More Related Content
Similar to для инвестора (20)
More from Usakovskyi Glib (12)
для инвестора
- 1. Где ключ снижения рисков при строительстве жилой застройки? Типичные проблемы застройки Как правило, современные жилые кварталы строятся, исходя из желания застройщика застроить как можно больше и выше, т.е. произвести наиболее возможное количество продаваемых квадратных метров жилья на имеющемся участке земли. Предполагается, что каждый квадратный метр будет продан.
- 2. Но почему тогда появляются такие феномены, как пустующий «город-привидение» в центре Киева, или множество необитаемых коттеджных районов? Например, вокруг Киева 130 коттеджных городков, но полноценно функционируют только около десяти. Редка ситуация, когда новостройки действительно украшают города, будь это Киев, Вильнюс или Таллинн. Иногда кажется, что “хрущевка” остается стандартом “эталонного качества” и в постсоветских пространствах. Единственный прогресс в том, что «хрущевка» стала цветная, но форма в большинстве случаях не изменилась. Изменилось только название - теперь она называется “Скандинавским стилем” (подталкивая клиента к мысли, что это значит экономный). Давайте попробуем разобраться почему. Смысл «хрущевки» был в том, чтобы самым дешевым и быстрым способом обеспечить крышу над головой при тотальном дефиците жилья. Почему-то, застройщику, желающему снизить риски, кажется, что эта форма и остается самой дешевой. Но мнение ошибочно, и мы постараемся здесь объяснить почему. Времена изменились, люди свободны выбирать среди множества предполагаемых вариантов, поэтому некоторые проекты становятся убыточными. Инвестор, желая уменьшить свой риск, начинает строить из более дешевых материалов, упрощать архитектурный
- 3. проект, не вкладывает средства в благоустройство придомовой территории, уменьшая привлекательность своего творения. Разберем случаи с коттеджными городками. Весь коттеджный городок редко удается построить и продать сразу. Тогда, при отсутствии инфраструктуры, такой как школы, детские садики, детские площадки, объекты бытового обслуживания, скверики, парки, велосипедные дорожки, и даже места для парковки, и т.д., полноценно жить в таких “квадратных метрах” не получается. Люди начинают жаловаться, плохие слухи начинают негативно работать на дальнейшие продажи. И чтобы продать остаток, приходится снижать стоимость квадратного метра... История опять повторяется: инвестор, желая уменьшить свой риск, начинает закручивать петлю вокруг своей шеи: строить из более дешевых материалов, еще больше упрощать архитектурный проект, не вкладываться в благоустройство. Так и формируется этот порочный круг. Бюджетные коттеджные городки, где цена за метр квадратный – самый главный фактор для покупки, становятся могилой для средств обманутых надеждами покупателей и карьеры инвесторов. Так как в погоне за дешевым жильем покупатель приобретает квадратный метр и не всегда учитывает такие факторы, как транспортная доступность в часы пик или отсутствие взаимосвязей между работой, школой и бытом, доступность магазинов, что приводит к непредвиденным тратам времени и денег на решение элементарных бытовых и социальных вопросов. Даже в топ сегменте, в погоне за мгновенной выгодой часто создается лишь видимость элитного жилья, в реальности же, жить без социальной̆ инфраструктуры - невозможно! Это еще сильнее увеличивает риск инвестиций, так как богатые люди всегда имеют больше выбора. Так выглядит коттеджный городок с «инфраструктурой», по мнению застройщика!
