ºÝºÝߣ

ºÝºÝߣShare a Scribd company logo

Al??veri? Merkezi Ara?t?rma Raporu 2012 - ?GD ?stanbul Gayrimenkul De?erleme

?
?
IGD - Istanbul Gayrimenkul Degerleme Fizibilite
IGD - Istanbul Gayrimenkul Degerleme Fizibilite

Al??veri? Merkezi Ara?t?rma Raporu 2012 - ?GD ?stanbul Gayrimenkul De?erleme

1 of 4
Downloaded 15 times
?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmada? - Taksim / ?stanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr Park ve Forum ?stanbul gibi daha pek ?ok al??veri? merkezi yurtd?- ??ndan ?d¨¹ller almaya ve b¨¹y¨¹k bir ilgi g?rmeye ba?lam??t?r. Son y?llarda, al??veri? merkezi yat?r?mlar? b¨¹y¨¹k ?ehirlerden Ana- dolu ?ehirlerine do?ru kaymaya ba?lam??t?r. 2011 y?l?nda yeni AVM a??l??lar?n?n %30¡¯u ?stanbul¡¯da, % 70¡¯i ise Anadolu¡¯da ger- ?ekle?mi?tir. AVM¡¯lerin Anadolu¡¯ya yay?lmas? bu ?ehirlere yaln?zca ekonomik a??dan de?il, sosyal a??dan da b¨¹y¨¹k bir canl?l?k getir- mektedir. Mevcut Stok ?u an T¨¹rkiye¡¯de 48 ?ehirde, toplam 302 adet AVM hizmet ver- mektedir. En yo?un AVM sto?una sahip olan ?stanbul¡¯da 108 adet AVM bulunurken, Ankara¡¯da AVM¡¯lerin say?s? 36¡¯ya, ?zmir¡¯de 13¡¯e, Bursa¡¯da 11¡¯e ve Antalya¡¯da 9¡¯a ula?m??t?r. 2011 y?l?nda, T¨¹rkiye genelinde 34 adet al??veri? merkezi tamamlanm?? ve toplamda 5 milyar dolarl?k yat?r?m yap?lm??t?r. T¨¹rkiye¡¯de faal olan al??veri? merkezlerinin toplam kiralanabilir ala- n? (TKA) , 2011 y?l? itibariyle 7.5 milyon metrekareye ula?m??t?r. T¨¹rkiye¡¯de al??veri? merkezi piyasas? 2000¡¯lerin ba??ndan bu yana her y?l ortalama y¨¹zde 18 b¨¹y¨¹yerek ?ok h?zl? bir geli?im g?ster- mi?tir. Bug¨¹n gelinen noktada, al??veri? merkezi yat?r?mlar?nda hem yap?, hem de hizmet kalitesi olarak uluslararas? seviyeler ya- kalanm??t?r. Ge?ti?imiz 5 y?l i?erisinde in?a edilen Kanyon, ?stinye ALI?VER?? MERKEZ? P?YASASI RAPORU ?STANBUL2012 TEL?F HAKLARI : Tamam?yla ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD)¡¯nin m¨¹lkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kayd? ve izin al?nmak sureti ve de?i?iklik yap?lmamas? kayd? ile kullan?labilir. ?zin ve ?zel izin ile kullan?lan metinler ¨¹zerinde kullan?c?lar?n m¨¹lkiyet hakk? bulunmamaktad?r. Makale veya ara?t?rma kullan?m? i?in l¨¹tfen info@igd.com.tr¡¯a e-posta g?nderiniz ya da 0212.232.93.13 no¡¯lu telefon ile irtibata ge?iniz. ?NEML?: ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD), herhangi bir ki?i ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kay?p, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.
