ݺߣ

ݺߣShare a Scribd company logo

Проектирование индустриальных парков. Ошибки и лучшие практики.

•
•
Mike Churkin
Mike Churkin

Презентация основана на результатах конкурса Министерства Экономического Развития по программе поддержки государственных и частных индустриальных парков. Типичные ошибки и лучшие практики на примере реальных заявок регионов. Рекомендации для желающих участвовать в конкурсе.

1 of 22
Downloaded 60 times
Типичные ошибки и положительные примеры проектирования инженерной инфраструктуры индустриальных парков. Москва, 28.08.2014 Михаил Чуркин m.churkin@agiplan.ru
Последовательность действий при создании индустриального парка 2 Поиск земельного участка 1 n Поиск участка n Запрос технических условий n Правоустанавлива ющие документы на землю Работа с резидентами 2 n Предварительные соглашения на площадь не менее 20% парка n Резюме проекта n Обоснование того, что резидент является субъектом МСП Мастер-план 3 n Разработка мастер-плана (проекта ген. плана) территории n Задание на разработку проектно-сметной документации Концепция и бизнес-план 4 n Разработка концепции парка n Бизнес-план парка n Финансовая модель n Анализ рисков n Бюджетная эффективность Проектно- сметная документация 5 n Конкурс на разработку ПСД n Разработка ПСД n Получение положительного заключения гос. экспертизы n Получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводных сметных расчётов Большинство участников конкурса не соблюдало последовательность выполнения работ. Мастер-план создавался после разработки ПСД, резиденты появлялись уже в момент нахождения заявки на рассмотрении в МЭР.
Парк ли это? 3 Пример – строительство подстанции Проектируем парк n В тексте Приказа МЭР, в тексте планируемого к принятию Национального стандарта по промышленным паркам довольно подробно дано определение парка n Мера поддержки МЭР направлена на поддержку Парков n Если в концепции, мастер-плане, документах на земельный участок это не отражено, а, как например с Алтайским краем, представлена документация на строительство подстанции ПС-110/10 2х25 МВА и КЛ-10 кВ, то это не Парк, и поддержка в рамках программы МЭР невозможна Перед разработкой проектно-сметной документацией, проверьте, подходит ли ваш проект под определение промышленного парка. Большинство участников конкурса Алтайский край
Частный или государственный парк? 4 Пример – Ленинградская область Тип парка n Логика приказа МЭР следующая: o частный промышленный парк должен осуществить инвестиции, начать работать, привлечь резидентов, и, только после этого, разработав ПСД на следующий этап строительства обращаться за мерами поддержки o государственный парк должен иметь землю в разграниченной гос. собственности не обремененную долгосрочными договорами аренды n Мера поддержки МЭР не предусматривает создание частного промышленного парка n Если земельный участок находится в частной собственности – единственный вариант – создание частного промышленного парка. Ошибки – подавать заявку на создание частного промышленного парка (Лен. область), проблемы с собственностью земельного участка (Брянская область) Большинство участников конкурса Ленинградская область, Брянская область
Агропромпарк 5 Пример – агромпромпарк Агропромпарк n Классический агропромышленный парк состоит из зоны выращивания, зоны переработки и логистики и дистрибуции n Причем, зона выращивания, как правило, значительно больше по размеру чем зона переработки и логистики n Несмотря на то, что в Приказе был отдельно упомянут агропромышленный парк, поддержка агропромышленных парков затруднена: o Зона выращивания не является производством o Зона дистрибуции и логистики не попадает под направления мер поддержки o Зона переработки мала по размеру и не обеспечивает необходимые параметры парка Поддержка агропромышленых парков по программе промышленных парков на данный момент затруднена. Большинство участников конкурса РТ, Мунайка
Парк для малого и среднего бизнеса 6 Пример – Красноярский край Резиденты Парка n Мера поддержки направлена на субъектов МСП, и, несмотря на то, что на площадке допускается наличие субъектов крупного предпринимательства, большая часть резидентов должны являться предприятиями малого и среднего бизнеса n На следующий год требования к резидентам могут быть усилены n С этой точки зрения, представление среди резидентов промышленного парка дочерних компаний крупнейших российских и международных корпораций не соответствует направлению мер поддержки Большая часть резидентов Парка должна быть субъектами малого и среднего предпринимательства. Большинство участников конкурса Красноярский край
