際際滷

際際滷Share a Scribd company logo

Presentatie lunch & learn, herstel europa, perspectief voor vastgoed, 1 september 2015 syntrus achmea

S
Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Syntrus Achmea Real Estate & Finance organiseert Lunch & Learn bijeenkomsten waarin zij klanten en andere ge誰nteresseerden (pensioenfondsen, verzekeraars, adviseurs, fiduciair managers) in korte tijd bijpraat over actuele onderwerpen. Deelname is gratis. Op 1 september was het onderwerp: Herstel Europa, perspectief voor vastgoed. Wat zijn de belangrijkste economische ontwikkelingen binnen Europa en welke factoren zijn bepalend om de aantrekkelijkheid van regio's te bepalen of te verklaren? Op welke wijze kan naar markten, landen en sectoren worden gekeken om strategische keuzes te maken om uw vastgoedportefeuille samen te stellen?

1 of 40
Downloaded 10 times
Herstel Europa, perspectief voor vastgoed Lunch & Learn - 1 september
2 10.30 - 10.40 uur Opening Jaap van der Bijl (director investor relations, Syntrus Achmea RE&F) 10.40 - 11.15 uur Macro-economische ontwikkelingen binnen Europa prof. dr. Barbara Baarsma (algemeen directeur SEO, kroonlid SER) 11.15 - 12.00 uur Europese vastgoedmarkten in vogelvlucht en strategische keuzes Boris van der Gijp (manager strategy & research, Syntrus Achmea RE&F) Casper Hesp (manager portefeuillemanagement, Syntrus Achmea RE&F) Geert de Nekker (manager internationaal vastgoed, Syntrus Achmea RE&F) 12.00 - 12.30 uur Lunch Programma september 1, 2015
3 september 1, 2015 Boris van der Gijp, manager strategy & research Syntrus Achmea RE&F
4 Doel: Effici谷ntere portefeuille, een hogere Sharpe ratio Middelen: 1. Diversificatie, zoeken naar verschillen in patronen 2. Optimalisatie, zoeken naar markten met betere verhouding tussen rendement en risico Overige overwegingen: Beschikbaarheid van investment grade vastgoed Hogere liquiditeit Lager concentratierisico op Nederland Kosten Waarom internationale spreiding in de vastgoedportefeuille? september 1, 2015
5 september 1, 2015 Waarom Europa? Stabiel (maar gematigd) in economische en vastgoed performance Goed tot zeer goed in transparantie Dichtbij en vergelijkbare culturen Voldoende liquiditeit door omvang economie en vastgoedmarkten Maar niet homogeen
6 september 1, 2015
7 september 1, 2015 Aandeel in economie en beleggingsmarkt Germany 15% 11% 8% 21% 17% 15% 13% 11% 8% 7% 3% 16% Aandeel in de Europese economie Aandeel in de Europese institutionele beleggingsmarkt 11% 10%6% 5% 5% 4% 3% Russia United Kingdom France Italy Spain Turkey Nordics Poland Netherlands Overige Germany United Kingdom France Italy Nordics Spain Russia Netherlands Switzerland Overige 7% 4% Germany 15% 11% 8% 21% 17% 15% 13% 11% 8% 7% 3% 16% Aandeel in de Europese economie Aandeel in de Europese institutionele beleggingsmarkt 11% 10%6% 5% 5% 4% 3% Russia United Kingdom France Italy Spain Turkey Nordics Poland Netherlands Overige Germany United Kingdom France Italy Nordics Spain Russia Netherlands Switzerland Overige 7% 4%