2010 ile kar??la?t?r?ld???nda, ma?aza alan?nda % 20 oran?nda bir art?? s?zkonusudur. Toplam Kiralanabilir Alan Miktar? Art??? (m2 ) Mevcut AVM¡¯lerin kiralanabilir alan a??s?ndan b¨¹y¨¹kl¨¹kleri ince- lendi?inde, yar?s?n?n 20 bin metrekareden k¨¹?¨¹k oldu?u g?r¨¹l- mektedir. Bu t¨¹r AVM¡¯ler ?o?unlukla n¨¹fus yo?unlu?u az olan il ve il?elerde bulunmaktad?r. T¨¹rkiye¡¯de 60 bin metrekareden b¨¹y¨¹k AVM¡¯lerin say?s? ise 24 olup, bunlar ?stanbul, Ankara, ?zmir, Bursa, Kayseri ve Mersin gibi ?ehirlerde yer almaktad?r. T¨¹rkiye¡¯de 100 bin metrekarenin ¨¹zerinde 4 adet AVM in?a edil- mi?tir. 2009 y?l? sonunda kap?lar?n? a?an Forum ?stanbul, 175 bin metrekare toplam kiralanabilir alan? ile ayn? zamanda Avrupa¡¯n?n en b¨¹y¨¹k al??veri? merkezi olma ¨¹nvan?n? ta??maktad?r. Forum ?stanbul¡¯da, 8 bin metrekare dev bir akvaryum, buz m¨¹zesi, IKEA ve Praktiker gibi yap? market firmalar?, 265 adet ma?aza ve 5 bin ara?l?k otopark yer almaktad?r. 01 AVM P?YASASI RAPORU T¨¹rkiye AVM Haritas? Kaynak: IGD T¨¹rkiye¡¯deki En B¨¹y¨¹k AVM¡¯ler Forum ?stanbul AVM ?stanbul 175.000 m2 Marmara Forum AVM ?stanbul 135.000 m2 ?stanbul Cevahir AVM ?stanbul 110.000 m2 Ankamall AVM Ankara 107.000 m2 Torium AVM ?stanbul 90.000 m2 Antares Al??veri? ve Ya?am Merkezi Ankara 85.000 m2 Anatolium AVM Bursa 84.000 m2 Kentpark AVM Ankara 80.000 m2 Panora AVM Ankara 80.000 m2 Forum Ankara Outlet AVM Ankara 80.000 m2 Korupark AVM Bursa 74.580 m2 CEPA AVM Ankara 73.000 m2 Forum Mersin AVM Mersin 71.500 m2 Akkoza AVM ?stanbul 70.000 m2 Anatolium AVM Ankara 70.000 m2 Meydan AVM ?mraniye ?stanbul 70.000 m2 212 AVM ?stanbul 70.000 m2 M1 Tepe AVM Adana 69.000 m2 Forum Bornova ?zmir 67.000 m2 Viaport AVM ?stanbul 66.000 m2 Forum Kayseri AVM Kayseri 65.000 m2 Akbat? Al??veri? ve Ya?am Merkezi ?stanbul 63.500 m2 Optimum Outlet AVM Adana 61.000 m2 Deposite Outlet AVM ?stanbul 60.000 m2 221-100 m2 100-60 m2 60-20 m2 20-0 m2 0 m2
AVM Yo?unlu?u ?ehirlerde AVM¡¯lerin yo?unlu?u, 1000 ki?i ba??na d¨¹?en kirala- nabilir alan (ma?aza alan?) ile ?l?¨¹lmektedir. 2010 y?l?nda, T¨¹rkiye genelinde ortalama AVM yo?unlu?u 1000 ki?i ba??na 90 metreka- re iken, 2011¡¯de a??lan AVM¡¯lerle birlikte 100 metrekareye y¨¹ksel- mi?tir. Avrupa ile bir k?yaslama yap?ld???nda ise, Avrupa¡¯da ortala- ma AVM yo?unlu?unun 220 metrekare oldu?u d¨¹?¨¹n¨¹ld¨¹?¨¹nde, T¨¹rkiye¡¯de hala al??veri? merkezi geli?tirilmesine ihtiya? oldu?u sonucu ??kar?labilir. Ancak bu ihtiyac?n n¨¹fus ve ki?i ba??na d¨¹?en milli gelir art??? ile paralel ?ekilde planlanmas? gerekmektedir. 1000 Ki?i Ba??na Ortalama TKA Art??? Yandaki tabloda T¨¹rkiye or- talamas?n?n ¨¹zerinde bulunan ?ehirler ve AVM yo?unlukla- r? g?r¨¹lmektedir. Ankara ve ?stanbul¡¯da 1000 ki?i ba??na d¨¹?en ma?aza alan? (TKA) Avrupa ortalamas?ndad?r. Ha- len devam eden in?aatlarla birlikte, bu ?ehirlerdeki AVM piyasas? doygunluk s?n?r?na yakla?acakt?r. Bundan sonra- ki y?llarda, AVM yat?r?mlar?nda daha ?zellikli projeler geli?ti- rilmesi, di?er yandan Anadolu ?ehirlerine yo?un bir y?nelme olmas? beklenmektedir. Gelecek Stok T¨¹m T¨¹rkiye¡¯de, halihaz?rda planlanma a?amas?nda olan veya in- ?aat? devam eden 70 civar?nda AVM projesi vard?r. Bu projelerin tamamlanmas?yla, 2013 y?l?n?n sonunda T¨¹rkiye¡¯deki toplam AVM say?s?n?n 370, 1000 ki?i ba??na d¨¹?en TKA¡¯n?n ise 125 metrekare olmas? ?ng?r¨¹lmektedir. G¨¹n¨¹m¨¹zde art?k b¨¹y¨¹k konut projeleri- nin i?ersinde 5.000 ile 15.000 metrekare aras?nda de?i?en al??