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Real Estate Risk Management

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Davide Palmaghini
Davide Palmaghini

Implementazione di un Nuovo Modello per la Gestione Integrata dei Rischi per i Fondi Immobiliari

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RISK MANAGEMENT INTEGRATO Implementazione di un Nuovo Modello per la Gestione Integrata dei Rischi per i Fondi Immobiliari
PREMESSE
La SGR sta sviluppando ed adottando un nuovo modello per la gestione integrata dei rischi che si propone di conseguire: 1. una quanto più possibile oggettività degli strumenti a supporto del risk manager; 2. una visione organica e di sintesi dei rischi dei fondi immobiliari. Un’adeguata valutazione e gestione dei rischi di varia natura incide sulla composizione del portafoglio, sul raggiungimento degli obiettivi prefissati e, in ultimo, sul valore dei fondi in gestione.
DOMANDE & RISPOSTE
Come creare un modello di gestione del rischio che risponda alle istanze di oggettività di Banca d’Italia? 4321
Ampliando il modello di risk management in modo da coprire tutte le classi di rischio e convertendo tutti i rating qualitativi in quantitativi. 4321
Come creare un modello quantitativo piuttosto che qualitativo permettendo al risk manager di effettuare le proprie simulazioni e analisi sul portafoglio immobiliare dei fondi? 4321
Utilizzando, ove possibile, strumenti di misurazione già esistenti quali: • rating BRAVE del Politecnico di Milano per l’involucro immobiliare; • rating CERVED per il portafoglio clienti e fornitori; • dati OMI e Sole 24 Ore per informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita, alle location; • indici Istat e Euribor a consuntivo e previsionali; • dati gestionali interni. Ove non esistenti, scomponendo tutti i rating rimanenti in domande ON/OFF.4321
Come automatizzare la raccolta delle informazioni provenienti da fonti esterne? 4321
Attraverso uno strumento chiamato ETL. Extract, Transform, Load si riferisce al processo di estrazione, trasformazione e caricamento dei dati in un database. I dati vengono estratti da varie sorgenti quali il gestionale aziendale, internet o comuni file di testo e subiscono un processo di trasformazione: • selezione solo di quelli di effettivo interesse; • normalizzazione i dati (per esempio eliminando i duplicati); • traduzione di dati codificati; • elaborazione e raggruppamento di dati. Tale trasformazione ha lo scopo di consolidare i dati e di fare in modo che siano più aderenti alla logica del sistema di analisi del modello di Risk Management. 4321
Come creare un database che consenta la gestione ordinata, efficiente e storicizzata dei dati mantenendo la flessibilità e la rapidità di aggiornamento e modifica dello strumento di Excel? 4321
Utilizzando il database OLAP. Jedox è un server multi-dimensionale che ha come caratteristiche particolari, a parte le query multidimensionali: • la possibilità per i dati di essere riscritti e consolidati in tempo reale (write-back); • un interfaccia sviluppata attraverso un add-in Microsoft Excel. Gli utenti possono collegare qualsiasi numero di aree di lavoro di Excel al server (unico punto di verità) e accedere in lettura e scrittura. Attraverso l'interfaccia di Excel è possibile creare maschere, analisi e report senza alcuna conoscenza specialistica di programmazione. 4321
SCHEMI FUNZIONALI
INFRASTRUTTURA Excel Jedox (Database OLAP) Layer ETL BRAVE CERVED OMI ISTAT EURIBOR Gestionale Aziendale Dati Generati Internamente
CLASSI DI RISCHIO E FONTI •Rating BRAVE •Rating InterniAsset Risk •Rating CERVED •Rating InterniContractual Risk •Rating OMI •Rating Qualità Vita Sole 24 Ore •Rating Interni Market Risk •Euribor •Rating InterniFinancial Risk
SCHEMA DI PROCESSO Indirizzi nella Gestione dei Rischi Risk Assessment & Treatment Monitoring & Reporting
CONCLUSIONI
Il vantaggio fondamentale del modello presentato riguarda la sua capacità di misurare, integrare e storicizzare il contributo al rischio totale di diverse categorie di rischi attraverso un approccio ‘bottom up’. Tale approccio permette di cogliere in modo oggettivo e sistematico aspetti decisivi nella valutazione dei rischi legati ai fondi immobiliari e di evolvere il modello dinamicamente sulla base dei nuovi indirizzi nella gestione dei rischi che emergeranno ad ogni ciclo del processo.
Davide Palmaghini Head of Fund Management Valore Reale SGR SpA d.palmaghini@valorerealesgr.it

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