Целостность проекта n В силу дефицита времени, многие участники конкурса не создавали проект Парка целиком, а отдельную проектную документацию на внутриплощадочные и внеплощадочные сети n Такой подход не позволяет оценить проект в целом, предоставляя на конкурс МЭР каждый раз отдельные куски проекта n Невозможно ни определить размер инвестиций, ни разумно управлять проектом. n Подход противоречит нац. стандарта n Подобный подход также неэффективен с точки зрения проектирования и строительство – внутриплощадочные сети должны проектироваться и строиться вместе с дорожной сетью n Рекомендация к участникам конкурса – лучше выделите меньшую первую фазу, но рассматривайте проект Парка целиком 7 Отсутствие единого проекта парка не позволяет оценить проект в целом, приводит к ошибкам в проектировании и, в результате, неэффективному, неуправляемому проекту. Хакасия, Пенза, Томская область большинство участников
Выбор земельного участка 8 Участок Требования n Площадь не менее 20 Га n Наличие трудовых ресурсов (не менее 20 000 населения в радиусе 25 км.) n Разграниченная гос. собственность – муниципальная или региональная n Отсутствие обременений n Отсутствие договоров аренды n Прилегающая автомобильная дорога n Наличие инженерной инфраструктуры – не далее 3 км – газ, электроэнергия – свободные мощности не менее 3 МВт на первую очередь и 6 МВт на парк n Желательно наличие водоотведения и водоснабжения (при принятии Национального стандарта – обязательно) Большинство участников конкурса невнимательно относятся к выбору земельного участка под реализацию проекта, что приводит к большим затратам впоследствии. Красноярск, большинство Томская область участников
Красноярск – последствия неудачного выбора земельного участка 9 Подпорная стена Проблемы n Выбранный под строительство промышленного парка участок подлежал выторфовке n В рамках вертикальной планировки производится планировка участка общей площадью 141 288 м2. Объем выемки непригодного грунта составляет 254 319 куб.м, что составляет в среднем 1,8 м выемки в глубину по всему участку. Объем грунта для обратной засыпки составляет 732 754 куб. м., что составляет в среднем 5,2 м засыпки в высоту на площади всего участка. n Суммарные затраты на вертикальную планировку и строительство подпорной стены составляют 560 млн. руб., что составляет 40 млн. руб. на гектар. n Для сравнения, затраты на строительство инфраструктуры эффективного промышленного парка (включая вертикальную планировку, внеплощадочные и внутриплощадочные сети, автодороги составляет порядка 12 млн. руб на гектар При выборе земельного участка под строительство парка необходимо трезво оценить все риски. На этапе разработки ПСД менять что-либо в проекте будет уже поздно. Красноярск, большинство Томская область участников
Мастер-план участка 10 Мастер-план Требования n Разработка мастер-плана земельного участка n Дороги n Инженерные коммуникации n Объекты инфраструктуры n Размещение резидентов n Пояснительная записка n Техническое задание на проектирование Мастер-план это не просто бумажка, необходимая по условиям конкурса. Что на ней нарисовано, то впоследствии и будет реализовано. Хакасия, большинство участников
Пример неправильно выполненного мастер-плана 11 Ленинградская область Замечания n Не указан масштаб n Нет геоподосновы n Низкий уровень детализации n Не учтены красные линии застройки, СЗЗ, ОЗ n Не указаны вне- и внутриплощадочные сети n Не обозначены объекты инженерной инфраструктуры n Избыточная дорожная сеть Основные проектные решения закладываются на этапе мастер-плана или концепции генерального плана. На его основе создается задание на проектирование и ПСД. Хакасия, большинство участников
Автомобильные дороги - перекрестки 12 Россия Германия Для индустриальных парков Германии в большей степени характерно использование кругового движения, для российских – классическое пересечение дорог. Большинство участников, ни один из участников не предусмотрел тротуар!
