楊重信 教授 台灣土地使用分區管制之問題與對策
- 4. Euclidean Zoning：The Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. (United States Supreme Court, 1926) ?Euclid：Cleveland 之鄉郊 ?1922年制訂土地使用分區管制法令，土地使用分成6 個金字塔式之分區： U-1：獨戶住宅; U-2：U-1＋雙 層住宅 U-3：U-2 ＋公寓; U-4：U-3 ＋辦 公與商業 U-5：U-4 ＋倉儲與製造; U-6：U-5 ＋其他產 業 ?Ambler Realty 擁有於1911年購買之 68 英畝土地， 計畫作為工業用地，但Euclid之分區管制規定其40 英畝作工業用、4英畝作公寓用、22英畝作雙層住宅； 此使得 Ambler Realty 之地產價值降低29％。 2015/4/9 4楊重信
- 5. United States Supreme Court(1926)之 判決 ?United States Supreme Court同意 Euclid 提 出之理由：分區管制是一個控制公害之有效方法， 而且是警察權之合理行使；判決Euclid勝訴。 ?Sutherland 法官做出以下之結論：近年以前， 都市生活比較單純，但隨著人口之增加與集中， 問題已呈現，因此有必要對私有土地之使用與佔 用作更多之限制…，將商業與貿易等排除於住宅 區外，有助於維持社區之健康與安全。…….. ?United States Supreme Court, 1926 之判決使 得Euclidean zoning 成為合憲之警察權之行使。 2015/4/9 5楊重信
- 18. 臺北市土地及建築物使用組別細項 第一組：獨立、雙併住宅 （一）獨立住宅。 （二）雙併住宅。 第二組：多戶住宅 （一）連棟住宅。 （二）集合住宅。 第三組：寄宿住宅 2015/4/9 18楊重信
- 26. 第一種住宅區內得為使用規定 一、允許使用 ? （一）第一組：獨立、雙併住宅。 ? （二）第六組：社區遊憩設施。 ? （三）第九組：社區通訊設施。 ? （四）第十組：社區安全設施。 ? （五）第十五組：社教設施。 ? （六）第四十九組：農藝及園藝業。 2015/4/9 楊重信 26
- 27. 二、附條件允許使用 ? （一）第二組：多戶住宅。 ? （二）第四組：學前教育設施。 ? （三）第五組：教育設施之小學。 ? （四）第八組：社會福利設施。 ? （五）第十二組：公用事業設施。（不包括 加油站、液化石油氣汽車加氣站） ? （六）第十三組：公務機關。 ? （七）第十六組：文康設施。 ? （八）第十七組：日常用品零售業。 2015/4/9 楊重信 27
- 28. 第二種住宅區、第二之一種住宅區、第 二之二種住宅區內得為之使用： ? 一、允許使用：第一組、第二組、第四組、第五 組、 第六組、第九組、第十組、第十五組、 第四十九 組。 ? 二、附條件允許使用：第七組、第八組、第十二 組 （不包括加油站、液化石油氣汽車加氣站）、第十 三組、第十六組、第十七組、第十八組、第二十 一組、第二十六組、第二十九組、第三十組、第 四十四組。 2015/4/9 楊重信 28
- 30. 臺北市土地使用分區管制規則 ：建蔽率容積率庭院規定 2015/4/9 楊重信 30 分區 類別 項目 住宅區 住一 住二 住二 之一 住二 之二 住三 住三 之一 住三 之二 住四 住四 之一 容積率（％） 60 120 160 225 225 300 400 300 400 建蔽率（％） 30 35 35 35 45 45 45 50 50 高度比 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3 最小後院深度（M） 3.0 3.0 3.0 3.0 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 最小後院深度比 0.6 0.4 0.3 0.3 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 最小側院寬度（M） 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0
- 31. 臺北市土地使用分區管制規則 建蔽率容積率庭院規定 2015/4/9 楊重信 31 分區 類別 項目 商業區 工業區 商一 商二 商三 商四 工二 工三 容積率（％） 360 630 560 800 200 300 建蔽率（％） 55 65 65 75 45 55 高度比 2.0 2.0 2.0 2.0 1.8 1.8 最小前院深度（M） 3 3 最小後院深度（M） 3.0 3.0 3.0 2.5 3 3 最小後院深度比 0.3 0.3 最小側院寬度（M） 3 3
