Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal könyv (2007)
- 1. VAGYONÉPÍTÉS BÉRBE ADOTT INGATLANOKKAL Hogyan szabadulj ki a mókuskerékbl és légy szabad Szemináriumi jegyzet © Király Norbert 2007
- 2. A jegyzet a VAGYONÉPÍTÉS BÉRBE ADOTT INGATLANOKKAL befektetési szeminárium anyagát felhasználva készült. Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános eladás, a rádió és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen része sem másolható vagy terjeszthet semmilyen formában, semmilyen eszközzel, vagy nem tárolható adatbázis kezel vagy keres rendszerben a kiadó elzetes írásos engedélye nélkül. Kiadja: Royalwell Kiadó Felels kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezet igazgatója Debrecen, 2007 www.onlineingatlanakademia.hu 2
- 3. 3 Az átlagos életvitel 8 2 1 3 2 8 Mi kell a szabadsághoz és az élet gondtalan élvezetéhez? A hagyományos pénzkeresés folyamata Munka Túlóra v. másodállás Közlekedés Háztartással kapcs. kötelezettségek Alvás Szórakozás? PÉNZ EGÉSZSÉG ID MUNKA PÉNZ PIHENÉS
- 4. Kiút a mókuskerékbl: a megújuló jövedelem Egyszeri munka / befektetés ------------------------------------------------------------ 4 id A passzív jövedelem meghatározása Egyszeri munka vagy befektetés következményeként hosszú távú és folyamatos, akár generációkon át tartó készpénzáramlás. Fektesd be a keresett jövedelmed, hogy passzív jövedelemhez juss Mibl származhat megújuló/passzív jövedelmed? • Pénzügyi befektetések • Vállalkozások tulajdonrészei • Szellemi jogok • Internet • Ingatlan
- 5. Miért különleges lehetség az ingatlan? • Mert minimális saját tkével, pénzintézeti finanszírozás segítségével egy nagy érték pénztermel eszközt irányíthatunk. • A jelzálogtörlesztést a bérlnkkel fizettethetjük ki. • Mert különleges tehetséget nem igényel. A finanszírozási modell – a saját tke értékének emelkedése A finanszírozási modell – a készpénzáramlás növekedése 5
- 6. Esettanulmány - Egy garázs-iroda átalakítása Fornetti pékséggé Irányár: 2.600.000 Ft 6 A befektetés tkeigénye Vételár: 2.500.000 Ft Ügyvéd: 20.000 Ft Illeték: 250.000 Ft Átalakítás: 300.000 Ft + Áfa Összes készpénzigény: 3.070.000 Ft (+ Áfa) Finanszírozás beruházási hitellel Hitel: 1.250.000 Ft (vételár 50%-a) Futamid: 10 év Törlesztrészlet: 19.000 Ft / hónap Bérleti díj: 40.000 Ft + Áfa / hónap Havi Cash Flow és megtérülés elemzés Bevétel: +40.000 Ft + Áfa Hiteltörlesztés: -19.000 Ft Építmény adó: -500 Ft Készpénzáramlás: 20.500 Ft / hónap Befektetés: 1.820.000 Ft Megtérülés: 13,5% (+ jelzálog kifizetése)
- 7. A befektetés jövbeli megtérülése Bérleti díj 10 év múlva évi 5% emelkedéssel kalkulálva: 62.000 Ft + Áfa / hónap Hozam készpénzáramlásból: 40% / év Ingatlan eszközérték évi átlagosan 5% áremelkedéssel számolva: 4.070.000 Ft Az elmúlt 10 év készpénzáramlásából a bevétel: ~3.000.000 Ft A befektetés közel négyszerezdött 10 év alatt!!! Bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok csoportosítása Mit vásároljunk? Célcsoport szerinti csoportosítás 7 • Lakóingatlanok • Üzleti célú ingatlanok Lakóingatlanok csoportosítása • Lakás • Sorház • Ikerház • Családi ház • Házrész • Magánszálláshely • Apartman ház Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba Elnyök: • Magánszemélyes vásárlás esetén relatív kis önervel, hosszú futamidej hitellel finanszírozható. • Könnyen kiadható. • Frekventált fekvés esetén üzleti célra is kiadható (pl. iroda, bemutatóterem stb.) • Általában könnyebben értékesíthet, mint egy üzleti ingatlan. Hátrányok: • Viszonylag nehéz magas összeg finanszírozottság mellett pozitív készpénzáramlást produkáló ingatlanokat találni, mivel a bérleti díj/befektetés mutató általában alacsonyabb mint az üzleti jelleg ingatlanoknál.