- veri? merkezleri veya al??veri? caddeleri planlanmaktad?r. Bunlar da hesaba kat?ld???nda 2013¡¯te, T¨¹rkiye¡¯deki toplam kiralanabilir AVM alan? yakla??k 9.7 milyon metrekareye y¨¹kselecektir. Gelecek AVM Sto?u ?stanbul, bug¨¹n 3 milyon metrekareye yakla?an ma?aza alan? ile AVM piyasas?nda ba?? ?ekmektedir. ?n¨¹m¨¹zdeki 2 y?l i?erisinde, ?stanbul¡¯daki mevcut sto?a 20¡¯nin ¨¹zerinde AVM ve 1 milyon met- rekare kiralanabilir alan daha eklencektir. Devam eden projeler ?stanbul¡¯da yap?m?na ba?lanan projelerin ?o?u yeni konut alanlar? olarak geli?en K¨¹?¨¹k?ekmece, Ba?ak?ehir ve Ata?ehir gibi il?e- lerde yo?unla?maktad?r. Marmara Park AVM (Esenyurt, 100.000 m2 ), Babil ?ar?? (Esenyurt, 48.000 m2 ), Neo City (Bah?e?ehir, 65.000 m2 ), Mall of ?stanbul (Ba?ak?ehir, 135.000 m2 ) ve Brandi- um AVM (Ata?ehir, 60.000 m2 ) bu b?lgelerde yap?m?na ba?lanan ?nemli projeler aras?ndad?r. ?stanbul¡¯un ?ehir merkezi de AVM yat?r?mlar? i?in bir ?ekim alan? olma ?zelli?ini s¨¹rd¨¹rmektedir. ?? merkezlerinin bulundu?u ?i?li, Levent ve Maslak¡¯taki mevcut al??veri? merkezlerine yak?nda Zor- lu AVM (Zincirlikuyu, 60.000 m2 ) ve 42 Maslak AVM (Maslak, 21.000 m2 ) eklenecektir. 2012¡¯ de kap?lar?n? a?an Bulvar Samsun (15.000 m?), Tarsu AVM (Mersin, 27.700 m?) ve Manisa¡¯n?n ilk AVM¡¯si olan Magnesia AVM¡¯nin (Manisa, 19.000 m?) yan? s?ra anadolu¡¯da Batman, Siirt ve Ni?de¡¯nin 2013 y?l?na kadar ilk al??veri? merkezlerine kavu?ma- 02 Kaynak: IGD ?llere G?re 1000 Ki?i Ba??na TKA ANKARA 225 m2 ?STANBUL 221 m2 DEN?ZL? 163 m2 KAYSER? 160 m2 BURSA 133 m2 TRABZON 131 m2 B?LEC?K 125 m2 KOCAEL? 121 m2 ESK??EH?R 121 m2 KARAB?K 114 m2 SAKARYA 111 m2 T?RK?YE 100 m2 Kaynak: ?GD, 2011 R?nesans Gayrimenkul Optimum ?zmir AVM 2012 58.500 m2 Kahramanmara? AVM 2013 52.000 m2 Samsun AVM 2013 66.000 m2 ?anl?urfa AVM Planlan?yor 50.000 m2 Multi Development Forum Adana 2014 45.000 m2 Forum ?anakkale 2015 27.800 m2 Forum Diyarbak?r AVM 2015 43.400 m2 Gaziantep Forum 2013 44.000 m2 Forum Elaz?? 2013 26.300 m2 Turkmall Novada Ata?ehir AVM 2012 20.000 m2 Novada Maslak 2013 15.000 m2 Kaynak: ?GD, 2011 21 24 27 29 33 38 50 62 72 90 100
03 ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmada? - Taksim / ?stanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr TEL?F HAKLARI : Tamam?yla ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD)¡¯nin m¨¹lkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kayd? ve izin al?nmak sureti ve de?i?iklik yap?lmamas? kayd? ile kullan?labilir. ?zin ve ?zel izin ile kullan?lan metinler ¨¹zerinde kullan?c?lar?n m¨¹lkiyet hakk? bulunmamaktad?r. Makale veya ara?t?rma kullan?m? i?in l¨¹tfen info@igd.com.tr¡¯a e-posta g?nderiniz ya da 0212.232.93.13 no¡¯lu telefon ile irtibata ge?iniz. ?NEML?: ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD), herhangi bir ki?i ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kay?p, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz. AVM P?YASASI RAPORU lar? beklenmektedir. Di?er yandan R?nesans Gayrimenkul ?zmir, Kahramanmara?, Samsun ve ?anl?urfa¡¯da 50 bin metrekarenin ¨¹zerinde toplam 4 AVM projesi ger?ekle?tirmektedir. Forum ?s- tanbul ve Forum Ankara¡¯n?n geli?tiricilerinden Multi Development ise Adana, ?anakkale, Diyarbak?r ve Elaz??