- 4. Почему же город для миллионеров в самом центре Киева, ПУСТ? Казалось бы, выбрано идеальное месторасположение, построено внешне элитное жилье с пониманием уровня требований потенциальных жильцов, но... Обратите внимание на расположение домов: А где же личное пространство наших миллионеров ?... Окна одного дома смотрят в окна вашему соседу. А вот идентичная ситуация в Вильнюсе в старом городе, где квадрат будет стоить не меньше 3000 евро, при этом дома смотрят в упор друг на друга, а вид на старый город - лишь приманка для покупателя, которая, как видно потом, будет скрыта кирпичной стеной. Миллионеры еще не успели заселиться, а материалы, которые использовали при строительстве, оказались
- 5. недолговечными. Кроме трещин в стенах, обнаруживаются протечки в подвалах и аварии с коммуникациями. В итоге люди стали уезжать с внешне очень элитного района Киева. Сегодня квартал пустует. Здания не сдаются в эксплуатацию, так как построены с нарушением норм. Люди, вложившие деньги в новые квартиры (стоимость 1 м2 от $3500, метраж - от 80 до 200 и более м2), не могут въехать в свое жилье! Мы описали и показали ПРОБЛЕМЫ, как инвесторов так и покупателей̆. Увидели пустующие городки дешевого и элитного сегментов. Здесь цена за КВАДРАТНЫЙ МЕТР не отражает реальных жизненных ситуаций и потребностей людей. Что случилось бы, если бы мы говорили не о квадратном метре, а о коэффициенте полезного действия (КПД) предложенного жилья? Можно ли уменьшить риск инвестиций, выстроить уникальный и гармоничный квартал со всем необходимым для человека? Поговорим немного об истории строительства поселений. Мечты об идеальной среде обитания с глубокой древности занимали умы ученых и философов. "Государство" Платона, "Город солнца" Томмазо Кампанелла, "Город - сад" Ховарда - труды лучших умов человечества существенно изменили облик современной среды обитания. Время не стоит на месте, современные технологии и инновации
- 6. изменили наш образ жизни. Но почему же большинство домов строится по уродливой хрущевской форме? Для того, чтобы не обвинять застройщика в недальновидности и жадности (типа “строит гаражи из мусора по цене дворцов из золота”), давайте чуть отклонимся и посмотрим на историю тиражирования книг (историю книгопечатания). До изобретения печатного станка книги переписывали монахи руками и так их тиражировали. Так как в книгах “держали” все тайны, не удивительно, что все рисованные руками и переписанные вручную книги имели пропорции золотого сечения. Это легко удавалось, так как для тиражирования книг применялось самое уникальное оборудование - богом, вселенной созданная рука человека. И каждая рука имела свой почерк, поэтому книги не были абсолютно идентичными. Как и каждый лист на дереве уникален. По всему миру не найти двух идентичных листьев! Но, в середине 1440-х годов Ио́ганн Генсфляйш цур Ладен цум Гу́тенберг (Johannes Gensfleisch zur Laden zum Gutenberg) создал способ книгопечатания литерами, оказавший огромное влияние не только на европейскую культуру, но и на всемирную историю. При появлении печатного станка - книги с “живой” формулой выглядели уж больно уродливо. Т.е. - печатный станок стал ограничивающим фактором. Это же не рука сотворенная богом, а станок, сотворенный человеком. Неудивительно, что у них разные возможности. Даже сейчас, когда человек познал глубинные тайны кодов и смог создать компьютер, иллюстрировать книгу по законам золотой
