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Innovazione nella Gestione dei PRG
- 1. INNOVAZIONI NELLA GESTIONE DEI PRG Le procedure competitive e concorsuali nella pianificazione delle aree di trasformazione Comune di Ozzano dellEmilia (BO) a cura di: Luca Biancucci
- 2. Il Sistema della Pianificazione in Emilia-Romagna
- 3. Il Sistema della Pianificazione in Emilia-Romagna L.R. n. 20/2000 e s.m.i. Disciplina generale sulla tutela ed uso del territorio PRINCIPI INNOVATIVI ED EFFICACIA DELLA PIANIFICAZIONE Separazione del momento della definizione degli obiettivi strategici e degli assetti strutturali del piano (PSC) dal riconoscimento dei diritti edificatori (POC) Individuazione preliminare attraverso la pianificazione strutturale (PSC) dei vincoli e delle condizioni alle trasformazioni del suolo, che operano suolo senza alcun limite temporale in quanto inerenti alle qualit intrinseche del territorio per uno specifico interesse pubblico e per assicurare la sostenibilit delle scelte di pianificazione Apposizione di vincoli urbanistici finalizzati allacquisizione coattiva degli immobili con la pianificazione operativa ed entro limiti temporali quinquennali (POC)
- 4. Il PSC Valenza a tempo indeterminato, riguarda tutto il territorio comunale indeterminato Valuta la consistenza,la localizzazione, la vulnerabilit delle risorse Fissa vincoli, limiti e condizioni di sostenibilit delle trasformazioni Classifica il territorio: urbanizzato, suscettibile di urbanizzazione, territorio rurale Individua le politiche di intervento urbanistico nei diversi ambiti territoriali : conservare, consolidare, riqualificare, nuovo insediamento Stabilisce le trasformazioni da attuare in POC (Piano Operativo) o nel RUE (diretto)
- 5. Il RUE Disciplina le trasformazioni edilizie non sostanziali del territorio urbano e rurale Gli interventi edilizi diretti Gli aspetti fiscalit comunale (oneri , costi di costruzione, monetizzazioni) I parametri edilizi ed urbanistici Le modalit attuative degli interventi Le regole dei procedimenti edilizi e i requisiti tecnici ed igienici delle costruzioni (ivi compreso i requisiti ambientali : es. risparmio energetico)
- 6. Il POC Attiva procedure concorsuali - di evidenza pubblica - per selezionare gli interventi di nuova urbanizzazione, trasformazione o riqualificazione tra quelli individuati dl PSC Per un arco temporale di 5 anni individua e disciplina gli interventi da effettuare: effettuare di valorizzazione e tutela di trasformazione e organizzazione del territorio Localizza opere e servizi pubblici da realizzare (dichiarazione pubblica utilit - esproprio) In tal modo attribuisce diritti edificatori e vincoli (agisce sugli interessi privati e li conforma)
- 7. 晦e壊沿艶姻庄艶稼噛温 del Comune di Ozzano dellEmilia (Bo)
- 8. POC Un esempio concreto e recente di Pianificazione Operativa il POC di Ozzano dell Emilia (BO) (emanato il bando, raccolte le proposte, accordi sottoscritti e strumento approvato): esempio della possibilit di sviluppare una competizione concorrenziale fra privati a vantaggio della collettivit.