8 september 1, 2015 Vergelijkbare economische performance NL met Duitsland, UK en Frankrijk Maar binnen Europa grote verschillen in functioneren van de vastgoedmarkten Duitsland, UK, Frankrijk en Zweden meest geschikt voor diversificatie Nederlandse portefeuille Diversificatie 1994-2013 Differences in behaviour with the Dutch economy (1-correlation) 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 - G erm any U KFrance Sw eden ItalyIrelandSpain Japan South Africa N ew Zealand C anada Australia U SA Differences in behaviour with the Dutch Real Estate Market (1-correlation) 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 - G erm any U KFrance Sw eden ItalyIrelandSpain Japan South Africa N ew Zealand C anada Australia U SA
9 september 1, 2015 Voorkeur voor landen average return return- risk ratio average correlation portfolio potential bijdrage rente Frankrijk 8,71 9,82 0,886 0,3955 0,277 4 0,6213 Duitsland 7,04 5,92 1,188 0,1886 0,642 2 0,0983 Nederland 8,08 5,17 1,563 0,3130 0,821 1 0,0825 VK 10,72 10,49 1,022 0,3120 0,435 3 0,5849 RoEu Funds 9,65 15,29 0,631 0,3849 0,102 5 0,6692 Equal weighted portfolios 1985-2014 rankvolatility Frankrijk 8,71 -0,62 -0,22 -0,31 0,05 - - 7,60 1,08 7,00 Duitsland 7,04 -0,10 -0,07 -0,27 -0,16 - 0,20 6,60 1,22 5,40 Nederland 8,08 -0,08 -0,10 -1,03 -0,16 -0,21 0,10 6,60 1,31 5,00 VK 10,72 -0,58 -0,26 -0,47 - -0,77 -0,10 8,50 1,05 8,10 RoE Fund 9,65 -0,67 -0,21 -1,05 -1,88 - 0,75 6,60 0,85 7,70 verwachtingen 2015-2034 rendement 1985- 2014 bijdrage 1985- 2014 rente 2015- 2034 vershil gdp vershil cpi verschil werkgel. heid incidentele verschillen verwacht rendement verwacht return/risk verwacht risico optimale Europese portefeuille Nederland 35-40% Duitsland 30-35% VK 15-20% Frankrijk 10-15% RoE Fund 0%
10 september 1, 2015 Correlatie 1985 - 2014 Nederland Frankrijk Duitsland VK Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen 1,000 0,676 0,838 0,791 -0,137 0,204 0,048 0,055 -0,227 0,011 0,138 0,396 0,174 0,130 0,084 0,132 Winkels 1,000 0,799 0,718 0,419 0,556 0,490 0,502 -0,198 0,115 0,267 0,439 0,076 0,111 0,061 0,198 Kantoren 1,000 0,901 0,153 0,449 0,389 0,369 -0,276 0,016 0,145 0,325 0,275 0,139 0,164 0,241 Bedrijfsruimten 1,000 0,202 0,523 0,429 0,439 -0,107 0,125 0,287 0,436 0,246 0,170 0,241 0,311 Woningen 1,000 0,830 0,888 0,924 -0,087 0,081 0,466 0,055 0,234 0,216 0,412 0,371 Winkels 1,000 0,880 0,893 -0,186 -0,034 0,355 0,101 0,218 0,178 0,360 0,308 Kantoren 1,000 0,968 0,040 0,183 0,462 0,199 0,238 0,136 0,350 0,379 Bedrijfsruimten 1,000 -0,044 0,142 0,439 0,240 0,311 0,269 0,439 0,473 Woningen 1,000 0,754 0,370 0,609 -0,279 -0,205 -0,108 -0,010 Winkels 1,000 0,528 0,752 -0,146 0,052 0,102 0,244 Kantoren 1,000 0,344 0,014 -0,060 0,217 0,112 Bedrijfsruimten 1,000 -0,051 0,184 0,108 0,322 Woningen 1,000 0,668 0,751 0,603 Winkels 1,000 0,848 0,861 Kantoren 1,000 0,883 Bedrijfsruimten 1,000 Correlatie met Nederlandse sectoren Nederland Woningen Winkels Kantoren Fankrijk -0,137 0,556 0,389 Duitsland -0,227 0,115 0,145 UK 0,174 0,111 VKDuitslandFrankrijkNederland
11 september 1, 2015 Rendement-risicoverhouding Rendementen gecorrigeerd voor smoothing, portefeuillekosten en management fees. Duitse cijfers aangepast met behulp van Vdp-index. 1985 - 2014 Nederland Frankrijk Duitsland VK Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. average return 8,24 9,01 6,46 7,85 7,08 10,71 8,14 7,78 6,38 5,65 5,79 6,93 13,22 9,54 9,24 11,13 volatility 6,42 4,60 6,16 6,08 7,97 10,96 11,79 10,29 6,30 5,58 8,75 9,36 10,33 10,84 13,26 12,33 return/risk ratio 1,284 1,960 1,050 1,292 0,888 0,978 0,691 0,756 1,013 1,012 0,662 0,740 1,279 0,881 0,697 0,903