Генеральный план 13 Россия Германия Отношение к индустриальному парку как к пром. зоне, а не к части городской застройки диктует предлагаемые решения в части генерального плана Большинство участников конкурса
Дорожная сеть 14 Российские проектировщики Немецкие проектировщики Проектировщики, особенно российские, часто не думают об экономически эффективных решениях. Разница в стоимости реализации приведенных решений составляет около 500 млн. руб. Условные обозначения: - граница города 16,7 Га Фаза 1 D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-07.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-08.tif -граница промышленной зоны - участок в собственности -проектные внутриплощадочные проезды D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-11.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-12.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-16.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-04.tif 7,8 га 11,0 га 11,4 га 11,6 га 11,3 га 9,4 га Зарезервировано под строительство железнодорожных тупиков D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-14.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-15.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-16.tif Разработано ООО "Институт"Томскдорпроект" 1 2 3 4 5 6 Коридор под коммуникации 20,0 га Промышленная зона Площадь, га 1 2 3 4 5 6 7,8 11,0 11,4 11,6 11,3 9,4 -проектные ж/д пути -геологические скважины 398,84 Протяженность дорог 9.5 км D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­07.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­08.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­11.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­12.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­16.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­04.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­14.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­15.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­16.tif К. напорная Строительтсво дороги и коммуникаций при реализации второй фазы Северск Дороги и коммуникаций при реализации первой фазы Северск 38,7 Га Фаза 2 19,7 Га Фаза 1 19,7 Га Инфраструктурные объекты 12,7 Га Фаза 2 Зарезервировано под строительство железнодорожных тупиков Внутриплощадочные сети (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение) 175 290,98 Протяженность дорог 2.5 км Томская область, Татарстан-Тюлячи, Кировская область Пенза, Красноярск, большинство участников
Пензенская область, Кижеватово. Дорожная сеть Проект планировки «Промышленного парка «Кижеватово» предусматривает дорожную сеть и жесткую разбивку на земельные участки. При этом протяженность дорожной сети существенно завышена, что существенно увеличивает инвестиции: Лишние проезды Даже в текущей дорожной сети Возможная оптимизация дорожной сети при сохранении съездов и текущей разбивки участков Избыточная дорожная сеть увеличивает затраты на строительство парка. На парке размера 100 Га при эффективной организации дорожной сети возможна экономия 300-500 млн. руб.
Автомобильные дороги 16 Россия Германия Въезд на участки Доп. дорога В Германии центральная дорога парка используется как магистраль для прокладки инженерных коммуникаций и как бульвар для пешеходов. В России для индустриальных парков часто проектируют дороги 3-4 категории без ливневой канализации с коммуникациями уложенными по сторонам дороги. Большинство участников
Пензенская область. Кижеватово. Сети Инженерные сети должны быть проложены вдоль дорог или в сложных условиях под дорогами. В Кижеватово сети теплоснабжения, часть сетей водоснабжения и электроснабжения запроектированы вне дорог и не позволяют произвольную «нарезку» участков в соответствии с потребностями будущих резидентов. Отсутствие единого проекта парка приводит к грубым ошибкам проектирования.
