More Related Content
Viewers also liked (20)
Recently uploaded (10)
Persiapan project
- 1. PERSIAPAN PROYEK- PRESENTATION TRANSCRIPT 1.R I. PERSIAPAN PROYEK A.PEMILIHAN LOKASI PERUNTUKAN TATARUANG A. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT SEBELUM MELAKUKAN PERNCANAAN DILAKUKAN PENELITIAN MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI PEMERINTAH DAERAH SETEMPAT MENYANGKUT PERUNTUKAN KEPADATAN KDB.KLB FUNGSI WILAYAH RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG PROSPEK PROXIMITY RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI B.MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMEPENGARUHI KEMUNGKINAN PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN: BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DAMAU,LAUT) BATASAN/BARRIER BUATAN (BANDARA,JALUR KERETA API,BEBAS HAMABATAN) POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MEYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH PERLUASAN KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN SAMPAH DLL) PERATURAN DAERAH (PERATURAN ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL,ASPEK LINGKUNGAN DLL) DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 2.PENILAIAN POTENSI LOKASI ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI INTRINSIC LOCATION ( kedudukan lahan,kandungan,iklim) RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan dengan proximility pendukung secara kuat/sekolah/perbelanjaan/public service dll ENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumh,lingkungan dengan tingkat kriminalitas tinggi ASPEK YANG DIKAJI KONFIGURASI TAPAK KEMUDAHAN PENCAPAIAN
- 2. ASPEK KAITAN LOKASI TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG KARAKTERISTIK FISIK UTILITAS 3. ANALISIS LOKASI MAKRO ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH PERKOTAAN TERTENTU.HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADLAH SEMUA SUPRASTRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKAN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D ANALISIS LOKASI MAKRO ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH PERKOTAAN TERTENTU. HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADALAH SEMUA SUPRA STRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKAN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 4. FAKTOR FAKTOR ANALSIS LINGKUNGAN MAKRO: ANALSIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA JALAN LINGKUNGAN JALAN LINGKUNGAN UTAMA JALAN LINGKAR UTAMA JALAN ARTERI UTAMA SIMPUL-SIMPUL BARU COMMERCIAL DISTRIC BARU ANALSIS AKSEBILITAS TRANSPORTASI LALULINTAS UMUM KE LOKASI ARAH LALULINTAS INTENSITAS PEMAKAIAN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 5. ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH
- 3. RESIDENTIAL DEVELOPMENT COMMERCIAL DEVELOPMENT MIXED USE DEVELOPMENT INDUSTRUAL DEVELOPMENT RECREATIONAL DEVELOPMENT ANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN STATUS LINGKUNGAN POLA JALAN PERUMAHAN ANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN KEPADATAN BANGUNAN PERTUMBUHAN BANGUNAN PERTUMBUHAN HARGA TANAH PERMINTAAN TERHADAP RUMAH TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 6. 4. ANALSIS LINGKUNGAN MIKRO FAKTOR-FANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LOKASI LAIN DALAM SATU LINGKUNGAN PADA KAWASAN TERTENTU FAKTOR DALAM ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO: ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR (KERETA API,TOL, BANDARA,MRT DLL) ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN ( KEMUDAHAN DICAPAI, KE BERBAGAI FASILITAS/BELANJA, IBADAH, SEKOLAH, GEDUNG PERTEMUAN, DLL) ANALISIS DARANA DAN PRASARANA LINGKUNGAN (LISTRIK,AIR,TELEPON,GAS,LIMBAH,SAMPAH,DRAINASE,TAMAN,TROT OAR,LAMPU JALAN)
