ofis b?lgeleri olarak ?ne ??kmaktad?r. Ka??thane¡¯de Papirus Plaza (40.000 m2 ) ve Ka??thane Ofis Park (32.700 m2 ) b?lgeyi de?i?ti- recek t¨¹rden projelerdir. Di?er yandan, ula??m ve hizmet olanakla- r?n?n iyile?mesiyle Bayrampa?a b?lgesi de A s?n?f? ofis yat?r?mlar?n? ?eken bir yer haline gelmeye ba?lam??t?r. Bu b?lgede in?aat? de- vam eden Diamond Tower¡¯daki ofisler metrekaresi 3.600-5.500 TL aras?nda fiyatlarla sat?lmaya ba?lanm??t?r. Anadolu Yakas? AnadoluYakas?¡¯n?n?nemliofisb?lgelerindenbiriolan?mraniye¡¯de, Anel ?? Merkezi (61.500 m2 ) ve Buyaka Project (17.000 m2 ) gibi projelerin 2012 y?l? i?erisinde tamamlanmas? planlanmaktad?r. ?stanbul¡¯un yeni finans merkezi olarak d¨¹?¨¹n¨¹len Ata?ehir¡¯de ise Sarphan Finanspark, Palladium Tower (55.000 m2 ) ve A?ao?lu My Office (47.000 m2 ) gibi A+ s?n?f? ofis projeleri 2014 y?l?nda hizmete girecektir. Bu binalar?n belirlenen metrekare sat?? fiyat- lar? 8.000-10.000 TL aras?ndad?r. Di?er yandan Kavac?k b?lgesi, bo?luk oranlar?n?n y¨¹ksek olmas? nedeniyle ?u an ofis yat?r?m? a??- s?ndan doygunlu?a ula?m?? g?r¨¹nmektedir. Anadolu Yakas?¡¯nda E-5 hatt? ¨¹zerindeki G?ztepe, Maltepe, Kartal ve Pendik yeni ofis b?lgeleri olarak geli?me g?steren b?lgeler- dir. Bu b?lgelerde lansman? yap?lm?? olan Nida Kule (G?ztepe), Ofisim ?stanbul (Maltepe) ve Vizyon Bulvar (Kartal) gibi projelerde metrekare sat?? fiyatlar? 4.000 TL-7.500 TL aras?nda de?i?mek- tedir. Bo?luk Oranlar? 2011¡¯de ofis piyasas?na eklenen yeni alanlara ra?men bo?luk oranlar? d¨¹?¨¹k kalmaya devam etmi?tir. Bo? alanlar?n artmamas?, firmalar?n ofis talebinin hen¨¹z tam olarak kar??lanmad??? g?ster- mektedir. Ofis yat?r?mlar?n?n en fazla yo?unla?t??? MIA b?lgesinde ortalama bo?luk oran? %3,5 olarak belirlenmi?tir. ?stanbul Ofis Binalar?nda Bo?luk Oranlar? Avrupa yakas?nda MIA d??? ofis b?lgelerinde ortalama bo?luk oran? % 22, Anadolu B?lgesi¡¯nde ise %14 seviyelerindedir. MIA d??? Avrupa B?lgesi¡¯nde bo? alanlar?n fazla olmas?, havaalan? ?evre- sinde arz edilen ofis katlar?n?n hen¨¹z tam olarak dolmamas?ndan kaynaklanmaktad?r. Kiralar 2011 y?l?nda ?stanbul¡¯daki ofis kiralar? s?n?rl? bir art?? g?stermi?tir. Ge?ti?imiz y?l sonu itibariyle, t¨¹m ofis b?lgeleri aras?nda en y¨¹k- sek kira getirisi olan MIA¡¯da A+ s?n?f? ofis binalar?n?n ayl?k kira orta- lamas? 36 $/m2 ¡¯dir. MIA d??? Avrupa B?lgesi¡¯nde ise A+ s?n?f? bina- 01 Kaynak: ?GD, 2011-2014 Kaynak: ?GD, 2011 OF?S P?YASASI RAPORU
