ݺߣ

ݺߣShare a Scribd company logo

Suunnitelmallinen kiinteistönpito

•
•
Arttu Lehtonen
Arttu Lehtonen
1 of 59
TALOYHTIÖN TOIMIVA HALLINTO Suunnitelmallinen kiinteistönpito Arttu Lehtonen Uudenkaupungin Isännöitsijäkeskus 02 846 6100 arttu.lehtonen@isannoitsijakeskus.fi 040 184 0851 www.isännöitsijäkeskus.fi
Isännöitsijäkeskus - Perustettu 1993 - 2 isännöitsijää, 1 kirjanpitäjä, 2 kiinteistösihteeriä - Tuottaa laadukkaita isännöinti- ja kiinteistönjohto- palveluja. - Vuokra-asuntojen välitys - Molemmilla isännöitsijöillä on alan korkein tutkinto: Johtavan ammatti-isännöitsijän tutkinto AIT
Suunnitelmallinen kiinteistönpito
Mitä on suunnitelmallinen ja tavoitteellinen kiinteistönpito?
Mitä on suunnitelmallinen ja tavoitteellinen kiinteistönpito? • Kiinteistön elinkaaren hallinta pitkäjänteisesti. • Määritellään miten taloyhtiötä kehitetään. • Missä halutaan olla viiden vuoden kuluttua?
Mitkä asiat vaikuttavat suunnitelmalliseen ja tavoitteelliseen kiinteistönpitoon?
Mitkä asiat vaikuttavat suunnitelmalliseen ja tavoitteelliseen kiinteistönpitoon? 1. Halu / tahtotila 2. Hyvät sopimukset.  isännöinti, huolto ym.
Mitkä asiat vaikuttavat suunnitelmalliseen ja tavoitteelliseen kiinteistönpitoon? 3.վپԳä, taloyhtiön viestintäsuunnitelma 4.Strategia 5.Hankesuunnittelu
Halu/ tahtotila • Jokaisessa taloyhtiössä olisi hyvä olla mietitty millainen oman talon halutaan olevan. • Taloyhtiön tahtotilan muodostamiseen osakkaat mukaan.  pitkäjänteisyys & sitoutuminen asioihin
Sopimukset • Sopimuksissa otetaan huomioon suunnitelmallisuus sekä tavoitteellisuus. • Sopimukset laaditaan riittävän yksityiskohtaisiksi, kiinteistön yksilölliset ominaisuudet huomioiden.
Kiinteistön- ja piha-alueiden hoito Asunto Oy Uudenkaupungin Kirkkokatu 13-15   Veloitus Toimitukset Lisätietoja / huomautukset   Päättää Toteuttaa Sis lisä € yks arvo yks Selite   Kulutusmittarilukemat             Lämpöenergian mittareiden luku kh x     1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälle ja VS- Lämpöön Kiinteistösähkön mittareiden luku kh x     1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälle Huoneistokohtaisten                 sähkömittareiden luku Kiinteistön vesimittareiden luku kh x     1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälle Kulutuslukemien ilmoitukset kh x         Pyydettäessä toimittajille Kiinteistönhoitoon liittyvien kh x          Huoltokirjan täyttö tapahtumien raportointi (esim. huoltopäiväkirja ja viestivihko) Manuaaliset kirjaukset kh x           Sovitut raportit allekirjoituksella kuitattuina Kulutusten seuranta ja optimointi             Kulutusseuranta; mittarien kh x         lukeminen Kulutusseuranta; tilastointi ja is           vertaaminen tavoitteisiin Kulutusseuranta; toimenpiteisiin kh x         ryhtyminen poikkeustilanteissa Kulutusseuranta; tiedotus kh x         Lämpötilamittaukset ja säätökäyrän kh kh x             asettelu
äٲäٱä             Verkostojen toimintalämpötilojen ja   kh x     1 krt/vk     säätö- ja toimilaitteiden tarkkailu Paisuntajärjestelmän vesimäärän   kh x     1 krt/vk     valvonta Paisunta-astian tarkastus   kh x     2 krt/v Lämmityskauden alussa ja lopussa   Lämmönjakohuoneen   kh x     1 krt/v Lämmityskauden alussa   määräaikaistarkastus Linjasulku- ja säätöventtiilien   kh x     1 krt/v Lämmityskauden alussa   asetusasentojen tarkastus, säätö ja voitelu. Venttiilien karatiiveyden tarkkailu   kh x     1 krt/vk     Patteriverkoston ilmaus   kh x         Tarvittaessa   Pumppujen ja verkostojen vuotojen   kh x     1 krt/vk     ja paineiden tarkkailu Sisätilojen lämpötilojen mittaus ja   kh   x       Tarvittaessa   lämmön säätö Termostaatit ja käsisäätöisten   kh   x       Tarvittaessa   patteriventtiilien säätö ja huolto Käyttöaikojen asetus   kh x             Energiamittarin toiminnan seuranta   kh x            
վپԳä
վپԳä • Liikaa ei voi viestiä. Vai voiko? • Monta kanavaa • Tietoa esim. vesivahingosta: huhut, päätöksenteko tulevaisuudessa helpompaa?