¡¯da birer Forum AVM a?may? planlanmaktad?r. T¨¹m bu projelerle 2014 y?l?na kadar, Ana- dolu¡¯daki toplam AVM alan? (TKA) 1 milyon 200 bin metrekareyi bulacakt?r. T¨¹ketici Profili T¨¹ketici e?ilimleri ile ilgili ara?t?rmalara g?re AVM¡¯ler sadece al??veri? i?in de?il, e?lenmek ve sosyalle?mek ihtiya?lar?na da hizmet et- mektedir. ?zellikle ?al??an kesimler i?in AVM¡¯ler, hafta- sonlar? aileleriyle birlikte vakit ge?irebildikleri mekanlar hali- ne gelmi?tir. Her ay, ¨¹lkedeki al??veri? merkezleri on binler- ce ki?i taraf?ndan ziyaret edil- mektedir. Al??veri? merkezlerinde ge?irilen zaman?n artmas?yla birlikte t¨¹ke- tici harcamalar? da artmaktad?r. Tabii ki bu geli?melerde hanehalk? gelirinin artmas?n?n da rol¨¹ vard?r. 2004 y?l?nda hanehalk? ba??na ortalama perakende harcamas? 452 lira iken, 2010 y?l?nda 845 liraya y¨¹kselmi?tir. T¨¹keticinin al?m g¨¹c¨¹n¨¹n bu ?ekilde katlanarak artmas?n?n al??veri? merkezlerine olan talebi de canland?raca?? d¨¹- ?¨¹n¨¹lmektedir. Kiralar 2008¡¯de ya?anan global krizin ard?ndan al??veri? merkezlerinde kiralar y¨¹kselme trendine girmi?, ancak ard arda a??lan al??veri? merkezleri y¨¹z¨¹nden kira art??lar? s?n?rl? seviyelerde kalm??t?r. 2011 sonu itibariyle, ?stanbul ve Ankara¡¯n?n merkezi b?lgelerindeki al??- veri? merkezlerinde d¨¹kkan kiralar? ayl?k ortalama 75-85 €/m2 ci- varlar?nda iken, Anadolu ?ehirlerinde 40-50 €/m2 civarlar?ndad?r. 2011¡¯in sonlar?na do?ru d?viz kurlar?nda ya?anan art?? AVM kira- c?lar?n? zor durumda b?rakm??t?r. Kira ?demelerinde zaman zaman ortaya ??kan bu t¨¹r s?k?nt?lar? gidermek i?in baz? AVM¡¯ler d?viz ku- runu sabitleme y?ntemine ba?vurmaktad?r. AVM¡¯lerde d?viz ile ki- ralamalar?n 2012¡¯de y¨¹r¨¹rl¨¹?e girecek olan T¨¹rk Ticaret Kanunu ile birlikte kalkmas? beklenmektedir. Al??veri? Caddeleri T¨¹rkiye al??veri? caddeleri a??s?ndan ?ok zengin bir ¨¹lke de?ildir. Bu, ?ehir merkezlerinde bu t¨¹r caddelerin ?nceden planlanma- mas?ndan kaynaklanmaktad?r. Var olan caddelerin de bir ?o?u otopark imkan?, g¨¹venlik vb gibi modern al??veri? ko?ullar?n? sa?- layabilecek niteliklerde de?ildir. Bu sebeplerle al??veri? caddeleri perakendeciler a??s?ndan ?ok fazla ciro getiren yerler haline ge- lememi?tir. Yaln?zca ?stanbul¡¯da Ba?dat Caddesi, ?stiklal Caddesi ve Ni?anta?? karl?l?k a??s?ndan AVM¡¯lerle yar??acak d¨¹zeylerdedir. Di?er yandan, caddelerin AVM¡¯lere g?re avantajlar? bulunmakta- d?r. A??k havada bulunma ve ?ehir i?inde dola?ma zevki insanla- r?n AVM¡¯ler yerine caddeleri tercih etme nedenleri aras?ndad?r. Yat?r?mc?lar bu eksikli?i, al??veri? merkezi projelerine sokak veya meydan ?zelli?inde a??k alanlar ve d??a a??lan d¨¹kkanlar ekleyerek gidermeye ba?lam??lad?r. ?stanbul¡¯da ?stinye Park, Viaport Pendik, ArenaPark (K¨¹?¨¹k?ekmece), ?mraniye Meydan AVM ¨¹st¨¹ a??k al??veri? merkezi konseptinin uyguland??? ba?ar?l? ?rnekler aras?n- dad?r. 2012 ?ng?r¨¹leri ve Yeni Trendler Ger?ekle?tirilmekte olan projeler ve n¨¹fus/gelir art??? oranlar? dik- kate al?nd???nda ?zellikle ?stanbul ve Ankara¡¯da AVM piyasas?nda bir doygunluk noktas?na do?ru gelinmektedir. ?n¨¹m¨¹zdeki y?llar- da AVM projelerinin ba?ar?l? olmas? i?in t¨¹ketici isteklerinin detay- l? bir ?ekilde analiz edilmesi ve farkl?la?maya gidilmesi b¨¹y¨¹k bir ?nem arz etmektedir. Son y?llarda al??veri? merkezlerinde g?rmeye ba?lad???m?z temal? parklar t¨¹keticiye, ?zellikle de ?ocuklara e?lenceli vakitler sun- makta ve di?er al??veri? merkezilerinden farkl?la?mada ?nemli bir rol oynamaktad?r. ?stanbul¡¯da temal? park konseptini hayata ge?i- ren Torium AVM, Neomarin AVM ve Forum ?stanbul¡¯da buz park?, safari park? ve Jurrasic Park gibi ?e?itli e?lence alanlar? bulunmak- tad?r. Bunlara ek olarak 2011 y?l?nda hizmete giren Ora AVM¡¯de masal temal? bir lunapark bulunmakta olup, eski Tatilya¡¯n?n yerine yap?lan ve 2012¡¯nin ikinci ?eyre?inde a??lmas? planlanan Marmara Park AVM¡¯de ise bir uzay park? yer alacakt?r. Hanehalk? Ba??na Ayl?k Ortalama Parakende Harcamas? (TL) Kaynak: T??K

More Related Content

Al??veri? Merkezi Ara?t?rma Raporu 2012 - ?GD ?stanbul Gayrimenkul De?erleme

  • 1. ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmada? - Taksim / ?stanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr Park ve Forum ?stanbul gibi daha pek ?ok al??veri? merkezi yurtd?- ??ndan ?d¨¹ller almaya ve b¨¹y¨¹k bir ilgi g?rmeye ba?lam??t?r. Son y?llarda, al??veri? merkezi yat?r?mlar? b¨¹y¨¹k ?ehirlerden Ana- dolu ?ehirlerine do?ru kaymaya ba?lam??t?r. 2011 y?l?nda yeni AVM a??l??lar?n?n %30¡¯u ?stanbul¡¯da, % 70¡¯i ise Anadolu¡¯da ger- ?ekle?mi?tir. AVM¡¯lerin Anadolu¡¯ya yay?lmas? bu ?ehirlere yaln?zca ekonomik a??dan de?il, sosyal a??dan da b¨¹y¨¹k bir canl?l?k getir- mektedir. Mevcut Stok ?u an T¨¹rkiye¡¯de 48 ?ehirde, toplam 302 adet AVM hizmet ver- mektedir. En yo?un AVM sto?una sahip olan ?stanbul¡¯da 108 adet AVM bulunurken, Ankara¡¯da AVM¡¯lerin say?s? 36¡¯ya, ?zmir¡¯de 13¡¯e, Bursa¡¯da 11¡¯e ve Antalya¡¯da 9¡¯a ula?m??t?r. 2011 y?l?nda, T¨¹rkiye genelinde 34 adet al??veri? merkezi tamamlanm?? ve toplamda 5 milyar dolarl?k yat?r?m yap?lm??t?r. T¨¹rkiye¡¯de faal olan al??veri? merkezlerinin toplam kiralanabilir ala- n? (TKA) , 2011 y?l? itibariyle 7.5 milyon metrekareye ula?m??t?r. T¨¹rkiye¡¯de al??veri? merkezi piyasas? 2000¡¯lerin ba??ndan bu yana her y?l ortalama y¨¹zde 18 b¨¹y¨¹yerek ?ok h?zl? bir geli?im g?ster- mi?tir. Bug¨¹n gelinen noktada, al??veri? merkezi yat?r?mlar?nda hem yap?, hem de hizmet kalitesi olarak uluslararas? seviyeler ya- kalanm??t?r. Ge?ti?imiz 5 y?l i?erisinde in?a edilen Kanyon, ?stinye ALI?VER?? MERKEZ? P?YASASI RAPORU ?STANBUL2012 TEL?F HAKLARI : Tamam?yla ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD)¡¯nin m¨¹lkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kayd? ve izin al?nmak sureti ve de?i?iklik yap?lmamas? kayd? ile kullan?labilir. ?zin ve ?zel izin ile kullan?lan metinler ¨¹zerinde kullan?c?lar?n m¨¹lkiyet hakk? bulunmamaktad?r. Makale veya ara?t?rma kullan?m? i?in l¨¹tfen info@igd.com.tr¡¯a e-posta g?nderiniz ya da 0212.232.93.13 no¡¯lu telefon ile irtibata ge?iniz. ?NEML?: ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD), herhangi bir ki?i ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kay?p, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.
  • 2. 2010 ile kar??la?t?r?ld???nda, ma?aza alan?nda % 20 oran?nda bir art?? s?zkonusudur. Toplam Kiralanabilir Alan Miktar? Art??? (m2 ) Mevcut AVM¡¯lerin kiralanabilir alan a??s?ndan b¨¹y¨¹kl¨¹kleri ince- lendi?inde, yar?s?n?n 20 bin metrekareden k¨¹?