MIA AKSI 36,6 $/m2 /ay MIA DI?I AVRUPA B?LGES? 26 $/m2 /ay AVRUPA B?LGES? 23,5 $/m2 /ay Be?ikta? A+ 35-40 A 25-30 B+ 20-27 B 19 C 10 Ata?ehir A+ 20-28 A 13-20 B 8-13 C 3-8 Kozyata?? A 15-25 B+ 11-15 C 6-10 Altunizade A 20-30 B+ 20 B 12-20 C 6-10 ?mraniye A 15-25 B+ 11-15 C 5-10 Havaalan? A+ 26 A 15-16 B+ 10-13 B 8 C 5-6 Taksim A 35-40 B+ 16-19 C 12-14 ?i?li A+ 35-40 B+ 20-21 B 10-18 C 6-11 Levent A+ 35-40 A 30-35 B+ 27 B 23-28 C 14 Maslak A+ 30-36 A 22-28 B+ 18 C 11 Etiler A+ 35-40 A 25-35 B 24-26 Kavac?k A 14-20 B+ 10-14 C 6-10 Zincirlikuyu A+ 33-36 A 21-30 B 19-20 C 11 lar daha ekonomik olup kiralar ayl?k 26 $/m2 civar?ndad?r. Anadolu B?lgesi¡¯ne gelince A s?n?f? binalarda ofislerin ayl?k kira ortalamas? 21 $/m2 civar?nda iken, Ata?ehir¡¯de yap?lmakta olan A+ s?n?f? ofis- ler i?in ayl?k kiralar ortalama 26 $/m2 ¡¯dir. 2012 y?l?n?n ilk yar?s?nda, ekonomide g?r¨¹len yava?laman?n kira- lama taleplerine yans?yaca?? ve buna paralel olarak ofis kiralar?n?n dura?an bir seyir izleyece?i ?ng?r¨¹lmektedir. Ofis S?n?flar? A+ Son 10 i?erisinde yap?lm?? olan ofis binalar?d?r. E?siz ve dik- kat ?ekici bir mimari tasar?mlar? vard?r. En son teknoloji, kalite ve komfor ko?ullar? sunarlar. M¨¹kemmel bir bina y?netimi, kaliteli ve prestijli kirac?lar, y¨¹ksek ula??labilirlik ve ortalamadan y¨¹ksek kira- lar di?er ?nemli ?zellikleridir. A 0-15 ya??nda, ?ok iyi kalitede malzemelerle tasarlanm?? binalar- d?r. Profesyonel bina y?netimi, yeterli otopark, minimum 2,7 met- re net tavan y¨¹ksekli?i, i? mekan esnekli?i, 24 saat kullan?m ve g¨¹venlik, g¨¹ne? korumal? camlar ve y¨¹ksek ula??labilirlik ba?l?ca ?zellikleridir. B+ Son 10 y?l i?erisinde yap?lm??, tasar?m a??s?ndan iyi nitelik- lere sahip binalard?r. Teknolojik a??dan A s?n?f? kadar olmasa da B s?n?f?ndan daha donan?ml? olan bu binalarda profesyonel bina y?netimi vard?r. Ancak ula??labilirlik a??s?ndan pek g¨¹?l¨¹ de?ildir. B 2000 y?l? ?ncesine ait y?pranm?? A s?n?f? binalard?r. Teknolojik a??dan donan?ml? olup, kalite ve komfor ?zelliklerine sahiptir. Pro- fesyonel bina y?netimi, minimum 2,7 metre net tavan y¨¹ksekli?i ve i? mekan esnekli?i gibi ?zellikleri vard?r. C ?o?unlukla 20-25 y?l ?nce yap?lm?? ve herhangi bir tadilattan ge?memi? olan binalard?r. Mimari tasar?m a??s?ndan modas? ge?- mi?tir. D¨¹?¨¹k kalite ve komfor ko?ullar? vard?r. Enerji verimlili?i a??- s?ndan iyi de?ildir. 02 ?stanbul Ofis B?lgelerinde Ortalama Kiralar ¡°Kira de?erleri metrekare ba??na d¨¹?en ortalama ayl?k $ de?erleridir¡± Kaynak: ?GD, 2011
2012 ?ng?r¨¹leri ve Yeni Trendler Avrupa krizinin etkileri, 2012¡¯nin ilk yar?s?nda t¨¹m gayrimenkul yat?- r?mlar?nda oldu?u gibi ofis piyasas?nda da h?z?n kesilmesine neden olabilir. Halihaz?rda ba?lanan ofis yat?r?mlar?n?n ?oklu?u da d¨¹?¨¹- n¨¹ld¨¹?¨¹nde, yeni ofis projelerinin gelecek arza ve bo?luk oranla- r?na ba?l? olarak beklemeye al?naca?? d¨¹?