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新加坡社会福利住房制度


    陈彬荣
提纲
一、住房社会保障发展过程
二、住房社会保障机制
三、住房公积金制度
四、福利住房政策
一、住房社会保障发展过程

新加坡于1959年获得自治地位后,住房严重短
缺。多数新加坡人的基本住房都无法得到满
足。当时有25万人居住于极其恶劣的居住环境
中,另有33万多人口居住于棚户区。而人口却
在以每年4.3%的比率增长。
新加坡的第一届公共住房主管部门,即由英国
殖民政府设立的新加坡改进信托基金,所建造
的公共住房根本无法满足战后急剧增长的人口
对于住房的需求。
一、住房社会保障发展过程
    1960年2月设立了新加坡住房发展局(Housing &
Development Board,HDB) ,是专为缓解新加坡房屋严重
短缺问题和推行公共住房项目而设立的。HDB的公共
住房项目最初核心是:在尽可能短的时间内为低收入
群体提供低成本住房。
    20世纪60年代初,新加坡政府制定了“五年建屋计
划”,开始大规模兴建低标准住房,以廉租屋的形式向
居民提供了大量的政府组屋。
    1968年政府又宣布实行“居者有其屋”计划,推行
住房自有化政策,鼓励中低收入阶层以分期付款方式
购买政府组屋。从出租廉租屋为主向出售廉租屋过
渡。
一、住房社会保障发展过程

   1991年住房发展局启动了“设计和建筑”计划
   1995年又启动了“共管住房计划”,为房屋设计提
供了更多的选择
   1997年启动 “独立户型公寓计划”,该计划为身体
健康又想要独自生活的老年居民提供了专门为老年人
的需求设计的独立户型。
   新加坡300万人口中,90%的人已拥有自己的住
宅,其中大部分是购买政府的公共组屋。这个比例远
远高于许多发达国家,如美国居民拥有自己住房的占
62%,法国51%,日本62%。
一、住房社会保障发展过程

 时间        环境           政策措施                 政策结果

1959-   59年,全国共有人口 60年颁布《建屋与发展法》,根 建房速度明显加快,从原来每年平均建设
        158万,其中47%没 据该法令设立建屋发展局,制定了 1000多套提高到10000多套,到64年底,已
1964    有住房。        “五年建屋计划”。       有40万人住进公共组屋


                  64年,推出“居者有其屋”计划,
                  鼓励中低收入家庭购买组屋;65
1964-   房屋已有一定量,居 年创办中央公积金制度,成立中央 房屋供给继续大量增加,房地产业发展资金逐
1973    民收入继续提高。 公积金局,公积金缴费率随经济和 步得到解决。
                  房地产业状况不断调整,成为政府
                  调控经济的主要工具
一、住房社会保障发展过程

 时间         环境            政策措施               政策结果
                     74年,成立国营房屋与城市开发    房屋建设向高层化、高密度的方向发
                     公司(HUDC),专门建设大型    展,在满足居民需要的程度上,新加
1974-    房荒问题已处于解决
                     五居室套房,凡家庭月收入在      坡住房自有率达到了80%,超过了
         的边缘,大量高档公
1987                 4000新元以下者均可购买,使中   加拿大(78%),澳大利亚
         寓出现
                     等收入家庭可以购买国家提供的     (76%),前联邦德国(76%),
                     公共住宅。              英国(71%),美国(70%)。