- 4. ANALISIS FAKTOR KEAMANAN LINGKUNGAN (TERHADAP KEJAHATAN,KEBAKARAN,BENCANA ALAM) ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN ( FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LINGKUNGAN) ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI (FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LOKASI) DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D B.PERENCANAAN 1. PELUANG PRODUK/PASAR KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR PERHITUNGAN NALIK NILAI BELI TANAH MAKSIMAL,JENIS TANAH YANG TIDAK MEMERLUKAN TREATMENT TERLALU BANYAK PASAR KOLEKTIP (PNS,TNI,SWASTA) PASAR RETAIL/INDIVIDUAL DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI, TINGKAT PENGHASILAN) MOBILITAS PASAR SASARAN 2. DESIGN KAWASAN DAN RUMAH (ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARANA WILAYAH NO 403/KPT/S/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS RUMAH SEDERHANA SEHAT) PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN (ORIENTASI,UTARA-SELATAN,COUNTUR,DRAINASE,SUPPLY INFRASTRUKTUR,PENDUKUNG,KANTOR PEMASARAN,LETAK GARDU DLL) PEDOMAN DESIGN BANGUNAN (UNSUR TROPIS,DENAH, STRUKTUR, BAHAN BANGUNAN, UTILITY GAMBARAN PASAR DESIGN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI
- 5. 3. INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN A. PERENCANAAN TAPAK TOPOGRAFI GEOLOGI PRASARAN YANG ADA POLA VEGETASI YANG ADA SISTIM DRAINASE ORIENTASI/VIEW YANG POTENSIAL KENDALA-KENDALA FISIK STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN (prasarana,pejalan kaki,parkir,ratio ruang terbuka hijau dll) INFORMASI PASAR,KANTOR PEMASARAN KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING,SESUAI KAJIAN PASAR ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN TINGKAT KEPADATAN HUNIAN HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi kavling,diusahakan Utara-Selatan atau mendekati) HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (susunan tusuk sate,bentuk kipas putaran cul dae sac,ketinggian lebih rendah dari jalan dll) PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN (Jenis,size,shape,depth,frontage,slope,drainase,soil composition,exsitensi natural groeth,penerimaan matahari dan udara,view,lebar dan kondisi jalan) DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D A.KAVLING SUDUT Keuntungan : Umumnya lebih luas dari interior lot Punya 2 frontage Akses ke service area lebih baik Halaman lebih luas Sirkulasi udara lebih baik Untuk komersial parkir lebih luas dan bisa punya 2 akses Kerugian : Maintenance halaman lebih luas Faktor kemanan dg 2 frontage Kebisingan
- 6. B.KAVLING STANDARD Keuntungan Lebih aman karenA 1 entrance Maintenance halaman lebih sedikit Relatif tak bising Akses lebih privat Kerugian Akses ke service area menyatu dg Areal utama Penghawaan adan view relatif kurang JENIS PILIHAN BENTUK TAPAK J C.T-INTERSECTION LOT/TUSUK SATE Keuntungan : View jauh memandang sepanjang jalan didepannya Sangat disukai untuk bangunan komersial Kerugian : Lampu kendaraan menyilaukan Kurang aman dari segi lalulintas Kurang disukai sebagai hunian D.CUL DE SAC LOT Keuntungan Frontage kecil,faktor keamanan Halaman belakang relatif besar Relatif tenang,aman Disukai untuk hunian Kerugian Parkir mobil depan rumah sedikit Entrance relaitf kecil