¨¹n¨¹lmektedir. Son zamanlarda ofis binalar?nda enerji verimlili?i ve ye?il bina kavram? dikkat ?eken bir konu haline gelmeye ba?lam??t?r. G¨¹n ge?tik?e Leed veya Breams gibi ye?il bina sertifikalar?na sahip, ?evre dostu ofis binalar?na talep giderek artmaktad?r. T¨¹rkiye¡¯de ?imdiye kadar 17 binaya Leed, 7 binaya Breams sertifikas? veril- mi? olup, 51 bina i?in de Leed sertifikas? almak ¨¹zere ba?vuruda bulunulmu?tur. Sertifika alan ofis binalar?ndan baz?lar? aras?nda; Kavac?k Ticaret Merkezi, G¨¹ler Plaza (Kavac?k), Soyak Holding Binas? (Mecidiyek?y), Li Fung Centre (Yeni Bosna), Tekfen Levent Ofis ve Unileveler Ofisi (?mraniye) say?labilir. Prestij a??s?ndan da ?nemli hale gelen ye?il bina uygulamalar?n?n yak?n gelecekte kamu ve ?zel sekt?rde daha yayg?n hale gelmesi ka??n?lmaz g?- r¨¹nmektedir. Binalarda ?evre ile ilgili bilincin artmas?n?n yan? s?ra ofis ?al??an- lar?n?n verimlili?i, i? ortam?n?n kalitesi ve ?al??an memnuniyeti gibi unsurlar da ofis geli?tirme kriterlerinde ¨¹st s?ralara yerle?meye ba?lam??t?r. Yeni tasarlanan A+ s?n?f? ofis binalar?nda ?al??anlar?n dinlenme, spor, hobi, al??veri?, sekreterya vb gibi neredeyse t¨¹m ihtiya?lar?n? kar??layan mekanlar ve y?netim sistemleri olu?turul- maktad?r. 2012 y?l?n?n Aral?k ay?nda tesliminin yap?lmas? planlanan ?Tower Bomonti bu tarzda yeni ve inovatif bir i? ortam? sunan ?r- nekler aras?nda yer alacakt?r. Ofis binalar?nda ?ne ??kan di?er bir trend ise yurtd???nda olduk?a ra?bet g?ren yatay ofis konseptidir. Do?aya yak?n ve az katl? tasa- r?mlar 42 Maslak, Ka??thane Ofis Park ve Varyap Plaza (Pendik) gibi projelerde uygulanmaktad?r. ?? ya?am?nda sosyalle?meyi des- tekleyen ve i? verimlili?ini artt?rmay? hedefleyen yatay ofis tasar?m- lar?n?n ileride daha fazla g?r¨¹lmesi beklenmektedir. 03 ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmada? - Taksim / ?stanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr TEL?F HAKLARI : Tamam?yla ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD)¡¯nin m¨¹lkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kayd? ve izin al?nmak sureti ve de?i?iklik yap?lmamas? kayd? ile kullan?labilir. ?zin ve ?zel izin ile kullan?lan metinler ¨¹zerinde kullan?c?lar?n m¨¹lkiyet hakk? bulunmamaktad?r. Makale veya ara?t?rma kullan?m? i?in l¨¹tfen info@igd.com.tr¡¯a e-posta g?nderiniz ya da 0212.232.93.13 no¡¯lu telefon ile irtibata ge?iniz. ?NEML?: ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD), herhangi bir ki?i ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kay?p, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz. OF?S P?YASASI RAPORU

More Related Content

Ofis Piyasas? Ara?t?rma Raporu 2012 - ?GD ?stanbul Gayrimenkul De?erleme

  • 1. ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmada? - Taksim / ?stanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr Ofis Sto?u ?stanbul¡¯da kaliteli ofis sto?unun yo?un olarak bulundu?u b?lge- ler; Avrupa M?A (Merkezi ?? Alan?), M?A D??? Avrupa ve Anadolu B?lgesi olarak 3 gruba ayr?labilir. Be?ikta?