                     87年,政府制定特准住宅产业计
                     划,放开公积金购买公共住宅的
         随着收入水平和经济   范围;89年7月起,开发局把购
1988至今   的发展,房荒问题得   房登记制度改为订购制度;自89
         到解决         年起放开HUDC套房购买对象的
                     限制,居民可以随便购买,但是
                     购房价格与收入相关。
二、住房社会保障体制
(一)新加坡的住房体制
采取了政府分配与市场出售相结合的形式,即
中、低收入者的住房由政府投资建设并实行有
偿提供,高收入者住房由市场提供的体制,可
以说新加坡在住房体制上具有一定的计划与市
场相结合的意义。
二、住房社会保障体制
(二)新加坡的住房建设体制
1、中、低收入者提供的住宅,统一由建屋发
展局负责统一投资和组建;高收入者的住房,
则由私人投资商投资建设。
2、其中政府建屋发展局与私人投资商的差别
仅在于前者可以无偿地获得土地(这实际上是
政府对中、低收入者住房的一种优惠措施);
而后者,则须通过土地批租,有偿获得土地使
用权。
二、住房社会保障体制
(三)新加坡的住房分配体制
1、市场分配方式
  高收入者通过房地产经纪人在市场购买住房或租用
住房。
2、政府分配方式
  政府根据居民收入线水平对居民进行住房分配,其
中:低收入者可以享受廉租屋待遇,中等收入者可以
享受廉价屋待遇,中高档收入者可以享受入息公寓
(即由政府按市场价格提供的高级公寓)待遇。除个
别特殊对象在分配上优先照顾外,符合政府配房条件
的住户一律排队轮候政府分配住房。
三、住房公积金制度
新加坡的中央公积金制度
新加坡的中央公积金制度是从1955年开始建立
的,同年7月立了中央公积金局。目前中央公
积金局管理的公积金数额约600亿新元,是新
加坡的“最大财东”,每年公积金的运营都创造
数亿元利润,但公积金局雇员实行的是类似公
务员的工资制度,其工资收入不和公积金运营
的经济效益挂钩,公积金局的每笔支出都要按
规定计划执行,避免了公积金局为追求利润偏
离为会员服务的宗旨,保证了公积金管理机构
和队伍的廉洁。
三、住房公积金制度
新加坡的中央公积金制度
新加坡当时建立公积金制度的初衷是用以养老
保险,建立公积金制度后,其功能不断扩展,
公积金会员不仅可以用公积金养老,而且可以
用以购买廉价房和进行医疗保险,甚至进行教
育投资和证券股票投资。
新加坡实行的公积金制度使得国家“建得起”住
房,家庭“买得起”住房,没有公积金制度,新
加坡不可能在短时间内解决居民住房问题。
三、住房公积金制度
公积金制度有五个特点
1、强制性:所有雇员都必须参加;
2、福利性:每月缴交的公积金连同利息均归雇员个人所有,由公积金局
统一管理、定向使用;
3、定向性:除支付会员的正常提款外(这一比例一般在5%到10%
之间),其余全部用于购买政府债券,公积金通过国家债务方式转
由国家控制,再由国家向建屋发展局提供建房贷款和个人购房贷
款,其中大部分用于公共组屋的建设和个人购房贷款;
(4)灵活性:公积金缴交率采用小步起步、逐步提高的办法确定,起始
雇主和雇员的缴交率各为5%,以后随经济发展和雇员收入增加,缴交率
逐步提高,1984年缴交率为25%。目前为20%;
(5)工具性:经济增长速度较高时,提高缴交率,提高公司成本,降低
雇员当期收入;经济增长速度较低时,则降低缴交率,带动经济增长。
四、新加坡福利住房政策
1、新加坡福利住房政策特点
新加坡福利住房政策主要包括“五年建屋计划”
和“居者有其屋政策”,其特点为:
(1)设立专门机构,确立政府为住房建设和住
房供给的主体地位;
(2)公营房屋实行优惠的土地和金融政策;
(3)按居民的不同收入水平,确定住房类别和
价格政策;
(4)实行公积金制度,保证建屋安民计划实
施。
四、新加坡福利住房政策
2、 “五年建屋计划”
第一个五年计划目标:解决房荒,消除贫民窟,更新
市区。经过努力,房荒问题基本得到缓解。
第二个五年计划,主要建造三居室和四居室公共组
屋,单位住房面积增加,组屋设施开始增多。
第三个五年计划,除建造面积大的新组屋外,还开始
改良或拆建一居室、二居室组屋,在组屋区改善配套
环境。
第四个五年计划时,建屋发展局已基本解决住房短缺
问题,更加强调组屋的设施和质量,停止建造一居室
和二居组屋。
四、新加坡福利住房政策
2、 “五年建屋计划”
20世纪60年代早期HDB修建的公寓主要
是单居、两居或三居室的户型,分别以
20、40和60新元的固定月租金租给月收
入不足800新元的低收入家庭。
为了确保住户的承受能力,政府还对住
房租金进行高额补助。
四、新加坡福利住房政策
2、 “五年建屋计划”
第八个五年计划(1996—2000年),拟
建造14万个单位的组屋。
截至1998年底,政府兴建组屋总数已达
86万多个单位。
四、新加坡福利住房政策
3、居者有其屋政策
(1)政策目标:鼓励中低收家庭购买政
府组屋,加速住房资金周转。
(2)具体内容:居民购买公房时应按政
府规定的标准购买,才能享受优惠。如
所购住房面积超过规定,多出部分房价
会提高。目前的政策标准如下图:
四、新加坡福利住房政策
      标准(月家
类别                 可购房类型
      庭收入)
              可以租赁组屋,供租的组屋一
              般为一居室、两居室和三居
第一类   800新元以下 室,四居室以上的组屋不出租
              。租金约为市场租金的—半,
              其余部分由政府予以补贴。



                     可分期付款:首付
      800—5000新 可购买组 20%,其余向建屋发
第二类
          元     屋。   展局申请贷款,利
                     率比公积金存款利
                     率高0.1个百分点,
                可购买档 比市场利率低2-4个
      5000—8000 次较高的 百分点。
第三类
         新元     公寓。

      8000新元以   建屋发展局不负责提供组屋,
第四类             从房地产市场直接购买住房。
          上
四、新加坡福利住房政策
该计划的起步阶段进展较为缓慢。它是在1968年政府
决定允许购房者动用中央公积金(CPF)支付房款后
启动的。更多的新加坡人选择购买HDB公寓房,而不
是租住,因为他们现在可以利用CPF储蓄金和每月缴
纳的住房公积金支付房款,或者是一次性地交清房
款,或是按月付款。多数家庭在每月可支配收入不减
少的情况下,是完全有能力买房的。
除了上述政策之外,HDB还以优惠利率向购房者提供
住房贷款。购房者在第一次购买住房时,可以从HDB
或市场上获得低息按揭贷款。之后也可以利用这种贷
款改善居住条件,换面积更大的住房。
四、新加坡福利住房政策
因为公共住房项目主要依靠政府津贴,主要针对没有
买房能力的居民的住房需求,通过制定相应的公共住
房政策,使住房以公平的方式分配到目标人群手中。
1、采取按需分配的分房政策,家庭优先,首次购房者
优先。
2、购房者必须满足HDB制定的若干申请条件:申请人
须为新加坡籍,没有其他房产,满足申请者的最低年
龄限制,具有合适的家庭核心,家庭收入低于HDB规
定的收入上限。
20世纪60年代,只有收入低于1000新元的家庭才可购
买HDB住房。1994年收入上限提高到了每月8000新
元。
四、新加坡福利住房政策
目前,新加坡已经开始新加坡的居民
中,有87.6%居住在由政府建屋发展局提
供的政府组屋里,其中8.6%居住在廉租
屋里,79.0%居住在廉价屋里,其余12.4
%的人则住在私人购买的公寓或别墅
里。

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