居住正义论坛滨滨主题叁(地政局)
- 1. 主題三 健全房市 居住正義 論 壇 Ⅱ 引言人：李局長得全 106/03/13
- 3. 價稅不合理 ? 現行公部門估價，採區段大量估價 方式，未能合理反映實價 細緻區段劃分 (地價區段劃分原則法制化) ? 公告現值(增值稅基)與市價差距過大， 無法落實漲價歸公 公告現值漸進達標 ? 公告地價未能及時反應市價變動 公告地價每年調整 一、問題分析(Problems) 問 題 面 向 內 容 因 應 策 略 資訊半透明 ? 單一指數難以分析多元次市場(缺商 辦租金指數??) 發布臺北市商辦租金指數 ? 平均價格不具代表性(缺大社區交易 履歷??) 提供大社區交易履歷查詢新功能 ? 缺乏整體性指標全面解讀房市 建立房市指標溫度計 3 交易頻爭議 ? 預售屋銷售違規爭議比例高 發布預售屋管理新制 ? 建商管理配套不足 不動產開發業管理法制化 ? 消費爭議解決管道有限 研議推動消費爭議仲裁處理方式
- 4. 4一、問題分析(Problems) 4 資訊 半透明 交易 頻爭議 價稅 不合理 ?買不起房！ ?租不到房！ 居住正義 論壇Ⅱ 集思廣益 研擬共識 ?105.6.13 ?105.9.12 ?105.12.12 ?106.2.13 ?106.2.23 ?106.3.13 臺北不動 產論壇 居住正義 論壇Ⅰ 居住正 義政策 座談會 ? 邀集產官學研民各界 ? 共商健全房市行動綱 領 ? 與議會合作 ? 凝聚居住正義問 題與政策共識 ? 邀集市府顧問及公會 ? 商議2017健全房市 行動策略 ? 廣邀產官學民 研 各 界 共 商 2017北市健全 房市行動策略 ? 聚焦討論北市2017 健全房市行動策略， 並凝聚府內共識 市長室 會議 市府顧問 座談會 ? 與台北市不動產仲介經 紀商業同業公會合作 ? 凝聚「調控房市、 照 顧弱勢」政策共識
- 5. 資訊透明 交易安全 二、策略地圖(Solution)-春季版 5 消費者保護法與定型化契約修訂 中 央 中 央 實價登錄三法與申報機制修訂 地 方 原則：全面即時正確 行動策略 發布臺北市商辦租金指數 價稅合理 地 方 原則:公平合理簡便彈性 行動策略 細緻區段劃分 (訂定地價區段劃分作業要點) 金融穩健 健全房市 精進全球不動產透明度五大 指標達成度，目標2018年 邁向不動產高度透明區 ?績效衡量 ?市場基礎 ?業者管理 ?交易過程 ?法規制度 原則:事前事中事後 行動策略 預售屋管理新制 地 方 貧富差距擴大、房價所得比高(33.3)、自有空屋率高(7.3%) 出租投報差(1.6%)、囤房成本低(實質稅率0.1%)、弱勢租屋難 買不起房 租不到房 健全房市 (含稅制改革) 住宅政策 (含社福補貼) 政府介入 居住正義舒緩 補助 5 中 央 整體租稅政策法令檢討修正 信用貸款,土地融資,貸款成數,利 率調整等 中 央
- 6. 三、論壇焦點 6 ? 發布臺北市商辦租金指數 6 ? 臺北市預售屋管理新制 ? 臺北市地價區段劃分作業要點 (草案)
- 7. 7 發布單位 國泰建設 戴德梁行 信義全球資產 樣本來源 市場調查 (開價租金) 市場調查 實價登錄 市場調查 統計範圍 全市/ 各商圈 全市/ 各商圈 各商圈 交集商圈 信義,仁愛敦南, 敦北民生等 信義,敦南,敦北 民生等 信義世貿,敦南, 民生敦北等 發布內容 指數 平均租金 成交租金 (預估) 編製方法 平均數加權法 未公布 未公布 發布國家 新加坡 香港 東京 指數名稱 Rental Index of office pace Rental Indies of Private Office Office Rent Index 發布機關 都市再開發局 URA (官方) 差餉物業估價署 RVD(官方) 日本不動產研究 所JREI(法人) 編製方法 中位數加權法 平均數加權法 重複交易法 ? 亞洲主要都市已發布商辦租 金指數 亞洲主要都市(新加坡、香港、東 京等)，多已公布官方版或法人編 製之商辦租金指數，作為國內外 企業設立據點的重要參考指標 ? 民間部門租金資訊來源、統計 方式較不透明 民間發布之商辦租金訊息，樣本 來源為自行調查之開價或交易租 金，編製方式亦多未公開，資訊 來源、統計方式較不透明 國內 外商 辦租 金指 數或 資訊 發布 情形 三、焦點一成果發表：發布臺北市商辦租金指數 7資訊透明策略 緣起