Taloyhtiön viestintäsuunnitelma 1 • Taloyhtiön viestinnästä vastaa isännöinti ja hallitus. • վپԳäsuunnitelma on osa taloyhtiön toiminnan kokonaissuunnitelmaa ja tavoitteita. • Jos yhtiöllä ei ole selkeitä tavoitteita, ei viestinnän tavoitekaan voi olla selkeä.
Taloyhtiön viestintäsuunnitelma 2 • Isännöintisopimuksessa olisi hyvä sopia, mikä on isännöinnin rooli taloyhtiön viestinnässä. • Kannattaa huomioida, että viestintä on tavoitteellista ja suunnitelmallista työtä ja vaatii usein paljonkin työaikaa.
Taloyhtiön viestintäsuunnitelma 3 • Toimimaton viestintä koituu helposti isännöinnin ja hallitustyön vahingoksi. • Toimivan ja vuorovaikutteisen viestinnän merkitys korostuu kaikissa erikois-tilanteissa, kuten korjaushankkeissa tai riita- ja ongelmatilanteissa.
Taloyhtiön viestintäsuunnitelma վپԳäsuunnitelmassa määritellään:
Taloyhtiön viestinnän tavoitteita 1 • Tiedon välittäminen ajankohtaisista asioista, uudistuksista ja muutoksista • Tulevista hankkeista ja muutoksista kertominen ennakkoon • Asukkaiden ja osakkaiden ohjeistaminen • Yhteishengen luominen, ristiriitojen ennaltaehkäisy
Taloyhtiön viestinnän tavoitteita 2 • Huomion kiinnittäminen tärkeisiin asioihin • Isännöinnin, huoltoyhtiön, hallituksen ja osakkaiden roolien selkeyttäminen • Asumisviihtyisyyden lisääminen • Innostaa osakkaita osallistumaan yhtiökokoukseen ja hallitustyöskentelyyn
Taloyhtiön viestinnän sisältöjä 1 • Yhtiön tavoitteet/strategia ja pitkän tähtäimen suunnitelmat • Yhteystiedot: mihin otetaan yhteyttä eri asioissa • Minkälaiset palvelut yhtiöllä on isännöinnissä, huollossa, siivouksessa, vartioinnissa jne. • Yhtiökokouksen päätökset
Taloyhtiön viestinnän sisältöjä 2 • Hallituksen päätökset (asiat, jotka ovat julkisia) • Talousasiat, yhtiön taloudellinen tilanne • Rakennusten kunto, kuntoarvioiden ja tutkimusten tulokset • Tehdyt ja tulevat korjaukset • Energian kulutustiedot ja energiansäästöohjeet
Taloyhtiön viestinnän sisältöjä 3 • Jätteiden lajitteluohjeet • Turvallisuusohjeet • Yhteisten tilojen käyttöohjeet • Taloyhtiön palvelut (autopaikat, pesutupa, saunat, avaintilaukset, säilytystilat, kerhotila jne.) • Talkoot
Taloyhtiön viestinnän kohderyhmiä
Taloyhtiön viestintäkanavia 1 • Taloyhtiön verkkosivut • Isännöintiyrityksen verkkosivut • Ilmoitustaulu (sähköinen/perinteinen) • Sähköposti • Tekstiviesti • Huoneistoon jaettava tiedote
Taloyhtiön viestintäkanavia 2 • Kirje • Asukas-tv • Asukaskokous • Hallituksen/isännöitsijän kyselytunti • Asukaskansio • Asukasopas
Suunnitelmallinen kiinteistönpito
Asunto-osakeyhtiön strategia Strategia = tavoitesuunnitelma
Taloyhtiölle strategia, miksi? • Selvittää millainen taloyhtiö on tänään ja miten sitä ja sen palveluita tulee kehittää ja johtaa • Aktivoidaan osakkaat päättämään tavoite taloyhtiön ominaisuuksille ja palveluille • Isännöitsijälle ja hallitukselle johtamistyökalu
Strategian laadinnan perustelut 1 1. Asunto Oy:n päätöksenteko usein asiantuntematonta, sattumanvaraista ja linjatonta? 2. Osakkeenomistajat ja hallituksen jäsenet sekä isännöitsijät ja huoltoyhtiöt tulevat ja menevät
