ݺߣ

ݺߣShare a Scribd company logo

כיצד להעריך שוויו של נכס

•Download as PPT, PDF•
•
Eitan Yariv
Eitan Yariv

האם בחירת שמאי היא האלטרנטיבה הטובה ביותר להערכת שוויו של נכס נדלן? במצגת זו נסביר מדוע הבחירה בשמאי היא בחירה נכונה. עם זאת, בהחלט ישנם אלטרנטיבות נוספות, משלימות, אותם כדאי לשקול בטרם תזמינו שמאי מקרקעין. אלטרנטיבות אלו יספקו בידכם אומדנים ראשוניים לשווי.

1 of 13
Download to read offline
כיצד להעריך שוויו של נכס
‫מכירת דירה והערכת שווי נכס‬ ‫‪ ‬מכירת דירה היא אחת העסקאות הגדולות,‬ ‫אם לא הגדולה ביותר, שאדם עושה בימי חייו.‬ ‫התמורה המתקבלת ממכירה זו מוערכת‬ ‫במאות אלפי שקלים רבים, לעיתים מיליונים.‬
‫הצורך של המוכרים‬ ‫טרם המכירה, לא רק שהמוכרים מנקים את‬ ‫‪‬‬ ‫הבית, צובעים ואפילו משפצים אותו, הם גם‬ ‫מנסים לקבל אומדן מחיר מדויק ככל האפשר‬ ‫לגבי התמורה שתתקבל מהמכירה. עניין זה דרוש‬ ‫להם כדי לדעת לתמחר את הדירה בצורה ריאלית,‬ ‫או קצת למעלה מכך )לצרכי משא ומתן(.‬ ‫תמחור נמוך מדי יסב למוכרים הפסד פוטנציאלי‬ ‫‪‬‬ ‫ותמחור גבוה מדי- לא יביא מתעניינים לראות את‬ ‫הדירה. חשוב, על כן, שהערכת שווי הנכס‬ ‫תתבצע באופן אובייקטיבי ומקצועי ככל האפשר.‬
‫למה לבצע הערכה בסיוע שמאי‬ ‫מקרקעין‬ ‫‪ ‬שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע בעל הכשרה‬ ‫מקיפה ביותר בתחום הנדל"ן. מעבר ללימודי‬ ‫שמאות מקרקעין, השמאים הם בעלי השכלה‬ ‫אקדמית במקצועות כמו משפטים, אדריכלות,‬ ‫הנדסה או גיאוגרפיה. השמאי הוא הגורם‬ ‫המקצועי המוסמך והאמין ביותר לבצע‬ ‫הערכת שווי נכס טרם המכירה.‬
‫שמאי מקרקעין והערכת נכסים‬ ‫מקצועית‬ ‫‪ ‬לצורך הערכת הנכס , לוקח שמאי מקרקעין‬ ‫בחשבון את עקרונות שומת המקרקעין )כפי‬ ‫שלמד במהלך לימודיו(, וכן מגוון רחב של‬ ‫אספקטים משפטיים, הנדסיים ותכנוניים‬ ‫הנוגעים לערך הנכס. הלקוח אמנם משלם‬ ‫עבור השירות, אך עניין זה משתלם לו בסופו‬ ‫של דבר, היות והסיכויים להערכה שגויה‬ ‫למבנה לקוי הם רבים.‬
‫אלטרנטיבה להערכת נכסים –‬ ‫המתווך‬ ‫‪ ‬מתווכים הנם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן,‬ ‫אשר מתמחים במכירה והשכרה של דירות‬ ‫עבור צד שלישי )בעל הנכס(. מתווכים בדרך‬ ‫כלל מתמחים באזור גיאוגרפי מסוים, או בסוג‬ ‫נכסים ספציפי )דירות רגילות, דירות יוקרה,‬ ‫נכסים מסחריים וכד'(. טרם העמדת הנכס‬ ‫למכירה, ניתן להתייעץ עם מתווך הנמצא‬ ‫באזור ואף להזמינו לדירה לצורך ביצוע‬ ‫הערכת המחיר.‬