- 7. E. FLAG LOT Keuntungan : Aman karena entrance dapat lebih terkontrol dan lahan tersembunyi Bentuk ngantong banyak disukai Kerugian : Akses tak langsung dari jalan View tak bebas Kurang disukai sebagai bangunan komersial tapi baik untuk tempat produksi/gudang k B. PERENCANAAN BANGUNAN STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD TIPOLOGI RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH KOMPONEN RUMAH PENENTUN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN MEMPERHATIKAN: SELERA PASAR TREND YANG BERKEMBANG ASPEK TROPIS,AKRAB LINGKUNGAN GAYA/LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN PASAR BIAYA DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 4. PROSES PERENCANAN TAPAK DAN BANGUNAN SKEMATIS PERENCANAAN KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN DENGAN STRATEGI PENGEMBANGAN,STUDI KELAYAKAN,PEMASARAN DAN PEMBIAYAAN PROSES ITTERASI SAMPAI DIDAPAT HASIL YANG OPTIMAL DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 5. OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN A. PERENCANAA TAPAK
- 8. RENCANA INDUK RENCANA TAPAK (blok plan,jaringan jalan,taman,fasilitas,kavling,dll) RENCANA UTILITAS (jaringan listrik,air,telp) RENCANA JARINGAN DRAINASE,LIMBAH,PENGOLAHAN SAMPAH RENCANA DETAIL SARANA,PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR TAPAK SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIYAAN B. PERENCANAAN BANGUNAN RENCANA SKEMATIS (denah-tampak-potongan) RENCANA DETAIL ARI PONDASI SAMPAI ATAP SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT.RKS RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D C.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH 1. IJIN LOKASI SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi) RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT PENINJAUAN LAPANGAN ASPEK TATA GUNA TANAH SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA 2. PENGESAHAN SITE PLAN DOKUMEN PENDUKUNG: GAMBAR SITE PLAN/REVISI PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN PERHITUNGAN KOMPOSISI EFEKTIF PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI BUKTI SURAT TANAH DAN PBB PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN BANGUNAN PEMDA KABUPATEN/KOTA DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D SURAT PERMOHONAN RAPAT KOORDINASI PRESENTASI PENGEMBANG INSTANSI TERKAIT PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT --PROPOSAL PEMOHON
- 9. --DATA DIRI PEMOHON --LOKASI YANG DIMOHON PENINJAUAN LAPANGAN ASPEK TATA GUNA TANAH SK IJIN LOKASI DRI BUPATI/WALIKOTA D 3.IMB A. DOKUMEN PENDUKUNG: GAMBAR BANGUAN FORMAT IMB GAMBAR DIMENSI KAVLING SITE PLAN GAMBAR SITUASI PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN SURAT PERMOHONAN IMB BUKTI SURAT TANAH DAN PBB B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATA RUANG DAN BANGUNAN KABUPATEN/KOTA C. PERIJINAN LAINNYA TRANSPORTASI : DLLAJR AMDAL : DINAS LINGKUNGAN HIDUP/BAPPEDAL AIR BERSIH : PDAM/PENGAIRAN/PERTAMBANGAN LISTRIK : PLN TELEPON : PT.TELKOM IZIN GANGGUAN : BUPATI/WALIKOTA IZIN PENGOPERASIAN : TERGANTUNG JENIS FASILITAS DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 4.LEGALITAS PERTAHANAN A. KARAKTERISTIK TANAH: SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN SEBAGAI ASET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG DITRANSAKSIKAN MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIAL B. TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI,PBB KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG
