Presentatie Bedrijfspand Kopen Of Huren Versie 17 1 2012
- 1. PVU Gerechtsdeurwaarders & Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Bedrijfspand: kopen of huren? 1
- 2. Even voorstellen Peter-Paul Verhoeven directeur en bedrijfsmakelaar Mr. Evelien de Haas jurist
- 3. Programma Peter-Paul Verhoeven 1. Introductie 2. Marktontwikkelingen per segment: - winkels - kantoren - bedrijven 3. Eigenaren / gebruikers / beleggers 4. Case: bedrijfspand met kantoor - ligging - perceel - oppervlakte - koopsom - huurprijs 5. Financi谷le gevolgen huur 6. Financi谷le gevolgen koop 7. Conclusie
- 4. 1. Introductie Peter-Paul Verhoeven, partner bij de Van der Sande Groep, actief op het gebied van woningmakelaardij, verkoop nieuwbouwwoningen, financi谷le dienstverlening en Bedrijfshuisvesting. Sinds september 2010 Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.
- 5. 2. Marktontwikkelingen Winkels - laatste jaren weinig leegstand - A1 locaties tot nu nog geen last van conjuncturele situatie - A2 locaties ontstaan langzaam maar zeker structurele leegstand - internetverkoop neemt sterk toe 5
- 6. 2. Vervolg marktontwikkelingen Winkels Kansen - kleinschalige winkels (knuffelwinkels) - combinatie internet / fysieke winkel - Monobrandstores als marketinginstrument 6
- 7. 2. Vervolg marktontwikkelingen Kantoren - veel leegstand, Breda ca. 110.000 m2 bestaand, waarvan ca. 30% zeer moeilijk verhuurbaar - opname 2011 laag niveau ca. 29.000 m族 - planvoorraad ruim voldoende - restrictief beleid gemeenten 7
- 8. 2. Vervolg marktontwikkelingen Kantoren Kansen - het nieuwe werken vraagt om kantoren op locaties met veel voorzieningen, zoals winkels en horeca - door afwaardering wordt het mogelijk oudere kantoren weer te upgraden en te verduurzamen - door afwaardering wordt het mogelijk kantoren te herbestemmen tot bijv. wonen of alternatief kantoorgebruik 8
- 9. 2. Vervolg marktontwikkelingen Bedrijven - veel verouderde panden die leegstaan - herstructurering bedrijfsterreinen - kosten nieuwbouw dalen zeer langzaam - markt voor kleinschalige units beperkt, aanbod is groter dan vraag 9
- 10. 2. Vervolg marktontwikkelingen Bedrijven Kansen - door hoge grondprijzen en bouwkosten komt renovatie van oude gebouwen weer in beeld - nieuwe vormen gebruik bedrijfsruimte, verfijning distributie door internetverkopen, bedrijfsruimtes nabij bevolkingsconcentraties - weinig bedrijventerreinen geven hang naar bestaande bouw 10
- 11. 3. Eigenaren / gebruikers / beleggers ... Eigenaar / gebruiker gebruikt het bedrijfspand als een bedrijfsmiddel. Belegger gebruikt het bedrijfspand als een middel om rendement te maken op het vermogen. 11
- 12. 4. Case: bedrijfspand met kantoor Bedrijfspand met kantoor - ligging: Van Rijckevorsselpark - perceel: 1.500 m族 - kantoor: ca. 200 m族 over twee lagen - bedrijfshal: ca. 500 m族 - huurprijs: 55.000,00 per jaar, excl. BTW - koopsom: 675.000,00 vrij op naam, excl. BTW - bouwtijd: 9 maanden 12
- 13. 5. Financi谷le gevolgen huur Kosten Huur gemiddeld over 10 jaar ca. 62.000,00 is 620.000,00 afschrijving investering in pand valt binnen 10-jaars termijn
- 14. 6. Financi谷le gevolgen koop Aanschaf 675.000,00 Renteverlies tijdens bouw 9 maanden * 5% = 25.000 Totaal 700.000,00 Financiering tot 100% executiewaarde (80%), 560.000 Eigen vermogen 140.000 Kosten Rente 5% over 560.000 = 28.000 per jaar Onderhoudskosten en exploitatielasten: 6.000 per jaar Derving Eigen vermogen 5% van 140.000 = 7.000 per jaar Totale kosten 41.000,00 Aflossing 20 jaar is 28.000,00 per jaar
