More Related Content
Viewers also liked (7)
Similar to Ofisler metro ile doluyor (20)
Ofisler metro ile doluyor
- 1. Of isler Metro ile Doluyor Aral脹k, 2014
- 2. 2 GSYH Vergi Gelirleri %35 %45 Giri End端striyel retim D脹 Ticaret %50 T端rkiyenin ekonomik d旦n端端m s端reci 旦zellikle 2001 y脹l脹nda yaanan kriz sonras脹nda yeni bir ivme kazanm脹t脹r. lkedeki dorudan yabanc脹 yat脹r脹mlar脹n artmas脹 ve yerel piyasas脹n脹n s脹cak para girii ile hareket kazanmas脹 sonucu bir巽ok yerli ve yabanc脹 firma i巽in 聴stanbul bir 巽ekim merkezi haline gelmitir. 聴stanbul, T端rkiyenin toplam GSYHn脹n yakla脹k %35ini, end端striyel 端retiminin %40脹n脹, vergi gelirlerinin %45ini ve d脹 ticaretinin %50sini salamaktad脹r. %40 聴stanbul / T端rkiye
- 3. 3 聴stanbul 2023 N端fus Tahmini Ekonomi Bakanl脹脹n脹n verilerine g旦re 聴stanbulda faaliyet g旦steren yabanc脹 sermayeli irket say脹s脹 May脹s 2014 y脹l脹 itibariyle 23,381e ulam脹t脹r. Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanl脹脹n脹n verilerine g旦re, T端rkiyenin en b端y端k 500 sanayi kuruluunun yakla脹k %50si 聴stanbul Sanayi Odas脹na kay脹tl脹d脹r. lkedeki en b端y端k irketler, holdingler, bankalar, sigorta kurulular脹 ile pazarlama, reklam, bas脹n alan脹nda faaliyet g旦steren kurulular genel merkez yap脹lanmas脹 i巽in 聴stanbulu tercih etmektedirler. T端rkiyede ticaret sekt旦r端nde yarat脹lan toplam katma deerin yakla脹k %30u 聴stanbul taraf脹ndan oluturulmaktad脹r. 14 milyon n端fusuyla 聴stanbul, T端rkiyenin ve Avrupan脹n en fazla n端fusa sahip ehridir. lkenin en 旦nemli sanayi ve ticaret merkezi olmas脹n脹n yan脹nda, d端nya 巽ap脹nda talep g旦ren turizm merkezlerinin ba脹nda gelen 聴stanbul, T端rkiyede en y端ksek net g旦巽 alan ildir. Son y脹llarda artan altyap脹 yat脹r脹mlar脹 ile birlikte, 聴stanbul uluslararas脹 irketlerin, 旦zellikle Dou Avrupa, Orta Dou ve Kuzey Afrika 端lkelerine y旦nelik operasyonlar脹 i巽in bir merkez haline gelmitir. N端fus art脹 h脹z脹nda da Moskova, Paris, Londra ve New York gibi merkezleri geride b脹rakan 聴stanbulun n端fusu, T端rkiye 聴statistik Kurumunun(T聴K) tahminlerine g旦re, 2023 y脹l脹 itibariyle 16.6 milyona ulaacakt脹r. 16.6 milyon 23.381 May脹s 聴stanbuldaki yabanc脹 sermayeli irket say脹s脹 Kaynak: Ekonomi Bakanl脹脹 Kaynak: T聴K
- 4. 4 Yap脹lan yeni yat脹r脹mlara bal脹 olarak gelien toplu ta脹ma altyap脹s脹 ile birlikte, 巽al脹anlar脹n servis ara巽lar脹 yerine daha 巽ok metro gibi trafikten etkilenmeyen toplu ta脹ma ara巽lar脹n脹 tercih ettikleri g旦zlemlenmektedir. al脹anlar脹n davran脹lar脹ndaki bu deiimle birlikte, ofis aray脹脹nda olan irketlerin daha 巽ok metro hatt脹na yak脹n ofis binalar脹n脹 tercih ettikleri g旦r端lmektedir. Bu arat脹rma raporunda, metro hatt脹nda konumlanan ofis alt b旦lgelerine ve ofis binalar脹na y旦nelik kullan脹c脹 taleplerindeki deiim