12 september 1, 2015 Voorkeur voor sectoren In retail geldt generiek impact internet focus op prime Logistiek profiteert van e-commerce Markt voor huurwoningen kansrijk door urbanisatie Kantoren laat generiek slechte rendements-risicoverhouding zien, maar is wel liquide Minimale omvang sector 150-250 miljoen Verwachtingen rendement verwacht verwacht verwacht FraDldVK bijdrage rente Nederland verschil verschil overige incidentele 2015-2034 1985-2014 1985-2014 2015-2034 gdp cpi verschillen verschillen rendement return/risk risico Woningen 8,24 -0,04 -0,02 -0,12 -0,40 - 0,51 8,20 1,25 6,50 Winkels 9,01 -0,24 -0,14 -0,62 -0,16 - -0,50 7,40 1,24 5,90 Kantoren 6,46 -0,05 -0,02 -0,10 -0,23 - 0,25 6,30 1,08 5,90 Bedrijfsruimten 7,85 -0,16 -0,09 -1,12 -0,26 - - 6,20 1,23 5,10 Woningen 7,08 -0,70 -0,25 -0,17 -0,57 -0,58 0,40 5,20 1,10 4,70 Winkels 10,71 -0,74 -0,27 - -0,29 1,73 -0,45 10,70 1,17 9,10 Woningen 6,38 -0,09 -0,03 - -0,17 0,80 0,20 7,10 1,02 6,90 Winkels 5,65 -0,16 -0,05 - -0,09 0,35 -0,25 5,50 1,05 5,20 Woningen 13,22 -0,05 -0,02 -0,47 - -1,74 0,25 11,20 1,29 8,70 Winkels 9,54 -0,07 -0,05 -0,56 - -0,51 -0,45 7,90 0,92 8,60 Woningen 18-22% Winkels 13-17% Kantoren - Bedrijfsruimten 0-6% Woningen 4-8% Winkels 6-10% Woningen 25-30% Winkels 5-10% Woningen 13-17% Winkels 2-6% 35-40% 10-15% 30-35% 15-20% NederlandFraDldVK portefeuilleverdeling
13 september 1, 2015 Casper Hesp, manager portefeuillemanagement Syntrus Achmea RE&F
14 Research geeft een goede basis voor portefeuilleconstructie In welke markten willen wij beleggen? Waar zitten precies de risico卒s? Met welke landen haal ik een optimaal diversificatievoordeel? Wat zijn de rendementsvooruitzichten voor de verschillende markten? Echter verschillen klantwensen en moet er goed gekeken wat er beschikbaar is in de markt. september 1, 2015
15 september 1, 2015 Wat vindt een belegger belangrijk? Doelstellingen in kaart brengen
16 Andere beleggingsvoorkeuren Valutarisico Belasting Transparantie Leverage Minimale rendementseis etc september 1, 2015
17 september 1, 2015 Markten selecteren die passen bij het beleggingsprofiel van de klant
18 september 1, 2015 Welke sectoren? Kantoren Winkels Woningen Algemene kenmerken Kapitaalintensief Volatiel Kapitaalintensief Managementintensief Stabiele cash flow Sectoren Kantoren Solitaire winkelpanden Winkelcentra Beleggershuurwoningen Meergezinswoningen Eengezinswoningen Return driver Werkgelegenheid Economische groei Demografie Consumentenvertrouwen Consumentenbestedingen Demografie Economische groei Werkgelegenheid
19 september 1, 2015 Welke risicoprofiel? Opportunity Value Added Core Risk Return
20 september 1, 2015 Vraag en aanbod sluiten niet altijd op elkaar aan (investment druk) Source: Colliers
21 Retail Office Industrial Residential Other Retail Office Industrial Residential Other 1% 15% 26% 3% 55% 19% 35% 40% 6% 0% Samenstelling IPD Dutch Index Samenstelling IPD UK Index september 1, 2015 Welk aanbod is er precies in een markt?