- 9. 1) 採國際通用指 數編製方式， 樣本控制性佳 且具理論基礎 2) 模型反覆測試， 至通過統計檢 定及法規對計 量經濟模型要 求，過程嚴謹 1) 以實價登錄資 料為基礎建置 指數 2) 樣本來源及內 容透明且公開 1) 公 部 門 定 期 發 布 商 辦 租 金指數 2) 提 供 各 界 相 對 中 立 的 租 金趨勢資訊 透明 中立 嚴謹 三、焦點一成果發表：發布臺北市商辦租金指數 9資訊透明策略 發布內容與說理 ? 發布目的： 建立透明、中立的公部門版商辦租金趨勢指標，以接軌 國際市場，提供跨國企業評估投資或設立企業據點的重 要參考指標 ? 意義與功能： 運用統計學理及實價登錄商辦租金資訊，透過樣本品質 標準化(標準辦公室)，定期提供較具代表性的租金趨勢 資訊，提升資訊透明，強化與國際市場接軌的能量 ? 發布類型：全市指數、主要路段指數 ? 資料來源： ? 全 市─全市實價登錄商辦大樓申報租金資訊 ? 主要路段─合併敦北、敦南、信義計畫區三商圈面臨主 要路段之實價登錄商辦大樓申報租金資訊 ? 發布頻率： 每半年─預計每年3月、9月發布
- 10. 10三、焦點一成果發表：發布臺北市商辦租金指數 10資訊透明策略 1,345 1,380 1,391 1,411 1,435 1,4452,466 2,490 2,467 2,466 2,470 2,448 96.68 99.2 100 101.44 103.19 103.9 99.97 100.95 100 99.94 100.12 99.24 0 1500 3000 4500 6000 80 100 120 103年上期 103年下期 104年上期 104年下期 105年上期 105年下期 (+2.61%) (變動率) (+0.98%) (-0.94%) (-0.06%) (+0.18%) (-0.88%) (變動率) (+0.69%)(+1.73%)(+1.44%) (+0.81%) 指數 標準租金 (元/坪) 104年上期(基期)=100 北市商辦租金指數趨勢概況 全市商辦租金漲幅趨緩，主要路段商辦租金表現穩定 ? 全市指數 ?105年下期租金指數103.9，標準租金1,445元/坪 ?105年下期指數較前期上漲0.69%，漲幅創103年以來新低，顯示整體租金漲勢趨緩 ?自103年上期至105年下期，隨新建商辦交易比例增加影響，全市商辦租金3年累計漲幅達7.47% ? 主要路段指數 ，為103年以來最高 ?105年下期租金指數99.24，標準租金2,448元/坪 ?105年下期指數較前期微跌0.88% 3年累計變動幅度僅-0.73%，顯示主要路段商辦租金整體表現穩定 ，觀察各期指數漲跌幅度均不及1% ，且自103年上期至105年下期， 3年累 計漲幅 7.47% 117.44 117.5 115.91 113.36 109.67 109.72 (+0.05%) (-2.20%) (-1.35%) (-3.26%) (+0.05%) 商辦租金指數(全市) 商辦租金指數(主要路段) 住宅價格指數(半年移動平均) 標準租金(全市) 標準租金(主要路段) 3年累 計變動 -0.73% ˙與住宅價格指數趨勢略有不同，但 近半年變動均已趨緩
