18. Uitponden
Aankoop in verhuurde
staat, na einde huur
verkoop losse delen Arbeid
120 Voordeel intentie
120
400 480 Voorzienbaar
(algemeen bekende
120 omstandigheden)
120 Conclusie:
19. Juridisch splitsen van een pand
Arbeid
Voordeel intentie
Voorzienbaar
(algemeen bekende
omstandigheden)
Conclusie:
20. Het Polenpension
Aankoop agrarische grond van overheid
Bouw appartementencomplex
Subsidie van provincie Arbeid
Vergunning van gemeente
Intentie voordeel
Gemeubileerde verhuur
aan uitzendbureau Voorzienbaar
(huurperiode steeds max 6 mnd)
Conclusie rechtbank
Sfeerovergang?! (evt. resultaat en huuropbrengst)
21. Sfeerovergang (bijv. verhuur na
projectontwikkeling)
fase 1 fase 2 waarde moment fase 3
grondaankoop € 100 bouw € 50 oplevering? verhuur box 3
Stel (taxatie)waarde oplevering:
€ 170 dan € 20 box 1, daarna box 3
€ 150 dan € 0 box 1, daarna box 3
SFEEROVERGANG
1 (op)waarderen naar
WEV!
3
resultaat belegging
periode periode
voordeel compartimenteren
23. WEV of WOZ ?
Vastgoed waarderen op de WEV (waarde economische verkeer)
WEV = “De prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop
op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door
de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.”
Woningen waarderen op de WOZ (rechtszekerheid)
WOZ wordt verlaagd bij:
Verhuur (WOZ x LWR)
Ongesplitst (WOZ -/- 20k) x LWR
Erfpacht (WOZ -/- 17 of 20 x canon)
24. Leegwaarderatio (LWR)
Bij woningen wordt huur waardedrukkend
geacht door huurbescherming
Voorbeeld:
Huurprijs t.o.v. WOZ
Kale huur € 25.000 (met huurbescherming)
maar niet LWR
WOZ € 500.000 meer dan
meer dan 2012
Verhouding 4%; LWR 76% 0% 1,0% 50%
Box 3 € 380.000 1,0% 1,5% 54%
1,5% 2,0% 58%
Successierecht ook LWR; € 120.000 onbelast 2,0% 2,5% 63%
2,5% 3,0% 67%
Let op: geen LWR bij: 3,0% 3,5% 72%
- Vakantiewoning / korte duur 3,5% 4,0% 76%
- Leegstand (op 1 januari) 4,0% 5,0% 81%
- Niet woningen 5,0% - 85%
27. Wet verhuurderheffing (algemeen)
Miv 2013 heffing van verhuurders over bezit op 1 januari
Zelfstandige huurwoning < liberalisatie/huurtoeslaggrens
Eerste 10 vrijgesteld
Zelfstandig?
“blijkens indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt”
Uitgezonderd:
- Zelfstandige huurwoningen > grens (in 2012 € 664,66)
- Onzelfstandige woningen (kamerverhuur)
- Vakantiewoningen, hotels, pensions
- Winkels, kantoren en buitenland
28. Wet verhuurderheffing (systematiek)
Stel 25 zelfstandige woningen onder de huurgrens
Stap 1: totaal WOZ vd 25 huurwoningen € 3.000.000
Stap 2: gemiddelde WOZ per woning € 120.000
Stap 3: grondslag (25-/-10) = 15 x € 120.000 € 1.800.000
Stap 4: grondslag x verhuurderheffing
2013 0,0014% € 25,20
2014 e.v. 0,2310% (factor 165!!) € 4.158,00
Stap 5: aangifte via digitaal portaal Belastingdienst door persoon
vermeld op WOZ beschikking (2013 < 9mnd en 2014 < 3 mnd)
29. Wet verhuurderheffing (vragen)
Leegstand
Lijkt geen tegemoetkoming voor
Bezwaarpunten
1) Onredelijk t.o.v. geliberaliseerde markt
2) Dubbele heffing
3) Recht op ongestoord genot van eigendom (1e protocol EVRM)
Planning
1) WOZ bezwaar
2) Mutaties na 1-1 buiten beschouwing
3) Verdelen over meerdere personen/vennootschappen
4) Juiste objectafbakening