- 9. PSC in Forma Associata Un esempio che deriva da una esperienza comune di PSC/RUE La formazione in Forma Associata dei nuovi strumenti urbanistici dell Associazione di Comuni Valle dellIdice Castenaso Ozzano dell Emilia San Lazzaro di Savena I 3 PSC e i 3 RUE sono stati approvati nel 2009, Il POC di Castenaso approvato nel 2010 Il POC di Ozzano approvato nel 2012 Il POC di San Lazzaro approvato nel 2011
- 10. Perequazione Urbanistica I tre PSC impostano il metodo della Perequazione Urbanistica e definiscono in modo fra loro uniforme le principali regole applicative: Il PSC prevede l attribuzione di diritti edificatori uniformi a tutti gli immobili che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di diritto. Lentit dei diritti edificatori assegnabili dal POC per unit di superficie (IP), 竪 definita secondo i criteri che seguono in relazione alle seguenti casistiche di condizioni di fatto (collocazione nel territorio urbanizzato o urbanizzabile, area edificata o non edificata) e di diritto (presenza di vincoli allutilizzazione derivanti da disposizioni legislative o regolamentari o da piani sovraordinati al PSC, preesistenza di una condizione di edificabilit ai sensi del PRG previgente):
- 11. Entit dei Diritti Edificatori A) Aree libere esterne al territorio urbano (aree agricole): IP: da 0,07 a 0,10 mq/mq di Su; B) Piccole aree libere residuali interne al perimetro del territorio urbanizzato o piccole aree marginali immediatamente esterne ad esso : IP: da 0,10 a 0,14 mq/mq di Su; C) Aree non urbane, non vocate allurbanizzazione, ma utilizzabili esclusivamente per parchi urbani e territoriali e altre attrezzature pubbliche: IP: da 0,02 a 0,05 mq/mq di Su; D) Aree del tipo A) o B) o C) soggette a vincoli sovraordinati di inedificabilit IP: ridotto alla met di quanto sopra; E) Aree entro ambiti edificati da riqualificare IP costituito dalla somma di due componenti: una quota proporzionata alla superficie fondiaria da trasformare (fra 0,12 e 0,15 mq/mq), e una quota proporzionata alla Su esistente da demolire (fra 0,25 e 0,50 mq/mq)
- 12. Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale) Altro obiettivo comune dei tre PSC: deve essere costituito da ERS non meno del 20% del dimensionamento complessivo programmato della nuova offerta abitativa e non meno del 25% di quanto realizzabile negli ambiti di nuova urbanizzazione
- 13. POC di Ozzano Per raggiungere gli obiettivi della Citt Pubblica: Avviso Pubblico e Selezione delle Proposte Dimensionamento del POC per circa 514 alloggi (su 1.250 del PSC), 25% ERS (Housing Sociale) Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (situazione unica con un grosso ambito di sviluppo urbanistico e capacit insediativa sovrabbondante rispetto al dimensionamento massimo stabilito, rapporto 1 a 3), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi.
- 14. L Avviso Pubblico e il Master Plan E stato emanato un avviso pubblico per la raccolta e la selezione delle proposte di trasformazione urbanistica ed edilizia da programmare nel POC sulla base di un MasterPlan. ililMasterplan Masterplan
- 15. L Avviso Pubblico gli Obiettivi per la Citt Pubblica gli Obiettivi per la Citt Pubblica Obiettivi dellAmministrazione Comunale in termini di Edilizia Residenziale Sociale e Opere Pubbliche: Acquisizione gratuita di aree - ai sensi delle norme di PSC - per la realizzazione di Edilizia Residenziale Sociale, ovvero contributi per la realizzazione delle opere pubbliche. Tra le opere pubbliche in via preliminare lAmministrazione Comunale intende finanziare: - il nuovo polo scolastico .; - un centro diurno ..; - lacquisizione di un immobile e delle sue relative aree .; - il completamento della nuova circonvallazione .; - il potenziamento della rete .; - il potenziamento delle dotazioni territoriali ; - realizzazione di nuove dotazioni ecologiche, ...
- 16. L Avviso Pubblico ililDimensionamento e iiTipi di Intervento Dimensionamento e Tipi di Intervento Entit orientativa dal dimensionamento degli interventi di sviluppo urbano residenziale Per quanto riguarda gli interventi di nuova urbanizzazione di parti dellambito per nuovi insediamenti urbani, 竪 orientamento dellAmministrazione Comunale prevedere un dimensionamento del POC per non oltre . mq di SU. Tipi di interventi e di ambiti Le proposte che il Comune attende di valutare riguardano in primo luogo interventi di urbanizzazione di porzioni dellambito per nuovi insediamenti urbani, ossia l ambito individuato nel PSC con la sigla ANS. . Si ricorda peraltro che la normativa del PSC demanda al POC anche altre tipologie di interventi ricadenti in altri ambiti, e in particolare:
- 17. L Avviso Pubblico ililMetodo Metodo La proposta non costituir comunque alcun titolo per lautomatico inserimento nel P.O.C. in quanto questo Piano, come prevede la Legge 20/2000, rappresenta uno strumento urbanistico la cui definizione e approvazione sono prerogativa esclusiva del Consiglio Comunale. Il presente bando e le proposte presentate non impegnano in modo alcuno il Comune n辿 creano diritto tutelabile nei confronti del Comune medesimo. Nell'ambito del procedimento per la formazione del POC, l'Amministrazione Comunale si riserva di attivare forme di concertazione finalizzate alla messa a punto delle proposte stesse e di stipula di Accordi con i Privati, ai sensi dell'art.18 della L.R. 20/2000. I titolari delle candidature e delle proposte selezionate potranno essere invitati dall'Amministrazione Comunale ad approfondire i termini della proposta e delineare i contenuti della concertazione e dell'eventuale bozza di Accordo, i cui esiti potranno essere inseriti nel progetto di Piano Operativo Comunale (POC), da sottoporre al Consiglio Comunale per l'adozione, attribuendo allo stesso
- 18. Gli Obiettivi del POC Un Primo Obiettivo che si pone il POC, riguarda lacquisizione di unarea idonea alla realizzazione di un Nuovo Plesso Scolastico Si ritiene che la collocazione ottimale per leventuale nuovo plesso vada individuata anchessa a nord della Via Emilia, possibilmente nei pressi del Municipio e della materna pi湛 nido di recente realizzazione, in modo da realizzare un polo scolastico integrato. realizzazione Per questo nuovo plesso scolastico occorre unarea di circa 2,5 ettari in modo da poter programmare uno sviluppo nel tempo e una realizzazione per stralci ma con adeguato respiro, in termini di spazi disponibili.