- 10. # TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANG/INSTITUSI SWASTA/PEMR/BUMN/D # TRANSAKSI DENGAN AHLI WARIS PENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH PEMBAYARAN LANGSUNG,SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG TERCANTUM DI SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT SETEMPAT DISERTAI DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTO MOMEN-MOMEN KHUSUS AEPERTI LEBARAN,LEBARAN HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS DLL C. KEMUNGKINAN SENGKETA,MENGANTISIPASI,MENGHADAPI SURAT ASPAL PENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/SEMPURNA TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG) ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU PEMANFAATAN SENDIRI PENYELESAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN = CERMAT,BUKTI DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA PERLU;DENGAN PENGADILAN) DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D D.STUDI KELAYAKAN: SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF MELIPUTI ASPEK EKONOMI,LINGKUNGAN,PROYEK,MARKETING,TEKNIS,LEGAL,PE MASARAN,FINANCIAL,YANG AKAN DIGUNAKAN OLEH SEMUA PIHAK PEMILIK,PENDANA,MANAGEMENT SEBAGAI LANDKANDUNGAN STUDI KELAYAKAN MERUPAKAN ACUAN DARI PROSES PENGEMBANGAN/SEMACAM MASTER BUDGET KOMPONEN STUDI KELAYAKAN ANALISIS KONDISI MAKRO (EKONOMI,LEGAL,PASAR,REGULASI,PERSAINGAN) RENCANA PENGEMBANGAN (BESARAN FISIK,JDWAL PENGEMBANGAN,ANGGARAN BIAYA,RENCANA PENJUALAN,UPAYA PROMOSI,JADWAL DAN CARA PEMBAYARAN) KAJIAN KELAYAKAN/ANALISIS FINANSIAL DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI KAJIAN KELAYAKAN/FINANSIAL ANALYSIS PENDEKATAN:METODE DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS (MENGHITUNG KESELURUHAN PEMASUKAN DAN PNGELUARAN
- 11. YANG DIPRAKIRAKAN TERJADI SELAMA UMUR PROYEK DENGAN MENGGUNAKAN FAKTOR WAKTU/TIME VALUE OF MONEY) LANGKAH-LANGKAH MEMPERKIRAKAN ARUS KAS PROYEK MENILAI ARUS KAS YANG DIPERKIRAKAN DENGAN METODA DISKONTO ARUS KAS (DISCOUNTED CASH FLOW) MENGAMBIL KEPUTUSAN INVESTASI BERDASARKAN KRITERIA INVESTASI TERTENTU MELAKUKAN PERHITUNGAN PENYESUAIAN (ANALYSIS SENSITIFITAS) YANG DIPERLUKAN BILA TERJADI PERUBAHAN DARI PERKIRAAN SEMULA DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN NET PRESENT VALUE (NILAI SEKARANG BERSIH) PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI DENGAN BIAYANYA NPV POSITIF BERARTI LAYAK PAY BACK PERIOD ( MASA PENGAMBILAN INVESTASI) JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG CUKUP UNTUK MENUTUP BIAYA AWAL,PAY BACK PERIOD YANG LEBIH KECIL DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK DISCOUNTED PAYBACK (MASA PENGEMBALIAN INVESTASI DENGAN DISCONTO) JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG DIDISCONTO ATAS SUATU INVESTASI UNTUK MENUTUP INVESTASI AWALNYA DISCONTED PAYBACK PERIOD LEBIH SINGKAT DARI UMUR EKONKOMIS PROYEK BERARTI LAYAK DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI INTERNAL RATE OF RETURN/IRR (TINGKAT PENGEMBALIAN INTERNAL DISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMA DENGAN NOL,TINGKAT KEUNTUNGAN YANG DIPERLUKAN (REQUIRED RETURN) DIATAS BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL) YANG DIGUNAKAN BERARTI LAYAK)
- 12. PROFITABILITY INDEX/BENEFIT COST RATIO(INDEX KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT DENGAN BIAYA) NILAI SEKARANG ATAS ARUS KAS MASA DATANG DIBAGI INVESTASI AWAL THE AVARAGE ACCOUNTING RETURN (RATA-RATA KEUNTUNGAN AKUNTING) LABA BERSIH RATA-RATA DIBAGI DENGAN RATA-RATA NILAI BUKU,KEUNTUNGAN RATA-RATA INVESTASI MELEBIHI KEUNTUNGAN RATA RATA YANG DITARGETKAN BERARTI LAYAK DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI ANALISIS SENSITIFITAS UNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA KONDISI BERUBAH