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不动产投资について
まとめてみました
go1101
自己紹介
? 投資の素人です
? IT 関係の仕事をしています
? ワンルームマンション2戸保有しています
? 借入額は 1,500 万円程です
? 楽待新聞のコラムニストしています
? 不動産投資 Library でライターしています
? 趣味でブログを書いています
? これからも規模を拡大したいです
株式投資との比較
? 自分次第
? 失敗しても家は残る
? 業績次第
? 失敗したら紙切れ
? 初期費用が小さい
? すぐ売却できる
? トラブルは無い
? 初期費用が大きい
? 売却しづらい
? トラブルがある
メリット
メリット
デメリット
デメリット
不動産 株式
利回りの考え方
? 表面利回り
– 物件価格 1,000 万円、年間収入 50 万円
– 表面利回りは 5%
? 実質利回り
– 物件価格 1,000 万円、年間収入 50 万円
– 年間必要経費 10 万円 ( 修繕費とか固定資産
税 )
– 表面利回りは 4%
? ?25 年でもとが取れる
一般的な話
? 相続税対策になる
– 評価額を下げられるため
? 節税効果がある
– 最初は減価償却等の必要経費が大きいため
? 生命保険になる
– 団体信用保険を利用するため
不動産屋がよく言うやつ
? 入居率が一番大切
– 家賃さえ入れば経営的には OK
? 入居率を支えるのは
– エリア(都心、駅近)
– 品質(設備、エントランス)
? 当たり前だけど物件を安く買うことが大切
基本的な考え方
考え方が分かれる話
? 入居者属性が大切
– 滞納されるかも ( 汗 )
? ダメな物件は買っちゃダメ
– 入居者が確保できない
– ちゃんと修繕できるの?
? ローン総額はなるべく少なく
– 返済期間を短くする
– 前倒し返済をする
? 入居者属性に左右されるな
– 低属性にも魅力あり
? ダメ物件こそチャンスあり
– 前の管理者が無能なだけ
– 安値購入でしっかり修繕
? とにかくレバレッジ
– 総額では無く手元資金を残す
– 前倒し返済なんて投資放棄
守り 攻め
どうすれば良いか?
? とにかくコミュニティ
– がんばる家主の会、
– 不動産屋のセミナー(ゲスト次第)
? 管理会社を利用
– 手数料の 5% ~ 20% をどう考えるか?
– 30 年間借入れ保証は信用できない
? 素人が当たりを引くのは難しい
– 気になる物件は専門家に相談
– 住宅診断士、先輩大家さん

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不动产投资について

  • 2. 自己紹介 ? 投資の素人です ? IT 関係の仕事をしています ? ワンルームマンション2戸保有しています ? 借入額は 1,500 万円程です ? 楽待新聞のコラムニストしています ? 不動産投資 Library でライターしています ? 趣味でブログを書いています ? これからも規模を拡大したいです
  • 3. 株式投資との比較 ? 自分次第 ? 失敗しても家は残る ? 業績次第 ? 失敗したら紙切れ ? 初期費用が小さい ? すぐ売却できる ? トラブルは無い ? 初期費用が大きい ? 売却しづらい ? トラブルがある メリット メリット デメリット デメリット 不動産 株式
  • 4. 利回りの考え方 ? 表面利回り – 物件価格 1,000 万円、年間収入 50 万円 – 表面利回りは 5% ? 実質利回り – 物件価格 1,000 万円、年間収入 50 万円 – 年間必要経費 10 万円 ( 修繕費とか固定資産 税 ) – 表面利回りは 4% ? ?25 年でもとが取れる
  • 5. 一般的な話 ? 相続税対策になる – 評価額を下げられるため ? 節税効果がある – 最初は減価償却等の必要経費が大きいため ? 生命保険になる – 団体信用保険を利用するため 不動産屋がよく言うやつ ? 入居率が一番大切 – 家賃さえ入れば経営的には OK ? 入居率を支えるのは – エリア(都心、駅近) – 品質(設備、エントランス) ? 当たり前だけど物件を安く買うことが大切 基本的な考え方
  • 6. 考え方が分かれる話 ? 入居者属性が大切 – 滞納されるかも ( 汗 ) ? ダメな物件は買っちゃダメ – 入居者が確保できない – ちゃんと修繕できるの? ? ローン総額はなるべく少なく – 返済期間を短くする – 前倒し返済をする ? 入居者属性に左右されるな – 低属性にも魅力あり ? ダメ物件こそチャンスあり – 前の管理者が無能なだけ – 安値購入でしっかり修繕 ? とにかくレバレッジ – 総額では無く手元資金を残す – 前倒し返済なんて投資放棄 守り 攻め
  • 7. どうすれば良いか? ? とにかくコミュニティ – がんばる家主の会、 – 不動産屋のセミナー(ゲスト次第) ? 管理会社を利用 – 手数料の 5% ~ 20% をどう考えるか? – 30 年間借入れ保証は信用できない ? 素人が当たりを引くのは難しい – 気になる物件は専門家に相談 – 住宅診断士、先輩大家さん