incelenmektedir. Yandex taraf脹ndan 2012 ve 2013 Ekim aylar脹 baz al脹narak 聴stanbulun trafiini analiz etmek 端zere haz脹rlanan arat脹rmaya g旦re, ehrin kenar semtlerini ehir merkezine balayan en 旦nemli cadde ve sokaklardan arabayla ge巽mek i巽in gereken s端relerde, Ekim 2012 y脹l脹 ile Ekim 2013 y脹l脹 kar脹lat脹r脹ld脹脹nda, sabahlar脹 %17 ve akamlar脹 %12 oran脹nda art脹 yaand脹脹 g旦r端lmektedir. Kaynak:Yandex Kaynak:Yandex Firmalar脹n 巽al脹anlar脹na tevik ama巽l脹 sunduklar脹 servisle ula脹m olana脹, servislerin benzer saatlerde trafie dahil olmalar脹 nedeniyle, g端nl端k trafikte ek bir younluk yaratmakta ve 巽al脹anlar脹n yolculuk s端relerinin uzamas脹na sebep olmaktad脹r. Son on y脹la bak脹ld脹脹nda, y脹l baz脹nda ortalama 250,000 yeni arac脹n 聴stanbul trafiine kat脹ld脹脹 g旦r端lmektedir. N端fus ve trafie 巽脹kan ara巽 say脹s脹n脹n artmas脹yla ortaya 巽脹kan trafik sorunu, 聴stanbuldaki i yaam脹n脹 olduk巽a olumsuz etkilemektedir. + %17 + %12 2012 2013 x 1 y脹l x 250.000 聴stanbulda her y脹l artan trafik younluu 聴stanbulda her y脹l artan ara巽 say脹s脹
- 5. 5 Of is Pazar脹n脹 Etkileyen nemli Altyap脹 Projeleri 聴stanbul B端y端kehir Belediyesinin rayl脹 sistem yat脹r脹mlar脹na y旦nelik planlamas脹 incelendiinde, 2019 y脹l sonuna kadar yakla脹k 157 km uzunluunda yeni metro hatt脹n脹n hizmete girmesinin hedeflendii g旦r端lmektedir. S旦z konusu yat脹r脹mlar脹n toplam maliyetinin yakla脹k olarak 8.6 milyar dolara ulaaca脹 旦ng旦r端lmektedir. Kaynak: 聴BB 聴stanbulda Gelecek Metro Yat脹r脹mlar脹 Hat Hat Uzunluu Maliyet A巽脹l脹 Y脹l脹 Yolculuk S端resi Kartal-Kaynarca 4.5 km USD 137 milyon 2014 8 dk sk端dar-Sancaktepe 20 km USD 916 milyon 2015 26 dk Levent-Rumeli Hisar端st端 3.3 km USD 100 milyon 2015 6 dk Mecidiyek旦y-Mahmutbey 18 km USD 1.2 milyar 2017 27 dk Bak脹rk旦y 聴DO-Bac脹lar Kirazl脹 9 km USD 585 milyon 2017 13.5 dk 聴ncirli-B端y端k巽ekmece TYAP 25 km USD 1.4 milyar 2017 37.5 dk Sabiha G旦k巽en Havaliman脹-Pendik 9 km USD 405 milyon 2017 13.5 dk Kaynarca-Tuzla Tersane 3.5 km USD 228 milyon 2017 6 dk Yenikap脹-聴ncirli 7 km USD 455 milyon 2018 10.5 dk Baakehir-Kayaehir 3 km USD 195 milyon 2018 4.5 dk ekmek旦y-Tadelen 5.2 km USD 286 milyon 2018 8 dk Kabata-Mecidiyek旦y 6.5 km USD 423 milyon 2019 6 dk Kirazl脹-Halkal脹 9.4 km USD 423 milyon 2019 14 dk Dudullu-Bostanc脹 聴DO 13.4 km USD 603 milyon 2019 21 dk Mahmutbey-Bah巽eehir 12.5 km USD 813 milyon 2019 19 dk ekmek旦y-Sultanbeyli 7.5 km USD 413 milyon 2019 11 dk Toplam 156.8 km USD 8.6 milyar