DARI NORMAL/MODERAT MENJADI LEBIH BAIK (BEST CASE) ATAU LEBIH BURUK (WORST CASE) AKAN DILIHAT DAMPAK TERHADAP NPV,IRR DDAN BCR PADA SIMULASI ATAS 3 KEADAAN TERSEBUT CONTOH KASUS HIPOTESIS: DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D CONTOH KASUS HIPOTESIS PT . FINANCIAL REALESTAT MERENCANAKAN MEMBANGUN PROYEK PERUMAHAN SEBANYAK 200 UNIT PERKIRAAN BIAYA SEBAGAI BERIKUT DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAH DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATA-RATA TERTIMBANG ANTARA MODAL SENDIRI DAN PINJAMAN BANK DIPERKIRAKAN 20% DIHITUNG KAJIAN KELAYAKAN PROYEK A. PAYBACK UN DISCOUNTED DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D B.PAYBACK DISCOUNTED DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D C. NPV AT DF 20% NPV AT DF 20% = 468.354 POSITIF (layak) DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI
- 13. D.NPV AT DF 25% NPV at df 25% = -13.120 negatif tidak layak DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D E. INTERNAL RATE OF RETURN 468.364 IRR = 0.20+------------------(0.25-0.20) = 24.86% 468.364-(13.120) F.PROFITABILITY INDEX OR BENEFIT COST RATIO PADA DF 20% = 5.468.364/5.000.000 = 1.09 G.ACCOUNTING RATE OF RETURN RATA-RATA KEUNTUNGAN = 8.560.000/5=1.720.000 RATA-RATA INVESTASI = 5.000.000 AAR= 34.24 % DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D E.PENYUSUNAN PROPOSAL 1.SASARAN 2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG BTN 3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH 4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN 5.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-PERBANKAN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D SASARAN MEMBERIKAN PEMAHAMAN MENGENAI PENYUSUNAN PROPOSAL UNTUK MEMPEROLEH PERSETUJUAN KREDIT BTN/BANK SEJENIS UNTUK PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL 2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG PERBANKAN BTN wajib memeberi kredit vs BTN adalah Bank teknis yang juga mencari laba dan deviden untuk mendukung pertumbuhannya.tetap ada aturan BI,pengawasan,diperiksa KPK dll. Di Bank lain di tolak BTN harus menyetujui? 3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH Pasar:gaji PNS terutama di daerah banyak yang telah dipotong BPD.Kadang-kadang data dari bendahara/koperasi tidak sinkron shg cicilan terhambat,klarifikasi didapat dari BPD Tanah : Ketelitian dan kecermatan thd surat-surat tanah.untuk tanah Pemda agar diperhatikan persetujuan DPRD Kaitan dengan lembaga lain: Bapertarum,Jamsostek Data komsumen lengkap,jelas,akurat.Tidak disarankan untuk meminjam nama pegawai di Perusahaan Developer untuk dipakai pada calon pembeli yang kurang memenuhi syarat
- 14. Pengguna dana sesuai rambu-rambu Kesamaan prestasi lapangan Hak yang terkait dengan instansi lain tetapi mempengaruhi penyelesaian fisik (listrik,air,telp,dll) DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 4. PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN 4.1 DEFINISI KYG/KREDIT YASA GRIYA ADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN KEPADA DEVELOPER UNTUK MEMBANTU MODAL KERJA PENDANAAN PEMBANGUNAN ROYEK PERUMAHAN YANG MELIPUTI RUMAH/BANGUNAN BERIKUT SARANA DAN PRASARANA (Proyek Perumahan: perumahan,apartemen,kondominium/rumah susun,ruko,rukan,bangunan hunian lainnya) (Pemohon Pengembang Perumahan-Badan Usaha (PT/CV/Koperasi),Perorangan) DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 4.2 PENGGUNAAN KYG Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah sampai finishing) Pembiayaan bridgding jangka pendek 4.3 TATA CARA