際際滷

際際滷Share a Scribd company logo

Raport Metrohouse i Expandera Lipiec 2018

Metrohouse
Metrohouse

Sytuacja na rynku mieszka (rynek wt坦rny i pierwotny) oraz na rynku kredyt坦w hipotecznych.

1 of 8
Download to read offline
W SKRCIE: Od listopada mar甜 nie podniosy tylko Bank Millennium i PKO BP PKO BP obni甜y mar甜e o 0,1 p.p., ale tylko posiadaczom wysokiego wkadu wasnego BZ WBK wprowadzi pierwsz ofert kredytu ze staym oprocentowaniem, kt坦rej koszty s zbli甜one do zwykych kredyt坦w hipotecznych Pocztek roku to okres mniejszej aktywnoci potencjalnych nabywc坦w. Skutkuje to du甜szym ni甜 zwykle czasem oczekiwania na transakcj. Ceny pozostaj na stabilnych poziomach. Najwiksze spadki w por坦wnaniu do zeszego miesica widoczne s w Gdyni (-1,8 %), a wzrosty w Poznaniu (1,7 %). Coraz tasze mieszkania kupujemy w Warszawie. rednia cena w transakcjach zbli甜a si do 7 000 z. W odzi dawno nienotowany poziom 3700 z dziki wikszemu ni甜 zwykle popytowi na nowszy segment mieszka. Lipiec 2018
KREDYTY HIPOTECZNE Ten rok bdzie najprawdopodobniej trzecim najlepszym w historii jeli chodzi o warto udzielonych kredyt坦w hipotecznych. Nie uda nam si przebi jedynie wynik坦w z 2007 i 2008 r. Ronie bowiem nie tylko liczba chtnych, ale r坦wnie甜 kwoty jakie po甜yczamy. W czerwcu rednia kwota kredytu po raz pierwszy w historii prawdopodobnie przekroczya 250 000 z. Co ciekawe dzieje si to, mimo 甜e banki ograniczyy dostpno kredyt坦w do poziomu najni甜szego od 2012 r., Dostpno kredyt坦w najgorsza od 2012 r. W tym roku zauwa甜alnie rosn kwoty udzielnych kredyt坦w. Tylko czciowo wynika to jednak z tego, 甜e coraz wy甜sze s ceny mieszka. Dobra sytuacja na rynku pracy sprawia, 甜e nie boimy si po甜ycza wicej, aby kupi wiksze mieszkanie czy takie o lepszej lokalizacji. Kwoty udzielanych kredyt坦w rosn pomimo tego, 甜e dostpno kredytowa jest obecnie najgorsza od 2012 r. Rodzina 4-osobowa z dochodem 8000 z netto mo甜e liczy rednio na ok. 650 000 z. To o ponad 40 000 z mniej ni甜 przed rokiem. Spadki w najwikszym stopniu wywoay wymogi KNF dotyczce uwzgldniania w wyliczeniach realnych koszt坦w utrzymania kredytobiorc坦w. Poniewa甜 jednak rosn wynagrodzenia Polak坦w, to mimo tej niekorzystniej zmiany, banki wypacaj coraz wicej kredyt坦w na wysokie kwoty. Stopy procentowe nie zawsze bd tak niskie rednie oprocentowanie kredyt坦w hipotecznych w ofertach dla os坦b posiadajcych 25% wkadu wasnego wynosi obecnie 3,79%. Jest wic na bardzo niskim poziomie i obecnie nic nie wskazuje na to, aby w najbli甜szym czasie miao wzrosn. Nale甜y jednak pamita, 甜e zwykle takie kredyty s udzielane na 20-30 lat. W takiej perspektywie jest niemal pewne, 甜e oprocentowanie wzronie. Zadu甜ajc si warto te甜 pamita, 甜e gospodarka dziaa cyklicznie i sytuacja np. na rynku pracy nie zawsze bdzie tak dobra jak dzi. Dlatego najlepiej nie przesadza z kwot zadu甜enia. Gdyby bowiem stawka WIBOR powr坦cia do poziomu z 2012 r. czyli wyniosa 5%, to rata kredytu wzrosaby a甜 o 575 z (w przypadku kredytu na 300 000 z na 30 lat). Tab. 1. Kredyty z wkadem wasnym 25% Kredyt na kwot 300 tys. z, o pozycji decyduje koszt kredytu Nazwa banku Koszt kredytu w pierwszych 5 latach spaty Mar甜a Oprocentowanie BZ WBK 54 436 z 1,99% 3,69% ING Bank lski 54 668 z 1,85% 3,63% Raiffeisen Polbank 55 859 z 1,69% 3,39% PKO Bank Polski 55 928 z 1,84% 3,54% BG纏 BNP PARIBAS 56 873 z 1,80% 3,50% Bank Pekao 58 596 z 1,85% 3,55% Millennium 60 090 z 2,20% 3,90% BO 60 728 z 2,00% 3,78% Euro Bank 63 710 z 2,39% 4,09% Deutsche Bank 65 093 z 2,10% 3,83% mBank 67 143 z 2,20% 3,90% Alior Bank 74 172 z 3,00% 4,70% 店r坦do: Raport Metrohouse i Expandera