- 7. пропорции, используя компьютер оказалось довольно сложно даже мне как издателю. Почесав затылки, печатники сошлись на соотношении "1 к корню из 2". То есть, примерно 1:1.4.” То, что кто-то чесал затылок, красивая легенда. "Печатники" точно знали закономерность пропорций. Иначе как эмпирически прийти к формуле 1/корень из 2х стоя у печатного станка? От золотого сечения, пришлось перейти к серебряному. А что говорит история о строительстве городов? Первоначально многие дома особенно при племенной структуре имели круглую форму. Их и сейчас можно увидеть в разных концах света. Дома объединенные в крепостную стену города. Замки имели искривленную форму для защитных и других целей. Но в один день Гипподам (где то между 500 - 400 лет до нашей эры) для удобства разделения пространства города рекомендует использовать прямоугольную структуру планировки города. За это Гипподам часто подвергался критике. Аристофан высмеял его в своей комедии “Птицы”. Геометр Метон, персонаж его пьесы, пытается с помощью циркуля и линейки спроектировать небесный город, «квадратом сделав круг», но изгоняется за бахвальство. Несмотря на насмешки, соавтор статьи Глеб Усаковский считает Гипподама - гением. Правда, применять его изобретение лучше не для граждан, а для расселения рабов и военных. Прямоугольная планировка, стирает индивидуальные различия между домами, что очень Поселение в эпоху неолита
- 8. важно для рабского восприятия мира или для мышления солдат, обязанных слепо выполнять приказы. Чем меньше проявлений их личности в архитектуре города, тем проще ими управлять. Внутренняя связь между многочисленными ячейками города, особенность функционала - теряется при этом. Идеи Гипподама расцвели в период тоталитаризма в Германии и СССР. Советская Россия, после долгих лет войны за власть решилась на индустриализацию. Советский гражданин - это рабочий муравей коммунизма. Так планы развития поселений были поставлены выше потребностей отдельно взятого человека или даже группы людей. В основе архитектурного проектирования начали применять клаузурный подход. Клаузура - это быстрый эскиз, набросок, передающий главный замысел проекта. Суть клаузурного метода лежит в создании быстрых скетчей, эскизов, отражающих идею автора. Из нескольких эскизов выбирают лучший, и на его основании создают всю техническую документацию. Главный плюс клаузурного подхода - скорость проектирования. Идеям и фантазии при такой методике, отводится главная роль, главное чтобы они усиливали идеологию государства. Минус такого подхода в том, что глубинные функциональные связи, как правило, проявляются не сразу, и архитектура основанная на идеях и фантазиях, зачастую выходит поверхностной. Люди вынуждены жить в План концлагеря «Аушвиц»
- 9. пространстве, рождённой богатой фантазией автора и идеологией государства, но далекой от их житейских нужд и индивидуальных потребностей. В ХХ веке для скоростного массового строительства, радиусные (криволинейные) формы фундамента и стен стали невозможными или превращались в “стройки века”. Т.е. применяя описанную аналогию, божественная рука человека была заменена машиной, созданной человеком. Так ограничение в постройке фундамента, надолго ограничило красоту и удобство жилого пространства. Не удивительно что во времена развала СССР, многие частные дома строились в виде “сказочных замков”, с башенками, изогнутыми линиями и т.д. Поводимому, это был стихийный протест против навязанного стандарта. Но!!! Времена поменялись, а клишевое мышление осталось. При нынешних технологиях, мы больше не должны быть привязаны к прямоугольной форме “хрущевки”. Давайте разберемся, правда ли, что все что сложней коробки стоит дороже, а если есть кривизна или округлость, то это втридорога? В стоимости затрат на возведение объекта недвижимости есть две основных составляющих: стоимость работ и стоимость материалов. Так как, круг это геометрическая фигура, с минимальным периметром при равной площади, то переход от прямого угла на круглый экономит строительный материал и объёмы работ для рабочих. При этом выигрывает, как интерьер, так и экстерьер здания, на участке экономится место, здание становится более экономичным в отоплении и обслуживании. Докажем это математически: Допустим, площадь круга равна S=¶RR=100 метров квадратных, R=5,64m, тогда периметр (длинна стен) l=2¶R=35 метров. Для прямоугольника той же Равновеликие по площади круг и квадрат