- 11. ? 邀集本局市政顧問 、公會、專家學者 及相關局處討論 ? 精進預售屋管理新 制內容 ? 不動產從業人員教 育訓練場合 ? 與不動產開發商業 同業公會簽訂推動 契約預審MOU 11三、焦點二執行檢討：臺北市預售屋管理新制上路 11交易安全策略 ? 邀集公會、專家學 者及相關局處 ? 討論將管理新制納 入預售屋聯合稽查 實施要點 ? 訂出具體執行要點 內容 ? 2月20日以府令發 布 ? 2月24日舉辦預售 屋管理新制說明會 業者 政 府 公會 ?105.9.19 ?105.12.27 ?106.2.13 ?106.3.1 與開發 公會簽 訂MOU 作業要點 修正座談 會 市政顧問 座談會 正式實施 建商預先擬訂契約內容時，未依照內政部規 定辦理，違規比率高達100% ? 預售屋契約違規比率高 ? 預售屋消費爭議申訴佔半數 統計105年消費爭議案件來源，建商銷售預售屋 所引起之消費爭議高達總案件量的55.17% 銷售前之管理機制相對配套不足 緣起 推動歷程
- 12. 預售屋管理新制 12 1234 三、焦點二執行檢討：臺北市預售屋管理新制上路 12交易安全策略 自主檢查 ? 應記載內容表格化 ? 上網公布預售屋自主檢查表 地政局 建商 ? 依自主檢查表自行檢視契約內容 ? 契約檢查結果報地政局核備 公會預審 公會 ? 受理建商申請契約預審 ? 召開契約預審會議 ? 預審結果函送地政局備查 建商 ? 主動向公會申請契約預審 隨時稽查 建管處 ? 函送樣品屋已領得建築許可函之建案清 冊 地政局 ? 蒐集網路、報章雜誌銷售資訊 ? 隨時稽查未自主檢查或公會預審之建案 ? 加強辦理預售屋聯合稽查 即時公布 ? 官網公布自主檢查及公會 預審核備名單及相關文件 ? 上網公布未辦理自主檢查 及公會預審之建商與建案 名單
- 13. 三、焦點二執行檢討：臺北市預售屋管理新制上路 13交易安全策略 本市預售 屋建案 檢查 通過 辦理中 未辦理自主檢查表已 報地政局 申請公 會預審 52 18 5 3 26 比率 34.62% 9.61% 5.76% 50% 目前成果統計 檢 查 通 過 行政區 建案(建商) 行政區 建案(建商) 中正區 秀品(嘉春建設) 萬華區 心本苑(惠宏開發) 中山區 榮御中山(三園建設) 都美艷(都美建設) 華山33(創達建設) 松山區 揚昇君苑(揚昇建設) 北投區 遠雄山晴(遠雄建設) 新潤峰耘(新潤建設) 民生日月(將作建設) 文山區 敦南捷境(祜益建設) 天際SKY LINE(凱祺建設) 內湖區 山丘小墅(凱祺建設) 大安區 大安森霖(禾禮建設) 碧湖畔(璞真建設) 大同區 虹廷首苑(虹廷建設) 士林區 云硯(春風開發) 圓山花博(久云建設) 萬華區 萬大ONE(富力陽建設) 辦理 中 行政區 建案(建商) 申請 公會 預審 信義區 琢白(大陸建設) 中山區 璞園學豐(璞永建設) 璞園貴象(璞永建設、璞松開發、 元通建設) 自主 檢查 表已 報地 政局 萬華區 小時代(佑昌建設) 大同區 嘉源硯(嘉源建設) 中正區 花齊匯(僑果實業) 中正晏京(汎立建設晏京機構) 北投區 木蘭居-C座(士林開發)
- 14. 行政區 建案(建商) 行政區 建案(建商) 中山區 大直真鑽(御揚開發建設) 文山區 南方莊園(國揚實業) 帝樂文娜(廣朋建設) 敦南樂高(鉅祥建設) 大直吉光片羽(東大成建設) 彩葉山漆莖(名積建設) 華山君品(銓民建設) 北投區 金龍尊邸(金龍園建設) 華固樂慕(華固建設) 久禾春天(久禾建設) 榮耀之星(崑逸開發) 國美山翫水(國美建設) 中山．雋(虹光國際開發) 薇美行館(僑駿建設) 奧斯卡南京(奧斯卡建設) 內湖區 璞真水寓(璞真建設) 大安區 大安釀(杜相國際開發) 碧湖涵舍(瑞里開發) 信義御邸(振鑫建設) 松山區 楓韻晴川(楓韻開發、承毅建設) 瑞安薈(家格建設) 中正區 中正藝邸(陞築建設開發) 南港區 筑夢easy(僑洋建設) 指月錄(展宜建築開發) 大同區 哈捷運一品(基順開發建設) 信義區 誼聯東籬(誼聯建設) 三、焦點二執行檢討：臺北市預售屋管理新制上路 14交易安全策略 未配合新制業者 ? 自主檢查核備文件及相關 表單 ? 公會預審核備文件 建商 ? 主動出示核備文件 消費者?務必確認 ? 要求建商出示自主檢查或 契約預審核備文件 ? 確實要求契約審閱期，確 認契約相關權利義務 公會?加強輔導 ? 加強輔導服務會員 進行實地稽查