22 Joint ventures Single mandates Club deals Funds of funds Non-listed Small investor Medium investor Large investor The non-listed real estate arena Low Medium High Ability LowMediumHigh Likelihood september 1, 2015 Ook speelt de omvang van een belegger een belangrijke rol
23 september 1, 2015 Belegging in kaart brengen aan de hand van het kwadrantenmodel Risicoprofiel bepalen Forward IRR bepalen
24 Negatief (rendement lager dan risico) Positief (rendement hoger dan risico) 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% III I IV II 1000 0 100 Objectgebonden risicoperceptie Huurprestatie Kwaliteitsscoreseptember 1, 2015 Belegging beoordelen en in de toekomst monitoren
25 Input SAREF (Research, Asset Managers, Portfoliomanagement) Kwantitatieve modellen Target portfolio Dispositie Acquisitie Asset Management Portfolio Analyse Risico Management Beleggingsrichtlijnen klant: Transparantie Leverage Structuur Etc. Portefeuilleconstructie binnen Syntrus Achmea Real Estate & Finance september 1, 2015
26 september 1, 2015 Geert de Nekker, manager internationaal vastgoed Syntrus Achmea RE&F
27 Selectie Portefeuille Organisatie Fonds Selectieproces Europees Vastgoed Monitoring Reporting Strategie Selectie september 1, 2015
28 Structuren voor investeren in niet-beursgenoteerd vastgoed Volledig Eigendom - geen operating partner geen co-investering Club deal/Partnerships Meerdere co-investeerders en operating partner Joint Venture Co-investering operating partner (bijv. 50/50 basis) Volledig eigendom + operating partner beperkte co-investering op. partner (< 10%) Fonds Externe fondsen Fund-of-Fund Externe fondsen gebundeld in 辿辿n fonds Matevandirecteigendom Mate van controle, invloed, zeggenschap en governance Prioriteit van te kiezen investeringsvorm zal afhankelijk zijn van: Complexiteit investering Benodigde expertise voor het managen van de specifieke investering Omvang investering Type object (# huurders/ contracten, SC of high-street winkelunit) Business plan investering Rendement/risicoprofiel (Beschikbaarheid) kapitaal operating partner (Beschikbaarheid van) Co-investeerders september 1, 2015
29 Universe of Funds, Club-deals, JV卒s, Direct Real Estate Database Internationaal Vastgoed Long list Short list DD Selectie-proces, deel I Screening Europa, VS, Azi谷 Core (plus), value added Sectoren: Winkels, Woningen, Industrieel, Kantoren Analyse investerings mandaat Risicoprofiel, geografische allocatie, sectorale allocatie, financieringsrestricties (LTV), lokale presentie, governance, duurzaamheidbeleid Kwalitatieve analyse Beoordeling strategie Gesprekken manager Beoordeling portefeuille Pre-due diligence Financi谷le analyse Analyse Research Property visit Beoordeling documentatie (questionnaire SAREF, governance, fiscale structuur, etc.) september 1, 2015
30 Short list Investor Presentation Presentatie Management Fonds aan Directie, IR, R&D, Legal, Control en Risk Management Pre Due diligence Onderhandelingen Keuze vastgoedfonds, bespreking commerci谷le aspecten Goedkeuring start Due diligence Verzoek goedkeuring start due diligence aan BC van SAREF en aan klant Due diligence Juridisch, fiscaal, vastgoedportefeuille, markt, organisatie fondsmanager, operations, CDD, ESG-beleid etc. inclusief onderhandelingen Definitief voorstel Definitief investeringsvoorstel naar BC en klant Selectie-proces, deel II september 1, 2015
31 Lessons Learned Hoge leverage zorgt voor disproportioneel groot risico Lokaal gespecialiseerde asset manager heeft voorkeur boven generalistische asset manager Risicoprofiel afstemmen op beleggingscyclus Vermijd non-seeded vastgoedfondsen met breed geformuleerd beleggingsbeleid Governance structuur moet helder en duidelijk zijn Fondsmanager met investment banking achtergrond is vaak korte termijn gericht september 1, 2015