- 10. площади, периметр будет равен l=40 метров. При одинаковой площади, периметр круга меньше периметра прямоугольника на 11,3%, что и требовалось доказать. Т.е. у нас есть дополнительные 11% экономии на материалах стен! Надо сказать, что усложнение проекта требует большего внимания к документации, а типичный современный архитектор, не очень то любит часто бывать на стройке, поэтому прораб легко “поправляет” изгибы архитектуры и еще дерёт в втридорога за “усложнения, перепланировку и внеплановые работы”. Расчёт с рабочими же идёт за объём бетона, или кладки стен, то есть меньше, чем за прямой угол. Должны заметить, что стоимость затрат в “неквадратном” строительстве, в разы меньше рыночной стоимости прямоугольного здания. Ключ к уменьшению риска инвестиций кроется в большей эффективности застройки, и связи архитектуры с потребностями и комфортом человека Ведь доброе имя и благодарные клиенты - это бесплатная и самая эффективная реклама. Почему в живой природе, не тратящей материю и энергию впустую, вы не встретите прямого угла? Какое движение удобнее для человека? Если выбросить ненужные элементы в движении, то можно прийти к оптимальной форме квартала. Выбросив все не функциональные углы, мы сэкономим значительную площадь и
- 11. создадим более удобное, уникальное пространство, облегчающее гармонию и проживание в квартале. Миссия Глеба Усаковского как органического архитектора заключается не в фонтане гениальных идей, а во внимательном наблюдении уже существующих процессов и выявлении взаимосвязей. Интересно, что стены при таком подходе ключевой роли не играют и, наоборот, жизнь нередко выплескивается наружу в оформлении фасада или, например, малой архитектуры, такой как балконы. Единство формы и функции, присущие органической архитектуре, выражает внутреннюю жизнь, и оживляет ткань города. Такой подход способен изменить даже существующие безликие здания и целые городские кварталы. Разберем один практический пример для полного понимания Все, инвесторы, строители и покупатели привыкли оперировать в основном двумя показателями: квадратный метр и цена. Если дорого - считай престижно. Это тоже самое, как если бы в музыке из 7 нот использовали бы только До и Ре. Так как отдельные ноты - это еще не музыка, так и квадраты - еще не жилье. В музыке существует понимание гармонии, т.е. когда две ноты звучат очень приятно для слуха, но в этом еще нет мелодии. Оказывается, что это Терция и Квинта,
- 12. такие как, До и Ми, До и Соль. Опять мы встречаемся с феноменом золотой пропорции. Тогда, если продолжить нашу ассоциацию с музыкой, представьте, что До - это Квадратный метр, а Ре - это деньги. Чем тогда является Ми и Соль? Чтобы найти ответ, вернемся к строительству жилого квартала. На одинаковых участках площадью по 3 Га размещены жилые кварталы, в первом случае - типовым т.е хрущевским методом, во втором - органическим. Расстояние между секциями и высотность определяется строительными нормами и требованиями. В каждом из кварталов - три типа квартир.
- 13. Хрущевской метод позволяет примитивно, довольно негибко, (так как вариантов там мало), разместить жилые группы, но при этом пространство участка используется менее эффективно, с потерей как минимум 20%. Органический подход требует больше усилий от создателей и более глубокого понимания потребностей людей как будущих жильцов. Но он намного гибче и позволяет разместить больше квартир на той же площади земельного участка. Пешеходные и транспортные потоки в типовом подходе пересекаются, в органическом же, дворовые пространства полностью изолированы от транспорта. Эффективность органического подхода объясняется более сложной структурой, но эта структура кроме экономической выгоды, приносит высокое качество жизни. Весь квартал создается, как единый живой организм. Форма жилых групп, архитектура каждого здания - следствие жизненных процессов. Отсюда, как результат, легкость управлением органическим кварталом. Архитектурный облик всего квартала безусловно выигрывает в случае органического подхода.
