EcoCasa&Impresa Expo
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Riqualificazione Energetica: le buone pratiche dalla progettazione alla realizzazione. Incentivi urbanistici e detrazioni fiscali per la riqualificazione degli edifici.
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EcoCasa&Impresa Expo
- 1. Norme Urbanistiche e Incentivi Fiscali per la Riqualificazione diffusa del Patrimonio Edilizio Ecocasa&Ecoimpresa Exp嘆 2012 18/02/2012 Luca Biancucci
- 2. Da 30 anni si parla di riqualificazione urbana Ma quanto si 竪 fatto finora ha riguardato le aree dismesse industriali, ferroviarie, militari, .. Motivazioni e Strumenti si sono evoluti nel tempo Rimettere in valore grandi patrimoni inutilizzati PRU, PRUSST Recuperare degrado Contratti di quartiere Densificazione v/s Consumo di suolo Efficienza energetica ? (e Sismica)
- 3. Si allarga il campo di attenzione Da aree urbane speciali a tutto il tessuto urbano costruito nel dopoguerra fino agli anni 90 Dagli Ambiti da Riqualificare (trasformare) agli Ambiti Urbani Consolidati (sostituire) Da strumenti (piani urbanistici, canali di finanziamento, ..) speciali ad hoc per grandi trasformazioni a strumenti ordinari diffusi per micro-interventi
- 4. Tuttaltro ordine di problemi tessuti urbani che di norma non necessitano di trasformazioni sostanziali, ma nei quali occorre operare dentro ad un impianto consolidato ( con i suoi limiti ) edifici prevalentemente in uso, dove si richiede di intervenire in presenza dellutenza o, in alternativa, di disporre di soluzioni parcheggio interventi la cui fattibilit economica non pu嘆 godere del sostanziale incremento di valore derivante dal cambio duso, che 竪 la principale molla della riconversione degli insediamenti produttivi dismessi gli interlocutori sono le famiglie, i piccoli proprietari: propriet piccole, frazionate ed eterogenee, committenti con ridotta capacit imprenditoriale e ridotta disposizione allinvestimento
- 5. La Regione indica la strada L.R. 6 / 2009: la pianificazione urbanistica stabilisce incentivi volumetrici e altre forme di premialit progressive e parametrate ai livelli prestazionali raggiunti, per .. realizzare . un significativo miglioramento dellefficienza energetica degli edifici Nuovo PTR: rigenerazione dei tessuti urbani consolidati attraverso la ristrutturazione e la sostituzione edilizia per raggiungere elevati standard di qualit architettonica e di efficienza energetica
- 6. Finora incentivati interventi parziali I provvedimenti finora assunti hanno riguardato le normative tecniche e la leva fiscale Inserimento di F.E.R. ( fonti energia rinnovabile ) Detrazioni fiscali per le ristrutturazioni: 36% Detrazioni fiscali per miglioramento energetico: 55% Il risultato sono stati interventi leggeri sugli edifici, numerosi e quindi complessivamente efficaci nei grandi numeri, ma parziali e poco organici sulle prestazioni del singolo edificio Interventi che raramente sono preceduti da una diagnosi complessiva dei mali delledificio Interventi che hanno potuto agire sullefficienza energetica (si raggiunge la Classe C o al pi湛 B ) ma non su altri aspetti: sicurezza sismica,isolamento acustico, innovazione tecnologica .