- 15. ? 地價調查估計規則第18條第1項 劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及 地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區） 為單位，斟酌地價之差異 、當地土地使用管制 、 交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特 殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、 土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素， 於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或 相近之土地劃為同一地價區段。 一律檢討劃分地價區段， 劃分標準明確 劃分標準? 三、焦點三意見徵詢：臺北市地價區段劃分作業要點草案 15價稅合理策略 ?土地使用 管制內容 變更，致 其使用強 度、組 別、項 目、效 益、發展 趨勢與原 區段有顯 著差異者 ?整體開發 有助土地 使用強 度、效益 或生活機 能提升者 ?如區段徵 收、市地 重劃、都 市更新、 聯合開發 地區 整體開 發地區 土地使用 變更地區 ?依地價調 查估計規 則第18條 規定辦理 全市分 區類型 重大公共建 設影響地區 地價顯著 差異地區 ?區域內新 闢公共建 設，有助 於生活機 能、工商 活動、交 通運輸效 益提升者 ?如捷運周 邊土地當地土地使用管制 公共建設 地價之差異 現行地價區段劃分檢視原則緣起 目的 法令依據 現行公部門地價，係採大量區段估價 方式，未能合理反映各宗土地實價 ? 地價區段不符實際 ? 合理反應區域地價水準與動態 差異 ? 符合量能課稅、促進稅賦公平 交通運輸 工商活動
- 16. 三、焦點三意見徵詢：臺北市地價區段劃分作業要點草案 16 房地價(地價)顯著差異認定案例分析 價稅合理策略 ? 單位：元/坪 5年屋A (80萬) 3年屋B (100萬) ?NEW ?NEW 平均房地價：90萬元/坪﹝(A+B)/2﹞ 推算素地價：186萬元/坪﹝以土開法﹞ = 174,711萬÷ (1+15%) ÷ (1+2.51%) -(36,458萬+18,565萬) ≒93,180萬(元) →素地價:約為186萬元/坪 建案C房地價：120萬元/坪 推算素地價：267萬元/坪﹝以土開法﹞ >186萬， 高43.5% ?NEW 建案D房地價：105萬元/坪 推算素地價：226萬元/坪﹝以土開法﹞ 土地開發分析價格=總銷售金額÷ (1+利潤率) ÷(1+資本利息綜合利率)- (直接成本+間接成本) ?NEW 何者應檢討另劃地價區段？ 新成屋C (120萬) 新成屋D (105萬) 住3區段，新屋房地價80-100萬元/坪 素地E地價：300萬元/坪 素地F地價：160萬元/坪 >186萬， 高61.29% ＜186萬， 低14% >186萬， 高21.5% 標的 F 原區段 A、B D C E 地價 （元/坪） 160萬 186萬 226萬 267萬 300萬 與原區段 價差％ -14% -- +21.5% +43.5% +61.29%
- 18. 18 ? 發布臺北市商辦租金指數 18 ? 臺北市預售屋管理新制 ? 臺北市地價區段劃分作業要點 (草案) 四、論壇議題 18 為訂定「臺北市地價區 段劃分作業要點」，有 關房地價(地價)顯著差 異認定方式，提請討論 並提供建言。 討 論
- 19. 簡報結束 19