- 14. Что же происходит на уровне квартир? При органическом подходе клиентам предлагаются не квадратные метры, а жизненные сценарии. В зависимости от того, как и когда ваша семья собирается вместе или отдыхает, вы выбираете подходящую планировку квартиры. Квадратные метры в органическом случае неразрывно связаны с жизненными функциями. Если внимательно рассмотреть план органической квартиры, можно заметить, что форма внешних стен не только не усложняет планировку квартиры, а наоборот усиливает ее функциональность. Есть где поставить прямоугольную кровать, или стандартную мебель, но при этом учтена и природа движения человека. За счет нелинейности фасада из разных комнат открываются разные виды, и в квартиру попадает больше света в разное время дня. В жизни мы редко ходим с поворотами под прямым углом, как на параде в армии, естественная траектория движения человека – плавная, а значит криволинейная. Это значит, что при прямолинейной планировке мы создаем незаполненные жизненными процессами углы, и лишние коридоры, за которые все равно платим. Форма и место каждой комнаты в органическом квартале связана с красивым видом из окна и расположением мебели в нескольких трансформационных вариантах. Кухня всегда имеет окно во внутренний двор, там где будут играть ваши дети, внуки. В хрущевском подходе (рис.2), форма комнат - вытянутые прямоугольники с окнами в короткой части, по сути своей – это банальные коридоры. Линейное расположение окон обеспечивает лишь один вид и не всегда в дворовое пространство. А большинство жизненных процессов человека связано именно с рис. 1 Органическая квартира
- 15. солнцем. Например, пространство, где мы спим должно освещаться не менее 3-х часов прямыми солнечными лучами для предотвращения развития бактерий и микробов. Чем меньше темных коридоров, тем функциональней и здоровее пространство. На рис. 1 видно, что свет проникает в квартиру с трех сторон, а в коридоре практически отсутствует. В типовом случае, рис. 2 видим, что свет попадает только с одной стороны, а коридор занимает значительную часть квартиры. Коэффициент полезного действия пространства и Терция Теперь мы готовы вам раскрыть секрет, что такое Терция в архитектуре. Это КПД пространства. Если поделить общую площадь пространства на площадь связанную с реальными процессами или жизненными функциями, то можно вычислить коэффициент полезного действия пространства. Как наглядный пример рассмотрим планы балконов в обоих вариантах застройки. В органическом случае мы видим, что треугольная форма балкона связана с возможностью разместиться втроем вокруг столика на балконе. В хрущевском варианте даже вдвоем разместиться трудно, так как стол мешает проходу, а уж третий тут точно лишний. Площадь балконов - одинаковая, а функционал - разный. Чем больше связи между жизненными процессами и формой помещения, тем выше КПД пространства. Человек не может принимать заданную форму, как жидкость. Анатомические особенности человека обуславливают, что одинаковую по площади форму мы по-разному можем использовать, поэтому и полезно ввести КПД пространства. Важную роль в функциональности пространства рис. 2 Типовая квартира
- 16. играет естественное освещение и визуальная связь с внешним миром. Низкая функциональность хрущевских квартир служила причиной многих семейных ссор и даже разводов. Дело в том, что человек не может объяснить даже сам себе, откуда возникает дискомфорт и сводит все к банальной «бытовухе», ведь архитектура действует на уровне подсознания. Функциональность каждого квадратного метра органической квартиры значительно выше типовой, так как конфигурация стен – это следствие жизненных процессов. Сначала органический архитектор создает мелодию, (жизненные сценарии для квартир) и лишь после этого появляются стены, фасады и даже форма квартала как части единой гармонии. Социальные аспекты или Квинта в гармонии Строительство квартала - лишь подготовка к самому важному этапу - эксплуатации и управлению кварталом. Жизнь семьи не ограничивается стенами квартиры. В центре квартала расположена площадь, со столиками и шатром, где жители могут собраться для совместных мероприятий или для принятия совместных решений. Тут же находится открытый и закрытый бассейны, детский сад, фитнес-центр, ресторанный комплекс, аптека и магазин. Органическая архитектура создается по принципам пассивных домов, в разы уменьшая затраты на отопление и обслуживание. Более скрупулезный подход в органическом проектировании, значительно сокращает общие сроки реализации, потому как ландшафтный дизайн квартала, архитектура, инженерные сети и внутренний дизайн квартир создаются в едином строительном процессе, а не растягиваются последовательно один за другим, как это бывает в «упрощенных» проектах.
- 17. Если вас заинтересовала тема Органической архитектуры и Вы хотите: Получить консультацию; Заказать лекцию; Провести семинар “Сакральная геометрия и бизнес”; Увидеть доказательства в расчетах по стоимости; Реализовать проект; обращайтесь к авторам статьи: Ресторан Фитнес центр Общественный центр Входная группа для гостей. Гостевая стоянка Жилая группа Внутренний двор
- 18. Глеб Усаковский email: gleb@oa.org.ua Дарюс Радкявичюс email: darusinmac@mac.com http://oa-development.org/ UA +380632373262 EU +37069841027