Инженерные сети 18 Россия Германия В Германии инженерные коммуникации убираются в землю, в России традиционно используются эстакады, что некрасиво и часто неоправданно экономически. Большинство участников конкурса Томская область
Концепция, бизнес-план, ПСД 19 Концепция, бизнес-план n Концепция парка n Бизнес-план n Финансовая модель n Анализ рисков n Ключевые показатели эффективности n Бюджетная эффективность ПСД n Проведение конкурса на выбор подрядчика для разработки проектно-сметной документации в соответствии с заданием на проектирование разработанным на этапе создания мастер-плана парка n Разработка проектно-сметной документации n Получение положительного заключения экспертизы n В дальнейшем – получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводного сметного расчета n Титульный список объектов капитального строительства Большинство участников конкурса отнеслось к созданию бизнес-плана и финансовой модели как к формальности. Ошибки, недостаточная детализация, несоответствия. Большинство участников конкурса Томск, Киров
Концепция, Пензенская область 20 2013 год 204 год Из-за отсутствия единого проекта парка с самого начала, оценка стоимости инфраструктуры была занижена, и, при разработке ПСД, выросла в два раза. Пензенская область, Красноярский край
Напоминание. Чего не должно быть в проекте 21 Земельный участок n Неразграниченная собственность (для государственного парка) n Договор аренды с частной компанией (для государственного парка) n Большой перепад рельефа – более 3% n Сложные почвы: торф, шлам и т.д. Инженерные коммуникации n Строительство/модернизация подстанции в ТУ n Коммуникации дальше 3 км n Сложности с прохождением – трассировкой коммуникаций n Наличие сложно согласуемых обременений – проход под ж/д и т.д. Трудовые ресурсы n Отсутствие населения 20 000 чел в радиусе 20-25 км. n Дефицит трудовых ресурсов n Отсутствие транспортной инфраструктуры для доставки трудовых ресурсов на площадку Потенциальные резиденты n Не могут быть расположены в санитарно-защитных зонах друг друга n Не субъекты МСП – выручка, персонал, иностранное участие n Не создают достаточного количества рабочих мест, не осуществляют необходимый объем инвестиций
Seite 22 Михаил Чуркин m.churkin@agiplan.ru + 7 495 787 01 90 + 7 916 381 52 21 Skype : mike.churkin www.agiplan.ru

More Related Content

Проектирование индустриальных парков. Ошибки и лучшие практики.

  • 1. Типичные ошибки и положительные примеры проектирования инженерной инфраструктуры индустриальных парков. Москва, 28.08.2014 Михаил Чуркин m.churkin@agiplan.ru
  • 2. Последовательность действий при создании индустриального парка 2 Поиск земельного участка 1 n Поиск участка n Запрос технических условий n Правоустанавлива ющие документы на землю Работа с резидентами 2 n Предварительные соглашения на площадь не менее 20% парка n Резюме проекта n Обоснование того, что резидент является субъектом МСП Мастер-план 3 n Разработка мастер-плана (проекта ген. плана) территории n Задание на разработку проектно-сметной документации Концепция и бизнес-план 4 n Разработка концепции парка n Бизнес-план парка n Финансовая модель n Анализ рисков n Бюджетная эффективность Проектно- сметная документация 5 n Конкурс на разработку ПСД n Разработка ПСД n Получение положительного заключения гос. экспертизы n Получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводных сметных расчётов Большинство участников конкурса не соблюдало последовательность выполнения работ. Мастер-план создавался после разработки ПСД, резиденты появлялись уже в момент нахождения заявки на рассмотрении в МЭР.