- 8. 8 Üzleti célú ingatlanok csoportosítása • Kereskedelmi egységek (üzlethelyiség, üzletház) • Iroda céljára szolgáló ingatlanok (iroda, irodaház) • Ipari ingatlanok (pl. csarnokok, üzemek) • Raktárak • Vendéglátó egységek (pl. étterem, presszó, kávézó) • Idegenforgalmi egységek (pl. panzió, hotel) • Üres telkek, területek (pl. parkoló, autókereskedés) Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba Elnyök: • Frekventált fekvés esetén magasabb bérleti díj/vételár mutató mint általában a lakóingatlanoknál. Hátrányok: • Magánszemélyként nagyon nehéz finanszíroztatni. • Nehezebb hasonlóan jó kondíciókkal hiteleztetni mint a lakóingatlanokat. • A nem központi helyen lév üzleti ingatlanoknál magasabb üresen állási tényezvel kell számolnunk mint a lakóingatlanoknál, ezért sokkal jobban meg kell gondolni hol és mit vásárolunk. Az önkormányzati bérleti jog Befektetként csak akkor foglalkozz vele, ha belátható idn belül reális esély van a tulajdonjog megszerzésére is!!! Kivétel: ha a bérleti jogot jelképes összegért meg tudod szerezni, és lényegesen magasabb összegért tudod bérbe adni az ingatlant mint amennyibe neked kerül. Esettanulmány - Egyetem közeli bérbe adott panellakás külföldi diáknak
- 9. Vételár 3.350.000 Ft 2002-ben (51 m2) Induló bérleti díj: 37.000 Ft / hónap Bérleti díj 2006-ban: 45.000 Ft / hónap Lakás eladása: 8.200.000 Ft 2006-ban Bérleti díj bevétel: ~2.000.000 Ft Értékemelkedés: 4.850.000 Ft 4 év alatt a befektetés megháromszorozódott!!! Pénzkivételi lehetség az ingatlan értékesítése nélkül: 4 millió Ft szabad felhasználású CHF hitel törleszt részlete 20 évre, fedezet a lakás: 29.000 Ft / hónap Bérleti díj: 45.000 Ft / hónap Bérbe adott ingatlanok elemzése A számok nem hazudnak Egy hasznos mutatószám: Éves bérleti díj / befektetés (x100) Pl. 720.000 / 10.000.000 = 7,2 % Pl. 220.000 / 20.000.000 = 13,2 % Az, hogy számodra mi számít jó értéknek azt a számodra elérhet finanszírozás fajtája fogja meghatározni. A nettó mködési bevétel (NMB) számítása Bevétel 9 • Bruttó bérleti díj - Üresen állási tényez • Nettó bérleti díj Kiadások • Ingatlanmenedzser díja • Felújítási tartalék • Közmvek • Biztosítás • Adók • Egyéb költségek NMB = Nettó bérleti díj – Kiadások Készpénzáramlás = NMB – Hiteltörlesztés
- 10. A vételár, a bérleti díj és a hitelkamat hatásai a lehetségre és az idzítés fontossága 2001 2002 2003 2004 2005 10 60 50 40 30 20 10 0 Egy irodaház elemzése A jó ár nem mindig takar jó üzletet Használd a CD-n található software-t! Finanszírozás Hitel és lízing konstrukciók Finanszírozás hitel segítségével Ár Bérleti díj Kamat Bérleti díj / ár • CHF és EURO alapú lakásvásárlási hitelek. • Magánszemélyként már viszonylag kis önervel igénybe vehet. • Fedezet alapon is igényelhet. • Cégek számára beruházási hitel HUF, CHF, EURO alapú, általában magasabb öner szükséges mint magánszemélyek esetén.
