1. Gioved狸 26 gennaio
Albergatore Day 2012
Relatori
Prof. Giorgio Bianchi Docente IULM Milano e Amministratore R&D hospitality
Dott. Antonio Nitto Presidente R&D hospitality
Dott. Vincenzo Nappo Senior Analyst
Dott. Guido Castellini Italia Turismo
2. L importanza del Valutatore e dei modelli Valutativi?
Coca Cola Multiplo: Tariffa Camera Multiplo:
Il valore di ogni camera dalbergo e
Il valore di ogni camera dalbergo e
pari al Ricavo medio
pari a 100,000 volte il costo di una
giornaliero*numero di camere
coca-cola nel mini bar
*1,000
Valore = costo Coca cola Valore = ADR *numero di
*100,000*numero di camere camere*1,000
Esempio : 5 euro *100,000*68 = 34 Esempio : 105euro *1,000*68= 7,1
milioni milioni
2
3. Cosa Valutare?
L oggetto da valutare deve essere certo , determinato, descritto e
preventivamente individuato. Nel scegliere cosa valutare 竪 importante
che vengano scelti standard omogenei di riferimento.
Per compiere una valutazione corretta bisogna definire in modo
dettagliato il che cosa si sta valutando sotto tre punti di vista:
Giuridico
Fisico
Economico
3
4. Perche Valutare?
Le finalit della valutazione possono essere molteplici:
SCELTE DI CESSIONI
Trasferimenti Ereditari
Cessione dAzienda o di Rami
Fusioni
SCELTE PATRIMONIALI
Scopi Conoscitivi
Valutazione ai fini assicurativi
Procedimenti di Esproprio
SCELTE DINVESTIMENTO
Analisi di Fattibilit
Decisioni di acquisto o di gestione
Ristrutturazione del finanziamento
4
5. Come Valutare
Documentazione Necessaria
Planimetria catastale conforme allo stato attuale
Documentazione tecnica sui requisiti tecnologici degli impianti interni
allimmobile (elettrico, cpi, impianto idraulico, .)
Eventuale documentazione relativa ad adeguamento/ammodernamento
locali o arredi
Bilancio gestionale degli ultimi 3-5 anni
ADR e occupazione annuale
Fatturato, GoP
Costi immobiliari
5
6. TECNICHE ODIERNE DI VALUTAZIONE DELL ASSET ALBERGHIERO
1. Criterio di Mercato/ Comparabile Restituisce il valore dell albergo comparandolo
con prezzi riscontrabile per transazione sul
mercato d interesse
2. Criterio al costo di Costruzione Restituisce il valore dellalbergo basandolo su
un nuovo costo di costruzione, stima del valore
darea, aggiustamenti.
Determina il valore della struttura ricettiva
3. Criterio reddituale capitalizzando i redditi attesi attraverso un
tasso di capitalizzazione ( cap rate ).
4. Criterio finanziario Restituisce il valore dellalbergo
Discounted Cash Flow attualizzando, mediante un tasso di
attualizzazione, i flussi di cassa derivanti dai
redditi attesi.