  • 3. Парк ли это? 3 Пример – строительство подстанции Проектируем парк n В тексте Приказа МЭР, в тексте планируемого к принятию Национального стандарта по промышленным паркам довольно подробно дано определение парка n Мера поддержки МЭР направлена на поддержку Парков n Если в концепции, мастер-плане, документах на земельный участок это не отражено, а, как например с Алтайским краем, представлена документация на строительство подстанции ПС-110/10 2х25 МВА и КЛ-10 кВ, то это не Парк, и поддержка в рамках программы МЭР невозможна Перед разработкой проектно-сметной документацией, проверьте, подходит ли ваш проект под определение промышленного парка. Большинство участников конкурса Алтайский край
  • 4. Частный или государственный парк? 4 Пример – Ленинградская область Тип парка n Логика приказа МЭР следующая: o частный промышленный парк должен осуществить инвестиции, начать работать, привлечь резидентов, и, только после этого, разработав ПСД на следующий этап строительства обращаться за мерами поддержки o государственный парк должен иметь землю в разграниченной гос. собственности не обремененную долгосрочными договорами аренды n Мера поддержки МЭР не предусматривает создание частного промышленного парка n Если земельный участок находится в частной собственности – единственный вариант – создание частного промышленного парка. Ошибки – подавать заявку на создание частного промышленного парка (Лен. область), проблемы с собственностью земельного участка (Брянская область) Большинство участников конкурса Ленинградская область, Брянская область
  • 5. Агропромпарк 5 Пример – агромпромпарк Агропромпарк n Классический агропромышленный парк состоит из зоны выращивания, зоны переработки и логистики и дистрибуции n Причем, зона выращивания, как правило, значительно больше по размеру чем зона переработки и логистики n Несмотря на то, что в Приказе был отдельно упомянут агропромышленный парк, поддержка агропромышленных парков затруднена: o Зона выращивания не является производством o Зона дистрибуции и логистики не попадает под направления мер поддержки o Зона переработки мала по размеру и не обеспечивает необходимые параметры парка Поддержка агропромышленых парков по программе промышленных парков на данный момент затруднена. Большинство участников конкурса РТ, Мунайка
  • 6. Парк для малого и среднего бизнеса 6 Пример – Красноярский край Резиденты Парка n Мера поддержки направлена на субъектов МСП, и, несмотря на то, что на площадке допускается наличие субъектов крупного предпринимательства, большая часть резидентов должны являться предприятиями малого и среднего бизнеса n На следующий год требования к резидентам могут быть усилены n С этой точки зрения, представление среди резидентов промышленного парка дочерних компаний крупнейших российских и международных корпораций не соответствует направлению мер поддержки Большая часть резидентов Парка должна быть субъектами малого и среднего предпринимательства. Большинство участников конкурса Красноярский край
  • 7. Целостность проекта n В силу дефицита времени, многие участники конкурса не создавали проект Парка целиком, а отдельную проектную документацию на внутриплощадочные и внеплощадочные сети n Такой подход не позволяет оценить проект в целом, предоставляя на конкурс МЭР каждый раз отдельные куски проекта n Невозможно ни определить размер инвестиций, ни разумно управлять проектом. n Подход противоречит нац. стандарта n Подобный подход также неэффективен с точки зрения проектирования и строительство – внутриплощадочные сети должны проектироваться и строиться вместе с дорожной сетью n Рекомендация к участникам конкурса – лучше выделите меньшую первую фазу, но рассматривайте проект Парка целиком 7 Отсутствие единого проекта парка не позволяет оценить проект в целом, приводит к ошибкам в проектировании и, в результате, неэффективному, неуправляемому проекту. Хакасия, Пенза, Томская область большинство участников
  • 8. Выбор земельного участка 8 Участок Требования n Площадь не менее 20 Га n Наличие трудовых ресурсов (не менее 20 000 населения в радиусе 25 км.) n Разграниченная гос. собственность – муниципальная или региональная n Отсутствие обременений n Отсутствие договоров аренды n Прилегающая автомобильная дорога n Наличие инженерной инфраструктуры – не далее 3 км – газ, электроэнергия – свободные мощности не менее 3 МВт на первую очередь и 6 МВт на парк n Желательно наличие водоотведения и водоснабжения (при принятии Национального стандарта – обязательно) Большинство участников конкурса невнимательно относятся к выбору земельного участка под реализацию проекта, что приводит к большим затратам впоследствии. Красноярск, большинство Томская область участников
