Levering van vastgoed, wees alert op btw
0 likes421 views
Vastgoedondernemers lopen geregeld tegen de vraag aan of verkoop van een vastgoedobject met of zonder btw moet plaatsvinden. Hoe zit het ook alweer?
Levering van vastgoed, wees alert op btw
- 1. Regio Groot Eindhoven - nr. 1 - oktober 2014 Levering van vastgoed, wees alert op btw! Vrijgesteld Als hoofdregel geldt dat de levering van vastgoed, zoals bijvoorbeeld de levering van een bestaand gebouw, is vrijgesteld van btw. Bij een btw-vrij-gestelde levering heeft de verkoper geen recht op aftrek van btw die drukt op levering gerelateerde kosten, zoals kosten van de makelaar, notaris en adviseurs. Belast De levering van vastgoed is niet vrij-gesteld in de volgende 4 gevallen, te weten de levering: (1) van een onbebouwd bouwterrein; (2) van nieuwbouw, tot 2 jaar na de eerste ingebruikneming; (3) op verzoek btw-belast, mits de koper recht heeft op minimaal 90% btw-aftrek; (4) bij een overgang van een algemeen-heid van goederen De leveringen onder 1 en 2 zijn ver-plicht belast met btw. Op deze leve-ringen ga ik in dit artikel niet verder in. Een levering onder 3 is op verzoek belast. Dit kan interessant zijn voor de aftrek van btw op leveringskosten en ter voorkoming van een ongewenste herziening. De aandachtspunten hierbij worden in dit artikel nader uitgewerkt. Bij de levering onder punt 4, de over-gang van een algemeenheid van goe-deren, is geen btw verschuldigd; de koper treedt in de plaats van de ver-koper voor wat betreft lopende btw-rechten en -verplichtingen. Bij verkoop van vastgoed in verhuurde staat is al snel sprake van een overgang van een algemeenheid van goederen. Aftrek Indien sprake is van een belaste leve-ring, dan bestaat voor de koper recht op aftrek van deze btw als hij het pand gaat gebruiken voor btw-belaste acti-viteiten. Wordt het pand gebruikt als eigen bedrijfsruimte, dan is de btw op de aankoop aftrekbaar als in deze Vastgoedondernemers lopen geregeld tegen de vraag aan of verkoop van een vastgoedobject met of zonder btw moet plaatsvinden. Hoe zit het ook alweer? gaat de verkoper verder met de reste-rende 4 herzieningsjaren, in plaats van een nieuwe 10 jaarstermijn. Let wel dat onlangs de Hoge Raad heeft bepaald dat bij een overgang van een alge-meenheid van goederen de gevolgen van een herziening van het lopende boekjaar, dus ook het gedeelte van het jaar v坦坦r het leveringsmoment, volle-dig voor rekening en risico van koper is. Ben hier als koper beducht op. Herziening kan ook positief uitpakken, bijvoorbeeld indien bij de aanschaf van een pand geen btw in aftrek is gebracht omdat sprake was van vrij-gestelde verhuur. Wanneer in latere jaren sprake is van belaste verhuur of verkoop, ontstaat alsnog een gedeelte-lijk recht op aftrek van de btw die in het verleden is betaald bij de aankoop. De Hoge Raad heeft recent beslist dat leegstand ook kan worden aangemerkt als belast gebruik, zelfs wanneer voor-heen btw-vrijgestelde verhuur plaats-vond. Doorslaggevend is of de eigenaar de intentie heeft tot belaste verhuur. Verlegging Bij een verzoek tot belaste levering wordt feitelijk geen btw door koper aan verkoper betaald, maar vindt ver-legging plaats. Stel de verkoopprijs is 1.000.000 dan wordt de btw-heffi ng van 210.000 naar de koper verlegd, welke op hetzelfde moment 210.000 aankoop-btw in aftrek brengt. Bij een reguliere belaste levering (zoals bij punt 1 en 2) vindt wel een overboeking van btw plaats, waarbij de verkoper de btw afdraagt aan de Belastingdienst. 90% norm Bij het verzoek tot belaste levering geldt onder meer als voorwaarde dat de koper voor 90% of meer aftrekge-rechtigd moet zijn in het boekjaar van levering en gedurende het boekjaar daarna (voor enkele sectoren geldt een 70% norm). Blijkt achteraf dat de koper niet voldoet aan de 90% norm dan is de levering alsnog vrijgesteld. Met als gevolg dat btw op levering gerela-teerde 7 kosten niet aftrekbaar is en voor verkoper alsnog de herzieningsrege-ling in werking treedt. In het eerder aangehaalde voorbeeld betreft dat een schade van 4/10e aan btw-herziening. Om deze reden geldt bij de vraagprijs van een pand veelal het voorbehoud dat de koper voor 90% of meer aftrek-gerechtigd is. Mocht dit niet het geval zijn dan wordt de vraagprijs verhoogd met het btw nadeel dat