Tab. 2. Kredyty z wkadem wasnym 10% Kredyt na kwot 300 tys. z, o pozycji decyduje koszt kredytu Nazwa banku Koszt kredytu w pierwszych 5 latach spaty Mar甜a Oprocentowanie Bank Pekao 60 829 z 1,85%* 3,55%* Millennium 61 246 z 2,30% 4,00% PKO Bank Polski 61 370 z 2,01% 3,71% Raiffeisen Polbank 62 863 z 2,19% 3,89% Euro Bank 67 561 z 2,67% 4,37% BZ WBK 67 567 z 2,39% 4,09% mBank 69 670 z 2,30% 4,00% Deutsche Bank 70 399 z 2,30% 4,03% Alior Bank 78 319 z 3,30% 5,00% * przez pierwsze 51 miesicy mar甜a wynosi 2,05%, a oprocentowanie 3,75% 店r坦do: Raport Metrohouse i Expandera Jarosaw Sadowski Expander Advisors Sp. z o.o.
CENY TRANSAKCYJNE Po bardzo dynamicznych pod wzgldem wzrost坦w cen miesicach przyszed czas na lekkie wyhamowanie. Najnowsze doniesienia z rynku wt坦rnego mieszka nie przynosz ju甜 tak spektakularnych podwy甜ek, cho w trzech z szeciu analizowanych miast ceny mieszka w cigu roku wzrosy o ponad 10 proc. Liderem jest Gdask, ale wysokie wartoci notowane s tak甜e w Warszawie i Poznaniu. Nabywcy mieszka szukajcy M na wasne cele mieszkaniowe coraz czciej poszukuj wikszych metra甜y podczas gdy inwestorzy gustuj g坦wnie w mieszkaniach dwupokojowych. Je甜eli kto od du甜szego czasu zastanawia si nad zakupem mieszkania i ma problemy z podjciem decyzji, dzi mo甜e by zaskoczony rozmiarem podwy甜ek cen. Kupujemy coraz dro甜sze mieszkania, a najpopularniejsze segmenty lokali znikaj szybko z rynku. Cho w por坦wnaniu do ostatniego miesica sytuacja nie zmienia si znaczco, to pierwsza poowa 2018 r. upyna pod znakiem trendu wzrostowego. Zwykle staramy si uzasadnia wzrosty du甜 aktywnoci inwestor坦w, dla kt坦rych zakup mieszka pod wynajem, lub te甜 popularny w ostatnich latach flipping (zwikszanie wartoci mieszkania poprzez remont i sprzeda甜 z zyskiem) sta si podstawow dziaalnoci. Jest to jednak bardzo du甜e uproszczenie, poniewa甜 na obecny stan rzeczy zo甜yo si szereg czynnik坦w m.in. niskie stopy procentowe (zachta do finansowania zakup坦w tanim kredytem), lepsza kondycja bud甜et坦w domowych (trend zamiany mieszkania na wiksze) i brak dostatecznie bezpiecznych form oszczdzania (nieruchomoci za takowe s postrzegane std du甜y udzia got坦wki w transakcjach i zakupy wr坦d os坦b, kt坦re dotychczas lokoway oszczdnoci w inne instrumenty finansowe). Tab. 3. rednie ceny transakcyjne mieszka VI 2018 r. 店r坦do: Raport Metrohouse i Expandera, lipiec 2018r. Tym razem mamy do czynienia tylko z nieznacznymi wzrostami cen w por坦wnaniu do zeszego miesica. Najbardziej, bo o 1,7 proc. wzrosy ceny nabywanych mieszka w odzi, gdzie obecnie pacimy za m kw. 4177 z czyli rednio 7,6 proc. dro甜ej ni甜 przed rokiem. Na drugim miejscu znajduje si Pozna. W tym miecie rednia cena zbli甜a si do 6000 z za m kw. Jeszcze tylko w Krakowie wzrost cen liczony miesic do miesica przekroczy 1 proc. W stolicy Maopolski za m kw. pacono rednio 6528 z. W dw坦ch analizowanych miastach ceny mieszka utrzymay si na bardzo zbli甜onym poziomie do zeszego miesica. We Wrocawiu cena m