PENGAJUAN KYG Data Perusahaan (leglitas dan management) Akte pendirian sanpai perubahan terakhir Pengesahan Badan Usaha dari Instansi berwenang (Depkumham,Depkop,dll) Surat-surat ijin perusahaan (NPWP,TDP,Keanggotaan REI,SIUP,SIUJK) Manajemen dan performance,perusahaan Struktur organisasi,copy KTP,CV Pengurus dan data grup perusahaan Performance nasabah Bank Data Keuangan Laporan Keuangan perusahaan 2 tahun terakhir (utk > Rp 5 M audited) Rencana aliran arus kas (cash flow) ID BI Pemohon,Pengurus,Perusahaan,perusahaan satu grup Penilaian agunan konsultan utk permohonan >= Rp 5M FS untuk pemohon >= Rp. 1m M
- 15. DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D c.Data Proyek Kondisi Proyek (nama,lokasi,fasilitas,dan keadaan proyek) Ijin Lokasi dan pembebasan lahan Time schedule proyek Manajemen Pembangunan Bestek,gambar rencana proyek dan RAB Proyek Biaya proyek (biaya tanah,bangunan,sarana,prasarana) IMB site plan yang disetujui Pemda Dasar transaksi tanah (NJOP < PBB,Daftar harga pemda) Keterangan peil banjir Keterangan test air bersih Keterangan supply listrik PLN d. Data Lainnya Aspek Pemasaran Bukti Pemegang Giro BTN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 4.4 KETENTUAN/SYARAT KYG Maksimal kredir 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan tidak lebih dari 60% nilai agunan Suku bungan x%.Bunga dihitung harian dari saldo plafon yang dipakai dengan cut off perhitungan bunga setiap tanggal 25 setiap bulannya Denda diberlakukan apabila sampai dengan akhir bulan debitur tidak melaksanakan kewajiban pembayaran bunga.Besarnya 2% diatas suku bunga yang berlaku dengan cut off perhitungan denda pada setiap tanggal 1 bulan berikutnya Jangka waktu kredit max 18 bulan dan dapat diperpanjang sesuai kebutuhan.Pertimbangan jangka waktu kredit pada skala proyek,jadwal pembangunan dan penjualan,proyeksi pengembalian (cash flow) 4.5 SIFAT KREDIT Kredit non revolving Hanya digunakan untuk membiayai satu kali transaksi dan hasilnya untuk membayar kembali kreditnya
- 16. Kredit Revolving Kredit yang telah dipakai untuk membiayai satu tahap pembangunan dan sudah dilakukan pembayaranplafon kredit tersebut dapat digunakan kembali untuk membiayai proyek selanjutnya DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 4.6.JENIS PERSETUJUAN KYG KYG UMUM PENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/PENCARIAN PERTAMA 40% DARI PLAFOND (TANAH TELAH SIAP DIMATANGKAN DAN DIBANGUN) MAKS PEMBIAYAAN 80% DARI KEBUTUHAN DANA RASIO AGUNAN -> PADA SAAT PEMBERIAN PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 135% SUMBER PEMBAYARAN DARI HASIL PENJUALAN TIAP UNIT PRODUK ATAU SUMBER LAIN YANG DISEPAKATI KYG ALFOPEND PENCARIAN DAPAT DILAKUKAN SEKALIGUS MAKS PEMBIAYAAN 70% DARI BIAYA KONSTRUKSI ATAU 60% DARI BIAYA PRASARANA RASIO AGUNAN-> PADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 150% SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUM KYG PRK PINJAMAN SIAGA (TAMBAHAN KYG UMUM/ALFOPEND) PINJAMAN BERDIRI SENDIRI PENCARIAN DAPAT DILAKUKAN SETIAP SAAT DENGAN MENGGUNAKAN CEK ATAU BILYET GIRO RASIO AGUNAN -> PADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 200% ATAU 150% UNTUK AGUNAN FIXED ASSET YANG NILAINYA TIDAK BERKURANG DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 4.7 JAMINAN KREDIT Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur dengan penekanan pada leaglitas lahan dan bangunan proyek yang dibiayai meliputi: Obyek,kondisi agunan Bukti penguasaan agunan Nilai transasksi agunan Total niai agunan Bila diperlukan jenis agunan lainnya 4.8.PROSES KYG ( batas kewenangan cabang)