Strategian laadinnan perustelut 2 3. Asunto Oy:n kokonaistilannetta eri näkökulmistaan ja varsinkaan tavoitteita ei ole koskaan pysähdytty miettimään 4. Asuintaloilla on rajallinen elinkaari. Elinkaari edellyttää kaikissa vaiheissa huolenpitoa. Toimenpidetarve kasvaa elinvuosien myötä. Maamme kiinteistökanta on nyt suurelta osin ikääntynyt perusparannuskuntoon
Strategian laadinnan perustelut 3 5. Strategia edesauttaa systemaattista ja tavoitteellista asuintalon käyttöä ja kehittämistä ja sitä kautta säästää rahaa. Toisaalta strategia turvaa parhaan asunto-osakkeiden arvon- kehityksen.
Strategian laadinnan vaiheet 1 1. Aloite strategian laadinnasta 2. Hallituksen päätös strategian laadinnan käynnistämisestä 3. Tulevaisuuskyselyn toteuttaminen 4. Tulosten analysointi ja esittely hallitukselle
Strategian laadinnan vaiheet 2 5. Hallituksen päätös ja esittely yhtiö- kokoukselle 6. Yhtiökokouskäsittely 7. Toteuttaminen 8. Seuranta / tarkistaminen
Strategian laadinnan vaiheet kuvana
Tulevaisuuskysely 1 Vastaajina osakkaat ja vuokralaiset 5 osiota 1. Taustatiedot 2. Nykytilanne 3. Taloyhtiön ominaisuudet • ilmapiiri ja käytettävyys • ominaisuudet ja toimivuus
Tulevaisuuskysely 2 4. Taloyhtiön palvelut 5. Taloyhtiön johtamisen periaatteet Tyytyväisyys, tärkeys, panostustarve
Tulevaisuuskyselyn yhteenveto pilottikohteissa
Strategian sisältö 1 1. Historia ja kohdetiedot • Rakennusten ja huoneistojen lukumäärä ja keskikoko • Milloin, miten, kuka rakentanut • Asukasrakenne, vuokralaisten osuus, vaihtuvuus • Omaisuus, vuokratulot • Merkittävät tapahtumat
Strategian sisältö 2 2. Nykytilanne • taloyhtiön ominaisuudet • Kuvaus taloyhtiön palveluista • Korjaushistoria • Kuntoarvio laadittu (kyllä/ei) 2. Tulevaisuuden strategia, linjaukset
Tulevaisuuden strategian yhteenveto 1 1. Taloyhtiön ylläpidon periaatteet tulevaisuuskyselyn perusteella (strategiset linjaukset) • Taloyhtiön ominaisuudet ja toimivuus / periaatteet • Taloyhtiön palveluiden periaatteet • Korjaustoiminnan periaatteet
Tulevaisuuden strategian yhteenveto 2 2. Kehitystarpeet (3-5) • Tärkeimmät tekijät ja suurimmat panostustarpeet • Kehittäminen ei heikennä olemassa olevia palveluita 3. Kehitystarpeet osaksi taloyhtiön korjaus- ja investointiohjelmaa • Strategian toteutuksen kustannukset
Strateginen linjaus, esimerkki 1 Taloyhtiön ominaisuuksien, turvallisuuden ja viihtyvyyden suhteen tasosta pidetään huolta. Turvallisuuteen ja ympäristöön kiinnitetään entistä enemmän huomiota. Tämä koskee myös piha-alueiden järjestelyä ja sisällä hissien toimivuutta.
Strateginen linjaus, esimerkki 2 Taloyhtiön korjauksia suunnitellaan jatkossa minimoimalla häiriöt ja painottamalla ennakoivaa korjaustoimintaa sekä seuraten, etteivät järjestelmät tavoita laskennallista elinkaartaan. Korjausohjelman laatimisessa käytetään asiantuntija-apua. Korjausten ohessa selvitetään energiatehokkuuden parantaminen.