¡¯tan Maslak¡¯a kadar B¨¹y¨¹kdere Caddesi etraf?nda geli?en M?A B?lgesi, Zincirlikuyu, Levent ve Maslak gibi ?nemli i? merkezlerini bar?nd?rmaktad?r. M?A B?lgesi yakla??k 1 milyon 200 bin metrekare ofis alan? ile ?stan- bul¡¯daki toplam sto?un %40¡¯?n? olu?turmaktad?r. M?A D??? Avrupa B?l- gesi; ?i?li, Taksim ve Atat¨¹rk Havaalan? ?ev- resinde bulunan ofis alanlar?n? i?ermektedir. Toplam sto?un %28¡¯ini olu?turan bu b?lgeler- de yakla??k 820 bin metrekare ofis alan? bu- Ofis piyasas?, 2011 y?l?nda son derece hareketli bir d?nem ge?ir- mi?tir. H?zla b¨¹y¨¹yen ekonomi, yabanc? yat?r?mlar ve geni?leyen i? hacmi ?zellikle b¨¹y¨¹k ?ehirlerde nitelikli ofis ihtiyac?n? artt?rm??t?r. Ayl?k ?irket istatistiklerine bak?ld???nda, 2011 y?l?n?n Ocak ay?nda T¨¹rkiye¡¯de kurulan ?irket say?s? bir rekor k?rarak 6 bin adedi a?- m??t?r. Bu ?irketlerin % 35¡¯inin yer ald??? ?stanbul, ofis yat?r?mlar? i?in elveri?li bir ortam sunmaktad?r. Bu sebeple de ge?ti?imiz y?l ?stanbul¡¯da A+, A ve B+ s?n?f? ofis yat?r?mlar? h?z kazanm??t?r. OF?S P?YASASI RAPORU ?STANBUL2012 TEL?F HAKLARI : Tamam?yla ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD)¡¯nin m¨¹lkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kayd? ve izin al?nmak sureti ve de?i?iklik yap?lmamas? kayd? ile kullan?labilir. ?zin ve ?zel izin ile kullan?lan metinler ¨¹zerinde kullan?c?lar?n m¨¹lkiyet hakk? bulunmamaktad?r. Makale veya ara?t?rma kullan?m? i?in l¨¹tfen info@igd.com.tr¡¯a e-posta g?nderiniz ya da 0212.232.93.13 no¡¯lu telefon ile irtibata ge?iniz. ?NEML?: ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD), herhangi bir ki?i ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kay?p, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz. T¨¹rkiye¡¯de A??lan ve Kapanan ?irket Say?s? ?stanbul¡¯da Ofis Alanlar?n?n Da??l?m? Kaynak: TOBB, 2010-2011 Kaynak: ?GD, 2011
  • 2. lunmaktad?r. Anadolu B?lgesi¡¯nde ise Altunizade, Kavac?k, ?mra- niye, Kozyata?? ve Ata?ehir¡¯de yo?unla?an ofis sto?u 950 bin m2 olup, toplam stoktaki pay? %32¡¯dir. ?n?aat? Devam Edenler, Avrupa Yakas? ?stanbul¡¯da 2010 sonu itibariyle yakla??k 2.7 milyon metrekare olan kaliteli ofis sto?u, 2011 y?l?n?n sonunda % 8,2 oran?nda arta- rak 2,9 milyon metrekareye ula?m??t?r. ?n?aat? devam eden ofis bi- nalar?yla birlikte, 2014 y?l?n?n sonuna kadar mevcut sto?a 900 bin metrekare ofis alan? daha eklenece?i tahmin edilmektedir. Bu da ?n¨¹m¨¹zdeki iki sene i?erisinde ?stanbul¡¯daki ofis sto?unda %30 art?? olaca??n? g?stermektedir. ?n¨¹m¨¹zdeki y?llarda, M?A b?lgesi arz edilecek yeni ofis alanlar?y- la stoktaki ¨¹st¨¹nl¨¹?¨¹n¨¹ devam ettirecektir. Bu b?lgede bir?ok A+ s?n?f? ofis binas?n?n yap?m?na ba?lanm??t?r. Trump Towers (Mecidi- yek?y), R?nesans Mecidiyek?y, Arista Bomonti, ?tower Bomonti, Soyak Soho (Esentepe), ?stanbloom (Zincirlikuyu), Zorlu Center (Zincirlikuyu), Tekfen Ofis Binas? (Levent), Diamond of ?stanbul (Maslak) ve 42 Maslak bunlardan birka??d?r. 2014 y?l?na kadar MIA b?lgesindeki ofis sto?u art???n?n 450.000 metrekareyi bul- mas? beklenmektedir. ?e?itli Ofis B?lgelerinde Mevcut ve Gelecek Stok 2012-2014 y?llar? aras?nda M?A¡¯dan sonra en ?ok art?? Atat¨¹rk Havaalan?