  • 9. Красноярск – последствия неудачного выбора земельного участка 9 Подпорная стена Проблемы n Выбранный под строительство промышленного парка участок подлежал выторфовке n В рамках вертикальной планировки производится планировка участка общей площадью 141 288 м2. Объем выемки непригодного грунта составляет 254 319 куб.м, что составляет в среднем 1,8 м выемки в глубину по всему участку. Объем грунта для обратной засыпки составляет 732 754 куб. м., что составляет в среднем 5,2 м засыпки в высоту на площади всего участка. n Суммарные затраты на вертикальную планировку и строительство подпорной стены составляют 560 млн. руб., что составляет 40 млн. руб. на гектар. n Для сравнения, затраты на строительство инфраструктуры эффективного промышленного парка (включая вертикальную планировку, внеплощадочные и внутриплощадочные сети, автодороги составляет порядка 12 млн. руб на гектар При выборе земельного участка под строительство парка необходимо трезво оценить все риски. На этапе разработки ПСД менять что-либо в проекте будет уже поздно. Красноярск, большинство Томская область участников
  • 10. Мастер-план участка 10 Мастер-план Требования n Разработка мастер-плана земельного участка n Дороги n Инженерные коммуникации n Объекты инфраструктуры n Размещение резидентов n Пояснительная записка n Техническое задание на проектирование Мастер-план это не просто бумажка, необходимая по условиям конкурса. Что на ней нарисовано, то впоследствии и будет реализовано. Хакасия, большинство участников
  • 11. Пример неправильно выполненного мастер-плана 11 Ленинградская область Замечания n Не указан масштаб n Нет геоподосновы n Низкий уровень детализации n Не учтены красные линии застройки, СЗЗ, ОЗ n Не указаны вне- и внутриплощадочные сети n Не обозначены объекты инженерной инфраструктуры n Избыточная дорожная сеть Основные проектные решения закладываются на этапе мастер-плана или концепции генерального плана. На его основе создается задание на проектирование и ПСД. Хакасия, большинство участников
  • 12. Автомобильные дороги - перекрестки 12 Россия Германия Для индустриальных парков Германии в большей степени характерно использование кругового движения, для российских – классическое пересечение дорог. Большинство участников, ни один из участников не предусмотрел тротуар!
  • 13. Генеральный план 13 Россия Германия Отношение к индустриальному парку как к пром. зоне, а не к части городской застройки диктует предлагаемые решения в части генерального плана Большинство участников конкурса
  • 14. Дорожная сеть 14 Российские проектировщики Немецкие проектировщики Проектировщики, особенно российские, часто не думают об экономически эффективных решениях. Разница в стоимости реализации приведенных решений составляет около 500 млн. руб. Условные обозначения: - граница города 16,7 Га Фаза 1 D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-07.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-08.tif -граница промышленной зоны - участок в собственности -проектные внутриплощадочные проезды D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-11.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-12.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-11-16.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-04.tif 7,8 га 11,0 га 11,4 га 11,6 га 11,3 га 9,4 га Зарезервировано под строительство железнодорожных тупиков D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-14.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-15.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-11-16.tif Разработано ООО "Институт"Томскдорпроект" 1 2 3 4 5 6 Коридор под коммуникации 20,0 га Промышленная зона Площадь, га 1 2 3 4 5 6 7,8 11,0 11,4 11,6 11,3 9,4 -проектные ж/д пути -геологические скважины 398,84 Протяженность дорог 9.5 км D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­07.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­08.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­11.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­12.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­16.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­04.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­14.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­15.tif D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­16.tif К. напорная Строительтсво дороги и коммуникаций при реализации второй фазы Северск Дороги и коммуникаций при реализации первой фазы Северск 38,7 Га Фаза 2 19,7 Га Фаза 1 19,7 Га Инфраструктурные объекты 12,7 Га Фаза 2 Зарезервировано под строительство железнодорожных тупиков Внутриплощадочные сети (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение) 175 290,98 Протяженность дорог 2.5 км Томская область, Татарстан-Тюлячи, Кировская область Пенза, Красноярск, большинство участников
  • 15. Пензенская область, Кижеватово. Дорожная сеть Проект планировки «Промышленного парка «Кижеватово» предусматривает дорожную сеть и жесткую разбивку на земельные участки. При этом протяженность дорожной сети существенно завышена, что существенно увеличивает инвестиции: Лишние проезды Даже в текущей дорожной сети Возможная оптимизация дорожной сети при сохранении съездов и текущей разбивки участков Избыточная дорожная сеть увеличивает затраты на строительство парка. На парке размера 100 Га при эффективной организации дорожной сети возможна экономия 300-500 млн. руб.