- 6. 6 Park Et - Devam Et 聴stanbul B端y端kehir Belediyesi 聴spark taraf脹ndan gelitirilen Park Et - Devam Et, trafiin youn olduu noktalarda, yolcular脹n 旦zel ara巽lar脹n脹 proje kapsam脹ndaki otoparklara park ederek, metrob端s ya da metro gibi toplu ta脹ma ara巽lar脹na aktarma yapmalar脹n脹 ama巽layan bir projedir. Bu otoparklar g端nl端k ortalama 500 arac脹n trafikten 巽ekilmesine katk脹 salamaktad脹r. u anda 34 noktada 10,000 araca hizmet eden Park Et - Devam Et otoparklar脹ndan bir y脹l i巽erisinde ise yakla脹k 4 milyon ara巽 sahibinin yararland脹脹 tahmin edilmektedir. 4 milyon ara巽 sahibi 34 nokta x 1 y脹l x Park Et - Devam Et Otoparklar脹ndan Yararlanan Kii Say脹s脹 Kaynak: 聴BB
- 7. 7 Kaynak: 聴BB, JLL Park Et - Devam Et kapsam脹ndaki otopark alanlar脹n脹n 端cretlerinin dier otoparklara oranla d端端k olmas脹, bu alanlar脹n kullan脹m脹n脹n yayg脹nlat脹r脹lmas脹 i巽in yap脹lan teviklerdendir. Aa脹daki tabloda bal脹ca Park Et - Devam Et otopark noktalar脹 yer almaktad脹r. Park Et - Devam Et ile sadece trafiin azalt脹lmas脹 deil, toplu ta脹maya tevik, zararl脹 egzoz emisyonlar脹n脹n azalt脹lmas脹, daha az yak脹t t端ketimi ve zaman kazan脹m脹 hedeflenmektedir. Park Et - Devam Et Noktalar脹 Park Et - Devam Et noktalar脹 Aktif Metro Hatlar脹 Atat端rk Havaliman脹 Sabiha G旦k巽en Havaliman脹 聴naat Halindeki Yollar E5 Karayolu TEM Karayolu Metro Planlanan Metro Hatlar脹: 2014 2015 2017 2018 2019 E5 TEM
- 8. 8 Say脹larla Toplu Ta脹ma Kaynak:聴BB RAYLI DEN聴Z KARA %85 %13 %2 聴stanbulda Kara, Deniz ve Rayl脹 Ula脹m Da脹l脹mlar脹 Bu b旦l端mde yer alan grafikler, 聴stanbulda kara, rayl脹 sistem ve deniz ta脹mac脹l脹脹 paylar脹 ile ula脹m t端r端ne g旦re g端nl端k yolcu say脹lar脹n脹 g旦stermektedir.
- 9. 9 聴stanbulda Kara Ula脹m脹 G端nl端k Yolculuk Paylar脹 Minib端s HO 聴ETT Otob端s A Taksi Dolmu Servis (Kay脹tl脹) Taksi Metrob端s Okul Servisi (Kay脹tl脹) 2,100,000 1,441,334 927,546 795,504 110,000 1,722,854 1,100,000 800,000 677,146 %21.71 %14.90 %9.59 %8.22 %1.14 %17.81 %11.37 %8.27 %7 Toplam 9,674,384 Kaynak:聴BB
- 10. 10 Kaynak:聴BB Kaynak:聴BB 聴stanbulda Rayl脹 Ula脹m G端nl端k Yolculuk Paylar脹 聴stanbulda Deniz Ula脹m脹 G端nl端k Yolculuk Paylar脹 Metro zel Tekne / Motor Hafif Metro 聴DO T端nel - F端nik端ler Nostaljik Tramvay Tramvay ehir Hatlar脹 Marmaray Teleferik 613,062 137,285 308,420 20,610 129,895 497,230 106,357 Toplam Toplam 264,252 %38.19 %52 %19.21 %7.8 %3.04 %0.12 %30.97 %40.2 %8.09 %0.37 48,837 1,983 5,966 1,605,393
- 11. 11 聴stanbul Of is Pazar脹 T端rkiyenin en gelimi ofis pazar脹 olan 聴stanbul, 端lke 巽ap脹ndaki y端ksek kalitede modern ofis arz脹n脹n yakla脹k %80ini salamaktad脹r. 聴stanbul, 端lkeye giri yapmak isteyen yat脹r脹mc脹lar ve ofis kullan脹c脹lar脹 i巽in listenin ba脹nda yer almakta ve pazar b端y端meye devam etmektedir. rnein, UNDP Avrupa ve Orta Asya genel merkezlerini k脹sa s端re 旦nce Merkezi 聴 Alan脹na (M聴A) ta脹ma karar脹 alm脹t脹r. 2014 y脹l脹nda M聴Ada Levent, M聴A d脹脹 Avrupada Ka脹thane ve Seyrantepe, Asya yakas脹nda mraniye, Ataehir, Kozyata脹, K端巽端kyal脹, Maltepe ve Kartal; yerel ve uluslararas脹 ofis kullan脹c脹lar脹 taraf脹ndan en 巽ok tercih edilen b旦lgeler olarak 旦ne 巽脹km脹t脹r. Ofis kullan脹c脹lar脹 taraf脹ndan en 巽ok tercih edilen b旦lgeler Kaynak: 聴BB, JLL M聴A M聴A D脹脹 Avrupa M聴A D脹脹 Asya Aktif Metro Hatlar脹 Atat端rk Havaliman脹 Planlanan Metro Hatlar脹: 2014 2015 2017 2018 2019 Metro Sabiha G旦k巽en Havaliman脹 聴naat Halindeki Yollar E5 Karayolu TEM Karayolu E5 TEM