kw. wynosi obecnie 5940 z, a w Warszawie 8270 z. Natomiast w ostatnim z monitorowanych miast, w Gdasku, rednie ceny nieznacznie spady do poziomu 6240 z za m kw. Miasto rednia cena transakcyjna z okresu VI 2017- VI 2018 Zmiana proc. w cenach trans. m/m Zmiana proc. w cenach trans. r/r rednia cena nabywanego mieszkania redni metra甜 nabywanego mieszkania Wrocaw 5940 -0,1% 0,4% 363 982 z 64 Krak坦w 6528 1,2% 6,1% 347 794 z 54 Warszawa 8270 0,1% 11,4% 466 551 z 59 Pozna 5905 1,5% 11,0% 377 500 z 71 Gdask 6240 -0,7% 14,4% 332 506 z 55 坦d添 4177 1,7% 7,6% 237 976 z 58 Marcin Jaczuk Metrohouse Franchise
Najciekawsza statystyka dotyczy jednak wzrost坦w cen w przedziale rocznym. Rekordowy wynik nale甜y do Gdaska, gdzie w por坦wnaniu do ubiegego roku kupujemy mieszkania o 14,4 proc. dro甜sze. W dw坦ch kolejnych miastach wzrosty tak甜e przekraczaj 10 proc. s to Warszawa, gdzie znacznie przekroczona zostaa granica 8000 z oraz Pozna. W obu tych miastach wzrosty cen wyniosy odpowiednio 11,4 i 11 proc. Wykres 1. rednie ceny transakcyjne mieszka VI 2017 VI 2018 店r坦do: Raport Metrohouse i Expandera, lipiec 2018r. Marcin Jaczuk Metrohouse Franchise S.A. 5917 59406155 6528 7425 8270 5322 5905 5453 6240 3880 4177 3300 3550 3800 4050 4300 4550 4800 5050 5300 5550 5800 6050 6300 6550 6800 7050 7300 7550 7800 8050 8300 Czerwiec Sierpie Pa添dziernik Grudzie Luty Kwiecie Czerwiec Ksztatowanie si rednich cen transakcyjnych na rynku wt坦rnym (VI 2017 - VI 2018) Wrocaw Krak坦w Warszawa Pozna Gdask 坦d添
RYNEK PIERWOTNY Drugi kwarta 2018 r. by pierwszym od dawna okresem, w kt坦rym rynek pierwotny funkcjonowa bez rzdowych dopat lub perspektywy odblokowania tego wsparcia. Midzy innymi ze wzgldu na brak bud甜etowego dofinansowania lokali, wyniki sprzeda甜owe deweloper坦w okazay si nieco gorsze ni甜 przed rokiem. Pewne powody do niepokoju maj osoby zamierzajce kupi nowe mieszkanie. Dane RynekPierwotny.pl wskazuj bowiem, 甜e od kwietnia do czerwca bie甜cego roku szybko rosy ofertowe ceny lokali proponowanych przez deweloper坦w. Najwy甜sze wzrosty cen 1 mkw. odnotowano na terenie dw坦ch mniejszych rynk坦w metropolitalnych - poznaskiego oraz gdaskiego. W Warszawie cena metra甜u przekroczya granic 8000 z/mkw. Kwartalna analiza cen nowych lokali przygotowywana przez portal RynekPierwotny.pl, zawsze rozpoczyna si od przedstawienia rednich ofertowych stawek z szeciu metropolii. Takie rednie ofertowe ceny 1 mkw. warto przeanalizowa r坦wnie甜 w odniesieniu do II kw. 2018 r. Dane RynekPierwotny.pl wskazuj, 甜e od kwietnia do czerwca 2018 r. przecitne stawki w cennikach deweloper坦w wyglday nastpujco: Warszawa - 8110 z/mkw. (+3,2% wzgldem I kw. 2018 r.) Krak坦w - 7110 z/mkw. (+1,6% wzgldem I kw. 2018 r.) 坦d添 - 5468 z/mkw. (+2,8% wzgldem I kw. 2018 r.) Wrocaw - 6787 z/mkw. (+5,7% wzgldem I kw. 2018 r.) Pozna - 6417 z/mkw. (+9,6% wzgldem I kw. 2018 r.) Gdask - 6902 z/mkw. (+12,3% wzgldem I kw. 2018 r.) W pierwszej kolejnoci uwag zwracaj bardzo szybkie kwartalne wzrosty redniej ofertowej ceny odnotowane na terenie Gdaska (+12,3%) oraz Poznania (+9,6%). Takie du甜e zmiany po raz ostatni notowano w czasach boomu mieszkaniowego z minionej dekady. Trzeba r坦wnie甜 zaznaczy, 甜e w przypadku warszawskiego rynku pierwotnego, redni ofertowy koszt zakupu nowego lokalu przekroczy symboliczn