¡¯na yak?n b?lgelerde ger?ekle?ecektir. Bas?n Ekspres Yolu ?evresinde, A?ao?lu¡¯nun My Office 212 (47.000 m2 ) ve To- runlar GYO¡¯nun Mall of ?stanbul (25.000 m2 ) projelerinin hizmete girmesi planlanmaktad?r. Son zamanlarda, konut alanlar? olarak geli?en Bah?e?ehir, Beylik¨¹d¨¹z¨¹ ve Esenyurt b?lgelerinde de ofis alanlar? i?eren karma projeler ger?ekle?tirilmektedir. Avrupa Yakas?¡¯nda, M?A d???nda Ka??thane ve Bayrampa?a yeni ofis b?lgeleri olarak ?ne ??kmaktad?r. Ka??thane¡¯de Papirus Plaza (40.000 m2 ) ve Ka??thane Ofis Park (32.700 m2 ) b?lgeyi de?i?ti- recek t¨¹rden projelerdir. Di?er yandan, ula??m ve hizmet olanakla- r?n?n iyile?mesiyle Bayrampa?a b?lgesi de A s?n?f? ofis yat?r?mlar?n? ?eken bir yer haline gelmeye ba?lam??t?r. Bu b?lgede in?aat? de- vam eden Diamond Tower¡¯daki ofisler metrekaresi 3.600-5.500 TL aras?nda fiyatlarla sat?lmaya ba?lanm??t?r. Anadolu Yakas? AnadoluYakas?¡¯n?n?nemliofisb?lgelerindenbiriolan?mraniye¡¯de, Anel ?? Merkezi (61.500 m2 ) ve Buyaka Project (17.000 m2 ) gibi projelerin 2012 y?l? i?erisinde tamamlanmas? planlanmaktad?r. ?stanbul¡¯un yeni finans merkezi olarak d¨¹?¨¹n¨¹len Ata?ehir¡¯de ise Sarphan Finanspark, Palladium Tower (55.000 m2 ) ve A?ao?lu My Office (47.000 m2 ) gibi A+ s?n?f? ofis projeleri 2014 y?l?nda hizmete girecektir. Bu binalar?n belirlenen metrekare sat?? fiyat- lar? 8.000-10.000 TL aras?ndad?r. Di?er yandan Kavac?k b?lgesi, bo?luk oranlar?n?n y¨¹ksek olmas? nedeniyle ?u an ofis yat?r?m? a??- s?ndan doygunlu?a ula?m?? g?r¨¹nmektedir. Anadolu Yakas?¡¯nda E-5 hatt? ¨¹zerindeki G?ztepe, Maltepe, Kartal ve Pendik yeni ofis b?lgeleri olarak geli?me g?steren b?lgeler- dir. Bu b?lgelerde lansman? yap?lm?? olan Nida Kule (G?ztepe), Ofisim ?stanbul (Maltepe) ve Vizyon Bulvar (Kartal) gibi projelerde metrekare sat?? fiyatlar? 4.000 TL-7.500 TL aras?nda de?i?mek- tedir. Bo?luk Oranlar? 2011¡¯de ofis piyasas?na eklenen yeni alanlara ra?men bo?luk oranlar? d¨¹?¨¹k kalmaya devam etmi?tir. Bo? alanlar?n artmamas?, firmalar?n ofis talebinin hen¨¹z tam olarak kar??lanmad??? g?ster- mektedir. Ofis yat?r?mlar?n?n en fazla yo?unla?t??? MIA b?lgesinde ortalama bo?luk oran? %3,5 olarak belirlenmi?tir. ?stanbul Ofis Binalar?nda Bo?luk Oranlar? Avrupa yakas?nda MIA d??? ofis b?lgelerinde ortalama bo?luk oran? % 22, Anadolu B?lgesi¡¯nde ise %14 seviyelerindedir. MIA d??? Avrupa B?lgesi¡¯nde bo? alanlar?n fazla olmas?, havaalan? ?evre- sinde arz edilen ofis katlar?n?n hen¨¹z tam olarak dolmamas?ndan kaynaklanmaktad?r. Kiralar 2011 y?l?nda ?stanbul¡¯daki ofis kiralar? s?n?rl? bir art?? g?stermi?tir. Ge?ti?imiz y?l sonu itibariyle, t¨¹m ofis b?lgeleri aras?nda en y¨¹k- sek kira getirisi olan MIA¡¯da A+ s?n?f? ofis binalar?n?n ayl?k kira orta- lamas? 36 $/m2 ¡¯dir. MIA d??? Avrupa B?lgesi¡¯nde ise A+ s?n?f? bina- 01 Kaynak: ?GD, 2011-2014 Kaynak: ?GD, 2011 OF?S P?YASASI RAPORU