- 19. Gli Obiettivi del POC Un Secondo Obiettivo riguarda il completamento della parte occidentale della circonvallazione nord. Lobiettivo del completamento di questopera ha dei risvolti evidenti sulla possibilit di alleggerire il tratto della Via Emilia storica che attraversa il paese e di portare avanti la riqualificazione di questo asse storico attorno a cui il paese 竪 sorto e a cui deve la propria identit.
- 20. Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse Un Terzo Obiettivo riguarda il proseguimento della riqualificazione delle aree produttive di pi湛 vecchio impianto che sono sorte lungo la Via Emilia. In questi ultimi anni sono stati gi avviati primi interventi di trasformazione. Ora si tratta di proseguire, laddove si siano gi verificate dismissioni di attivit e si siano create le condizioni negoziali per una trasformazione che, a fronte della riqualificazione di beni privati, dia anche luogo ad adeguate contropartite a vantaggio della collettivit: queste condizioni si sono avverate per una prima porzione dellambito di Riqualificazione (AR).
- 21. La Selezione delle Proposte Sulla base dellAvviso pubblico sono pervenute al Comune n. 36 proposte. (per usi residenziali e non) Le proposte nel loro complesso hanno dato luogo ad una sommatoria di interventi per 1.300 alloggi teorici (pari a 91.153 mq di Su) in ambiti di nuovo insediamento/trasformazione e 380 alloggi teorici (pari a 26.712 mq di Su) in ambiti di Riqualificazione. Il PSC di Ozzano ha previsto un dimensionamento di 1.250 alloggi programmabili attraverso i successivi Piani Operativi Comunali. 1.680 alloggi proposti dagli Operatori 1.250 alloggi previsti dal Dimensionamento del PSC 514 alloggi previsti e programmati dal POC (circa il 40% del PSC)
- 22. La Selezione delle Proposte DIMENSIONAMENTO PSC 1.250 ALLOGGI 2000 1500 1000 500 PREVISIONI POC 0 PROPOSTE 514 ALLOGGI 1 1.680 ALLOGGI PREVISIONI POC 30% DELLE PROPOSTE 70% PROPOSTE 514 ALLOGGI ESCLUSE 1.166 ALLOGGI PROPOSTE 1.680 ALLOGGI TOTALI
- 23. L Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte Con perimetro rosso le proposte relative agli ambiti di nuova espansione, in blu quelle relative agli ambiti di riqualificazione Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi
- 24. Concorrenza Territoriale Proposte di Adesione Selezione
- 25. Comparto Edificatorio di espansione Indice Diritti Superficie Perequativo IP Edificatori Territoriale (mq) (mq/mq) privati Comparto di attuazione coinvolto dall'applicazione A 109.618 dell' IP Proponente: "Parco Centonara" porzione non A1 soggetta a vincoli ( compreso 25.000 per area 101.470 0,0893 9.061 scolastica ) Proponente: "Parco Centonara" porzione soggetta a A2 1.533 0,045 69 vincoli ( area boscata ) Proponente Privato n1: porzione in attuazione A3 2.306 0,0893 206 ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) A4 Proponente Privato n.2: recupero Su esistente / / 312 Proponente Privato n.2: porzione in attuazione A5 4.309 0,0893 385 ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) Aree esterne collegate 17.139 B Area della vasca di finissaggio 4.858 0,0893 434 C Area 'gattile' ( per servizi pubblici ) 7.820 0,04 313 D Area di sedime del nuovo tratto di circonvallazione 4.461 0,0893 398