- 32. 臺北市土地使用分區管制規則 ：建蔽率容積率庭院規定 2015/4/9 楊重信 32 分區 類別 項目 行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區 容積率（％） 400 240 300 60 建蔽率（％） 35 35 55 15 10 40 10 15 30 40 高度比 1.8 1.8 1.8 1.0 最小前院深度（M） 6 6 10 最小後院深度（M） 3 3 3 3 最小後院深度比 0.3 0.3 0.3 0.6 最小側院寬度（M） 3 3 3
- 36. 分區所造成之不公平 ?政府掌控劃設分區之權力，此權力是強有力之土 地財富分配之工具。各分區土地之價值，以商業 區土地價值最高、其次大致依序為住宅區、工業 區，行政區、文教區、 倉庫區、風景區等區之 土地；至於農業區、保護區、行水區等區土地價 值則相對低。一個地區於擬定都市計畫前大都是 做為農業使用，其地價差異一般很小，但擬定後， 各分區地價竟然差異懸殊，此殊為不公平（此為 水平不公平） 。 ?都市計畫擬定後，土地被劃設為商業區、住宅區、 工業區等區內，不必作任何建設與努力，即可致 富， 此為不勞利得（windfalls） 。 2015/4/9 36杨重信
- 45. 賄賂問題 ? 都市計畫之新訂、擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫 委員會之職掌，但是各級都委會委員都由行政首長聘任， 且近半委員是機關代表；所以，地方行政首長可充分掌控 都委會委員人選；都委會之運作乃因而受到行政首長、單 位主管與其他政治力之介入，此為「政商共生」 、「利 益輸送」、或甚至「行賄、索賄」之淵籔；一代貪官葉世 文即為一例證。 ? 都市計畫發佈實施後，應每隔3~5年通盤檢討一次，但是 地方政府會以缺乏經費與人力為由，不定期做通盤檢討， 而便宜行事，擴大都市計畫法27條第1項第3、4款之規定， 大開「個案變更」之門，讓通盤檢討變成例外，個案變更 為常態。都市計畫個案變更可「合法輸送利益」，此創造 不肖官員索賄、或與財團共創雙贏局面之機會。2015/4/9 45楊重信
- 48. 績效重疊分區管制基本構想 ? 創設「績效分區」、「績效分區土地使用指導綱領」 、 以「績效標準」規範「土地使用」、以「容受力」概念 為基礎，實施「容受容積總量管制」 。以下稱此為 「績效分區管制系統」或稱「新系統」。 ? 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上，（以 下稱為「舊系統」） ，形成績效重疊分區系統。 ? 「新系統」與「舊系統」雙軌並行，地主或發展者可擇 一適用。 ? 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制，取代現行 容積獎勵規定， 以利新舊系統之轉換。 ? 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發 展權受限（Down zoning）之損失。2015/4/9 48楊重信
- 49. 績效分區之劃設 （Performance Overlay Zoning, POZ） ? 從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討，明訂都市 發展之目標與政策、績效分區類型、績效分區土地使用 指導綱領、績效分區劃設目的與劃設原則，並據以劃設 績效分區（此為一種功能分區系統）；並將其套疊在現 行之土地使用分區系統上，形成績效重疊分區。 ? 績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）： 明訂各分區所欲形塑之特色與機能、鼓勵發展或策略發 展之行為或使用，以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或 使用，作為引導發展或保育之指導。 ? 績效分區之例：中心商業區（CBD ） 、產專區、捷運 車站週邊發展地區（TOD） 、純住宅區、河岸緩衝區... 2015/4/9 49楊重信
- 50. 績效功能分區之劃設（續） ?以台北市為例，績效功能分區可考慮分為: 核心保育區（Primary Conservation District） 資源永續利用區（Resource Sustainability District） 低密度發展區（Low Density Residential District） 捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District） 中心商業區（Central Business District， CBD） 2015/4/9 50楊重信