  • 3. MIA AKSI 36,6 $/m2 /ay MIA DI?I AVRUPA B?LGES? 26 $/m2 /ay AVRUPA B?LGES? 23,5 $/m2 /ay Be?ikta? A+ 35-40 A 25-30 B+ 20-27 B 19 C 10 Ata?ehir A+ 20-28 A 13-20 B 8-13 C 3-8 Kozyata?? A 15-25 B+ 11-15 C 6-10 Altunizade A 20-30 B+ 20 B 12-20 C 6-10 ?mraniye A 15-25 B+ 11-15 C 5-10 Havaalan? A+ 26 A 15-16 B+ 10-13 B 8 C 5-6 Taksim A 35-40 B+ 16-19 C 12-14 ?i?li A+ 35-40 B+ 20-21 B 10-18 C 6-11 Levent A+ 35-40 A 30-35 B+ 27 B 23-28 C 14 Maslak A+ 30-36 A 22-28 B+ 18 C 11 Etiler A+ 35-40 A 25-35 B 24-26 Kavac?k A 14-20 B+ 10-14 C 6-10 Zincirlikuyu A+ 33-36 A 21-30 B 19-20 C 11 lar daha ekonomik olup kiralar ayl?k 26 $/m2 civar?ndad?r. Anadolu B?lgesi¡¯ne gelince A s?n?f? binalarda ofislerin ayl?k kira ortalamas? 21 $/m2 civar?nda iken, Ata?ehir¡¯de yap?lmakta olan A+ s?n?f? ofis- ler i?in ayl?k kiralar ortalama 26 $/m2 ¡¯dir. 2012 y?l?n?n ilk yar?s?nda, ekonomide g?r¨¹len yava?laman?n kira- lama taleplerine yans?yaca?? ve buna paralel olarak ofis kiralar?n?n dura?an bir seyir izleyece?i ?ng?r¨¹lmektedir. Ofis S?n?flar? A+ Son 10 i?erisinde yap?lm?? olan ofis binalar?d?r. E?siz ve dik- kat ?ekici bir mimari tasar?mlar? vard?r. En son teknoloji, kalite ve komfor ko?ullar? sunarlar. M¨¹kemmel bir bina y?netimi, kaliteli ve prestijli kirac?lar, y¨¹ksek ula??labilirlik ve ortalamadan y¨¹ksek kira- lar di?er ?nemli ?zellikleridir. A 0-15 ya??nda, ?ok iyi kalitede malzemelerle tasarlanm?? binalar- d?r. Profesyonel bina y?netimi, yeterli otopark, minimum 2,7 met- re net tavan y¨¹ksekli?i, i? mekan esnekli?i, 24 saat kullan?m ve g¨¹venlik, g¨¹ne? korumal? camlar ve y¨¹ksek ula??labilirlik ba?l?ca ?zellikleridir. B+ Son 10 y?l i?erisinde yap?lm??, tasar?m a??s?ndan iyi nitelik- lere sahip binalard?r. Teknolojik a??dan A s?n?f? kadar olmasa da B s?n?f?ndan daha donan?ml? olan bu binalarda profesyonel bina y?netimi vard?r. Ancak ula??labilirlik a??s?ndan pek g¨¹?l¨¹ de?ildir. B 2000 y?l? ?ncesine ait y?pranm?? A s?n?f? binalard?r. Teknolojik a??dan donan?ml? olup, kalite ve komfor ?zelliklerine sahiptir. Pro- fesyonel bina y?netimi, minimum 2,7 metre net tavan y¨¹ksekli?i ve i? mekan esnekli?i gibi ?zellikleri vard?r. C ?o?unlukla 20-25 y?l ?nce yap?lm?? ve herhangi bir tadilattan ge?memi? olan binalard?r. Mimari tasar?m a??s?ndan modas? ge?- mi?tir. D¨¹?¨¹k kalite ve komfor ko?ullar? vard?r. Enerji verimlili?i a??- s?ndan iyi de?ildir. 02 ?stanbul Ofis B?lgelerinde Ortalama Kiralar ¡°Kira de?erleri metrekare ba??na d¨¹?en ortalama ayl?k $ de?erleridir¡± Kaynak: ?GD, 2011