32 Fonds IRUS, Outlet centra in met name Zuid-Europa 卒Club-deal卒 PuRetail, high street retail Volledig eigendom & operating partner Winkelportefeuille Frankrijk, winkel/woningportefeuille Frankrijk, grocery-anchored winkelcentra Duitsland Mate van controle, invloed en zeggenschap Laag Hoog Voorbeeld structuren investeringen Europese winkels september 1, 2015
33 september 1, 2015 Fonds IRUS, outlet centra
34 september 1, 2015 Fonds PuRetail: high street retail
35 september 1, 2015 Franse winkelportefeuille FRPI: volledig eigendom & operating partner
36 september 1, 2015 Pijplijn Parijse winkel/ woningportefeuille Victor Hugo: volledig eigendom & operating partner
37 september 1, 2015 Pijplijn: grocery-anchored winkelcentra Duitsland
38 september 1, 2015 Duitse woningportefeuille GRPI: volledig eigendom & operating partner
39 september 1, 2015 Pijplijn woningportefeuille Duitsland: volledig eigendom & operating partner
Bedankt voor uw aandacht Lunch & Learn - 1 september

More Related Content

Presentatie lunch & learn, herstel europa, perspectief voor vastgoed, 1 september 2015 syntrus achmea

  • 1. Herstel Europa, perspectief voor vastgoed Lunch & Learn - 1 september
  • 2. 2 10.30 - 10.40 uur Opening Jaap van der Bijl (director investor relations, Syntrus Achmea RE&F) 10.40 - 11.15 uur Macro-economische ontwikkelingen binnen Europa prof. dr. Barbara Baarsma (algemeen directeur SEO, kroonlid SER) 11.15 - 12.00 uur Europese vastgoedmarkten in vogelvlucht en strategische keuzes Boris van der Gijp (manager strategy & research, Syntrus Achmea RE&F) Casper Hesp (manager portefeuillemanagement, Syntrus Achmea RE&F) Geert de Nekker (manager internationaal vastgoed, Syntrus Achmea RE&F) 12.00 - 12.30 uur Lunch Programma september 1, 2015
  • 3. 3 september 1, 2015 Boris van der Gijp, manager strategy & research Syntrus Achmea RE&F
  • 4. 4 Doel: Effici谷ntere portefeuille, een hogere Sharpe ratio Middelen: 1. Diversificatie, zoeken naar verschillen in patronen 2. Optimalisatie, zoeken naar markten met betere verhouding tussen rendement en risico Overige overwegingen: Beschikbaarheid van investment grade vastgoed Hogere liquiditeit Lager concentratierisico op Nederland Kosten Waarom internationale spreiding in de vastgoedportefeuille? september 1, 2015
  • 5. 5 september 1, 2015 Waarom Europa? Stabiel (maar gematigd) in economische en vastgoed performance Goed tot zeer goed in transparantie Dichtbij en vergelijkbare culturen Voldoende liquiditeit door omvang economie en vastgoedmarkten Maar niet homogeen
  • 7. 7 september 1, 2015 Aandeel in economie en beleggingsmarkt Germany 15% 11% 8% 21% 17% 15% 13% 11% 8% 7% 3% 16% Aandeel in de Europese economie Aandeel in de Europese institutionele beleggingsmarkt 11% 10%6% 5% 5% 4% 3% Russia United Kingdom France Italy Spain Turkey Nordics Poland Netherlands Overige Germany United Kingdom France Italy Nordics Spain Russia Netherlands Switzerland Overige 7% 4% Germany 15% 11% 8% 21% 17% 15% 13% 11% 8% 7% 3% 16% Aandeel in de Europese economie Aandeel in de Europese institutionele beleggingsmarkt 11% 10%6% 5% 5% 4% 3% Russia United Kingdom France Italy Spain Turkey Nordics Poland Netherlands Overige Germany United Kingdom France Italy Nordics Spain Russia Netherlands Switzerland Overige 7% 4%