7
7. 1. Criterio di Mercato
Ranking:
Parigi
Londra
Zurigo
Ginevra
Roma
7
9. 2. Criterio del Costo di Costruzione
Massimo e Miglior Utilizzo
superficie parametro di
Investimenti Comparti sup./unit costo Totale
mq unit/camere costo
mq
68
Costo di costruzione
2.776,00 1.399 3.889.000
hotel+impian fuori
1.700
ti terra 1.850,00 68 20 /mq 3.145.000
interrati 930,00 800 /mq 744.000
sottotetto 690,00 - /mq -
fee
progettisti, % sui costi di
Soft cost 4,5%
ingegneri, costruzione
consulenze 175.005
stima costi
amministrazi
% sui costi di
Altri costi one, tasse, 16%
costruzione
oneri e
concessioni 622.240
Arredi 6.000 /camera 408.000
Totale
2.780 1.832 5.094.245
Totale senza arredi 4.686.245
N.B. = AGGIUNGERE COSTO AREA ALL INVESTIMENTO TOTALE ca. 30-40%
9
10. Criterio del Costo di Costruzione
Massimo e Miglior Utilizzo
Urbanisticamente Consentito
Fisicamente e tecnicamente realizzabile
Finanziariamente sostenibile
Economicamente Conveniente
10
11. Consistenza Edilizia
Superfici
P.-2 Locali tecnici mq 304
P.-1 Sala mq 304
colazioni/cucina/uffici
P.T. ingresso/reception/bar mq 275
P. 1 /8 camere mq 1500
P. 9 alloggio mq 236
P. 10 Zona fitness/terrazzo mq 159
Totale mq 2.776
Volume Totale: mc 8.360
11
12. Spa VS Ristorante
Steakhouse Zona Fitness/terrazza
Costo al metro quadro: Costo al metro quadro:
F&B Vendita lorda al metro quadro 550 Spa Vendita lorda al metro quadro 150
Moltiplicato: tasso di locazione ( % vendita) 6% Moltiplicato: tasso di locazione ( % vendita) 6%
Uguale: canone di locazione netto al metro quadro 33 Uguale: canone di locazione netto al metro quadro 9
Rendimento: Rendimento:
Costo di costruzione al metro quadro 200 Costo di costruzione al metro quadro 100
Moltiplicato: GLSM Moltiplicatore 1,2 Moltiplicato: GLSM Moltiplicatore 1,2
Uguale: Costo totale per GLSM 240 Uguale: Costo totale perGLSM 120
Rendita Finanziaria 33/240 Rendita Finanziaria 9/120
13,8% 7,5%
12
13. Metodo reddittuale e finanziario
Per la dottrina anglosassone, basata sullapproccio finanziario, i due
concetti di reddito economico e di reddito finanziario sono ravvicinati
fino a fondersi, mentre non lo 竪 altrettanto per la dottrina estimale
italiana dove, anche per motivi civilistici e fiscali, il concetto di
reddito e il concetto di flusso di cassa rimangono fortemente distinti
13
15. Quale Valutazione Scegliere?
Tariffa Camera Costo Criterio di
Coca Cola Multiplo Costruzione mercato DCF
Valore in
milioni 34 7,1 6,5-7,5 10,5 6,65
Come si evince dalla valutazione non tutti i metodi hanno un output identico e
perci嘆 si cerca sempre di fare una media ponderata tra i modelli valutativi pi湛
validi: Costo costruzione, Mercato e DCF
Valore Finale: 8,5 9 milioni di Euro
15
16. Leggi e Conoscenze di Mercato
Prezzo Vendita
S
P
E
P
E
D D
Q Q
Richiesta di strutture
Il Valore di vendita dell immobile 竪 soggetto alle condizioni di mercato.
Esempio: Valutazione Hotel Gallia 65 Milioni, valore di vendita Finale 130
Milioni di Euro
16
17. A CHI RIVOLGERSI ?
Studi di fattibilit
Supporto nello sviluppo di progetti: analisi e
linee guida per i processi decisionali del
committente.
Valutazioni
Valutazioni immobiliari , Valorizzazione e
advisory strategica.
Research & Development
Ricerca e sviluppo di opportunit di
investimento e selezione di operatori per
acquisto, gestione o vendita di hotel e
strutture ricettive; attivit di supporto
analitico e promozione del business.
17
18. Stai gi pensando a valutare
la tua struttura?
Oggi hai loccasione di farti consigliare dal Team
di R&D hospitality
CONTATTI R&D HOSPITALITY
Giorgio Bianchi Via Colletta 70, Milano
Antonio Nitto Tel. 02 55012262
Vincenzo Nappo info@rdhospitality.it
www.rdhospitality.it
18