Strateginen linjaus, esimerkki 3 Taloyhtiön tuottamien palveluiden tasoa seurataan ja palveluita parannetaan jonkin verran.
Hankesuunnittelu Mitä tarkoittaa hankesuunnittelu?
Hankesuunnittelu 1 • Hankesuunnitelma on yksityiskohtainen selvitys korjaustyön tarvittavasta laajuudesta, laadusta ja käytössä olevista menetelmistä. • Hankesuunnitelman tarkoitus on selvittää korjaustyön sisältö ja laajuus sekä mahdolliset vaihtoehtoiset ratkaisut ja toteutustavat.
Hankesuunnittelu 2 • Hankesuunnitelma selvittää valittavat ratkaisut • Hankesuunnitelmassa voidaan ja usein myös esitetään vaihtoehtoiset ratkaisut ja toteutustavat. • Vaihtoehtoja tulisi harkita kiinteistön ja sen käyttäjien tavoitteita ja laadittua PTS- suunnitelmaa vastaan.
Hankesuunnittelu 3 • Onko tavoitteena minimoida investointikustannukset vai pitkän aikavälin energiakustannukset • Halutaanko toimenpitein vaikuttaa energiatehokkuuteen, viihtyvyyteen, turvallisuuteen, ja terveellisyyteen tms.
Hankesuunnittelu 4 Kysymykset joihin hankesuunnitelma antaa vastauksia •Uusitaanko viemäriputket vai voidaanko ne pinnoittaa? •Millainen on tarkoituksenmukaisin julkisivun korjaus- menetelmä? •Olisiko samalla järkevää lisätä lämmöneristystä? •Onko ikkunat syytä vaihtaa uusiin vai riittäisikö kunnostus? •Kannattaisiko sähkö- ja telejärjestelmät uusia putkiremontin yhteydessä?
Hankesuunnittelu 5 • Päätöksenteko onnistuu, kun on punnittuja vaihtoehtoja. • Siksi hankesuunnitelmaan kannattaa varata aikaa. Perusteellinen suunnittelu tuo esille eri vaihtoehtoja, jotka vaikuttava mm. kustan- nuksiin ja aikatauluun. • Harvoin asiat tehdään väärin, mutta liian usein ne suunnitellaan huonosti. Hankesuunnittelulla nämä karikot vältetään.
Hankesuunnittelu 6 • Suunnittelun merkityksestä kertoo se, että hankesuunnittelun kustannukset ovat noin 1 % peruskorjaushankkeen kokonaiskustannuksista. • Sen aikana sitoutetaan kuitenkin yli 90 % projektiin käytettävistä varoista.
Hankesuunnittelu 7
Hankkeeseen valmistautuminen 1 • Kun havaitaan, että remontti voi olla tarpeen, alkaa tarveselvitys • Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle hankkeen valmistelun aloittamista • Yhtiökokouksessa • Päätetään hankesuunnittelun aloittamisesta
Hankkeeseen valmistautuminen 2 • Hankesuunnitteluvaiheessa • Palkataan hankesuunnittelija • Huomioidaan osakkaiden omat tarpeet ja halut varustelun tasosta ja tason nostosta
Hankkeeseen valmistautuminen 3 • Yhtiökokouksessa • Tehdään päätös siitä, millaista remonttia lähdetään toteuttamaan, hyväksytään hankesuunnitelma • Suunnitteluvaiheen aloitus • Myös rahoituspäätös • Annetaan hallitukselle valtuudet
Hankkeeseen valmistautuminen 4 • Tarjouspyynnöt • Urakkakilpailu suunnitelmien perusteella • Hallitus - urakoitsijan valinta • ”Oikeus valita tai hylätä mikä tahansa tarjous”
Hyvin suunniteltu on puoliksi päätetty!