  • 8. 8 september 1, 2015 Vergelijkbare economische performance NL met Duitsland, UK en Frankrijk Maar binnen Europa grote verschillen in functioneren van de vastgoedmarkten Duitsland, UK, Frankrijk en Zweden meest geschikt voor diversificatie Nederlandse portefeuille Diversificatie 1994-2013 Differences in behaviour with the Dutch economy (1-correlation) 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 - G erm any U KFrance Sw eden ItalyIrelandSpain Japan South Africa N ew Zealand C anada Australia U SA Differences in behaviour with the Dutch Real Estate Market (1-correlation) 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 - G erm any U KFrance Sw eden ItalyIrelandSpain Japan South Africa N ew Zealand C anada Australia U SA
  • 9. 9 september 1, 2015 Voorkeur voor landen average return return- risk ratio average correlation portfolio potential bijdrage rente Frankrijk 8,71 9,82 0,886 0,3955 0,277 4 0,6213 Duitsland 7,04 5,92 1,188 0,1886 0,642 2 0,0983 Nederland 8,08 5,17 1,563 0,3130 0,821 1 0,0825 VK 10,72 10,49 1,022 0,3120 0,435 3 0,5849 RoEu Funds 9,65 15,29 0,631 0,3849 0,102 5 0,6692 Equal weighted portfolios 1985-2014 rankvolatility Frankrijk 8,71 -0,62 -0,22 -0,31 0,05 - - 7,60 1,08 7,00 Duitsland 7,04 -0,10 -0,07 -0,27 -0,16 - 0,20 6,60 1,22 5,40 Nederland 8,08 -0,08 -0,10 -1,03 -0,16 -0,21 0,10 6,60 1,31 5,00 VK 10,72 -0,58 -0,26 -0,47 - -0,77 -0,10 8,50 1,05 8,10 RoE Fund 9,65 -0,67 -0,21 -1,05 -1,88 - 0,75 6,60 0,85 7,70 verwachtingen 2015-2034 rendement 1985- 2014 bijdrage 1985- 2014 rente 2015- 2034 vershil gdp vershil cpi verschil werkgel. heid incidentele verschillen verwacht rendement verwacht return/risk verwacht risico optimale Europese portefeuille Nederland 35-40% Duitsland 30-35% VK 15-20% Frankrijk 10-15% RoE Fund 0%
  • 10. 10 september 1, 2015 Correlatie 1985 - 2014 Nederland Frankrijk Duitsland VK Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen 1,000 0,676 0,838 0,791 -0,137 0,204 0,048 0,055 -0,227 0,011 0,138 0,396 0,174 0,130 0,084 0,132 Winkels 1,000 0,799 0,718 0,419 0,556 0,490 0,502 -0,198 0,115 0,267 0,439 0,076 0,111 0,061 0,198 Kantoren 1,000 0,901 0,153 0,449 0,389 0,369 -0,276 0,016 0,145 0,325 0,275 0,139 0,164 0,241 Bedrijfsruimten 1,000 0,202 0,523 0,429 0,439 -0,107 0,125 0,287 0,436 0,246 0,170 0,241 0,311 Woningen 1,000 0,830 0,888 0,924 -0,087 0,081 0,466 0,055 0,234 0,216 0,412 0,371 Winkels 1,000 0,880 0,893 -0,186 -0,034 0,355 0,101 0,218 0,178 0,360 0,308 Kantoren 1,000 0,968 0,040 0,183 0,462 0,199 0,238 0,136 0,350 0,379 Bedrijfsruimten 1,000 -0,044 0,142 0,439 0,240 0,311 0,269 0,439 0,473 Woningen 1,000 0,754 0,370 0,609 -0,279 -0,205 -0,108 -0,010 Winkels 1,000 0,528 0,752 -0,146 0,052 0,102 0,244 Kantoren 1,000 0,344 0,014 -0,060 0,217 0,112 Bedrijfsruimten 1,000 -0,051 0,184 0,108 0,322 Woningen 1,000 0,668 0,751 0,603 Winkels 1,000 0,848 0,861 Kantoren 1,000 0,883 Bedrijfsruimten 1,000 Correlatie met Nederlandse sectoren Nederland Woningen Winkels Kantoren Fankrijk -0,137 0,556 0,389 Duitsland -0,227 0,115 0,145 UK 0,174 0,111 VKDuitslandFrankrijkNederland
  • 11. 11 september 1, 2015 Rendement-risicoverhouding Rendementen gecorrigeerd voor smoothing, portefeuillekosten en management fees. Duitse cijfers aangepast met behulp van Vdp-index. 1985 - 2014 Nederland Frankrijk Duitsland VK Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsr. average return 8,24 9,01 6,46 7,85 7,08 10,71 8,14 7,78 6,38 5,65 5,79 6,93 13,22 9,54 9,24 11,13 volatility 6,42 4,60 6,16 6,08 7,97 10,96 11,79 10,29 6,30 5,58 8,75 9,36 10,33 10,84 13,26 12,33 return/risk ratio 1,284 1,960 1,050 1,292 0,888 0,978 0,691 0,756 1,013 1,012 0,662 0,740 1,279 0,881 0,697 0,903