verkoper leidt als gevolg van een vrijgestelde verkoop. Stel nu dat koper weliswaar verklaart dat hij voldoet aan de 90% norm, maar in werkelijkheid hier niet aan voldoet? Tegen een onjuiste verklaring werd de verkoper tot voor kort in de wet beschermd, door de belasting na te hef-fen bij de koper. De rechter heeft in de zaak Pactor Vastgoed hiermee echter korte metten gemaakt. Sinds 1 januari 2014 is hierdoor de verkoper (!) aan-sprakelijk voor de tekortkoming van de koper. Het is vreemd te concluderen dat koper niet eens aansprakelijk is wan-neer hij zou liegen over de 90% norm; hij zou hier zelfs baat bij kunnen heb-ben. De koopprijs is immers gebaseerd op de veronderstelling dat de koper voldoet aan de 90% norm. Hoe kunt u zich hiertegen als verko-per wapenen? Verkoper kent koper veelal niet. Enkel door tussenkomst van makelaars hebben zij elkaar gevonden. Hoe kunt u dan weten of de koper vol-doet aan de 90% norm? Vaak wordt in de koopovereenkomst een sanctie-bepaling opgenomen. Aandachtspunt hierbij is dat de kans groot is dat de Belastingdienst de alsnog verschul-digde btw bij de verkoper heeft nage-heven, lang voordat de verkoper haar (langdurige) civielrechtelijk procedure met de koper heeft afgerond. Daarbij is het maar de vraag of de koper nog enige verhaalsmogelijkheid biedt. Ove-rigens kan de Belastingdienst naheffen Voorafgaand aan de koop zou ver-koper (of externe accountant) een gedegen onderzoek kunnen doen naar de onderneming van de koper, in het Engels mooi omschreven als een reverse due diligence. Als daar-uit al blijkt dat koper niet aan de 90% norm voldoet, is onderhandeling met de koper (of uiteindelijk afzien van de koop) nog mogelijk. Realiseer u echter dat de koper ook nog na het leverings-moment (jaar van aanschaf en het jaar daarna) zal moeten voldoen aan de 90% norm. De meest degelijke oplossing lijkt de storting van een waarborgsom gedu-rende de naheffi ngstermijn, maar ik vrees dat dit eerder een theoretische oplossing is dan dat het in de praktijk realiseerbaar is. In deze economische tijd zijn partijen maar wat blij dat 端ber-haupt een koop wordt gesloten; een extra waarborgsom maakt het er niet makkelijker op. Hopelijk biedt de wet-gever snel een degelijke oplossing voor het risico van de verkoper. Tot het zover is moet u als verkoper alert zijn. Voor meer informatie: FEROS fi nancieel en fi scaal strategen mr. R.P.M. (Rob) Hoeks RB T 040 25 203 25 E info@feros.nl W www.feros.nl www.bedrijfsmakelaar.nu 040 211 11 12 ruimte btw-belaste prestaties worden verricht. Wordt het pand verhuurd, dan bestaat aftrekrecht voor zover sprake is van btw-belaste verhuur. Herziening Heeft de verkoper in de voorafgaande 10 jaar btw in aftrek gebracht bij de aankoop of bouw van het pand dan zal hij bij een btw-vrijgestelde leve-ring rekening moeten houden met de herzieningsregeling. Op basis van deze regeling wordt in aftrek gebrachte btw jaarlijks voor 1/10e gecorrigeerd indien niet langer sprake is van btw-belast gebruik van het pand, waaronder ook begrepen de btw-vrijgestelde verkoop van het pand. Stel bij aankoop van een pand is 200.000 btw in aftrek gebracht, omdat het pand wordt gebruikt voor btw-belaste doeleinden. Wordt het pand na verloop van jaar 6 verkocht, vrijgesteld van btw, dan is door verko-per de btw over de resterende 4 her-zieningsjaren (4/10e van 200.000 = 80.000) in 辿辿n keer verschuldigd aan de Belastingdienst. Deze herziening geldt niet ingeval sprake is van een belaste levering. Ove-rigens wordt btw op onderhoud en verbouwing niet herzien, alleen aan-schaf- en vervaardigings-btw. Waar het gaat om bestaand vastgoed, ouder dan 2 jaar, wordt veelal op verzoek met btw geleverd (punt 3). Immers dan geniet de verkoper aftrek van btw op leveringskostenrecht en geldt voor hem de herzieningsregeling niet. Een nadeel daarvan is dat voor de koper een nieuwe herzieningster-mijn van 10 jaar gaat lopen. Dit hoeft geen bezwaar te zijn zolang de koper gedurende de herzieningstermijn btw-belaste activiteiten blijft verrichten. Bij de overgang van een algemeenheid van goederen (punt 4) geldt de inde-plaatsstelling ook ten aanzien van de herzieningstermijn. In het voorbeeld tot 5 jaar na de levering. COURANTVASTGOEDCOURANTVASTGOEDCOURANTVASTGOEDCOURANTVASTGOEDCOURANTVASTGOEDCOURANTVASTGOED