- 11. Kevésbé ismert finanszírozási forma az ingatlan lízing Lízing: az a pénzügyi ügylet, ahol a lízingcég azzal a céllal vásárolja meg az ügyfele által kiválasztott eszközt, hogy azután folyamatos díjfizetés ellenében annak használatát az ügyfelének átengedje. A lízing ügyletnek két típusa: 11 - a pénzügyi lízing: során a lízingcég megvásárolja a szállítótól az ügyfél által igényelt lízingtárgyat. A lízingcég az ügyféllel már a szerzdéskötéskor megállapodik a lízingelt eszköz futamidt követ tulajdonjogáról, ami az esetek nagy részénél a futamid végén a lízingtárgy meghatározott összeg (maradványérték) az ügyfél tulajdonába kerül. - az operatív lízing, tartós bérlet során az ügyfél nem kíván a lízingtárgy felett tulajdonjogot szerezni, hanem a futamid lejártával a lízingcégnek visszaadja az eszközt, mert csak használni, bérelni szeretné azt. Zárt vég pénzügyi lízing A Lízing Rt. a kiválasztott ingatlant megvásárolja, és továbbadja Önnek . A vételárat így részletekben lízingdíjak formájában fizetheti meg amelyet díjfizetés ellenében, a szerzdésben meghatározott futamid alatt Ön hasznosíthat. Az ingatlan az Ön könyveiben szerepel és az értékcsökkenést is Ön számolhatja el. A lízingelt ingatlan a futamid végén az Ön tulajdonába kerül. A lízing elnyei: • Akár 0% önervel is igényelhet. • Akár kezd vállalkozás is igényelheti, mivel az elsdleges fedezet a vásárolandó ingatlan. • Bizonyos esetekben megoldható, hogy magánszemély üzleti ingatlant vásároljon. A lízing hátrányai: • Fizetési probléma esetén a teljes eddig befizetett összeg az ingatlannal együtt elveszhet. • Magánszemélyes lízingnél csak jövedelemalapú a minsítés.
- 12. Esettanulmány - Orvosi segédeszköz üzlet Irányár: 7,5 millió + áfa A befektetés készpénzigénye Vételár: 7.000.000 Ft + Áfa Ügyvéd: 50.000 Ft Illeték: 840.000 Ft Felújítási költség: 250.000 Ft + Áfa Összes készpénzigény: 8.140.000 Ft (+ Áfa) Lízing finanszírozási lehetségek elemzése Összeg Fi = 10 év Fi = 15 év Fi = 20 év 5 millió Ft 59.000 Ft 44.500 Ft 37.500 Ft 6 millió Ft 70.800 Ft 53.400 Ft 45.000 Ft 7 millió Ft 82.600 Ft 62.300 Ft 52.500 Ft Lízing: 6.000.000 Ft Futamid: 15 év Lízing törlesztés: 53.400 Ft Bérleti díj: 75.000 Ft + Áfa Bruttó készpénzáramlás: 21.600 Ft / hónap Befektetés: 2.140.000 Ft 12
- 13. Készpénzáramlás: 259.200 Ft / év Tke megtérülése: 12,1 % (+ jelzálog kifizetése) Esettanulmány - Új építés üzlethelyiség vásárlása zárt vég lízingszerzdéssel, közel 0% önervel. Ára: bruttó 30.500.000 Ft Üzlethelyiség bankfiók mellett A befektetés készpénzigénye Vételár: 25.458.333 Ft + Áfa Vételár: 30.550.000 Ft (bruttó) Els lízingdíj (öner): 6.400.000 Ft Hitelminsítés díja: 248.832 Ft Illeték: 3.055.000 Ft Áfa visszaigénylés: - 5.091.667 Ft Összes befektetés: 4.612.165 Ft Készpénzáramlás elemzése Lízing díj 40% maradványértéknél: 261.000 Ft / hónap Bérleti díj: 300.000 Ft + Áfa / hónap Új lízingkonstrukcióval futamid=20 év (CHF alapú) Törleszt részlet: 191.250 Ft / hónap ! 13
- 14. A bérleti szerzdés A bérleti szerzdés legfontosabb elemei A bérleti szerzdés és mellékletei • A bérleti szerzdés • A bérleményhez tartozó felszerelések és berendezések • Házirend • Átadás-átvételi jegyzkönyv A bérleti szerzdés felépítése Minta: Lakásbérleti szerzdéscsomag (CD tartalmazza) 14 Esettanulmány Szépségszalon a kertvárosban Irányár: 14,2 millió Ft (80 m2) Elemzés Vételár: 12.500.000 Ft Alapterület: 80 m2 Funkciók: fodrászat, kozmetika, manikür, masszázs, szolárium Bérleti díj lehetség: 2.000 Ft / m2 + Áfa = 160.000 Ft / hónap + Áfa
- 15. Bérbe adott lakóingatlanok finanszírozása magánszemélyként Vásárlás akár öner nélkül bankhitelre Fedezeti ráták - finanszírozási arány a hitelbiztosítéki értékhez viszonyítva Termék Bírálat típusa Standard fedezeti ráta 15 Önerminimum standard fedezeti ráta Piaci lakáshitel Jövedelem-vizsgálattal 95% 110% Piaci lakáshitel Minimálbérrel 85% 100% Piaci lakáshitel Tisztán fedezeti alapon 60% 75% Példa (Raiffeisen Bank) Vételár: 10.000.000 Ft Értékbecslés: 11.500.000 Ft Hitelbiztosítéki érték (85%): 9.775.000 Ft Finanszírozás öner minimummal Jövedelem alapon (110%): 10.752.000 Ft Finanszírozás minimálbérrel (100%): 9.775.000 Ft Finanszírozás fedezeti alapon (75%): 7.331.000 Ft Esettanulmány 51 m2-es belvárosi lakás. Irányár: 8,5 millió Ft
- 16. A befektetés készpénzigénye Vételár: 7.200.000 Ft Illeték: 272.000 Ft Ügyvéd: 40.000 Ft ------------------------------------------- Összesen: 7.512.000 Ft Cash Flow elemzés CHF alapú hitel (100%): 7.200.000 Ft Törleszt részlet fi=35 év: 40.105 Ft Bérleti díj: 50.000 Ft / hó Bruttó készpénzáramlás: 9.895 Ft / hó Adózási jogszabályok bérbe adott ingatlanok esetén Magánszemély Jogi személy 16 Illetékfizetés vásárlás után 2 és 6 vagy 10% 2 és 6 vagy 10% Áfa visszaigénylési lehetség vásárlás után Nincs rá lehetség Csak üzleti ingatlanok esetén lehetséges (20%) Bérleti díj áfa tartalma TAM (áfa mentes) Lakóingatlanok esetén áfa mentes, üzleti ingatlanoknál 20% áfa Adófizetés bérleti díj bevétel után 25% forrásadó 14% EHO (évi 1 MFt bevétel felett) Társasági adó az üzleti év végén: 16%, különadó 4%, iparzési adó 2% Az ingatlan vételárának költségleírása a bérleti díj bevétellel szemben Nincs rá lehetség A vételár 2%-át lehet amortizálni (költségként elszámolni) A felújítási költségek elszámolása Nincs rá lehetség A felújítási költségeket rá kell aktiválni az ingatlan értékére és amortizálni lehet
- 17. Az anyagi függetlenség megtervezése Mennyi pénzre van szükséged valójából? Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy ki tudd fizetni a számláidat? Mik azok a tételek, melyekre mindenképpen költened kell? A vágyott életszínvonal Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy azt az életet éld, amit tényleg szeretnél? Tzd ki a céljaidat! 17
- 18. 18 Sikeres befektetést! Király Norbert