‫‪ ‬מתווכים רבים יבצעו עבורנו הערכה כזו‬ ‫בחינם, אך יבקשו להיות מעודכנים כאשר אנו‬ ‫נציע את הנכס למכירה.‬ ‫‪ ‬הערכת נכס המתבצעת בידי מתווך יכולה‬ ‫להיות מדויקת למדי, תלוי במוניטין של‬ ‫המתווך ותחום התמחותו. זאת משום‬ ‫שהמתווך מלווה עסקאות נדל"ן מידי יום ויש‬ ‫לו בהחלט מושג לגבי התמורה שמכירת‬ ‫הדירה יכולה להכניס.‬
‫החיסרון בבחירת הערכת המתווך‬ ‫לצורך ההערכה‬ ‫‪ ‬מתווך לא מסוגל להביא בחשבון השלכות של‬ ‫אספקטים משפטיים, הנדסיים או תכנוניים,‬ ‫כמו שעושה שמאי מקרקעין כאשר הוא מבצע‬ ‫הערכת נכס. גם תהליך בדיקת הנכס על ידי‬ ‫מתווך הנו בדרך כלל קצר יותר ויסודי פחות,‬ ‫מאשר מבצע שמאי.‬ ‫‪ ‬פועל יוצא הוא, שהערכת שווי נכס המתבצעת‬ ‫על ידי שמאי תהיה מקיפה, מדויקת ויסודית‬ ‫יותר.‬
‫אלטרנטיבה לבדיקת ערך דירה-‬ ‫מודעות מכירה‬ ‫‪ ‬ניתן לקבל מושג לגבי ערך הדירה על ידי עיון‬ ‫במודעות למכירה המתפרסמות באינטרנט‬ ‫)בלוחות המיוחדים לכך(, או בעיתונות.‬ ‫‪ ‬נחפש נכסים למכירה הדומים ככל האפשר‬ ‫לנכס שברצוננו למכור: מיקום, מספר חדרים,‬ ‫מעלית וחניה וכל יתר הגורמים המשפיעים על‬ ‫המחיר.‬
‫אלטרנטיבה לבדיקת ערך דירה-‬ ‫מודעות מכירה )ב(‬ ‫‪ ‬ככל שהדירה שנאתר תהיה בעלת מאפיינים‬ ‫דומים רבים יותר לנכס שברשותנו, עשוי‬ ‫המחיר המבוקש במודעה להיות אינדיקציה‬ ‫למחיר שעלינו לדרוש.‬
‫חסרונות להערכה לפי מודעות‬ ‫למכירה‬ ‫‪ ‬איננו יודעים אם המוכרים התייעצו עם שמאי‬ ‫מקרקעין טרם קביעת המחיר המבוקש‬ ‫‪ ‬איננו יודעים אם המוכרים אכן הצליחו בסוף‬ ‫למכור את הדירה במחיר שביקשו‬ ‫‪ ‬עקב אי הוודאות הזו, לא ראוי לייחס למחירים‬ ‫המבוקשים באינטרנט ובעיתונות יותר מאשר‬ ‫מושג כללי בלבד, לגבי מחיר הנכס שעלינו‬ ‫לבקש.‬
‫באיזה אלטרנטיבה לבחור?‬ ‫‪ ‬תלוי תקציב‬ ‫‪ ‬ניתן להתחיל בבדיקות עם מתווך או מודעות‬ ‫אולם אין תחליף לשמאי‬ ‫‪ ‬חוות דעת של שמאי מקרקעין מביאה בחשבון‬ ‫את מכלול הגורמים המשפיעים על ערך הנכס‬ ‫והיא מהווה מסמך מקצועי חשוב, שיכול גם‬ ‫לסייע למוכר במשא ומתן על המחיר )מה שלא‬ ‫ניתן לומר על האלטרנטיבות האחרות שהוצגו‬ ‫כאן(.‬
‫טיפ לבחירת שמאי‬ ‫‪ ‬כדי לבחור שמאי מתאים, כדאי להתייעץ עם‬ ‫חברים או קרובי משפחה ששכרו בעבר את‬ ‫שירותיו, או לשאול עורך דין העוסק‬ ‫במקרקעין.‬ ‫‪‬‬ ‫המצגת בחסות:‬ ‫ארז אריה, שמאי מקרקעין בחברת בדק בית בשם צ'ק האוס‬ ‫.‬