¨¹k oldu?u g?r¨¹l- mektedir. Bu t¨¹r AVM¡¯ler ?o?unlukla n¨¹fus yo?unlu?u az olan il ve il?elerde bulunmaktad?r. T¨¹rkiye¡¯de 60 bin metrekareden b¨¹y¨¹k AVM¡¯lerin say?s? ise 24 olup, bunlar ?stanbul, Ankara, ?zmir, Bursa, Kayseri ve Mersin gibi ?ehirlerde yer almaktad?r. T¨¹rkiye¡¯de 100 bin metrekarenin ¨¹zerinde 4 adet AVM in?a edil- mi?tir. 2009 y?l? sonunda kap?lar?n? a?an Forum ?stanbul, 175 bin metrekare toplam kiralanabilir alan? ile ayn? zamanda Avrupa¡¯n?n en b¨¹y¨¹k al??veri? merkezi olma ¨¹nvan?n? ta??maktad?r. Forum ?stanbul¡¯da, 8 bin metrekare dev bir akvaryum, buz m¨¹zesi, IKEA ve Praktiker gibi yap? market firmalar?, 265 adet ma?aza ve 5 bin ara?l?k otopark yer almaktad?r. 01 AVM P?YASASI RAPORU T¨¹rkiye AVM Haritas? Kaynak: IGD T¨¹rkiye¡¯deki En B¨¹y¨¹k AVM¡¯ler Forum ?stanbul AVM ?stanbul 175.000 m2 Marmara Forum AVM ?stanbul 135.000 m2 ?stanbul Cevahir AVM ?stanbul 110.000 m2 Ankamall AVM Ankara 107.000 m2 Torium AVM ?stanbul 90.000 m2 Antares Al??veri? ve Ya?am Merkezi Ankara 85.000 m2 Anatolium AVM Bursa 84.000 m2 Kentpark AVM Ankara 80.000 m2 Panora AVM Ankara 80.000 m2 Forum Ankara Outlet AVM Ankara 80.000 m2 Korupark AVM Bursa 74.580 m2 CEPA AVM Ankara 73.000 m2 Forum Mersin AVM Mersin 71.500 m2 Akkoza AVM ?stanbul 70.000 m2 Anatolium AVM Ankara 70.000 m2 Meydan AVM ?mraniye ?stanbul 70.000 m2 212 AVM ?stanbul 70.000 m2 M1 Tepe AVM Adana 69.000 m2 Forum Bornova ?zmir 67.000 m2 Viaport AVM ?stanbul 66.000 m2 Forum Kayseri AVM Kayseri 65.000 m2 Akbat? Al??veri? ve Ya?am Merkezi ?stanbul 63.500 m2 Optimum Outlet AVM Adana 61.000 m2 Deposite Outlet AVM ?stanbul 60.000 m2 221-100 m2 100-60 m2 60-20 m2 20-0 m2 0 m2
  • 3. AVM Yo?unlu?u ?ehirlerde AVM¡¯lerin yo?unlu?u, 1000 ki?i ba??na d¨¹?en kirala- nabilir alan (ma?aza alan?) ile ?l?¨¹lmektedir. 2010 y?l?nda, T¨¹rkiye genelinde ortalama AVM yo?unlu?u 1000 ki?i ba??na 90 metreka- re iken, 2011¡¯de a??lan AVM¡¯lerle birlikte 100 metrekareye y¨¹ksel- mi?tir. Avrupa ile bir k?yaslama yap?ld???nda ise, Avrupa¡¯da ortala- ma AVM yo?unlu?unun 220 metrekare oldu?u d¨¹?¨¹n¨¹ld¨¹?¨¹nde, T¨¹rkiye¡¯de hala al??veri? merkezi geli?tirilmesine ihtiya? oldu?u sonucu ??kar?labilir. Ancak bu ihtiyac?n n¨¹fus ve ki?i ba??na d¨¹?en milli gelir art??? ile paralel ?ekilde planlanmas? gerekmektedir. 1000 Ki?i Ba??na Ortalama TKA Art??? Yandaki tabloda T¨¹rkiye or- talamas?n?n ¨¹zerinde bulunan ?ehirler ve AVM yo?unlukla- r? g?r¨¹lmektedir. Ankara ve ?stanbul¡¯da 1000 ki?i ba??na d¨¹?en ma?aza alan? (TKA) Avrupa ortalamas?ndad?r. Ha- len devam eden in?aatlarla birlikte, bu ?ehirlerdeki AVM piyasas? doygunluk s?n?r?na yakla?acakt?r. Bundan sonra- ki y?llarda, AVM yat?r?mlar?nda daha ?zellikli projeler geli?ti- rilmesi, di?er yandan Anadolu ?ehirlerine yo?un bir y?nelme olmas? beklenmektedir. Gelecek Stok T¨¹m T¨¹rkiye¡¯de, halihaz?rda planlanma a?amas?nda olan veya in- ?aat? devam eden 70 civar?nda AVM projesi vard?r. Bu projelerin tamamlanmas?yla, 2013 y?l?n?n sonunda T¨¹rkiye¡¯deki toplam AVM say?s?n?n 370, 1000 ki?i ba??na d¨¹?en TKA¡¯n?n ise 125 metrekare olmas? ?ng?r¨¹lmektedir. G¨¹n¨¹m¨¹zde art?k b¨¹y¨¹k konut projeleri- nin i?ersinde 5.000 ile 15.000 metrekare aras?nda de?i?en al??- veri? merkezleri veya al??veri? caddeleri planlanmaktad?r. Bunlar da hesaba kat?ld???nda 2013¡¯te, T¨¹rkiye¡¯deki toplam kiralanabilir AVM alan? yakla??k 9.7 milyon metrekareye y¨¹kselecektir. Gelecek AVM Sto?u ?stanbul, bug¨¹n 3 milyon metrekareye yakla?an ma?aza alan? ile AVM piyasas?nda ba?? ?ekmektedir. ?n¨¹m¨¹zdeki 2 y?l i?erisinde, ?stanbul¡¯daki mevcut sto?a 20¡¯nin ¨¹zerinde AVM ve 1 milyon met- rekare kiralanabilir alan daha eklencektir. Devam eden projeler ?stanbul¡¯da yap?m?na ba?lanan projelerin ?o?u yeni konut alanlar? olarak geli?en K¨¹?