granic 8000 z/mkw. Od wzrostu odnotowanego dla stolicy (+3,2%), znacznie wiksza bya zmiana dotyczca Wrocawia (+5,7%). Wzgldn stabilnoci cenow cechowa si tylko krakowski rynek pierwotny, kt坦ry wyra添nie przekroczy jednak pr坦g redniej ofertowej ceny wynoszcy 7000 z/mkw. W przypadku odzi, granica cenowa na poziomie 5500 z/mkw. nie zostaa jeszcze przekroczona. Istnieje jednak du甜e prawdopodobiestwo, 甜e ju甜 niebawem 坦dzkie nowe lokale przecitnie bd kosztowa wicej ni甜 5500 z/mkw. (w ujciu ofertowym). Andrzej Prajsnar RynekPierwotny.pl
店r坦do: opracowanie wasne na podstawie danych portalu RynekPierwotny.pl Na miejsce sprzedanych mieszka pojawiaj si dro甜sze oferty Dziki informacjom z poni甜szej tabeli mo甜na wytumaczy wzrosty redniej ofertowej ceny 1 mkw. w poszczeg坦lnych miastach. Zestawienie przygotowane przez portal RynekPierwotny.pl przedstawia bowiem zmiany udziau nowych mieszka nale甜cych do poszczeg坦lnych grup cenowych. W przypadku wszystkich analizowanych metropolii, mo甜na zauwa甜y pewn prawidowo zwizan ze spadkiem udziau taszych M (na wskutek wyprzeda甜y) i wzrostem odsetka dro甜szych mieszka. Taka zmiana struktury cenowej zachodzi, bo deweloperzy na miejsce sprzedanych lokali, wprowadzaj nieco dro甜sze propozycje. Najnowsze oferty deweloperskie lepiej uwzgldniaj wzrost cen grunt坦w, materia坦w budowlanych oraz robocizny. Opisywane zjawisko mo甜na zauwa甜y m.in. na terenie Poznania oraz Gdaska, czyli dw坦ch miast, dla kt坦rych odnotowano zdecydowanie najwy甜sze kwartalne wzrosty cen metra甜u. Warto zwr坦ci uwag, 甜e w Poznaniu szybko zmniejszy si udzia lokali kosztujcych do 6000 z/mkw. Ta zmiana zostaa zr坦wnowa甜ona przez wzrost odsetka mieszka z wy甜szymi cenami ofertowymi (zwaszcza 6000 z/mkw. - 7000 z/mkw. oraz 7000 z/mkw. - 8000 z/mkw.). Na gdaskim rynku by z kolei widoczny spadek udziau mieszka z cen do 5000 z/mkw. oraz wyra添ny wzrost znaczenia lokali kosztujcych 5000 z/mkw. - 6000 z/mkw. redni cen metra甜u mocno zwikszy te甜 rosncy odsetek gdaskich M kosztujcych ponad 10 000 z/mkw. Takie ekskluzywne mieszkania stanowi obecnie okoo 4% oferty deweloper坦w w Gdasku (patrz powy甜szy wykres).
Dalsze podwy甜ki rednich cen metra甜u wydaj si przesdzone W nawizaniu do informacji przedstawionych powy甜ej warto wspomnie, 甜e dalszy wzrost cen nowych mieszka z metropolii jest bardzo prawdopodobny. W kolejnych kwartaach deweloperzy nadal bd uwzgldnia wpyw dro甜ejcych dziaek i coraz wy甜szych koszt坦w budowy lokali. Tacy inwestorzy mieszkaniowi nieco odetchnli, gdy resort rozwoju i inwestycji negatywnie zaopiniowa pomys UOKiK-u zwizany z likwidacj otwartych mieszkaniowych rachunk坦w powierniczych bez gwarancji. Trzeba jednak pamita, 甜e nowelizacja ustawy deweloperskiej zaproponowana przez Urzd Ochrony Konkurencji i Konsument坦w zawiera wicej propozycji zwikszajcych koszty deweloper坦w (np. obowizek stosowania rachunk坦w powierniczych po zakoczeniu budowy). Nie wiadomo, czy takie zmiany prawne ostatecznie zostan wprowadzone. Deweloperzy musz bra te甜 pod uwag ryzyko zwizane ze spadkiem popytu. Wedug oblicze PAP, w pierwszej poowie 2018 r. wiodce firmy deweloperskie sprzeday mniej mieszka ni甜 rok wczeniej. Dodatkowo informacja o wyra添nym spadku sprzeda甜y (I kw. 2018 r./II kw. 2018 r.) stanowi powa甜ne ostrze甜enie dla du甜ych deweloper坦w.