Uudenkaupungin Isännöitsijäkeskus info@isannoitsijakeskus.fi Vakka-Suomenkatu 7, Uusikaupunki www.isännöitsijäkeskus.fi p. 02 846 6100 Arttu Lehtonen 040 184 0851 arttu.lehtonen@isannoitsijakeskus.fi

More Related Content

Suunnitelmallinen kiinteistönpito

  • 1. TALOYHTIÖN TOIMIVA HALLINTO Suunnitelmallinen kiinteistönpito Arttu Lehtonen Uudenkaupungin Isännöitsijäkeskus 02 846 6100 arttu.lehtonen@isannoitsijakeskus.fi 040 184 0851 www.isännöitsijäkeskus.fi
  • 2. Isännöitsijäkeskus - Perustettu 1993 - 2 isännöitsijää, 1 kirjanpitäjä, 2 kiinteistösihteeriä - Tuottaa laadukkaita isännöinti- ja kiinteistönjohto- palveluja. - Vuokra-asuntojen välitys - Molemmilla isännöitsijöillä on alan korkein tutkinto: Johtavan ammatti-isännöitsijän tutkinto AIT
  • 4. Mitä on suunnitelmallinen ja tavoitteellinen kiinteistönpito?
  • 5. Mitä on suunnitelmallinen ja tavoitteellinen kiinteistönpito? • Kiinteistön elinkaaren hallinta pitkäjänteisesti. • Määritellään miten taloyhtiötä kehitetään. • Missä halutaan olla viiden vuoden kuluttua?
  • 6. Mitkä asiat vaikuttavat suunnitelmalliseen ja tavoitteelliseen kiinteistönpitoon?
  • 7. Mitkä asiat vaikuttavat suunnitelmalliseen ja tavoitteelliseen kiinteistönpitoon? 1. Halu / tahtotila 2. Hyvät sopimukset.  isännöinti, huolto ym.
  • 8. Mitkä asiat vaikuttavat suunnitelmalliseen ja tavoitteelliseen kiinteistönpitoon? 3.վپԳä, taloyhtiön viestintäsuunnitelma 4.Strategia 5.Hankesuunnittelu
  • 9. Halu/ tahtotila • Jokaisessa taloyhtiössä olisi hyvä olla mietitty millainen oman talon halutaan olevan. • Taloyhtiön tahtotilan muodostamiseen osakkaat mukaan.  pitkäjänteisyys & sitoutuminen asioihin
  • 10. Sopimukset • Sopimuksissa otetaan huomioon suunnitelmallisuus sekä tavoitteellisuus. • Sopimukset laaditaan riittävän yksityiskohtaisiksi, kiinteistön yksilölliset ominaisuudet huomioiden.
  • 11. Kiinteistön- ja piha-alueiden hoito Asunto Oy Uudenkaupungin Kirkkokatu 13-15   Veloitus Toimitukset Lisätietoja / huomautukset   Päättää Toteuttaa Sis lisä € yks arvo yks Selite   Kulutusmittarilukemat             Lämpöenergian mittareiden luku kh x     1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälle ja VS- Lämpöön Kiinteistösähkön mittareiden luku kh x     1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälle Huoneistokohtaisten                 sähkömittareiden luku Kiinteistön vesimittareiden luku kh x     1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälle Kulutuslukemien ilmoitukset kh x         Pyydettäessä toimittajille Kiinteistönhoitoon liittyvien kh x          Huoltokirjan täyttö tapahtumien raportointi (esim. huoltopäiväkirja ja viestivihko) Manuaaliset kirjaukset kh x           Sovitut raportit allekirjoituksella kuitattuina Kulutusten seuranta ja optimointi             Kulutusseuranta; mittarien kh x         lukeminen Kulutusseuranta; tilastointi ja is           vertaaminen tavoitteisiin Kulutusseuranta; toimenpiteisiin kh x         ryhtyminen poikkeustilanteissa Kulutusseuranta; tiedotus kh x         Lämpötilamittaukset ja säätökäyrän kh kh x             asettelu
  • 12. äٲäٱä             Verkostojen toimintalämpötilojen ja   kh x     1 krt/vk     säätö- ja toimilaitteiden tarkkailu Paisuntajärjestelmän vesimäärän   kh x     1 krt/vk     valvonta Paisunta-astian tarkastus   kh x     2 krt/v Lämmityskauden alussa ja lopussa   Lämmönjakohuoneen   kh x     1 krt/v Lämmityskauden alussa   määräaikaistarkastus Linjasulku- ja säätöventtiilien   kh x     1 krt/v Lämmityskauden alussa   asetusasentojen tarkastus, säätö ja voitelu. Venttiilien karatiiveyden tarkkailu   kh x     1 krt/vk     Patteriverkoston ilmaus   kh x         Tarvittaessa   Pumppujen ja verkostojen vuotojen   kh x     1 krt/vk     ja paineiden tarkkailu Sisätilojen lämpötilojen mittaus ja   kh   x       Tarvittaessa   lämmön säätö Termostaatit ja käsisäätöisten   kh   x       Tarvittaessa   patteriventtiilien säätö ja huolto Käyttöaikojen asetus   kh x             Energiamittarin toiminnan seuranta   kh x            
  • 14. վپԳä • Liikaa ei voi viestiä. Vai voiko? • Monta kanavaa • Tietoa esim. vesivahingosta: huhut, päätöksenteko tulevaisuudessa helpompaa?