¨¹k?ekmece, Ba?ak?ehir ve Ata?ehir gibi il?e- lerde yo?unla?maktad?r. Marmara Park AVM (Esenyurt, 100.000 m2 ), Babil ?ar?? (Esenyurt, 48.000 m2 ), Neo City (Bah?e?ehir, 65.000 m2 ), Mall of ?stanbul (Ba?ak?ehir, 135.000 m2 ) ve Brandi- um AVM (Ata?ehir, 60.000 m2 ) bu b?lgelerde yap?m?na ba?lanan ?nemli projeler aras?ndad?r. ?stanbul¡¯un ?ehir merkezi de AVM yat?r?mlar? i?in bir ?ekim alan? olma ?zelli?ini s¨¹rd¨¹rmektedir. ?? merkezlerinin bulundu?u ?i?li, Levent ve Maslak¡¯taki mevcut al??veri? merkezlerine yak?nda Zor- lu AVM (Zincirlikuyu, 60.000 m2 ) ve 42 Maslak AVM (Maslak, 21.000 m2 ) eklenecektir. 2012¡¯ de kap?lar?n? a?an Bulvar Samsun (15.000 m?), Tarsu AVM (Mersin, 27.700 m?) ve Manisa¡¯n?n ilk AVM¡¯si olan Magnesia AVM¡¯nin (Manisa, 19.000 m?) yan? s?ra anadolu¡¯da Batman, Siirt ve Ni?de¡¯nin 2013 y?l?na kadar ilk al??veri? merkezlerine kavu?ma- 02 Kaynak: IGD ?llere G?re 1000 Ki?i Ba??na TKA ANKARA 225 m2 ?STANBUL 221 m2 DEN?ZL? 163 m2 KAYSER? 160 m2 BURSA 133 m2 TRABZON 131 m2 B?LEC?K 125 m2 KOCAEL? 121 m2 ESK??EH?R 121 m2 KARAB?K 114 m2 SAKARYA 111 m2 T?RK?YE 100 m2 Kaynak: ?GD, 2011 R?nesans Gayrimenkul Optimum ?zmir AVM 2012 58.500 m2 Kahramanmara? AVM 2013 52.000 m2 Samsun AVM 2013 66.000 m2 ?anl?urfa AVM Planlan?yor 50.000 m2 Multi Development Forum Adana 2014 45.000 m2 Forum ?anakkale 2015 27.800 m2 Forum Diyarbak?r AVM 2015 43.400 m2 Gaziantep Forum 2013 44.000 m2 Forum Elaz?? 2013 26.300 m2 Turkmall Novada Ata?ehir AVM 2012 20.000 m2 Novada Maslak 2013 15.000 m2 Kaynak: ?GD, 2011 21 24 27 29 33 38 50 62 72 90 100
  • 4. 03 ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmada? - Taksim / ?stanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr TEL?F HAKLARI : Tamam?yla ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD)¡¯nin m¨¹lkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kayd? ve izin al?nmak sureti ve de?i?iklik yap?lmamas? kayd? ile kullan?labilir. ?zin ve ?zel izin ile kullan?lan metinler ¨¹zerinde kullan?c?lar?n m¨¹lkiyet hakk? bulunmamaktad?r. Makale veya ara?t?rma kullan?m? i?in l¨¹tfen info@igd.com.tr¡¯a e-posta g?nderiniz ya da 0212.232.93.13 no¡¯lu telefon ile irtibata ge?iniz. ?NEML?: ?stanbul Gayrimenkul De?erleme ve Dan??manl?k A.?. (?GD), herhangi bir ki?i ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kay?p, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz. AVM P?YASASI RAPORU lar? beklenmektedir. Di?er yandan R?nesans Gayrimenkul ?zmir, Kahramanmara?, Samsun ve ?anl?urfa¡¯da 50 bin metrekarenin ¨¹zerinde toplam 4 AVM projesi ger?ekle?tirmektedir. Forum ?s- tanbul ve Forum Ankara¡¯n?n geli?tiricilerinden Multi Development ise Adana, ?anakkale, Diyarbak?r ve Elaz??¡¯da birer Forum AVM a?may? planlanmaktad?r. T¨¹m bu projelerle 2014 y?l?na kadar, Ana- dolu¡¯daki toplam AVM alan? (TKA) 1 milyon 200 bin metrekareyi bulacakt?r. T¨¹ketici Profili T¨¹ketici e?ilimleri ile ilgili ara?t?rmalara g?re AVM¡¯ler sadece al??veri? i?in de?il, e?lenmek ve sosyalle?mek ihtiya?lar?na da hizmet et- mektedir. ?zellikle ?al??an kesimler i?in AVM¡¯ler, hafta- sonlar? aileleriyle birlikte vakit ge?irebildikleri mekanlar hali- ne gelmi?tir. Her ay, ¨¹lkedeki al??veri? merkezleri on binler- ce ki?i taraf?ndan ziyaret edil- mektedir. Al??veri? merkezlerinde ge?irilen zaman?n artmas?yla birlikte t¨¹ke- tici harcamalar? da artmaktad?r. Tabii ki bu geli?melerde hanehalk? gelirinin artmas?n?n da rol¨¹ vard?r. 2004 y?l?nda hanehalk? ba??na ortalama perakende harcamas? 