More Related Content

Raport Metrohouse i Expandera Lipiec 2018

  • 1. W SKRCIE: Od listopada mar甜 nie podniosy tylko Bank Millennium i PKO BP PKO BP obni甜y mar甜e o 0,1 p.p., ale tylko posiadaczom wysokiego wkadu wasnego BZ WBK wprowadzi pierwsz ofert kredytu ze staym oprocentowaniem, kt坦rej koszty s zbli甜one do zwykych kredyt坦w hipotecznych Pocztek roku to okres mniejszej aktywnoci potencjalnych nabywc坦w. Skutkuje to du甜szym ni甜 zwykle czasem oczekiwania na transakcj. Ceny pozostaj na stabilnych poziomach. Najwiksze spadki w por坦wnaniu do zeszego miesica widoczne s w Gdyni (-1,8 %), a wzrosty w Poznaniu (1,7 %). Coraz tasze mieszkania kupujemy w Warszawie. rednia cena w transakcjach zbli甜a si do 7 000 z. W odzi dawno nienotowany poziom 3700 z dziki wikszemu ni甜 zwykle popytowi na nowszy segment mieszka. Lipiec 2018
  • 2. KREDYTY HIPOTECZNE Ten rok bdzie najprawdopodobniej trzecim najlepszym w historii jeli chodzi o warto udzielonych kredyt坦w hipotecznych. Nie uda nam si przebi jedynie wynik坦w z 2007 i 2008 r. Ronie bowiem nie tylko liczba chtnych, ale r坦wnie甜 kwoty jakie po甜yczamy. W czerwcu rednia kwota kredytu po raz pierwszy w historii prawdopodobnie przekroczya 250 000 z. Co ciekawe dzieje si to, mimo 甜e banki ograniczyy dostpno kredyt坦w do poziomu najni甜szego od 2012 r., Dostpno kredyt坦w najgorsza od 2012 r. W tym roku zauwa甜alnie rosn kwoty udzielnych kredyt坦w. Tylko czciowo wynika to jednak z tego, 甜e coraz wy甜sze s ceny mieszka. Dobra sytuacja na rynku pracy sprawia, 甜e nie boimy si po甜ycza wicej, aby kupi wiksze mieszkanie czy takie o lepszej lokalizacji. Kwoty udzielanych kredyt坦w rosn pomimo tego, 甜e dostpno kredytowa jest obecnie najgorsza od 2012 r. Rodzina 4-osobowa z dochodem 8000 z netto mo甜e liczy rednio na ok. 650 000 z. To o ponad 40 000 z mniej ni甜 przed rokiem. Spadki w najwikszym stopniu wywoay wymogi KNF dotyczce uwzgldniania w wyliczeniach realnych koszt坦w utrzymania kredytobiorc坦w. Poniewa甜 jednak rosn wynagrodzenia Polak坦w, to mimo tej niekorzystniej zmiany, banki wypacaj coraz wicej kredyt坦w na wysokie kwoty. Stopy procentowe nie zawsze bd tak niskie rednie oprocentowanie kredyt坦w hipotecznych w ofertach dla os坦b posiadajcych 25% wkadu wasnego wynosi obecnie 3,79%. Jest wic na bardzo niskim poziomie i obecnie nic nie wskazuje na to, aby w najbli甜szym czasie miao wzrosn. Nale甜y jednak pamita, 甜e zwykle takie kredyty s udzielane na 20-30 lat. W takiej perspektywie jest niemal pewne, 甜e oprocentowanie wzronie. Zadu甜ajc si warto te甜 pamita, 甜e gospodarka dziaa cyklicznie i sytuacja np. na rynku pracy nie zawsze bdzie tak dobra jak dzi. Dlatego najlepiej nie przesadza z kwot zadu甜enia. Gdyby bowiem stawka WIBOR powr坦cia do poziomu z 2012 r. czyli wyniosa 5%, to rata kredytu wzrosaby a甜 o 575 z (w przypadku kredytu na 300 000 z na 30 lat). Tab. 1. Kredyty z wkadem wasnym 25% Kredyt na kwot 300 tys. z, o pozycji decyduje koszt kredytu Nazwa banku Koszt kredytu w pierwszych 5 latach spaty Mar甜a Oprocentowanie BZ WBK 54 436 z 1,99% 3,69% ING Bank lski 54 668 z 1,85% 3,63% Raiffeisen Polbank 55 859 z 1,69% 3,39% PKO Bank Polski 55 928 z 1,84% 3,54% BG纏 BNP PARIBAS 56 873 z 1,80% 3,50% Bank Pekao 58 596 z 1,85% 3,55% Millennium 60 090 z 2,20% 3,90% BO 60 728 z 2,00% 3,78% Euro Bank 63 710 z 2,39% 4,09% Deutsche Bank 65 093 z 2,10% 3,83% mBank 67 143 z 2,20% 3,90% Alior Bank 74 172 z 3,00% 4,70% 店r坦do: Raport Metrohouse i Expandera
  • 3. Tab. 2. Kredyty z wkadem wasnym 10% Kredyt na kwot 300 tys. z, o pozycji decyduje koszt kredytu Nazwa banku Koszt kredytu w pierwszych 5 latach spaty Mar甜a Oprocentowanie Bank Pekao 60 829 z 1,85%* 3,55%* Millennium 61 246 z 2,30% 4,00% PKO Bank Polski 61 370 z 2,01% 3,71% Raiffeisen Polbank 62 863 z 2,19% 3,89% Euro Bank 67 561 z 2,67% 4,37% BZ WBK 67 567 z 2,39% 4,09% mBank 69 670 z 2,30% 4,00% Deutsche Bank 70 399 z 2,30% 4,03% Alior Bank 78 319 z 3,30% 5,00% * przez pierwsze 51 miesicy mar甜a wynosi 2,05%, a oprocentowanie 3,75% 店r坦do: Raport Metrohouse i Expandera Jarosaw Sadowski Expander Advisors Sp. z o.o.