  • 12. 12 september 1, 2015 Voorkeur voor sectoren In retail geldt generiek impact internet focus op prime Logistiek profiteert van e-commerce Markt voor huurwoningen kansrijk door urbanisatie Kantoren laat generiek slechte rendements-risicoverhouding zien, maar is wel liquide Minimale omvang sector 150-250 miljoen Verwachtingen rendement verwacht verwacht verwacht FraDldVK bijdrage rente Nederland verschil verschil overige incidentele 2015-2034 1985-2014 1985-2014 2015-2034 gdp cpi verschillen verschillen rendement return/risk risico Woningen 8,24 -0,04 -0,02 -0,12 -0,40 - 0,51 8,20 1,25 6,50 Winkels 9,01 -0,24 -0,14 -0,62 -0,16 - -0,50 7,40 1,24 5,90 Kantoren 6,46 -0,05 -0,02 -0,10 -0,23 - 0,25 6,30 1,08 5,90 Bedrijfsruimten 7,85 -0,16 -0,09 -1,12 -0,26 - - 6,20 1,23 5,10 Woningen 7,08 -0,70 -0,25 -0,17 -0,57 -0,58 0,40 5,20 1,10 4,70 Winkels 10,71 -0,74 -0,27 - -0,29 1,73 -0,45 10,70 1,17 9,10 Woningen 6,38 -0,09 -0,03 - -0,17 0,80 0,20 7,10 1,02 6,90 Winkels 5,65 -0,16 -0,05 - -0,09 0,35 -0,25 5,50 1,05 5,20 Woningen 13,22 -0,05 -0,02 -0,47 - -1,74 0,25 11,20 1,29 8,70 Winkels 9,54 -0,07 -0,05 -0,56 - -0,51 -0,45 7,90 0,92 8,60 Woningen 18-22% Winkels 13-17% Kantoren - Bedrijfsruimten 0-6% Woningen 4-8% Winkels 6-10% Woningen 25-30% Winkels 5-10% Woningen 13-17% Winkels 2-6% 35-40% 10-15% 30-35% 15-20% NederlandFraDldVK portefeuilleverdeling
  • 13. 13 september 1, 2015 Casper Hesp, manager portefeuillemanagement Syntrus Achmea RE&F
  • 14. 14 Research geeft een goede basis voor portefeuilleconstructie In welke markten willen wij beleggen? Waar zitten precies de risico卒s? Met welke landen haal ik een optimaal diversificatievoordeel? Wat zijn de rendementsvooruitzichten voor de verschillende markten? Echter verschillen klantwensen en moet er goed gekeken wat er beschikbaar is in de markt. september 1, 2015
  • 15. 15 september 1, 2015 Wat vindt een belegger belangrijk? Doelstellingen in kaart brengen
  • 16. 16 Andere beleggingsvoorkeuren Valutarisico Belasting Transparantie Leverage Minimale rendementseis etc september 1, 2015
  • 17. 17 september 1, 2015 Markten selecteren die passen bij het beleggingsprofiel van de klant
  • 18. 18 september 1, 2015 Welke sectoren? Kantoren Winkels Woningen Algemene kenmerken Kapitaalintensief Volatiel Kapitaalintensief Managementintensief Stabiele cash flow Sectoren Kantoren Solitaire winkelpanden Winkelcentra Beleggershuurwoningen Meergezinswoningen Eengezinswoningen Return driver Werkgelegenheid Economische groei Demografie Consumentenvertrouwen Consumentenbestedingen Demografie Economische groei Werkgelegenheid
  • 19. 19 september 1, 2015 Welke risicoprofiel? Opportunity Value Added Core Risk Return
  • 20. 20 september 1, 2015 Vraag en aanbod sluiten niet altijd op elkaar aan (investment druk) Source: Colliers
  • 22. 22 Joint ventures Single mandates Club deals Funds of funds Non-listed Small investor Medium investor Large investor The non-listed real estate arena Low Medium High Ability LowMediumHigh Likelihood september 1, 2015 Ook speelt de omvang van een belegger een belangrijke rol
  • 23. 23 september 1, 2015 Belegging in kaart brengen aan de hand van het kwadrantenmodel Risicoprofiel bepalen Forward IRR bepalen
  • 24. 24 Negatief (rendement lager dan risico) Positief (rendement hoger dan risico) 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% III I IV II 1000 0 100 Objectgebonden risicoperceptie Huurprestatie Kwaliteitsscoreseptember 1, 2015 Belegging beoordelen en in de toekomst monitoren
  • 25. 25 Input SAREF (Research, Asset Managers, Portfoliomanagement) Kwantitatieve modellen Target portfolio Dispositie Acquisitie Asset Management Portfolio Analyse Risico Management Beleggingsrichtlijnen klant: Transparantie Leverage Structuur Etc. Portefeuilleconstructie binnen Syntrus Achmea Real Estate & Finance september 1, 2015
  • 26. 26 september 1, 2015 Geert de Nekker, manager internationaal vastgoed Syntrus Achmea RE&F
  • 27. 27 Selectie Portefeuille Organisatie Fonds Selectieproces Europees Vastgoed Monitoring Reporting Strategie Selectie september 1, 2015