452 lira iken, 2010 y?l?nda 845 liraya y¨¹kselmi?tir. T¨¹keticinin al?m g¨¹c¨¹n¨¹n bu ?ekilde katlanarak artmas?n?n al??veri? merkezlerine olan talebi de canland?raca?? d¨¹- ?¨¹n¨¹lmektedir. Kiralar 2008¡¯de ya?anan global krizin ard?ndan al??veri? merkezlerinde kiralar y¨¹kselme trendine girmi?, ancak ard arda a??lan al??veri? merkezleri y¨¹z¨¹nden kira art??lar? s?n?rl? seviyelerde kalm??t?r. 2011 sonu itibariyle, ?stanbul ve Ankara¡¯n?n merkezi b?lgelerindeki al??- veri? merkezlerinde d¨¹kkan kiralar? ayl?k ortalama 75-85 €/m2 ci- varlar?nda iken, Anadolu ?ehirlerinde 40-50 €/m2 civarlar?ndad?r. 2011¡¯in sonlar?na do?ru d?viz kurlar?nda ya?anan art?? AVM kira- c?lar?n? zor durumda b?rakm??t?r. Kira ?demelerinde zaman zaman ortaya ??kan bu t¨¹r s?k?nt?lar? gidermek i?in baz? AVM¡¯ler d?viz ku- runu sabitleme y?ntemine ba?vurmaktad?r. AVM¡¯lerde d?viz ile ki- ralamalar?n 2012¡¯de y¨¹r¨¹rl¨¹?e girecek olan T¨¹rk Ticaret Kanunu ile birlikte kalkmas? beklenmektedir. Al??veri? Caddeleri T¨¹rkiye al??veri? caddeleri a??s?ndan ?ok zengin bir ¨¹lke de?ildir. Bu, ?ehir merkezlerinde bu t¨¹r caddelerin ?nceden planlanma- mas?ndan kaynaklanmaktad?r. Var olan caddelerin de bir ?o?u otopark imkan?, g¨¹venlik vb gibi modern al??veri? ko?ullar?n? sa?- layabilecek niteliklerde de?ildir. Bu sebeplerle al??veri? caddeleri perakendeciler a??s?ndan ?ok fazla ciro getiren yerler haline ge- lememi?tir. Yaln?zca ?stanbul¡¯da Ba?dat Caddesi, ?stiklal Caddesi ve Ni?anta?? karl?l?k a??s?ndan AVM¡¯lerle yar??acak d¨¹zeylerdedir. Di?er yandan, caddelerin AVM¡¯lere g?re avantajlar? bulunmakta- d?r. A??k havada bulunma ve ?ehir i?inde dola?ma zevki insanla- r?n AVM¡¯ler yerine caddeleri tercih etme nedenleri aras?ndad?r. Yat?r?mc?lar bu eksikli?i, al??veri? merkezi projelerine sokak veya meydan ?zelli?inde a??k alanlar ve d??a a??lan d¨¹kkanlar ekleyerek gidermeye ba?lam??lad?r. ?stanbul¡¯da ?stinye Park, Viaport Pendik, ArenaPark (K¨¹?¨¹k?ekmece), ?mraniye Meydan AVM ¨¹st¨¹ a??k al??veri? merkezi konseptinin uyguland??? ba?ar?l? ?rnekler aras?n- dad?r. 2012 ?ng?r¨¹leri ve Yeni Trendler Ger?ekle?tirilmekte olan projeler ve n¨¹fus/gelir art??? oranlar? dik- kate al?nd???nda ?zellikle ?stanbul ve Ankara¡¯da AVM piyasas?nda bir doygunluk noktas?na do?ru gelinmektedir. ?n¨¹m¨¹zdeki y?llar- da AVM projelerinin ba?ar?l? olmas? i?in t¨¹ketici isteklerinin detay- l? bir ?ekilde analiz edilmesi ve farkl?la?maya gidilmesi b¨¹y¨¹k bir ?nem arz etmektedir. Son y?llarda al??veri? merkezlerinde g?rmeye ba?lad???m?z temal? parklar t¨¹keticiye, ?zellikle de ?ocuklara e?lenceli vakitler sun- makta ve di?er al??veri? merkezilerinden farkl?la?mada ?nemli bir rol oynamaktad?r. ?stanbul¡¯da temal? park konseptini hayata ge?i- ren Torium AVM, Neomarin AVM ve Forum ?stanbul¡¯da buz park?, safari park? ve Jurrasic Park gibi ?e?itli e?lence alanlar? bulunmak- tad?r. Bunlara ek olarak 2011 y?l?nda hizmete giren Ora AVM¡¯de masal temal? bir lunapark bulunmakta olup, eski Tatilya¡¯n?n yerine yap?lan ve 2012¡¯nin ikinci ?eyre?inde a??lmas? planlanan Marmara Park AVM¡¯de ise bir uzay park? yer alacakt?r. Hanehalk? Ba??na Ayl?k Ortalama Parakende Harcamas? (TL) Kaynak: T??K