  • 16. Автомобильные дороги 16 Россия Германия Въезд на участки Доп. дорога В Германии центральная дорога парка используется как магистраль для прокладки инженерных коммуникаций и как бульвар для пешеходов. В России для индустриальных парков часто проектируют дороги 3-4 категории без ливневой канализации с коммуникациями уложенными по сторонам дороги. Большинство участников
  • 17. Пензенская область. Кижеватово. Сети Инженерные сети должны быть проложены вдоль дорог или в сложных условиях под дорогами. В Кижеватово сети теплоснабжения, часть сетей водоснабжения и электроснабжения запроектированы вне дорог и не позволяют произвольную «нарезку» участков в соответствии с потребностями будущих резидентов. Отсутствие единого проекта парка приводит к грубым ошибкам проектирования.
  • 18. Инженерные сети 18 Россия Германия В Германии инженерные коммуникации убираются в землю, в России традиционно используются эстакады, что некрасиво и часто неоправданно экономически. Большинство участников конкурса Томская область
  • 19. Концепция, бизнес-план, ПСД 19 Концепция, бизнес-план n Концепция парка n Бизнес-план n Финансовая модель n Анализ рисков n Ключевые показатели эффективности n Бюджетная эффективность ПСД n Проведение конкурса на выбор подрядчика для разработки проектно-сметной документации в соответствии с заданием на проектирование разработанным на этапе создания мастер-плана парка n Разработка проектно-сметной документации n Получение положительного заключения экспертизы n В дальнейшем – получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводного сметного расчета n Титульный список объектов капитального строительства Большинство участников конкурса отнеслось к созданию бизнес-плана и финансовой модели как к формальности. Ошибки, недостаточная детализация, несоответствия. Большинство участников конкурса Томск, Киров
  • 20. Концепция, Пензенская область 20 2013 год 204 год Из-за отсутствия единого проекта парка с самого начала, оценка стоимости инфраструктуры была занижена, и, при разработке ПСД, выросла в два раза. Пензенская область, Красноярский край
  • 21. Напоминание. Чего не должно быть в проекте 21 Земельный участок n Неразграниченная собственность (для государственного парка) n Договор аренды с частной компанией (для государственного парка) n Большой перепад рельефа – более 3% n Сложные почвы: торф, шлам и т.д. Инженерные коммуникации n Строительство/модернизация подстанции в ТУ n Коммуникации дальше 3 км n Сложности с прохождением – трассировкой коммуникаций n Наличие сложно согласуемых обременений – проход под ж/д и т.д. Трудовые ресурсы n Отсутствие населения 20 000 чел в радиусе 20-25 км. n Дефицит трудовых ресурсов n Отсутствие транспортной инфраструктуры для доставки трудовых ресурсов на площадку Потенциальные резиденты n Не могут быть расположены в санитарно-защитных зонах друг друга n Не субъекты МСП – выручка, персонал, иностранное участие n Не создают достаточного количества рабочих мест, не осуществляют необходимый объем инвестиций
  • 22. Seite 22 Михаил Чуркин m.churkin@agiplan.ru + 7 495 787 01 90 + 7 916 381 52 21 Skype : mike.churkin www.agiplan.ru