- 12. 12 T端rkiyedeki ofis kullan脹c脹lar脹, d端nyadaki deien eilimlerle uyumlu ekilde, 巽al脹ma alan脹 stratejilerini olutururken 巽al脹anlar脹n脹 odak olarak kabul etmektedir. Yer se巽imi konusunda 巽al脹an verimlilii ile ofis alanlar脹n脹n verimli kullan脹m脹 birlikte deerlendirilerek karar verilmektedir. Ofislerde 巽al脹anlar脹n kulland脹脹 旦zel alanlar Son y脹llarda kurumsal firmalar taraf脹ndan en 巽ok, 1,000 m2den b端y端k kiralanabilir alana sahip ofis alanlar脹 tercih edilmektedir. Ayr脹ca gelien verimlilik ve y端ksek konfor standartlar脹na y旦nelik talebin, ger巽ekleen ofis kiralama ilemlerini ekillendirdii g旦r端lmektedir. Bu kapsamda, dikey azal脹rken; kullan脹c脹 dostu, y端ksek teknoloji ile desteklenmi toplant脹 odalar脹 ve kafeteryalarla, 巽al脹anlar脹n bir araya gelerek iletiim ve ibirlikleri gelitirebilecekleri ya da konsantrasyon isteyen ilerde yaln脹z kalabilecekleri alanlar脹n oran脹nda art脹 olduu g旦zlemlenmektedir. olarak tasarlanm脹 ofislerle k脹yasland脹脹nda, ayn脹 orandaki kiralanabilir alanda daha fazla 巽al脹an脹n yerletirilmesine olanak tan脹yan ve b旦ylece ofis alanlar脹n脹n daha verimli kullan脹lmas脹n脹 salayan yatay-a巽脹k ofislerin, 2015 y脹l脹nda da tercih edilmeye devam etmesi beklenmektedir. Dikey Ofi s D端zeni Yatay Ofi s D端zeni
- 13. 13 Aktif ve 聴naat Halinde A Tipi Ofis Arz脹, 聴stanbul %100 %80 %60 %40 %20 2009 %26 %31 %43 %44 %1 %56 %42 %26 %33 %30 %17 %54 %39 %9 %52 %85 %3 %11 Avrupa M聴A Avrupa M聴A D脹脹 Asya 2010 2011 2012 2013 3 2014 %0 Alt Pazar Aktif 聴naat Halinde* Toplam Avrupa M聴A Birim 44 58 102 TKA (m族) 1,415,591 420,313 1,835,904 M聴A D脹脹 Birim 108 131 239 TKA (m族) 1,135,597 557,648 1,693,245 Asya Birim 107 132 239 TKA (m族) 1,278,750 1,662,010 2,940,760 Toplam Birim 259 321 580 TKA (m族) 3,829,938 2,639,971 6,469,909 Kaynak: JLL, (*) 2017 y脹l sonuna kadar t 3. eyrek 2014 amamlanmas脹 beklenen Kaynak: JLL Kiralama 聴lem Hacmi (%)
- 14. 14 聴stanbul A s脹n脹f脹 ofis pazar脹 arz脹n脹n %33端n端 salayan M聴A, ula脹m ve altyap脹 yat脹r脹mlar脹n脹n yan脹 s脹ra, i yaam脹 bak脹m脹ndan prestij kayna脹 olmaya devam etmektedir. M聴A, nitelikli i g端c端 kayna脹n脹 巽ekebilmek ve kurum imaj脹n脹 y端kseltmek i巽in bir巽ok yerli ve yabanc脹 firman脹n tercihi haline gelmitir. B旦lge 旦zellikle bir巽ok finans kuruluunun genel merkezlerine ev sahiplii yapmaktad脹r. Boazi巽i ve Fatih Sultan Mehmet (FSM) k旦pr端lerinin balant脹 yollar脹n脹n aras脹nda konumlanan Levent b旦lgesi, M聴An脹n en g旦zde ofis alt pazard脹r. M聴A B旦lgesine yak脹n olmas脹 sebebiyle, son y脹llarda sanayi alanlar脹n脹n d旦n端端m端 ile nitelikli ofis arz脹n脹n g旦r端lmeye baland脹脹 Ka脹thane B旦lgesi, ofis kullan脹c脹lar脹n脹n tercihleri aras脹ndaki yerini alm脹t脹r. Bu b旦l端mde var olan ve gelitirilmekte olan metro hatt脹 projelerinin, Levent, Maslak ve Ka脹thane ofis pazarlar脹na olan etkileri deerlendirilecektir. Avrupa Yakas脹 Kaynak: 聴BB, JLL Aktif Metro Hatlar脹 Planlanan Metro Hatlar脹: 2014 2015 2017 2018 2019 Metro Atat端rk Havaliman脹 M聴A M聴A D脹脹 Avrupa 聴naat Halindeki Yollar E5 Karayolu E5 TEM Karayolu TEM
- 15. 15 15-20 y脹l 旦ncesine kadar Leventte Fabrikalar B旦lgesi olarak an脹lan b旦lge, B端y端kdere Caddesi aks脹 端zerinde gelitirilen karma projelerle birlikte, g端n端m端zde uluslararas脹 ofis kullan脹c脹lar脹 taraf脹ndan 聴stanbulun en fazla tercih edilen ofis b旦lgesi haline d旦n端m端t端r. B旦lgede 旦ne 巽脹kan projeler aras脹nda yer alan Tekfen Towers Tekfenin ampul fabrikas脹n脹n, Metrocity Philips TV Fabrikas脹n脹n, Kanyon Eczac脹ba脹 聴la巽 Fabrikas脹n脹n, Levent 199 projesi ise Deva 聴la巽脹n eski fabrikas脹n脹n bulunduu arsalar脹n 端zerinde gelitirilmitir. 2000 y脹l脹nda hizmete giren Taksim-4. Levent metro hatt脹, Levent b旦lgesinin ula脹labilirliine katk脹 salayarak b旦lgeye olan talebi g端巽lendirmitir. Ayr脹ca Metrocity, Kanyon ve zdilek Park ofis projelerinin metroya direk balant脹lar脹n脹n bulunmas脹n脹n, projelere olan talebi artt脹rd脹脹 g旦r端lmektedir. irketlerin a脹rl脹kl脹 olarak B端y端kdere Caddesi boyunca uzanan Merkezi 聴 Alan脹n脹 (M聴A) tercih etmelerine bal脹 olarak, bu b旦lgede yeni projelerin hayat ge巽irilmesi beklenmektedir. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 250 2.00 TL 1.80 TL 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL 0.20 TL 0.00 TL 200 150 100 50 0 Levent *2005=100 Endeksi olarak hesaplanm脹t脹r. Y脹ll脹k Dolar Kuru (TCMB) USD/TL Kaynak: JLL, *Endeks USD d旦viz cinsi birinci ofis kiralar脹 baz al脹narak haz脹rlanm脹t脹r. Sabit g旦z端ken d旦nemlerde d旦viz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anla脹labilmesi i巽in USD/TL paritesinin y脹llara g旦re deiimi de verilmektedir. Levent 3 2014 Kira rakamlar脹 A S脹n脹f脹 TKA (m2) 551,951 聴naat Halindeki Projeler (m2) 128,390 Talep A S脹n脹f脹 Ofis al脹an Say脹s脹 27,598 Levent Maslak Taksim Yenikap脹 Hac脹osman 09dk 12dk 14dk 15dk 23dk 36.5dk 41dk 64.5dk sk端dar Kad脹k旦y G旦ztepe Kartal Metro ile Ula脹m S端releri (Aktif Hatlar) Levent Y脹llara G旦re Birincil Kira Geliim Endeksi Levent
