日本経済と不动产
- 2. 簡単に自己紹介 ? 1990 東大都市工学科修士課程修了 ? 民間調査会社で国内不動産開発案件調査 ? 1996 MIT不動産センター修士課程修了 ? 民間調査会社で主にODA関連インフラ 開発案件調査と海外不動産調査
- 3. プロジェクト例 ? 主にインフラプロジェクトのＦ／Ｓ調査、 経済性調査、影響調査。 ? ガーナの配電計画 ? スリランカの電源計画 ? 中国ベトナム高速道路 ? ラオスへのバス供与 2021/6/5 (c) H. Yamagata. Some Rights Reserved 3
- 4. 2021/6/5 (c) H. Yamagata. Some Rights Reserved 4
- 5. 経済学系の翻訳 ? 『クルーグマン教授の経済入 門』 ? アベノミクスの理論的基礎の一 つであるウェブ論文「日本のは まった罠」収録 ? ピケティ『21世纪の资本』
- 6. 本日の構成 ? 日本経済の現在 ? アベノミクスおさらい ? 初期の成果と消費税 ? 現状の評価 ? 経済学と不動産 ? 日本不動産の簡単な現状 ? モデル的な枠組み ? 日本経済の将来見通しと不動産 ? 短期：アベノミクスのこれから ? 長期の課題
- 7. 日本経済：過去数年の簡単なまとめ ? 20年にわたる長期デフレ不況 ? 絶望のふちからアベノミクス／黒田日銀 緩和で復活。 ? でも消费税率引き上げでもとの木阿弥
- 8. 日本の名目GDPの推移 http://ecodb.net/exec/trans_country.php?type=WEO&d=NGDP&c1=JP&s=&e= Hansen/Summers “Secular Stagnation” の見本? ?マイナス近郊金利による失業の蔓延 ?需要の停滞がやがて供給力にも影響しかねない ?(人口も？)
- 9. アベノミクスのおさらい ? 大胆な金融政策 ? 黒田日銀による量的質的緩和 ? 2年で2%の安定的なインフレ目標 ? 機動的な財政政策 ? 民間投資を喚起する成長戦略
- 13. 金融緩和は実体経済を動かす ? 金融緩和は単なるお金のお遊び で、その下の実体経済のファン ダメンタルズは効かない、とい う説が聞かれたが…… ? お金の市場（金融！）が利率を 通じて実体経済を動かす、とい うのがケインズ理論の基本 ? （だから「雇用、利子、お金の 一般理論」！）
- 15. しかし財政政策は…… ? 理論的には、大規模な財政出動も継続が必 要。「機動的な」財政政策というのはそう いう意味だろうと思ったが…… ? 公共事業偏重の財政出動 → 予算はつけたが執行できない！ ? その他の部分では引き締め ? そして2014年4月の消費税率引き上げ……
- 17. 消費税率引き上げの影響 ? おおむね右の図の通り ? ただし、回復はもっと 遅い。V字回復ではない 鈍いU字回復 ? 逆乗数効果？（ゼロ金 利下ではクラウディン グアウトが起きず財政 の影響は通常より大き い） 櫨 浩一「消費増税後の日本経
- 19. 日本経済：これまでの簡単なまとめ ? 20年にわたる長期デフレ不況 ? 絶望のふちからアベノミクス／黒田日銀 緩和で復活。 ? でも消費税率引き上げで、もとの木阿弥 ? （これで10％引き上げを強行していたらど うなったことか……）
- 21. 金融緩和と不動産 ? 急激に価格上昇 ? 短期的には供給過多で横ばい ? 外国人投資家 ? ピケティ談義？
- 25. オフィス還元利回り (cr) 大和不動産鑑定「オフィスプライスインデックス」2015.04 http://daiwakantei.co.jp/daiwawp/office_price_index/