  • 4. CENY TRANSAKCYJNE Po bardzo dynamicznych pod wzgldem wzrost坦w cen miesicach przyszed czas na lekkie wyhamowanie. Najnowsze doniesienia z rynku wt坦rnego mieszka nie przynosz ju甜 tak spektakularnych podwy甜ek, cho w trzech z szeciu analizowanych miast ceny mieszka w cigu roku wzrosy o ponad 10 proc. Liderem jest Gdask, ale wysokie wartoci notowane s tak甜e w Warszawie i Poznaniu. Nabywcy mieszka szukajcy M na wasne cele mieszkaniowe coraz czciej poszukuj wikszych metra甜y podczas gdy inwestorzy gustuj g坦wnie w mieszkaniach dwupokojowych. Je甜eli kto od du甜szego czasu zastanawia si nad zakupem mieszkania i ma problemy z podjciem decyzji, dzi mo甜e by zaskoczony rozmiarem podwy甜ek cen. Kupujemy coraz dro甜sze mieszkania, a najpopularniejsze segmenty lokali znikaj szybko z rynku. Cho w por坦wnaniu do ostatniego miesica sytuacja nie zmienia si znaczco, to pierwsza poowa 2018 r. upyna pod znakiem trendu wzrostowego. Zwykle staramy si uzasadnia wzrosty du甜 aktywnoci inwestor坦w, dla kt坦rych zakup mieszka pod wynajem, lub te甜 popularny w ostatnich latach flipping (zwikszanie wartoci mieszkania poprzez remont i sprzeda甜 z zyskiem) sta si podstawow dziaalnoci. Jest to jednak bardzo du甜e uproszczenie, poniewa甜 na obecny stan rzeczy zo甜yo si szereg czynnik坦w m.in. niskie stopy procentowe (zachta do finansowania zakup坦w tanim kredytem), lepsza kondycja bud甜et坦w domowych (trend zamiany mieszkania na wiksze) i brak dostatecznie bezpiecznych form oszczdzania (nieruchomoci za takowe s postrzegane std du甜y udzia got坦wki w transakcjach i zakupy wr坦d os坦b, kt坦re dotychczas lokoway oszczdnoci w inne instrumenty finansowe). Tab. 3. rednie ceny transakcyjne mieszka VI 2018 r. 店r坦do: Raport Metrohouse i Expandera, lipiec 2018r. Tym razem mamy do czynienia tylko z nieznacznymi wzrostami cen w por坦wnaniu do zeszego miesica. Najbardziej, bo o 1,7 proc. wzrosy ceny nabywanych mieszka w odzi, gdzie obecnie pacimy za m kw. 4177 z czyli rednio 7,6 proc. dro甜ej ni甜 przed rokiem. Na drugim miejscu znajduje si Pozna. W tym miecie rednia cena zbli甜a si do 6000 z za m kw. Jeszcze tylko w Krakowie wzrost cen liczony miesic do miesica przekroczy 1 proc. W stolicy Maopolski za m kw. pacono rednio 6528 z. W dw坦ch analizowanych miastach ceny mieszka utrzymay si na bardzo zbli甜onym poziomie do zeszego miesica. We Wrocawiu cena m kw. wynosi obecnie 5940 z, a w Warszawie 8270 z. Natomiast w ostatnim z monitorowanych miast, w Gdasku, rednie ceny nieznacznie spady do poziomu 6240 z za m kw. Miasto rednia cena transakcyjna z okresu VI 2017- VI 2018 Zmiana proc. w cenach trans. m/m Zmiana proc. w cenach trans. r/r rednia cena nabywanego mieszkania redni metra甜 nabywanego mieszkania Wrocaw 5940 -0,1% 0,4% 363 982 z 64 Krak坦w 6528 1,2% 6,1% 347 794 z 54 Warszawa 8270 0,1% 11,4% 466 551 z 59 Pozna 5905 1,5% 11,0% 377 500 z 71 Gdask 6240 -0,7% 14,4% 332 506 z 55 坦d添 4177 1,7% 7,6% 237 976 z 58 Marcin Jaczuk Metrohouse Franchise