- 17. Penerimaan permohonan KYG dan data-data Pengumpulan informasi dan peninjauan lokasi Analisa kredit Penyampaian memorandum kredit disampaikan kepada Pimpinan cabang untuk diputuskan dalam rakomdit Pengambilan keputusan Surat persetujuan Pemberian Kredit (SP2K) Penandatanganan Perjanjian Kredit disertai administrasi kredit Provisi kredit Pembukaan rekening pinjaman Pembayaran penyerahan agunan/jaminan kredit Penarikan kredit disesuaikan prestasi proyek dan sifat kredit Pembayaran kembali kredit melalui KPR,tunai dsb DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 4.9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT Sumber dana -> networking capital,share devepoper Penggunaan dana Permohonan kredit Nilai agunan Prosentase agunan :kredit min 135% 4.10 PENARIKAN KREDIT Pengikatan secara legal dan persyaratan dalam SP2K telah dilaksanakan pencairan 20% dari plafon yang disetujui Penarikan selanjutnya sesuai bobot prestasi mengacu paket analisa dan struktur pembiayaan yang disepakati Seluruh transaksi dan penarikan kredit dilakukan melalui giro debitur di Bank BTN 4.11 PENGEMBALIAN KREDIT Setiap kali terjadi penjualan/realisasi KPR segera dipotong mengurangi plafond kredit Bila penjualan dilakukan melalui bank lain maka jumlah yang dipotong adalah senilai maksimal kredit yang diberikan bank tersebut DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 5.PEDOMAN UMUM PROPOSAL PROYEK PERUMAHAN 5.1 Gambaran Umum
- 18. SEJARAH SINGKAT PERUSAHAAN PERMODALAN,SUSUNAN PEMEGANG SAHAM DAN PENGURUS PERUSAHAAN PERIJINAN USAHA 5.2 MANAJEMEN STRUKTUR ORGANISASI RIWAYAT PERUSAHAAN 5.3 Profil proyek NAMA PROYEK LOKASI PROYEK AKSESIBILITAS FASILITAS PERUMAHAN ASPEK TEKNIS PROYEK LEGALITAS PROYEK 5.4. Aspek Pemasaran POTENSI PASAR PASAR SASARAN STRATEGI PEMASARAN TARGET PENJUALAN CALON KONSUMEN PERSAINGAN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 5.5 ASPEK KEUANGAN KEBUTUHAN DAN SUMBER DANA RENCANA PENERIMAAN PROYEK NERACA RUGI LABA CASH FLOW LEGALITAS PROYEK 5.5.RAB Tanah matang RENCANA PENGGUNAAN TANAH LUAS TANAH SELURUHNYA = LUAS TANAH EFEKTIF= LUAS TANAH PRASARANA DAN SARANA =
- 19. BIAYA PENGEMBANGAN TANAH DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D RAB Prasarana lingkungan DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 5.6 RAB Rumah dan sarana rumah/unit DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 5.7. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAH REKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL 5.8. REKAPITULASI PENJUALAN 5.9. TIME SCHEDULE PENGEMBANGAN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 6. PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG DAN BTN 6.1 ASPEK LEGALITAS LEGALITAS PERUSAHAAN: PENGKINIAN DATA PERUSAHAAN,MASIH TERDAPAT DATA PERUSAHAAN YANG MASA LAKUNYA SUDAH HABIS DAN BELUM DIPERPANJANG LEGALITAS PROYEK: INFORMASI LEGALITAS PROYEK BELUM SEPENUHNYA DISAMPAIKAN TERKAIT DENGAN LEGALITAS PROYEK YANG SEDANG DALAM PROSES 6.2.CURRICULUM VITAE Pengalaman perusahaan dan pengurus dalam pengembangan industri perumahan tidak disampaikan secara detail menyebutkan proyek yang telah pernah dibangun dan dipasarkan ID BI akan mempengaruhi penilaian bank atas proses permohonan kredit 6.3.RAB dan Priyeksi cashflow Sering RAB yang disampaikan belum memperhatikan harga- harga dasar yang berlaku sehingga ada kecenderungan fasilitas kredit yang diberikan tidak tepat jumlahnya sehingga akan mengakibatkan kendala dalam proses penyelesaian fisik bangunan dilapangan Proyeksi cash flow yang disampaikan sering dengan asumsi optimis tanpa asumsi moderal DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 6.4.Maksimal Kredit
