Типичные ошибки при проектировании индустриального парка. Опыт экспертизы заявок на конкурсе Минэкономразвития.
•
0 likes•1,015 views
Типичные ошибки при проектировании индустриальных парков в России. Опыт оценки заявок регионов на конкурсе Министерства экономического развития.
Типичные ошибки при проектировании индустриального парка. Опыт экспертизы заявок на конкурсе Минэкономразвития.
- 1. Опыт и типичные ошибки создания индустриальных парков в регионах России. Хабаровск, 25.02.2014
- 2. Выбор земельного участка 2 Участок Требования n Площадь не менее 30 Га n Наличие трудовых ресурсов (не менее 20 000 населения в радиусе 25 км.) n Разграниченная гос. собственность – муниципальная или региональная n Отсутствие обременений n Отсутствие договоров аренды n Прилегающая автомобильная дорога n Наличие инженерной инфраструктуры – не далее 3 км – газ, электроэнергия – свободные мощности не менее 5МВт на первую очередь и 10МВт на парк n Желательно наличие водоотведения и водоснабжения Большинство участников конкурса невнимательно относятся к выбору земельного участка под реализацию проекта, что приводит к большим затратам впоследствии. Томск-СеверныйКрасноярск, большинство участников
- 3. Мастер-план участка 3 Мастер-план Требования n Разработка мастер-плана земельного участка n Дороги n Инженерные коммуникации n Объекты инфраструктуры n Размещение резидентов n Пояснительная записка n Техническое задание на проектирование Мастер-план это не просто бумажка, необходимая по условиям конкурса. Что на ней нарисовано, то впоследствии и будет реализовано. Хакасия, большинство участников
- 4. Автомобильные дороги - перекрестки 4 Россия Германия Для индустриальных парков Германии в большей степени характерно использование кругового движения, для российских – классическое пересечение дорог. Большинство участников
- 5. Генеральный план 5 Россия Германия Отношение к индустриальному парку как к пром. зоне, а не к части городской застройки диктует предлагаемые решения в части генерального плана Хакасия, большинство участников конкурса
- 6. Дорожная сеть 6 Российские проектировщики Немецкие проектировщики Проектировщики, особенно российские, часто не думают об экономически эффективных решениях. Разница в стоимости реализации приведенных решений составляет около 500 млн. руб. D:ПланшетынадискипромпаркиСеверЕЕ-11-07.tifD:ПланшетынадискипромпаркиСеверЕЕ-11-08.tif D:ПланшетынадискипромпаркиСеверЕЕ-11-11.tifD:ПланшетынадискипромпаркиСеверЕЕ-11-12.tif D:ПланшетынадискипромпаркиСеверЕЕ-11-16.tif D:ПланшетынадискипромпаркиСеверЖЖ-11-04.tif D:ПланшетынадискипромпаркиСеверЖЖ-11-14.tifD:ПланшетынадискипромпаркиСеверЖЖ-11-15.tifD:ПланшетынадискипромпаркиСеверЖЖ-11-16.tif 7,8га 11,0га 11,4га 11,6га 11,3га 9,4га -проектныевнутриплощадочныепроезды -участоквсобственности -границапромышленнойзоны -границагорода Условныеобозначения: РазработаноООО"Институт"Томскдорпроект" 1 2 3 4 5 6 Коридорподкоммуникации 20,0га ПромышленнаязонаПлощадь,га 1 2 3 4 5 6 7,8 11,0 11,4 11,6 11,3 9,4 -проектныеж/дпути -геологическиескважины 398,84 Протяженность дорог 9.5 км D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-07.tifD:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-08.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-11.tifD:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-12.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-16.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-04.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-14.tifD:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-15.tifD:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-16.tif Зарезервиро вано под стро ительство железнодоро жных тупиков К. напорная Строительтсв о дороги и ком муникаций при реализации в торой фазы С еверск Дороги и к оммуникац ий при реа лизации п ервой фаз ы Северск 38,7Га Фаза 2 19,7Га Фаза 1 16,7Га Фаза 1 19,7Га Инфраструктурные объекты 12,7Га Фаза 2 Зарезервировано под строительство железнодорожных тупиков Внутриплощадочные сети (электроснабжение, газоснабжение,водоснабжение, водоотведение) 175 290,98 Протяженность дорог 2.5 км Томск-Березовая, Татарстан- Тюлячи, Киров Пенза, Красноярск, большинство участников