- 27. 集積をきちんとモデル化できるように なったのはごく最近（1990年代) ? Krugman, Paul (1991): “Increasing Returns and Economic Geography” ? 実際のモデルはややこしいので割愛するが…… ? 前提 ○ 2つの地域を想定 ○ 労働者は多様な製品が安く手に入るほうに住みたがる（前方連関効果） ○ 企業は製品の市場が大きいほうに立地したがる（後方連関効果） ○ 生産には規模の経済が働く（収穫逓増） ○ 賃金は労働力の需給で決まる（地代は明示的には出ないが、賃金の一部と見 ることもできる） ? 結果 ○ 輸送費が高ければ、企業は両地域に分散立地 ○ 輸送費が低くなれば、片方で作ってもう片方に輸送するほうがいい。それに あわせて人も集中する（集積効果!）
- 28. 不動産の扱いにくさ ? プレーヤーの多さ ? 利用者 ? 家主／投資家 ? 建設業者 ? これらの相互作用 ? 資産としての側面と実用財としての側面 ? (建設までのタイムラグ)
- 29. Wheaton-diPasquale Model (4象限モデ ル) ? 一応、前の各種要因を整合的に考えるモデル ? 均衡モデルなので時間は明示的には考えない) 床の市場 建物の市場 建設の市場
- 30. 第1象限：床面積の市場 ? 床面積のストックに対し、一定の経済活 動のもとで賃料水準が決まる。 現在の床面積ストック 現在の賃料水準 R: 賃料 (円/m2) S: 総床面積 (m2) (経済活動が活発 になったら……)
- 31. 第2象限：物件の市場 ? 賃料水準に対し、そのときの期待収益率 をもとに物件価格が決まる。 現在の賃料水準 現在の賃料水準 R: 賃料 (円/m2) P: 物件価格 (円/m2) P= R/i i: 期待収益率 (期待収益率が下 がったら……)
- 32. 第3象限：建設の市場 ? 物件価格に対し、建築業者の活動水準を もとに着工水準が決まる。 現在の価格水準 現在の着工水準 R: 賃料 (円/m2) P: 物件価格 (円/m2) 注:物件価格があまりに 下がるともはや建設活動 は起きなくなると想定 (建設業界が飽和、 建設費が高騰etc)
- 33. 第4象限：ストック調整 ? (均衡モデルなので、着工と同じだけ取 り壊しが起こり、ストックは一定と想 定) 現在の価格水準 現在のストック水準 着工水準(m2) S: 総床面積 (m2) ?ストックは、新規着工の 何倍にあたるか。 ?建物の償却速度と解釈し てもいい (新工法で償却速度が 下がったら……)
- 37. 課題 ? 均衡モデルなので、均衡から均衡への移行 過程はうまく表現できない ? バブル的にオーバーシュートして減衰する？ ? 先を見越してなめらかに移行する？ ? 各種の外的要因は連動する ? 現在も、景気改善と期待収益率変動と建設費高 騰は連動している。 ? あわせた場合の影響は…… ? それでも、長期的な動向を考えるには役立つ
- 38. 日本経済の短期的な見通し ? 消費税率引き上げの影響が予想よりあまりに大き い！ ? 一つの可能性は、乗数効果が逆に効いている？ ○ ゼロ金利下では財政出動がクラウディングアウトをもたら さず、乗数効果が高まる →おそらくその逆も真。財政出動が減ったらその分が景気に 直撃 ? インフレ2%へのコミットのためには、近いうちにもう 一段の緩和が必要 ○ いまの日銀なら、おそらくやってくれる……はず？ ? 2017年の消費税再引き上げは大丈夫か？
- 39. 将来展望：アベノミクスが続いた場合 ? 経済活動 → 上昇 ? 期待収益率 → 下がる（リスクプレミアム低下） ? 建設活動 → 頭打ち？ ? （あくまでモデルで見た場合の予想）
- 41. 長期的な課題 ? 人口高齢化、少子化 ? 移民は可能か？ ? 地方格差 ? 「シンギュラリティ」