  • 15. Taloyhtiön viestintäsuunnitelma 1 • Taloyhtiön viestinnästä vastaa isännöinti ja hallitus. • վپԳäsuunnitelma on osa taloyhtiön toiminnan kokonaissuunnitelmaa ja tavoitteita. • Jos yhtiöllä ei ole selkeitä tavoitteita, ei viestinnän tavoitekaan voi olla selkeä.
  • 16. Taloyhtiön viestintäsuunnitelma 2 • Isännöintisopimuksessa olisi hyvä sopia, mikä on isännöinnin rooli taloyhtiön viestinnässä. • Kannattaa huomioida, että viestintä on tavoitteellista ja suunnitelmallista työtä ja vaatii usein paljonkin työaikaa.
  • 17. Taloyhtiön viestintäsuunnitelma 3 • Toimimaton viestintä koituu helposti isännöinnin ja hallitustyön vahingoksi. • Toimivan ja vuorovaikutteisen viestinnän merkitys korostuu kaikissa erikois-tilanteissa, kuten korjaushankkeissa tai riita- ja ongelmatilanteissa.
  • 18. Taloyhtiön viestintäsuunnitelma վپԳäsuunnitelmassa määritellään:
  • 19. Taloyhtiön viestinnän tavoitteita 1 • Tiedon välittäminen ajankohtaisista asioista, uudistuksista ja muutoksista • Tulevista hankkeista ja muutoksista kertominen ennakkoon • Asukkaiden ja osakkaiden ohjeistaminen • Yhteishengen luominen, ristiriitojen ennaltaehkäisy
  • 20. Taloyhtiön viestinnän tavoitteita 2 • Huomion kiinnittäminen tärkeisiin asioihin • Isännöinnin, huoltoyhtiön, hallituksen ja osakkaiden roolien selkeyttäminen • Asumisviihtyisyyden lisääminen • Innostaa osakkaita osallistumaan yhtiökokoukseen ja hallitustyöskentelyyn
  • 21. Taloyhtiön viestinnän sisältöjä 1 • Yhtiön tavoitteet/strategia ja pitkän tähtäimen suunnitelmat • Yhteystiedot: mihin otetaan yhteyttä eri asioissa • Minkälaiset palvelut yhtiöllä on isännöinnissä, huollossa, siivouksessa, vartioinnissa jne. • Yhtiökokouksen päätökset
  • 22. Taloyhtiön viestinnän sisältöjä 2 • Hallituksen päätökset (asiat, jotka ovat julkisia) • Talousasiat, yhtiön taloudellinen tilanne • Rakennusten kunto, kuntoarvioiden ja tutkimusten tulokset • Tehdyt ja tulevat korjaukset • Energian kulutustiedot ja energiansäästöohjeet
  • 23. Taloyhtiön viestinnän sisältöjä 3 • Jätteiden lajitteluohjeet • Turvallisuusohjeet • Yhteisten tilojen käyttöohjeet • Taloyhtiön palvelut (autopaikat, pesutupa, saunat, avaintilaukset, säilytystilat, kerhotila jne.) • Talkoot
  • 25. Taloyhtiön viestintäkanavia 1 • Taloyhtiön verkkosivut • Isännöintiyrityksen verkkosivut • Ilmoitustaulu (sähköinen/perinteinen) • Sähköposti • Tekstiviesti • Huoneistoon jaettava tiedote
  • 26. Taloyhtiön viestintäkanavia 2 • Kirje • Asukas-tv • Asukaskokous • Hallituksen/isännöitsijän kyselytunti • Asukaskansio • Asukasopas
  • 28. Asunto-osakeyhtiön strategia Strategia = tavoitesuunnitelma
  • 29. Taloyhtiölle strategia, miksi? • Selvittää millainen taloyhtiö on tänään ja miten sitä ja sen palveluita tulee kehittää ja johtaa • Aktivoidaan osakkaat päättämään tavoite taloyhtiön ominaisuuksille ja palveluille • Isännöitsijälle ja hallitukselle johtamistyökalu