- 7. Finora incentivati interventi parziali Indubbiamente si otterrebbero effetti pi湛 sostanziali se gli incentivi fossero rivolti ad interventi pi湛 organici e rivolti a migliorare linsieme delle prestazioni delledificio. La Demolizione e Ricostruzione con aumento volume risulta penalizzata (niente detrazioni fiscali) La R.E. 竪 finalmente incentivata con cd. Decreto salva Italia Manca il versante degli incentivi urbanistici: incremento di volume e densificazione I Comuni, salvo rare eccezioni, non hanno ancora adeguato i RUE ( Regolamento Urbanistico Edilizio )
- 8. Finora incentivati interventi parziali Molti Comuni hanno introdotto incentivi volumetrici legati al raggiungimento di prestazioni ambientali superiori es. ECOABITA Ma si tratta di incentivi ( es. +10%) che hanno efficacia per le nuove costruzioni Pochissimi RUE hanno studiato incentivi specifici pi湛 alti rivolti a favorire la demolizione e ricostruzione: es. Bologna, Bassa Romagna, Rimini, Formigine . (e non si ha ancora riscontro sull efficacia )
- 9. Casi - studio su tipologie ricorrenti Un condominio anni 60 di 4 piani con 9 alloggi Una villetta anni 70 mono-familiare
- 10. Una corretta metodologia di approccio Diagnosi (energetica ma non solo) del sito e delledificio secondo una metodologia standardizzabile Definizione di pi湛 modalit di intervento a diversa onerosit Per ciascuna modalit: valutazione del costo, delle prestazioni raggiungibili, del risparmio energetico, dei tempi di ammortamento, dellincremento del valore patrimoniale Definizione degli obiettivi del committente Scelta finale dellintervento appropriato sulla base di un confronto trasparente
- 11. Livelli di intervento A) intervento conservativo leggero con la presenza degli utenti allinterno. Pu嘆 suddividersi in sottocasi : A1) intervento conservativo leggero (livello 1) Riguarda gli impianti e linvolucro, non modifica la sagoma, n辿 incrementa le Superfici Utili. (Manutenzione Straordinaria). Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione energetica da FER. A2) intervento conservativo (livello 2), con disagi sopportabili da parte dellutenza. Prevede incremento delle Su allinterno della sagoma, attraverso chiusura di logge o rifunzionalizzazione di sottotetti. (Ristrutturazione Edilizia). Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione energetica da FER, incremento dellabitabilit e del valore commerciale. A3) intervento conservativo (livello 3) ancora con disagi sopportabili da parte dellutenza. Prevede lampliamento della sagoma e del numero di unit immobiliari. (Ristrutturazione con Ampliamento). Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione energetica, incremento di alloggi e dellutenza e del valore commerciale. B) intervento conservativo previo allontanamento dellutenza. Pu嘆 riguardare in particolare alberghi, scuole, edifici commerciali, altri edifici per servizi. Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione energetica da FER, ma anche miglioramento sismico e, nel caso di edifici privati, incremento del valore commerciale dellimmobile. C) intervento di sostituzione (demolizione e ricostruzione), incentivato dalla possibilit di incremento volumetrico. Obiettivi: realizzazione di un edificio con elevate prestazioni energetiche ed antisismico e con caratteristiche (taglio degli alloggi, finiture) pienamente rispondenti alla domanda odierna, nonch辿 il sostanziale incremento del valore commerciale dellimmobile.
- 12. Cosa emerge dai casi-studio Una serie di interventi leggeri coordinati, in presenza dellutenza, pu嘆 portare ledificio dalla classe G alla classe C, ma difficilmente si va oltre , e poi non si migliora la risposta sismica, lincremento di valore immobiliare 竪 limitato. I tempi di ammortamento oscillano secondo diverse variabili: Interventi sullinvolucro: ammortamento in 6/20 anni Interventi sugli impianti e produzione da F.E.R.: ammortamento in 3/10 anni Tempi molto ridotti con le detrazione del 55% o 36%
- 13. Cosa emerge dai casi-studio Perch辿 possa diventare economicamente conveniente la demolizione, con ricostruzione di un edificio ad alta efficienza, occorre che lintervento dia luogo ad elevato incremento di valore, condizionato da pi湛 variabili: valori immobiliari medi della zona livello di degrado delledificio detrazioni fiscali incremento di volume consentito dalle norme urbanistiche: almeno un piano in pi湛 Occorre agire contestualmente su due fronti: norme fiscali ( detrazioni strutturali ) norme RUE: premi in volume/superfici
- 14. Agevolazioni fiscali Tre filoni : estendere la detrazione fiscale del 36% al tipo di intervento demolizione e ricostruzione definire un periodo di esenzione dell IMU dopo la trasformazione di un vecchio edificio in uno ad alti livelli prestazionali tassare maggiormente lurbanizzazione di nuove aree
- 15. Calibrati incentivi urbanistici locali Tema molto complesso. Intervenire negli Ambiti Urbani Consolidati richiede di mediare con cautela fra esigenze conflittuali Buone ragioni generali per introdurre premi in volume: una citt compatta e ragionevolmente densa 竪 pi湛 sostenibile Sovente condizioni favorevoli: densit urbane medio- basse, buone dotazioni di servizi Ma spesso 竪 problematico: equilibrio precario fra carico urbanistico e capacit delle reti e dotazioni della citt pubblica Occorrono ricette differenziate fra centro e centro e fra tessuti diversi nello stesso centro
- 16. Densificare 竪 difficile ma bisogna provare Anche la perequazione urbanistica pu嘆 essere utilizzata in modo creativo a questi fini: per disporre di aree edificabili a rotazione per disporre di alloggi-parcheggio a rotazione per delocalizzare i premi volumetrici altrove quando non si pu嘆 addensare sul posto le aree di nuova urbanizzazione, sempre pi湛 ridotte, dovrebbero essere utilizzate come risorsa funzionale alle operazioni di riqualificazione urbana e/o rigenerazione edilizia C竪 molto da sperimentare
- 17. Grazie per l Attenzione Luca Biancucci Tecnicoop Societ di Ingegneria via San Felice, 21 40122 Bologna biancucci@tecnicoop.it