  • 5. Najciekawsza statystyka dotyczy jednak wzrost坦w cen w przedziale rocznym. Rekordowy wynik nale甜y do Gdaska, gdzie w por坦wnaniu do ubiegego roku kupujemy mieszkania o 14,4 proc. dro甜sze. W dw坦ch kolejnych miastach wzrosty tak甜e przekraczaj 10 proc. s to Warszawa, gdzie znacznie przekroczona zostaa granica 8000 z oraz Pozna. W obu tych miastach wzrosty cen wyniosy odpowiednio 11,4 i 11 proc. Wykres 1. rednie ceny transakcyjne mieszka VI 2017 VI 2018 店r坦do: Raport Metrohouse i Expandera, lipiec 2018r. Marcin Jaczuk Metrohouse Franchise S.A. 5917 59406155 6528 7425 8270 5322 5905 5453 6240 3880 4177 3300 3550 3800 4050 4300 4550 4800 5050 5300 5550 5800 6050 6300 6550 6800 7050 7300 7550 7800 8050 8300 Czerwiec Sierpie Pa添dziernik Grudzie Luty Kwiecie Czerwiec Ksztatowanie si rednich cen transakcyjnych na rynku wt坦rnym (VI 2017 - VI 2018) Wrocaw Krak坦w Warszawa Pozna Gdask 坦d添
  • 6. RYNEK PIERWOTNY Drugi kwarta 2018 r. by pierwszym od dawna okresem, w kt坦rym rynek pierwotny funkcjonowa bez rzdowych dopat lub perspektywy odblokowania tego wsparcia. Midzy innymi ze wzgldu na brak bud甜etowego dofinansowania lokali, wyniki sprzeda甜owe deweloper坦w okazay si nieco gorsze ni甜 przed rokiem. Pewne powody do niepokoju maj osoby zamierzajce kupi nowe mieszkanie. Dane RynekPierwotny.pl wskazuj bowiem, 甜e od kwietnia do czerwca bie甜cego roku szybko rosy ofertowe ceny lokali proponowanych przez deweloper坦w. Najwy甜sze wzrosty cen 1 mkw. odnotowano na terenie dw坦ch mniejszych rynk坦w metropolitalnych - poznaskiego oraz gdaskiego. W Warszawie cena metra甜u przekroczya granic 8000 z/mkw. Kwartalna analiza cen nowych lokali przygotowywana przez portal RynekPierwotny.pl, zawsze rozpoczyna si od przedstawienia rednich ofertowych stawek z szeciu metropolii. Takie rednie ofertowe ceny 1 mkw. warto przeanalizowa r坦wnie甜 w odniesieniu do II kw. 2018 r. Dane RynekPierwotny.pl wskazuj, 甜e od kwietnia do czerwca 2018 r. przecitne stawki w cennikach deweloper坦w wyglday nastpujco: Warszawa - 8110 z/mkw. (+3,2% wzgldem I kw. 2018 r.) Krak坦w - 7110 z/mkw. (+1,6% wzgldem I kw. 2018 r.) 坦d添 - 5468 z/mkw. (+2,8% wzgldem I kw. 2018 r.) Wrocaw - 6787 z/mkw. (+5,7% wzgldem I kw. 2018 r.) Pozna - 6417 z/mkw. (+9,6% wzgldem I kw. 2018 r.) Gdask - 6902 z/mkw. (+12,3% wzgldem I kw. 2018 r.) W pierwszej kolejnoci uwag zwracaj bardzo szybkie kwartalne wzrosty redniej ofertowej ceny odnotowane na terenie Gdaska (+12,3%) oraz Poznania (+9,6%). Takie du甜e zmiany po raz ostatni notowano w czasach boomu mieszkaniowego z minionej dekady. Trzeba r坦wnie甜 zaznaczy, 甜e w przypadku warszawskiego rynku pierwotnego, redni ofertowy koszt zakupu nowego lokalu przekroczy symboliczn granic 8000 z/mkw. Od wzrostu odnotowanego dla stolicy (+3,2%), znacznie wiksza bya zmiana dotyczca Wrocawia (+5,7%). Wzgldn stabilnoci cenow cechowa si tylko krakowski rynek pierwotny, kt坦ry wyra添nie przekroczy jednak pr坦g redniej ofertowej ceny wynoszcy 7000 z/mkw. W przypadku odzi, granica cenowa na poziomie 5500 z/mkw. nie zostaa jeszcze przekroczona. Istnieje jednak du甜e prawdopodobiestwo, 甜e ju甜 niebawem 坦dzkie nowe lokale przecitnie bd kosztowa wicej ni甜 5500 z/mkw. (w ujciu ofertowym). Andrzej Prajsnar RynekPierwotny.pl