  • 30. Strategian laadinnan perustelut 1 1. Asunto Oy:n päätöksenteko usein asiantuntematonta, sattumanvaraista ja linjatonta? 2. Osakkeenomistajat ja hallituksen jäsenet sekä isännöitsijät ja huoltoyhtiöt tulevat ja menevät
  • 31. Strategian laadinnan perustelut 2 3. Asunto Oy:n kokonaistilannetta eri näkökulmistaan ja varsinkaan tavoitteita ei ole koskaan pysähdytty miettimään 4. Asuintaloilla on rajallinen elinkaari. Elinkaari edellyttää kaikissa vaiheissa huolenpitoa. Toimenpidetarve kasvaa elinvuosien myötä. Maamme kiinteistökanta on nyt suurelta osin ikääntynyt perusparannuskuntoon
  • 32. Strategian laadinnan perustelut 3 5. Strategia edesauttaa systemaattista ja tavoitteellista asuintalon käyttöä ja kehittämistä ja sitä kautta säästää rahaa. Toisaalta strategia turvaa parhaan asunto-osakkeiden arvon- kehityksen.
  • 33. Strategian laadinnan vaiheet 1 1. Aloite strategian laadinnasta 2. Hallituksen päätös strategian laadinnan käynnistämisestä 3. Tulevaisuuskyselyn toteuttaminen 4. Tulosten analysointi ja esittely hallitukselle
  • 34. Strategian laadinnan vaiheet 2 5. Hallituksen päätös ja esittely yhtiö- kokoukselle 6. Yhtiökokouskäsittely 7. Toteuttaminen 8. Seuranta / tarkistaminen
  • 36. Tulevaisuuskysely 1 Vastaajina osakkaat ja vuokralaiset 5 osiota 1. Taustatiedot 2. Nykytilanne 3. Taloyhtiön ominaisuudet • ilmapiiri ja käytettävyys • ominaisuudet ja toimivuus
  • 37. Tulevaisuuskysely 2 4. Taloyhtiön palvelut 5. Taloyhtiön johtamisen periaatteet Tyytyväisyys, tärkeys, panostustarve
  • 38. Tulevaisuuskyselyn yhteenveto pilottikohteissa
  • 39. Strategian sisältö 1 1. Historia ja kohdetiedot • Rakennusten ja huoneistojen lukumäärä ja keskikoko • Milloin, miten, kuka rakentanut • Asukasrakenne, vuokralaisten osuus, vaihtuvuus • Omaisuus, vuokratulot • Merkittävät tapahtumat
  • 40. Strategian sisältö 2 2. Nykytilanne • taloyhtiön ominaisuudet • Kuvaus taloyhtiön palveluista • Korjaushistoria • Kuntoarvio laadittu (kyllä/ei) 2. Tulevaisuuden strategia, linjaukset
  • 41. Tulevaisuuden strategian yhteenveto 1 1. Taloyhtiön ylläpidon periaatteet tulevaisuuskyselyn perusteella (strategiset linjaukset) • Taloyhtiön ominaisuudet ja toimivuus / periaatteet • Taloyhtiön palveluiden periaatteet • Korjaustoiminnan periaatteet
  • 42. Tulevaisuuden strategian yhteenveto 2 2. Kehitystarpeet (3-5) • Tärkeimmät tekijät ja suurimmat panostustarpeet • Kehittäminen ei heikennä olemassa olevia palveluita 3. Kehitystarpeet osaksi taloyhtiön korjaus- ja investointiohjelmaa • Strategian toteutuksen kustannukset
  • 43. Strateginen linjaus, esimerkki 1 Taloyhtiön ominaisuuksien, turvallisuuden ja viihtyvyyden suhteen tasosta pidetään huolta. Turvallisuuteen ja ympäristöön kiinnitetään entistä enemmän huomiota. Tämä koskee myös piha-alueiden järjestelyä ja sisällä hissien toimivuutta.