- 51. 績效重疊分區系統 （Performance Overlay District System） 績效重疊分區 Perform anceO verlayD istricts（PO D ） 目標（G oals/O jectives） 代碼 名 稱 1 PO D _PCD 保育型 核心保育區（Prim ary Conservation D istrict） 保護環境敏感地區，其範圍包括： 現行保護區需要加強保護之地區；河岸、河口、 濕地需要加強保育之地區； 潛在災害地區；以及生態景觀敏感地區。 2 PO D _RSD 保育型 資源永續利用區 （Resource Sustainability D istrict） 維護溫泉、農地、水資源、景觀資源永續利用 之地區 3 PO D _LRD 發展型 低密度發展區（Low D ensity Residential D istrict） 防止發展超過設施、環境、以及知覺或行為 （Perceptual/Behavioral）之容受力（carrying capacity）。 2015/4/9 51楊重信
- 52. 績效重疊分區系統(續) （Performance Overlay District System） 績效重疊分區 Perform ance O verlay D istricts（PO D ） 目標（G oals/O jectives） 代碼 名 稱 4 PO D _TO D 發展型 捷運車站周邊發展區 （TransitO riented D istrict） 提高土地使用效率、謀求工作與居住之平衡、 減少私人運具之使用；作為農業區、保護區、 古蹟、PCD 、RSD 等合法容積之移入地區。 5 PO D _ID 發展型 產業發展區（Industrial D evelopm entD istrict） 提供產業發展包括生產事業、生產者服務業、 消費者服務業之基地，放寬土地使用彈性，提 高土地使用效率；以及作為農業區、保護區、 古蹟、PCD 、RSD 、LRD 等受限合法容積之移 入地區。 6 PO D _RD 發展型 再發展區 （Redevelopm ent D istricts） 提高土地使用彈性與效率、提升發展品質、作 為農業區、保護區、古蹟、PCD 、RSD 等合法 容積之移入地區。 7 PO D _M D 發展型 管理維護區 （M anagem entD istrict） 臺北市不屬於以上分區之其它地區。管理維護 區屬於發展或變更使用、或改建之壓力相對較 小，而需要加強管理維護之地區。 2015/4/9 52楊重信
- 54. 以績效為基礎之土地使用規範 ?建立土地使用績效準則（performance Criteria），評估各績效分區土地使用適宜性， 取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件 允許使用組別。 ?績效準則（performance Criteria System）分 「絕對績效準則」、 「相對績效準則」、 「絕 對-相對績效準則」三類。 ?建立各類績效分區之「績效評分系統」 （ performance Points System）, 作為評估各 類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築 許可之依據。 ?於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估 2015/4/9 54楊重信
- 55. 55 績效準則（Performance Criteria ） ? 【絕對績效準則】：包括必須符合之健康、安全、衛生、 福利、以及保育等之基本要求，此類準則採符合、不 符合（Yes/No）之方式予以檢核。發展者必須符合適用 之所有絕對績效準則，否則即不能獲得發展或建築許可。 ? 【相對績效準則】：包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑 制之特定發展準則，其作法是可透過給予正分或負分方 式為之。對欲加以鼓勵之發展給予正分，對於欲加以 抑制之發展則給予負分。相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可。 ? 【絕對-相對績效準則】（Both Abosolute and Relative2015/4/9 楊重信
- 56. 以績效為基礎之容積獎勵誘因機制 ?廢除現行之容積獎勵規定，改以根據「績效評分系 統」（ performance Points System）所得到之 「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之 容積獎勵依據。容積獎勵後之總建築容積建議不得 超過法定容積之1.3 。(修訂都市更新建築容積獎勵 辦法） ?發展者土地使用不符新系統使用規定，於改建或更 新時選擇維持「舊系統」規定時，不給予容積獎勵。 ?於「新系統」被基於保育、保存或保安目的而限制 發展之地區（以下稱為保育型績效分區） ，不適用 此容積獎勵之規定。對此等地區地主與民眾權益之 保障以「發展權移轉方案」為之。2015/4/9 56杨重信