- 26. Comparto Edificatorio di espansione Diritti alloggi Uso Usi non Edificatori (media 70 residenza mq residenziali mq privati mq) Totale diritti edificatori perequativi privati a libero X mercato 11.178 9.278 133 1.900 alloggi Su Uso Usi non (media 70 mq residenza mq residenziali mq mq) Y Su edificabile complessivamente 19.000 17.100 244 1.900 Per ERS (minimo 25% della Su residenziale Z complessivamente edificabile ): lotti ceduti al Comune 4.275 4.275 61 Restano ( Y meno X e Z ) 3.547 3.547 51 Edificabilit compensativa attribuita ai proponenti per la realizzazione a loro cura della circonvallazione, sulla base di un preventivo del costo dell'opera pari a 2.619 2.619 37 . 1.938.060,00 Edificabilit compensativa attribuita ai proponenti per contributo economico di sostenibilit relativo al potenziamento acquedotto, sulla di un preventivo del 676 676 10 costo dell'opera pari a . 500.000,00. Edificabilit residua nella disponibilit dell'Amministrazione comunale 252 252 4
- 27. Comparto Edificatorio di espansione Schema di Assetto Manovra Perequativa
- 28. Comparto Edificatorio di espansione Dalla data di sottoscrizione della convenzione urbanistica del PUA: - cessione dellarea corrispondente ai lotti che ospiteranno la capacit edificatoria attribuita al Comune (E.R.S. 4.275 mq di Su ed edilizia residenziale libera 252 mq di Su) - cessione dellarea afferente il Polo (25.000 mq di ST); - cessione dellarea di manovra di via Olmatello (651 mq di ST); - cessione dellarea ad uso bacino di irrigazione (4.858 mq di ST); - cessione dellarea ad uso oasi felina (7.820 mq di ST); - contributo economico di sostenibilit ( 540.000,00) per il finanziamento delle opere pubbliche di cui allaccordo ex art. 18. Definizione tempi certi per procedure di affidamento della viabilit di collegamento lotto b nuova circonvallazione.
- 29. Il Nuovo Polo Scolastico
- 30. Completamento della Viabilit alternativa alla via Emilia
- 31. Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse
- 32. 135 Alloggi di ERS su 514: 26% Ambito AR Su per ERS 11 alloggi Ambito ANS_C1.3 Su per ERS 21 alloggi Ambito AUC4 Su per ERS Ambito ANS_C2.1 Su per ERS 42 alloggi 61 alloggi
- 33. Conclusioni
- 34. Contesto Urbanistico Territoriale Unico Ambito di Sviluppo Unico Ambito di Sviluppo Situazione unica con un ambito di sviluppo urbanistico Capacit insediativa sovrabbondante rispetto al Dimensionamento massimo stabilito, Rapporto 1 a 3
- 35. Contesto Urbanistico Territoriale Concorrenza Territoriale Concorrenza Territoriale A B Indice Perequativo tende al valore minore individuato dal PSC a tutto Vantaggio della Citt Pubblica ...
- 36. iiTempi Tempi Dicembre 2008 Avviso Pubblico POC 1 Aprile 2010 Adozione POC transizione Novembre 2010 Approvazione POC transizione Giugno 2011 Adozione POC 1 Maggio 2012 Approvazione POC 1
- 37. iiLivelli di Valutazione e iiTempi di Concertazione Livelli di Valutazione e Tempi di Concertazione CONTRIBUTO DI SOSTENIBILITA Vs ART. 18 EXTRA-ONERE LR.20/2000 Valutazione Tecnica & Valutazione Politica PEREQUAZIONE URBANISTICA
- 38. Grazie per l Attenzione ! Luca Biancucci Tecnicoop Societ di Ingegneria via San Felice, 21 40122 Bologna mobile: +39.347.53.166.75 mail: biancucci@tecnicoop.it slide: www.slideshare.net/lucabiancucci Lelaborazione del Piano Operativo Comunale San Giovanni in Persiceto - Bologna www.tecnicoop.it