- 15. 6. Vervolg financi谷le gevolgen koop Liquiditeitsbeslag Rente 28.000,00 Onderhoudskosten 6.000,00 Aflossing 28.000,00 Totaal 62.000,00 Na 10 jaar bedraagt de hypotheek nog 280.000,00 Nog twee zaken om rekening mee te houden: - afschrijving mogelijk (Accon) - waarde-ontwikkeling kan voordeel of nadeel zijn
- 16. 7. Conclusie - Kopen of huren is voor iedereen anders - Kopen als veel vermogen in het bedrijf aanwezig is - huren geeft flexibiliteit - winkels zijn duur en leggen veel beslag op werkkapitaal - kopen geeft uiteindelijk prima pensioenvoorziening mits ook voldoende is afgelost en een courant pand is gebouwd - kantoren en bedrijfspanden hebben last van een snelle economische en technische veroudering - bij koop risico op rentestijging - huur is gedurende de huurtermijn alleen aan te passen met consumentenprijsindexcijfer - waarde-ontwikkeling kan negatief uitvallen - bij koop rekening houden met uitbreiding en inkrimping
- 17. 7. Vervolg conclusie Huur Persoonlijke Koop voorkeur Noodzaak Flexibiliteit Geen noodzaak Weinig of geheel noodzakelijk Kapitaal Veel vrij vermogen voor bedrijfspand Niet noodzakelijk Pensioenvoorziening Geweest om op te bouwen Verwachting negatief Waarde-ontwikkeling Verwachting positief Winkels / kantoor Soort pand Kantoor / bedrijfsruimte >500m族 >500m族 Incourant Courantheid Courant Zeker Lastenontwikkeling Onzeker rente & onderhoud
- 18. Programma Evelien de Haas 1. Huur bedrijfsruimte - Type bedrijfsruimte 2. Verschil 290- en 230a-ruimte 3. Indeplaatsstelling 4. Gebrekenregeling 5. Huurovereenkomst - algemene voorwaarden
- 19. 1. Huur bedrijfsruimte 1. Detailhandelbedrijfsruimte (artikel 7:290 310 BW) 2. Overige bedrijfsruimte (artikel 230a BW) Voorwaarden Verkooppunt Toegankelijk (Plaatsgebonden) Factoren Bekendheid/reputatie Investeringen
- 23. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte I) Huurtermijn Stelling: Een overeengekomen huurtermijn van drie jaar is voor winkelruimte een geldig termijn. Juist/ Onjuist 290-bedrijfsruimte 230a-ruimte Hoofdregel: vijf-plus-vijf jaar Contractsvrijheid Onbepaalde tijd na 10 jaar Geen beperking wettelijke systemen
- 24. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte II) Huurprijs en -herziening 290-bedrijfsruimte 230a-ruimte Contractsvrijheid Contractsvrijheid Aanpassing na overeengekomen duur Markthuurherzieningsclausule Telkens na vijf jaar Geen wettelijke huurprijsbescherming
- 25. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte III) Opzegtermijn Stelling: De huurovereenkomst van 230a-ruimte eindigt, zonder opzegging, na de overeengekomen bepaalde tijd. Juist/Onjuist 290-bedrijfsruimte 230a-ruimte Tenminste 辿辿n jaar Contractsvrijheid Per aangetekend schrijven/ per Conform huurovereenkomst deurwaardersexploot Verhuurder (redenen mededelen) Slechte bedrijfsvoering huurder Dringend nodig eigen gebruik
- 26. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte IV) Ontruimingsbescherming 230a-ruimte Stelling: De huurder heeft te allen tijde ontruimingsbescherming bij 230a-ruimte, ongeacht welke partij er heeft opgezegd. Juist/Onjuist Verzoek verlenging ontruimingstermijn Geen verlenging huurovereenkomst Schorsing ontruimingsverplichting Rechterlijke belangenafweging
- 27. 3. Indeplaatsstelling Uitgangspunt: Toestemming verhuurder Voorwaarden: Overdracht van in het gehuurde gevestigde bedrijf Zwaarwichtig belang huurder Waarborgen nakoming huurverplichtingen Belangenafweging huurder/verhuurder
- 28. Gebrekenregeling Wat is een gebrek? Wat zijn de gevolgen van een gebrek?
- 29. 5. Huurovereenkomst Twee essenti谷le kenmerken: Gebruik Tegenprestatie Algemene voorwaarden Verandering aan op/aan het gehuurde Onderhuur Huurprijswijziging Onderhoud Servicekosten
- 30. Dank voor uw aandacht Heeft u nog vragen?