More Related Content

כיצד להעריך שוויו של נכס

  • 2. ‫מכירת דירה והערכת שווי נכס‬ ‫‪ ‬מכירת דירה היא אחת העסקאות הגדולות,‬ ‫אם לא הגדולה ביותר, שאדם עושה בימי חייו.‬ ‫התמורה המתקבלת ממכירה זו מוערכת‬ ‫במאות אלפי שקלים רבים, לעיתים מיליונים.‬
  • 3. ‫הצורך של המוכרים‬ ‫טרם המכירה, לא רק שהמוכרים מנקים את‬ ‫‪‬‬ ‫הבית, צובעים ואפילו משפצים אותו, הם גם‬ ‫מנסים לקבל אומדן מחיר מדויק ככל האפשר‬ ‫לגבי התמורה שתתקבל מהמכירה. עניין זה דרוש‬ ‫להם כדי לדעת לתמחר את הדירה בצורה ריאלית,‬ ‫או קצת למעלה מכך )לצרכי משא ומתן(.‬ ‫תמחור נמוך מדי יסב למוכרים הפסד פוטנציאלי‬ ‫‪‬‬ ‫ותמחור גבוה מדי- לא יביא מתעניינים לראות את‬ ‫הדירה. חשוב, על כן, שהערכת שווי הנכס‬ ‫תתבצע באופן אובייקטיבי ומקצועי ככל האפשר.‬
  • 4. ‫למה לבצע הערכה בסיוע שמאי‬ ‫מקרקעין‬ ‫‪ ‬שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע בעל הכשרה‬ ‫מקיפה ביותר בתחום הנדל"ן. מעבר ללימודי‬ ‫שמאות מקרקעין, השמאים הם בעלי השכלה‬ ‫אקדמית במקצועות כמו משפטים, אדריכלות,‬ ‫הנדסה או גיאוגרפיה. השמאי הוא הגורם‬ ‫המקצועי המוסמך והאמין ביותר לבצע‬ ‫הערכת שווי נכס טרם המכירה.‬
  • 5. ‫שמאי מקרקעין והערכת נכסים‬ ‫מקצועית‬ ‫‪ ‬לצורך הערכת הנכס , לוקח שמאי מקרקעין‬ ‫בחשבון את עקרונות שומת המקרקעין )כפי‬ ‫שלמד במהלך לימודיו(, וכן מגוון רחב של‬ ‫אספקטים משפטיים, הנדסיים ותכנוניים‬ ‫הנוגעים לערך הנכס. הלקוח אמנם משלם‬ ‫עבור השירות, אך עניין זה משתלם לו בסופו‬ ‫של דבר, היות והסיכויים להערכה שגויה‬ ‫למבנה לקוי הם רבים.‬
  • 6. ‫אלטרנטיבה להערכת נכסים –‬ ‫המתווך‬ ‫‪ ‬מתווכים הנם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן,‬ ‫אשר מתמחים במכירה והשכרה של דירות‬ ‫עבור צד שלישי )בעל הנכס(. מתווכים בדרך‬ ‫כלל מתמחים באזור גיאוגרפי מסוים, או בסוג‬ ‫נכסים ספציפי )דירות רגילות, דירות יוקרה,‬ ‫נכסים מסחריים וכד'(. טרם העמדת הנכס‬ ‫למכירה, ניתן להתייעץ עם מתווך הנמצא‬ ‫באזור ואף להזמינו לדירה לצורך ביצוע‬ ‫הערכת המחיר.‬