  • 44. Strateginen linjaus, esimerkki 2 Taloyhtiön korjauksia suunnitellaan jatkossa minimoimalla häiriöt ja painottamalla ennakoivaa korjaustoimintaa sekä seuraten, etteivät järjestelmät tavoita laskennallista elinkaartaan. Korjausohjelman laatimisessa käytetään asiantuntija-apua. Korjausten ohessa selvitetään energiatehokkuuden parantaminen.
  • 45. Strateginen linjaus, esimerkki 3 Taloyhtiön tuottamien palveluiden tasoa seurataan ja palveluita parannetaan jonkin verran.
  • 47. Hankesuunnittelu 1 • Hankesuunnitelma on yksityiskohtainen selvitys korjaustyön tarvittavasta laajuudesta, laadusta ja käytössä olevista menetelmistä. • Hankesuunnitelman tarkoitus on selvittää korjaustyön sisältö ja laajuus sekä mahdolliset vaihtoehtoiset ratkaisut ja toteutustavat.
  • 48. Hankesuunnittelu 2 • Hankesuunnitelma selvittää valittavat ratkaisut • Hankesuunnitelmassa voidaan ja usein myös esitetään vaihtoehtoiset ratkaisut ja toteutustavat. • Vaihtoehtoja tulisi harkita kiinteistön ja sen käyttäjien tavoitteita ja laadittua PTS- suunnitelmaa vastaan.
  • 49. Hankesuunnittelu 3 • Onko tavoitteena minimoida investointikustannukset vai pitkän aikavälin energiakustannukset • Halutaanko toimenpitein vaikuttaa energiatehokkuuteen, viihtyvyyteen, turvallisuuteen, ja terveellisyyteen tms.
  • 50. Hankesuunnittelu 4 Kysymykset joihin hankesuunnitelma antaa vastauksia •Uusitaanko viemäriputket vai voidaanko ne pinnoittaa? •Millainen on tarkoituksenmukaisin julkisivun korjaus- menetelmä? •Olisiko samalla järkevää lisätä lämmöneristystä? •Onko ikkunat syytä vaihtaa uusiin vai riittäisikö kunnostus? •Kannattaisiko sähkö- ja telejärjestelmät uusia putkiremontin yhteydessä?
  • 51. Hankesuunnittelu 5 • Päätöksenteko onnistuu, kun on punnittuja vaihtoehtoja. • Siksi hankesuunnitelmaan kannattaa varata aikaa. Perusteellinen suunnittelu tuo esille eri vaihtoehtoja, jotka vaikuttava mm. kustan- nuksiin ja aikatauluun. • Harvoin asiat tehdään väärin, mutta liian usein ne suunnitellaan huonosti. Hankesuunnittelulla nämä karikot vältetään.
  • 52. Hankesuunnittelu 6 • Suunnittelun merkityksestä kertoo se, että hankesuunnittelun kustannukset ovat noin 1 % peruskorjaushankkeen kokonaiskustannuksista. • Sen aikana sitoutetaan kuitenkin yli 90 % projektiin käytettävistä varoista.
  • 54. Hankkeeseen valmistautuminen 1 • Kun havaitaan, että remontti voi olla tarpeen, alkaa tarveselvitys • Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle hankkeen valmistelun aloittamista • Yhtiökokouksessa • Päätetään hankesuunnittelun aloittamisesta
  • 55. Hankkeeseen valmistautuminen 2 • Hankesuunnitteluvaiheessa • Palkataan hankesuunnittelija • Huomioidaan osakkaiden omat tarpeet ja halut varustelun tasosta ja tason nostosta
  • 56. Hankkeeseen valmistautuminen 3 • Yhtiökokouksessa • Tehdään päätös siitä, millaista remonttia lähdetään toteuttamaan, hyväksytään hankesuunnitelma • Suunnitteluvaiheen aloitus • Myös rahoituspäätös • Annetaan hallitukselle valtuudet
  • 57. Hankkeeseen valmistautuminen 4 • Tarjouspyynnöt • Urakkakilpailu suunnitelmien perusteella • Hallitus - urakoitsijan valinta • ”Oikeus valita tai hylätä mikä tahansa tarjous”
  • 58. Hyvin suunniteltu on puoliksi päätetty!
  • 59. Uudenkaupungin Isännöitsijäkeskus info@isannoitsijakeskus.fi Vakka-Suomenkatu 7, Uusikaupunki www.isännöitsijäkeskus.fi p. 02 846 6100 Arttu Lehtonen 040 184 0851 arttu.lehtonen@isannoitsijakeskus.fi