- 20. Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan skala proyek tanpa memperhatikan rencana atu tahapan pembangunan yang akan dilakukan Jumlah maksimal kredit yang dimohonkan sebaiknya disesuaikan dengan rencana pembangunan bertahap 6.5.Laporan keuangan,agunan dan feasibility study Sering terdapat permohonan yang belum dilengkapi laporan keuangan (audited/un audited) 2tahun terakhir,nilai taxasi agunan dan hassil feasibility study. Berikut ini tabel ketentuan mengenai laporan keuangan DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 6.6 Calon Konsumen Seringkali informasi Konsumen belum secara detail disampaikan sehingga Bank mengalami kendala saat melakukan klarifikasi kepada instansi masing-masing calon Konsumen Seringkali tidak disebutkan informasi tahapan apa calon konsumen sedang berlangsung : bookong fee / wawancara / SP3K/atau lainnya Seringkali informasi calon konsumen Cuma dianggap sebagai pelengkap berkas permohonan 6.7 Pemasaran Sebaiknya diinformasikan proyek-proyek perumahan pesaing disekitar lokasi perumahan dan faktor pendukung dari proyek perumahan yang akan dibiayai DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D F. PEMBIAYAAN 1. SUMBER PEMBIAYAAN BAGI PERUSAHAAN DAN KONSUMEN A. PERUSAHAAN KREDIT PEMILIKAN LAHAN UNTUK RSH KREDIT KONSTRUKSI KREDIT INVESTASI,OBLIGASI,IPO,REIT B. KONSUMEN KPR KPA 2. ALOKASI PEMBIAYAAN 2.1.DANA SENDIRI/EQUITY 2.2.DANA PINJAMAN
- 21. 3. DUKUNGAN UANG MUKA 3.1.TAPERUM PNS/BAPETARUM PNS 3.2.JAMSOSTEK 3.3.YKPP DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI SASARAN PRODUK YANG DIBERI DUKUNGAN UANG MUKA KATEGORI RUMAH SEDERHANA SEHAT KATEGORI RUSUNAMI SASARAN PENERIMA DUKUNGAN UANG MUKA PEGAWAI NEGERI MELALUI BAPERTARUM PEGAWAI SWASTA MELALUI JAMSOSTEK TNI/POLRI MELALUI YKPP DUKUNGAN LAIN UNTUK PRODUK RSH DAN RUSUNAMI BEBAS PPN BEBAS BPHTB SKEMA SUBSIDI BUNGA SEHINGGA CICILAN DALAM KURUN WAKTU TERTENTU DIBAWAH PERHITUNGAN DENGAN DASAR BUNGA KOMERSIAL DUKUNGAN INFRASTRUKTUR PSDPU PSU DUKUNGAN JENIS PEMBIAYAAN KREDIT PEMILIKAN LAHAN UNTUK PENGEMBANG KREDIT YASA GRIYA UNTUK PENGEMBANG KREDIT KONSTRUKSI UNTUK KONTRAKTOR KPR BERSUBSIDI UNTUK KONSUMEN DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D 1>1700.000<2 7.5% 6 TAHUN 55.000.000 500.000 II>1.000.000< 5% 8 TAHUN 41.500.000 1.700.000 III/<1.000.000 3% 10 TAHUN 28.000.000 KPR BERSUBSIDI BEBAS PPN BEBAS BPHTB PROGR.PSU/PSDPU RSH
- 22. KREDIT PEMILIKAN LAHAN BANTUAN UANGMUKA KREDIT YASSA GRIYA PEGAWAI NEGERI TNI/POLRI PEGAWAI SWASTA KREDIT KONTRAKTOR DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D DUKUNGAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI NEGERI DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI BENTUK DUKUNGAN UNTUK PEGAWAI NEGERI BANTUAN UANG MUKA PEMBAYARAN TABUNGAN DENGAN BUNGA 12 % PER TAHUN BANTUAN MEMBANGUN RUMAH PERSYARATAN: PEGAWAI NEGERI PENGGUNAAN TABUNGAN PERTAMA BEKERJA 5 TAHUN BELUM MEMILIKI RUMAH BANTUAN UANG MUKA UNTUK TNI/POLRI MELALUI YKPP BANTUAN UANG MUKA RP.14.000.000 BANTUAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI SWASTA MELALUI JAMSOSTEK PROGRAM PINJAMAN UANG MUKA DENGAN KERJASAMA BANK = RP.20.000.000 UNTUK 10 TAHUN MELALUI KANTOR CABANG JAMSOSTEK = RP.15.000.000 UNTUK 5 TAHUN PERSYARATAN PERUSAHAAN 1 TAHUN MENJADI ANGGOTA JAMSOSTEK KONTRIBUSI RUTIN PERSYARATAN PEGAWAI 1 TAHUN BEKERJA BELUM MEMILIKI RUMAH
- 23. GAJI MAKSIMUM RP.4.500.000 DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI