Compenso custode giudiziario nelle esecuzioni immobiliari
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Custodia: REGOLATO DAL D.M. 15 maggio 2009, n. 80 Delega parziale: REGOLATO DAL D.M. 25 maggio 1999, n. 313:Decreto (50%) e riparto (dal 25 al 50%) dell’onorario graduale previsto dalla tariffa notarile per gli atti pubblici. Compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario. ATTIVITA’ INTELLETTUALE DEL CUSTODE DELEGATO NECESSARIA PER LA GESTIONE DELLA PROCEDURA ESECUTIVA
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Compenso custode giudiziario nelle esecuzioni immobiliari
- 1. Relatore: dott. Mauro Pasquali dottore commercialista | revisore contabile componente della Commissione Esecuzioni Mobiliari e Immobiliari dell’Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Roma Convegno 2 dicembre 2011, Roma – Teatro Manzoni 1
- 3. Il lavoro svolto dalla sottocommissione revisione compensi ha evidenziato in primo luogo, che il compenso è riferito esclusivamente al solo valore del compendio immobiliare, utilizzando un compenso a percentuale calcolato per scaglioni sul valore di aggiudicazione o di assegnazione di ciascun lotto immobiliare. La tariffa non considera pertanto, onorari fissi per le attività svolte e quindi il solo parametro a scaglioni penalizza immobili di modico valore. Ad esempio per un immobile di 20.000,00, con tutte le attività espletate richieste sia dalla custodia che dalla delega (decreto e riparto), l’imponibile del compenso è pari ad 850. dott. Mauro Pasquali 4
- 6. 1. 2. 3. 4. 5. 6. Il pignoramento e il sottostante titolo esecutivo; La documentazione ipo-catastale e/o la relazione notarile; La continuità delle trascrizioni; L’esame dell’istanza di vendita; Le iscrizioni e le trascrizioni decorso il ventennio; La regolarità degli adempimenti ex artt. 498 e 599 c.p.c.; 7
- 7. 7. Gli interventi titolati e non titolati; 8. La c.t.u. ed in particolare la corretta redazione della descrizione del bene e della corrispondenza delle risultanze catastali con le generalità del debitore esecutato; 9. Le problematiche relative all’eventuale accettazione dell’eredità del debitore defunto; 10. Le problematiche connesse alla comproprietà del bene (comunione legale e contitolarità); 11. Le problematiche connesse al giudizio di divisione; 12. Quantificazione delle spese e delle imposte relative al trasferimento del bene. dott. Mauro Pasquali 8
- 8. La tariffa prevede soltanto la partecipazione all’udienza di nomina. Nella prassi viene richiesta la partecipazione attiva del custode, senza delega, a tutte le udienze che sono: conferimento incarico, ordinanza di vendita, vendita e riparto. Nella prassi, le udienze si protraggono oltre le 4 suindicate, ed in particolare per le aste deserte, per l’instaurazione del giudizio di divisione e per le complicazioni all’approvazione del riparto non imputabili al custode. dott. Mauro Pasquali 9
- 9. Tale adempimento comporta la verifica e la richiesta del certificato di residenza del debitore e degli ipotecari non intervenuti. Inoltre ogni ordinanza di vendita va notificata ai creditori iscritti non intervenuti nonché all’esecutato dott. Mauro Pasquali 10
- 10. Tale adempimento è previsto, nella esecuzione immobiliare, nella fase della delega ex art. 591 bis cpc. Per le aste deserte vanno predisposte più ordinanze di vendita. dott. Mauro Pasquali 11
- 12. La commissione ha ritenuto necessario applicare una FRANCHIGIA FISSA SUL VALORE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE FINO A 100.000,00 e COMPENSO GRADUALE DA 100.000,00 FINO ALL’IMPORTO DI 500.000,00, SECONDO LE SEGUENTI ATTIVITA’ ESPLETATE : 1 – CESSAZIONE DELL’INCARICO PRIMA DELL’ORDINANZA DI VENDITA - compenso con franchigia di 200,00 e graduale dello 0,2%, fino al max di 1.000; 2 – CESSAZIONE DELL’INCARICO PRIMA DELLA VENDITA compenso con franchigia di 300,00 e graduale dello 0,3%, fino al max di 1.500; 3 – CUSTODIA E DELEGA - compenso con franchigia di 500,00 e graduale dello 0,5%, fino al max di 2.500. dott. Mauro Pasquali 13
- 13. I Nell’esempio precedente, e quindi per un immobile di 20.000,00 con tutte le attività espletate richieste sia dalla custodia che dalla delega (decreto e riparto), l’imponibile del compenso sarà pari ad 1.350,00 850 + 500 (franchigia) = dott. Mauro Pasquali 14
- 14. La commissione ha ritenuto opportuno riferirsi, per analogia, alla TARIFFA FORENSE DM 127/2004 SUL VALORE DELLA CONTROVERSIA NEL PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE, ARTT. 48, 48b e E 59 tab. b. Sempre per analogia trova riferimento alla TARIFFA NOTARILE DM 313/99 SULLA REDAZIONE DELL’AVVISO DI VENDITA, IL QUALE PREVEDE UNA TARIFFA FISSA DA 103,29 A 258,23. dott. Mauro Pasquali 15
- 15. A carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario: Compensi fissi stabiliti dalla sezione su ogni lotto: 500,00 per trascrizione, voltura e registrazione oltre 230 per ogni cancellazione delle formalità Compenso suddiviso a scaglioni: Fino a 100.000,00: 500,00 Oltre 100.000,00: 1.000,00 Oltre 500.000,00: 1.500,00 dott. Mauro Pasquali 16