  • 28. 28 Structuren voor investeren in niet-beursgenoteerd vastgoed Volledig Eigendom - geen operating partner geen co-investering Club deal/Partnerships Meerdere co-investeerders en operating partner Joint Venture Co-investering operating partner (bijv. 50/50 basis) Volledig eigendom + operating partner beperkte co-investering op. partner (< 10%) Fonds Externe fondsen Fund-of-Fund Externe fondsen gebundeld in 辿辿n fonds Matevandirecteigendom Mate van controle, invloed, zeggenschap en governance Prioriteit van te kiezen investeringsvorm zal afhankelijk zijn van: Complexiteit investering Benodigde expertise voor het managen van de specifieke investering Omvang investering Type object (# huurders/ contracten, SC of high-street winkelunit) Business plan investering Rendement/risicoprofiel (Beschikbaarheid) kapitaal operating partner (Beschikbaarheid van) Co-investeerders september 1, 2015
  • 29. 29 Universe of Funds, Club-deals, JV卒s, Direct Real Estate Database Internationaal Vastgoed Long list Short list DD Selectie-proces, deel I Screening Europa, VS, Azi谷 Core (plus), value added Sectoren: Winkels, Woningen, Industrieel, Kantoren Analyse investerings mandaat Risicoprofiel, geografische allocatie, sectorale allocatie, financieringsrestricties (LTV), lokale presentie, governance, duurzaamheidbeleid Kwalitatieve analyse Beoordeling strategie Gesprekken manager Beoordeling portefeuille Pre-due diligence Financi谷le analyse Analyse Research Property visit Beoordeling documentatie (questionnaire SAREF, governance, fiscale structuur, etc.) september 1, 2015
  • 30. 30 Short list Investor Presentation Presentatie Management Fonds aan Directie, IR, R&D, Legal, Control en Risk Management Pre Due diligence Onderhandelingen Keuze vastgoedfonds, bespreking commerci谷le aspecten Goedkeuring start Due diligence Verzoek goedkeuring start due diligence aan BC van SAREF en aan klant Due diligence Juridisch, fiscaal, vastgoedportefeuille, markt, organisatie fondsmanager, operations, CDD, ESG-beleid etc. inclusief onderhandelingen Definitief voorstel Definitief investeringsvoorstel naar BC en klant Selectie-proces, deel II september 1, 2015
  • 31. 31 Lessons Learned Hoge leverage zorgt voor disproportioneel groot risico Lokaal gespecialiseerde asset manager heeft voorkeur boven generalistische asset manager Risicoprofiel afstemmen op beleggingscyclus Vermijd non-seeded vastgoedfondsen met breed geformuleerd beleggingsbeleid Governance structuur moet helder en duidelijk zijn Fondsmanager met investment banking achtergrond is vaak korte termijn gericht september 1, 2015
  • 32. 32 Fonds IRUS, Outlet centra in met name Zuid-Europa 卒Club-deal卒 PuRetail, high street retail Volledig eigendom & operating partner Winkelportefeuille Frankrijk, winkel/woningportefeuille Frankrijk, grocery-anchored winkelcentra Duitsland Mate van controle, invloed en zeggenschap Laag Hoog Voorbeeld structuren investeringen Europese winkels september 1, 2015
  • 33. 33 september 1, 2015 Fonds IRUS, outlet centra
  • 34. 34 september 1, 2015 Fonds PuRetail: high street retail
  • 35. 35 september 1, 2015 Franse winkelportefeuille FRPI: volledig eigendom & operating partner
  • 36. 36 september 1, 2015 Pijplijn Parijse winkel/ woningportefeuille Victor Hugo: volledig eigendom & operating partner
  • 37. 37 september 1, 2015 Pijplijn: grocery-anchored winkelcentra Duitsland
  • 38. 38 september 1, 2015 Duitse woningportefeuille GRPI: volledig eigendom & operating partner
  • 39. 39 september 1, 2015 Pijplijn woningportefeuille Duitsland: volledig eigendom & operating partner
  • 40. Bedankt voor uw aandacht Lunch & Learn - 1 september