  • 4. 2012 ?ng?r¨¹leri ve Yeni Trendler Avrupa krizinin etkileri, 2012¡¯nin ilk yar?s?nda t¨¹m gayrimenkul yat?- r?mlar?nda oldu?u gibi ofis piyasas?nda da h?z?n kesilmesine neden olabilir. Halihaz?rda ba?lanan ofis yat?r?mlar?n?n ?oklu?u da d¨¹?¨¹- n¨¹ld¨¹?¨¹nde, yeni ofis projelerinin gelecek arza ve bo?luk oranla- r?na ba?l? olarak beklemeye al?naca?? d¨¹?¨¹n¨¹lmektedir. Son zamanlarda ofis binalar?nda enerji verimlili?i ve ye?il bina kavram? dikkat ?eken bir konu haline gelmeye ba?lam??t?r. G¨¹n ge?tik?e Leed veya Breams gibi ye?il bina sertifikalar?na sahip, ?evre dostu ofis binalar?na talep giderek artmaktad?r. T¨¹rkiye¡¯de ?imdiye kadar 17 binaya Leed, 7 binaya Breams sertifikas? veril- mi? olup, 51 bina i?in de Leed sertifikas? almak ¨¹zere ba?vuruda bulunulmu?tur. Sertifika alan ofis binalar?ndan baz?lar? aras?nda; Kavac?k Ticaret Merkezi, G¨¹ler Plaza (Kavac?k), Soyak Holding Binas? (Mecidiyek?y), Li Fung Centre (Yeni Bosna), Tekfen Levent Ofis ve Unileveler Ofisi (?mraniye) say?labilir. Prestij a??s?ndan da ?nemli hale gelen ye?il bina uygulamalar?n?n yak?n gelecekte kamu ve ?zel sekt?rde daha yayg?n hale gelmesi ka??n?lmaz g?- r¨¹nmektedir. Binalarda ?evre ile ilgili bilincin artmas?n?n yan? s?ra ofis ?al??an- lar?n?n verimlili?i, i? ortam?n?n kalitesi ve ?al??an memnuniyeti gibi unsurlar da ofis geli?tirme kriterlerinde ¨¹st s?ralara yerle?meye ba?lam??t?r. Yeni tasarlanan A+ s?n?f? ofis binalar?nda ?al??anlar?n dinlenme, spor, hobi, al??veri?, sekreterya vb gibi neredeyse t¨¹m ihtiya?lar?n? kar??layan mekanlar ve y?netim sistemleri olu?turul- maktad?r. 2012 y?l?n?n Aral?k ay?nda tesliminin yap?lmas? planlanan ?Tower Bomonti bu tarzda yeni ve inovatif bir i? ortam? sunan ?r- nekler aras?nda yer alacakt?r. Ofis binalar?nda ?ne ??kan di?er bir trend ise yurtd???nda olduk?a ra?bet g?ren yatay ofis konseptidir. Do?aya yak?n ve az katl? tasa- r?mlar 42 Maslak, Ka??thane Ofis Park ve Varyap Plaza (Pendik) gibi projelerde uygulanmaktad?r. ?? ya?am?nda sosyalle?meyi des- tekleyen ve i? verimlili?ini artt?rmay? hedefleyen yatay ofis tasar?m- lar?n?n ileride daha fazla g?r¨¹lmesi beklenmektedir. 03 ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmada? - Taksim / ?stanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr TEL?F HAKLARI : Tamam?yla ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD)¡¯nin m¨¹lkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kayd? ve izin al?nmak sureti ve de?i?iklik yap?lmamas? kayd? ile kullan?labilir. ?zin ve ?zel izin ile kullan?lan metinler ¨¹zerinde kullan?c?lar?n m¨¹lkiyet hakk? bulunmamaktad?r. Makale veya ara?t?rma kullan?m? i?in l¨¹tfen info@igd.com.tr¡¯a e-posta g?nderiniz ya da 0212.232.93.13 no¡¯lu telefon ile irtibata ge?iniz. ?NEML?: ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD), herhangi bir ki?i ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kay?p, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz. OF?S P?YASASI RAPORU