  • 7. ‫‪ ‬מתווכים רבים יבצעו עבורנו הערכה כזו‬ ‫בחינם, אך יבקשו להיות מעודכנים כאשר אנו‬ ‫נציע את הנכס למכירה.‬ ‫‪ ‬הערכת נכס המתבצעת בידי מתווך יכולה‬ ‫להיות מדויקת למדי, תלוי במוניטין של‬ ‫המתווך ותחום התמחותו. זאת משום‬ ‫שהמתווך מלווה עסקאות נדל"ן מידי יום ויש‬ ‫לו בהחלט מושג לגבי התמורה שמכירת‬ ‫הדירה יכולה להכניס.‬
  • 8. ‫החיסרון בבחירת הערכת המתווך‬ ‫לצורך ההערכה‬ ‫‪ ‬מתווך לא מסוגל להביא בחשבון השלכות של‬ ‫אספקטים משפטיים, הנדסיים או תכנוניים,‬ ‫כמו שעושה שמאי מקרקעין כאשר הוא מבצע‬ ‫הערכת נכס. גם תהליך בדיקת הנכס על ידי‬ ‫מתווך הנו בדרך כלל קצר יותר ויסודי פחות,‬ ‫מאשר מבצע שמאי.‬ ‫‪ ‬פועל יוצא הוא, שהערכת שווי נכס המתבצעת‬ ‫על ידי שמאי תהיה מקיפה, מדויקת ויסודית‬ ‫יותר.‬
  • 9. ‫אלטרנטיבה לבדיקת ערך דירה-‬ ‫מודעות מכירה‬ ‫‪ ‬ניתן לקבל מושג לגבי ערך הדירה על ידי עיון‬ ‫במודעות למכירה המתפרסמות באינטרנט‬ ‫)בלוחות המיוחדים לכך(, או בעיתונות.‬ ‫‪ ‬נחפש נכסים למכירה הדומים ככל האפשר‬ ‫לנכס שברצוננו למכור: מיקום, מספר חדרים,‬ ‫מעלית וחניה וכל יתר הגורמים המשפיעים על‬ ‫המחיר.‬
  • 10. ‫אלטרנטיבה לבדיקת ערך דירה-‬ ‫מודעות מכירה )ב(‬ ‫‪ ‬ככל שהדירה שנאתר תהיה בעלת מאפיינים‬ ‫דומים רבים יותר לנכס שברשותנו, עשוי‬ ‫המחיר המבוקש במודעה להיות אינדיקציה‬ ‫למחיר שעלינו לדרוש.‬
  • 11. ‫חסרונות להערכה לפי מודעות‬ ‫למכירה‬ ‫‪ ‬איננו יודעים אם המוכרים התייעצו עם שמאי‬ ‫מקרקעין טרם קביעת המחיר המבוקש‬ ‫‪ ‬איננו יודעים אם המוכרים אכן הצליחו בסוף‬ ‫למכור את הדירה במחיר שביקשו‬ ‫‪ ‬עקב אי הוודאות הזו, לא ראוי לייחס למחירים‬ ‫המבוקשים באינטרנט ובעיתונות יותר מאשר‬ ‫מושג כללי בלבד, לגבי מחיר הנכס שעלינו‬ ‫לבקש.‬
  • 12. ‫באיזה אלטרנטיבה לבחור?‬ ‫‪ ‬תלוי תקציב‬ ‫‪ ‬ניתן להתחיל בבדיקות עם מתווך או מודעות‬ ‫אולם אין תחליף לשמאי‬ ‫‪ ‬חוות דעת של שמאי מקרקעין מביאה בחשבון‬ ‫את מכלול הגורמים המשפיעים על ערך הנכס‬ ‫והיא מהווה מסמך מקצועי חשוב, שיכול גם‬ ‫לסייע למוכר במשא ומתן על המחיר )מה שלא‬ ‫ניתן לומר על האלטרנטיבות האחרות שהוצגו‬ ‫כאן(.‬
  • 13. ‫טיפ לבחירת שמאי‬ ‫‪ ‬כדי לבחור שמאי מתאים, כדאי להתייעץ עם‬ ‫חברים או קרובי משפחה ששכרו בעבר את‬ ‫שירותיו, או לשאול עורך דין העוסק‬ ‫במקרקעין.‬ ‫‪‬‬ ‫המצגת בחסות:‬ ‫ארז אריה, שמאי מקרקעין בחברת בדק בית בשם צ'ק האוס‬ ‫.‬