- 57. 容受容積總量管制 ?於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區，並計算容受容積上限。 ?各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限，管制方式如下： ●（法定容積＋獎勵容積）< 容受容積時，該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入。⊕ ● 法定容積或現況合法容積 > 容受容積時，於 改 建或更新時，建築容積>容受容積部分可 「移出」 至「容積接受基地」發展。 ● 保育型績效分區（如：一般保護區、水源保護 區、2015/4/9 57楊重信
- 60. TDR方案之設計步驟 ? 界定TDR方案之目標。 ?確認發展權之「送出區」 與「接受區」 。 ?送出區總發展權之決定與分配 ?發展權之交易機制 ?發展權銀行之設置與運作 ?保育地役權之設定 ?發展權交換率 2015/4/9 60楊重信
- 62. 發展權「送出區」 與「接受區」之確認 ?「發展權送出區」（容積送出區） ： 將根據都 市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送 出區，區內各宗土地為送出基地。送出基地之發 展權（建築容積）不得在該送出基地上發展，但 可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上 發展。發展型績效分區合法可宜出容積之基地， 亦為「發展權送出區」 。 ?「發展權接受區」 ：將發展型績效分區內有剩 餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接 受區）。 2015/4/9 62楊重信
- 65. 發展權銀行之設置與運作 ? 【發展權銀行之設置與運作】 ：各地方政府擬 定「台北市設置發展權銀行自治條例」，明文規 定「發展權銀行」可購買、銷售、以及持有發展 權。為保障發展權送出區地主之權益，發展權銀 行應該透過估價師制度，訂定發展權收購價格， 收購送出區土地之發展權。亦即，送出區地主無 法於市場上賣到比「官價」更好之價格時，可以 自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 。 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備，俟價 格好時賣給接受區法展者。 「發展權銀行」亦 可經營發展權仲介工作，收取仲介費用。 2015/4/9 65楊重信
- 67. 【交換率（Exchange rates）】 送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格 接收基地容積單價＝由3～5家估價師估價。 2015/4/9 67 發展權交換率 = ? ? ? ? ? ? ? 送出基地容積單價 接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積 接受基地容積單價 楊重信
- 68. TDR方案- 密度費(Density Fee）之應用 ?密度費是一種代金（in-lieu fee） 。台北市現 行之「容積銀行」制度即為密度費之應用。 ?「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋 興建者欲做超額容積發展時，必需向政府設置之 「發展權銀行」購買。政府再以銷售收入（密度 費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展 權，收購價格可透過估價師制度訂定，或定期標 購，優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者。 2015/4/9 68楊重信
- 72. ? 「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程： 71年至73年），台北市政府鑑於台北縣轄之三重、蘆洲 地區堤防已完成重現期距200年防洪保護標準，相對使 社子島地區承擔洪氾之風險增加，為保護當地居民生命 財產安全及配合都市發展，遂建議將社子島列入200年 重現期距築堤保護範圍。 ? 行政院於76年1月15日函覆，為確保台北地區防洪計畫 整體功能之發揮，社子島現有堤防不宜再加高興築。此 受社子島居民之抗議與陳請。 ? 76年11月14日行政院核定「社子島築堤保護案」，原則 同意社子島以20年重現期距洪水保護標準築堤（標高6 公尺）低度保護，同時強調社子島將來不得再要求加高 築堤。。2015/4/9 72 社子島20年重現期距洪水保護之決策經過 楊重信