- 7. Автомобильные дороги 7 Россия Германия В Германии центральная дорога парка используется как магистраль для прокладки инженерных коммуникаций и как бульвар для пешеходов. В России для индустриальных парков часто проектируют дороги 3-4 категории без ливневой канализации с коммуникациями уложенными по сторонам дороги. Въезд на участки Доп. дорога Большинство участников
- 8. Инженерные сети 8 Россия Германия В Германии инженерные коммуникации убираются в землю, в России традиционно используются эстакады, что некрасиво и часто неоправданно экономически. Большинство участников конкурса Томск-Северный
- 9. Концепция, бизнес-план, ПСД 9 Концепция, бизнес-план n Концепция парка n Бизнес-план n Финансовая модель n Анализ рисков n Ключевые показатели эффективности n Бюджетная эффективность ПСД n Проведение конкурса на выбор подрядчика для разработки проектно-сметной документации в соответствии с заданием на проектирование разработанным на этапе создания мастер-плана парка n Разработка проектно-сметной документации n Получение положительного заключения экспертизы n В дальнейшем – получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводного сметного расчета n Титульный список объектов капитального строительства Большинство участников конкурса отнеслось к созданию бизнес-плана и финансовой модели как к формальности. Ошибки, недостаточная детализация, несоответствия. Большинство участников конкурса Томск, Киров
- 10. Чего не должно быть в проекте 10 Земельный участок n Неразграниченная собственность n Договор аренды с частной компанией (для государственного парка) n Большой перепад рельефа – более 3% n Сложные почвы: торф, шлам и т.д. Инженерные коммуникации n Строительство/модернизация подстанции в ТУ n Коммуникации дальше 3 км n Сложности с прохождением – трассировкой коммуникаций n Наличие сложно согласуемых обременений – проход под ж/д и т.д. Трудовые ресурсы n Отсутствие населения 20 000 чел в радиусе 20-25 км. n Дефицит трудовых ресурсов n Отсутствие транспортной инфраструктуры для доставки трудовых ресурсов на площадку Потенциальные резиденты n Не могут быть расположены в санитарно-защитных зонах друг друга n Не субъекты МСП – выручка, персонал, иностранное участие n Не создают достаточного количества рабочих мест, не осуществляют необходимый объем инвестиций
- 11. Последовательность действий при создании индустриального парка 11 Поиск земельного участка n Поиск участка n Запрос технических условий n Правоустанавлива ющие документы на землю 1 Работа с резидентами n Предварительные соглашения на площадь не менее 20% парка n Резюме проекта n Обоснование того, что резидент является субъектом МСП 2 Мастер-план n Разработка мастер-плана (проекта ген. плана) территории n Задание на разработку проектно-сметной документации 3 Концепция и бизнес-план n Разработка концепции парка n Бизнес-план парка n Финансовая модель n Анализ рисков n Бюджетная эффективность 4 Проектно- сметная документация n Конкурс на разработку ПСД n Разработка ПСД n Получение положительного заключения гос. экспертизы n Получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводных сметных расчётов 5 Большинство участников конкурса не соблюдало последовательность выполнения работ. Мастер-план создавался после разработки ПСД, резиденты появлялись уже в момент нахождения заявки на рассмотрении в МЭР.
- 12. Seite 12 Спасибо! Михаил Чуркин m.churkin@agiplan.ru + 7 495 787 01 90 + 7 916 381 52 21 Skype : mike.churkin www.agiplan.ru