  • 7. 店r坦do: opracowanie wasne na podstawie danych portalu RynekPierwotny.pl Na miejsce sprzedanych mieszka pojawiaj si dro甜sze oferty Dziki informacjom z poni甜szej tabeli mo甜na wytumaczy wzrosty redniej ofertowej ceny 1 mkw. w poszczeg坦lnych miastach. Zestawienie przygotowane przez portal RynekPierwotny.pl przedstawia bowiem zmiany udziau nowych mieszka nale甜cych do poszczeg坦lnych grup cenowych. W przypadku wszystkich analizowanych metropolii, mo甜na zauwa甜y pewn prawidowo zwizan ze spadkiem udziau taszych M (na wskutek wyprzeda甜y) i wzrostem odsetka dro甜szych mieszka. Taka zmiana struktury cenowej zachodzi, bo deweloperzy na miejsce sprzedanych lokali, wprowadzaj nieco dro甜sze propozycje. Najnowsze oferty deweloperskie lepiej uwzgldniaj wzrost cen grunt坦w, materia坦w budowlanych oraz robocizny. Opisywane zjawisko mo甜na zauwa甜y m.in. na terenie Poznania oraz Gdaska, czyli dw坦ch miast, dla kt坦rych odnotowano zdecydowanie najwy甜sze kwartalne wzrosty cen metra甜u. Warto zwr坦ci uwag, 甜e w Poznaniu szybko zmniejszy si udzia lokali kosztujcych do 6000 z/mkw. Ta zmiana zostaa zr坦wnowa甜ona przez wzrost odsetka mieszka z wy甜szymi cenami ofertowymi (zwaszcza 6000 z/mkw. - 7000 z/mkw. oraz 7000 z/mkw. - 8000 z/mkw.). Na gdaskim rynku by z kolei widoczny spadek udziau mieszka z cen do 5000 z/mkw. oraz wyra添ny wzrost znaczenia lokali kosztujcych 5000 z/mkw. - 6000 z/mkw. redni cen metra甜u mocno zwikszy te甜 rosncy odsetek gdaskich M kosztujcych ponad 10 000 z/mkw. Takie ekskluzywne mieszkania stanowi obecnie okoo 4% oferty deweloper坦w w Gdasku (patrz powy甜szy wykres).
  • 8. Dalsze podwy甜ki rednich cen metra甜u wydaj si przesdzone W nawizaniu do informacji przedstawionych powy甜ej warto wspomnie, 甜e dalszy wzrost cen nowych mieszka z metropolii jest bardzo prawdopodobny. W kolejnych kwartaach deweloperzy nadal bd uwzgldnia wpyw dro甜ejcych dziaek i coraz wy甜szych koszt坦w budowy lokali. Tacy inwestorzy mieszkaniowi nieco odetchnli, gdy resort rozwoju i inwestycji negatywnie zaopiniowa pomys UOKiK-u zwizany z likwidacj otwartych mieszkaniowych rachunk坦w powierniczych bez gwarancji. Trzeba jednak pamita, 甜e nowelizacja ustawy deweloperskiej zaproponowana przez Urzd Ochrony Konkurencji i Konsument坦w zawiera wicej propozycji zwikszajcych koszty deweloper坦w (np. obowizek stosowania rachunk坦w powierniczych po zakoczeniu budowy). Nie wiadomo, czy takie zmiany prawne ostatecznie zostan wprowadzone. Deweloperzy musz bra te甜 pod uwag ryzyko zwizane ze spadkiem popytu. Wedug oblicze PAP, w pierwszej poowie 2018 r. wiodce firmy deweloperskie sprzeday mniej mieszka ni甜 rok wczeniej. Dodatkowo informacja o wyra添nym spadku sprzeda甜y (I kw. 2018 r./II kw. 2018 r.) stanowi powa甜ne ostrze甜enie dla du甜ych deweloper坦w.