- 73. ?76年11月14日行政院核定以20年重現期距洪水保 護標準築堤（標高6公尺） 「社子島築堤保護案」 後，台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫， 案經市府與內政部都委會審議通過後，台北市政 府於82年1月5日公告「擬訂社子島地區主要計畫 案」 。 2015/4/9 73 社子島地區主要計畫之擬訂 楊重信
- 74. ?82年1月5日公告之「社子島地區主要計畫案」內 容： ? 計畫面積：322.67公頃。 ? 計畫年期：2010年。 ? 計畫人口：16000人。 ? 土地使用以第二種住宅區、第一種商業區、娛樂 區及遊樂區為主。 ? 防洪標準：20年重現期距洪水保護標準。 ?此計畫以低密度使用進行規劃，惟低密度開發計 畫未能符合當時民意要求，致後續細部計畫遲未 能進行法定程序。 2015/4/9 74 社子島地區主要計畫內容（ 82年1月5日公告） 楊重信
- 79. ?98年5月6日經濟部水資源審議委員會第49次會議 之決議： ● 社子島地區採240公頃防洪高保護設施方案（堤 高達200年重現期距洪水保護標準。 ● 社子島北側基隆河河道拓寬80至130公尺。 ● 關渡防潮堤維持現有高度。 ●五股地區採防洪高保護設施。 ● 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除。 ●大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除。 2015/4/9 79 社子島地區防洪高保護計畫之推動 楊重信
- 80. ? 99年1月5日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調 會報」，其決議為： ● 有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要。 ● 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防，且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除。 ● 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至8.15公尺，不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流。 ● 原都市計畫規劃配合修正部分，請台北市政府自行 調 整後重新提報。 2015/4/9 80 社子島地區防洪高保護計畫之推動 楊重信
- 83. ? 99年9月14日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社 子島主要計畫」。 ? 100年6月8日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社 子島主要計畫案」。該計畫開發面積約294公頃，計畫 內容包括： ? 計畫面積：298.65公頃(不含私立台北海洋技術學院用 地)。 ? 計畫人口：32,000人。 ? 可建築土地面積：149.62公頃（占51.1%），公共設施 面積：141.06公頃(另堤間土地7.97)（占40.9%）。 ? 土地使用：一般住宅區、住商混合區、市民住宅區、商 業區、產業服務區、娛樂區、遊樂區等。 2015/4/9 83 變更社子島主要計畫案之核定與公告 楊重信
- 87. 社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率 2015/4/9 87 使用別 使用性質 面積 建蔽率 （％） 容積率 （％） 總樓板面積 (公頃) （公頃） （％） 一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 34.57 11.75 40 160 55.31 住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里 商業使用。 11.06 3.76 40 160 17.70 市民住宅區優先提供拆遷戶安置使用。 15.39 5.23 40 225 34.63 商業區 提供地區性商業服務使用。 4.61 1.57 60 300 5.99 產業服務區 提供相關工業及策略型產 業使用。 3.64 1.24 45 200 7.28 娛樂區 提供都會型之購物、餐飲、 觀光旅館、電影院等室內之 休閒、娛樂活動使用。 31.58 10.74 50 300 94.74 遊樂區 提供都會型之室內外遊憩 發展使用為主。 48.77 16.58 30 60 29.262 合計 149.62 100.00 244.9105 楊重信
- 88. 社子島開發計畫 2015/4/9 88 使用別 面積（公頃） 百分比（％） 備註 土 地 使 用 分 區 一般住宅區 34.57 11.75１表內面積應以實 地 分 割 測 量 面 積為準。 ２道路用地面積中 包含與 200 年 堤 防 共 構 之 環 型道路。 住商混合區 11.06 3.76 市民住宅區 15.39 5.23 商業區 4.61 1.57 產業服務區 3.64 1.24 娛樂區 31.58 10.74 遊樂區 48.77 16.58 小計 149.62 50.87 公 共 設 施 用 地 公園用地 41.45 14.09 私立中國海專 3.45 1.17 國中用地 5.34 1.82 國小用地 4.46 1.52 醫療用地 1.24 0.42 機關用地 0.74 0.25 交通用地 5.80 1.97 道路用地 56.37 19.16 車站用地 2.49 0.85 堤防用地 22.60 7.68 電力設施用地 0.57 0.19 小計 144.51 49.13 總計 294.13 100.00 楊重信
- 91. ?社子島地勢低窪，排水不易，是一洪水平原。 ?為開發社子島， 以200年重現期距洪水保護標準 築堤保護（堤防標高9.65公尺）是「與水爭地」。 ?在氣候變遷極端天氣衝擊下， 200年重現期距之 洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅。 2015/4/9 91 社子島開發條件差 楊重信
- 92. 社子島開發效益不高 ?財務效益不高： ? 開發成本：698億元，平均每人646萬元(現住人 口：10800人)。其中，防洪填土整地工程約需65 億元。 ? 開發收益：641億元。 ? 預估虧損：59億元。加上每年稅收增加4.86億元。 以2%折現率計算，此財務缺口可於14年內回 收。 ?保育價值損失很高：社子島開發將造成生態資源 折耗、透水層面積減少、水與綠非經濟價值之損 失等。 2015/4/9 92楊重信
- 98. 聯外交通衝擊大 ? 社子島主要聯外道路，包括：延平北路、洲美快 速道路、環河北路 ，這些道路目前之交通流量 已趨飽和。社子島開發對周邊道路系統將有明顯 之負面衝擊。 ? 因應社子島開發對聯外道路系統衝擊所需之投資 不小，此項投資應計入社子島之開發成本。 2015/4/9 98楊重信
- 105. 【發展權銀行之設置與運作】 ：建議市府擬定 「台北市設置發展權銀行自治條例」，明文規定 「發展權銀行」可購買、銷售、以及持有發展權。 為保障發展權送出區地主之權益，發展權銀行應 該透過估價師制度，訂定發展權收購價格，收購 送出區土地之發展權。亦即，送出區地主無法於 市場上賣到比「官價」更好之價格時，可以自願 性地依「官價」賣給「發展權銀行」 。 「發展 權銀行」 所購入之發展權可儲備，俟價格好時 賣給接受區法展者。 「發展權銀行」亦可經營 發展權仲介工作，收取仲介費用。 社子島TDR方案設計- A （續2） 2015/4/9 105楊重信
- 106. 【保育地役權之設定】 ： ?保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久 限制土地使用以保護土地非發展價值之協議。 ?它允許地主繼續擁有與使用土地、可出售也可繼 承。 ?保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設 定。 ?典型之保育地役權限制財產進一步發展，但容許 做資源基礎之使用，如：繼續從事耕作與林業。 社子島TDR方案設計- A （續3） 2015/4/9 106杨重信
- 107. 【交換率（Exchange rates）】 送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格 接收基地容積單價＝由3～5家估價師估價。 2015/4/9 107 社子島TDR方案設計- A （續4） = ? ? ? ? ? ? ? 送出基地容積單價 接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積 接受基地容積單價 楊重信
- 108. 社子島TDR方案設計- B 密度費(Density Fee）之應用 ?密度費是一種代金（in-lieu fee） 。台北市現 行之「容積銀行」制度即為密度費之應用。 ?「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋 興建者欲做超額容積發展時，必需向政府設置之 「發展權銀行」購買。政府再以銷售收入（密度 費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展 權，收購價格可透過估價師制度訂定，或定期標 購，優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者。 2015/4/9 108楊重信