- 16. 16 聴stanbulun n端fusundaki art脹 ve gelien ekonomik faaliyetlere paralel olarak artan ofis kullan脹c脹 talepleri ile birlikte, B端y端kdere Caddesinin kuzeyinde yer alan Maslak B旦lgesindeki sanayi alanlar脹 da Levent B旦lgesindeki d旦n端端mden etkilenerek, g端n端m端zde g旦kdelenlerin y端kseldii 旦nemli bir ofis pazar脹 haline gelmitir. B旦lgedeki artan ofis arz脹 ile birlikte, Maslaktaki ofis kullan脹c脹lar脹n脹n say脹s脹nda ve trafikte 旦nemli bir art脹 g旦r端lm端t端r. Artan trafik sorunu, b旦lgeye olan talebi olduk巽a olumsuz etkilemitir, ancak 2009 y脹l脹nda metro hatt脹n脹n Maslak b旦lgesine hizmet vermeye balamas脹n脹 takip eden d旦nemlerde, b旦lgeye y旦nelik kirac脹 talepleri ile gelitirilen yeni projelerde art脹 yaand脹脹 g旦zlemlenmitir. Bu durum Maslak b旦lgesinin ofis piyasas脹n脹n geliim d旦ng端s端nde metro hatt脹n脹n, hem kira rakamlar脹, hem de boluk oranlar脹 bak脹m脹ndan 旦nemli bir rol oynad脹脹n脹 g旦stermektedir. B旦lgedeki belli bir ya脹n 端zerindeki binalara talep halen d端端k olsa da; pazara yeni giren Saral irketler Grubu, Alt脹nba Holding, Ko巽kaya Holding ortakl脹脹nda gelitirilen Maslakno/1 ile Orjin Group taraf脹ndan Maslakta metro istasyonuna yakla脹k bir dakikal脹k y端r端me mesafesinde gelitirilen Orjin Maslak Plaza projesinin kiralama s端re巽lerinin olduk巽a h脹zl脹 ilerledii g旦r端lmektedir. Maslakno/1in 旦nemli kirac脹lar脹 aras脹nda Deloitte, Ko巽kaya Holding ve Plus Kitchen yer al脹rken, Z端rich Sigorta, Paksoy Hukuk, Ernst & Young ve AIG gibi kurumsal firmalar da Orijin Maslak Plazay脹 tercih edilmitir. Ger巽ekletirilen ilemler, A s脹n脹f脹 ofis standartlar脹na g旦re gelitirilen projelerin talep g旦rd端端n端 g旦stermektedir. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 350 2.00 TL 1.80 TL 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL 0.20 TL 0.00 TL 300 250 200 150 100 50 0 Maslak *2005=100 Endeksi olarak hesaplanm脹t脹r. Y脹ll脹k Dolar Kuru (TCMB) USD/TL Maslak Taksim 20dk Hac脹osman 11dk Yenikap脹 22dk Kozyata脹 30dk 49dk sk端dar 44.5dk Kad脹k旦y 69.5dk Kartal Kaynak: JLL, *Endeks USD d旦viz cinsi birinci ofis kiralar脹 baz al脹narak haz脹rlanm脹t脹r. Sabit g旦z端ken d旦nemlerde d旦viz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anla脹labilmesi i巽in USD/TL paritesinin y脹llara g旦re deiimi de verilmektedir. Metro ile Ula脹m S端releri (Aktif Hatlar) Maslak Y脹llara G旦re Birincil Kira Geliim Endeksi Maslak Maslak 3 2014 Kira rakamlar脹 A S脹n脹f脹 TKA (m2) 432,182 聴naat Halindeki Projeler (m2) 110,973 Talep A S脹n脹f脹 Ofis al脹an Say脹s脹 21,609
- 17. 17 2011 2012 2013 140 2.00 TL 1.80 TL 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL 0.20 TL 0.00 TL 120 100 80 60 40 20 0 Ka脹thane *2011=100 Endeksi olarak hesaplanm脹t脹r. Y脹ll脹k Dolar Kuru (TCMB) USD/TL 聴stanbulun 旦ne 巽脹kan sanayi b旦lgelerinden biri olan Ka脹thane, uygulanan kentsel d旦n端端m s端reci ile birlikte, Tekfen-Oz taraf脹ndan gelitirilen Ka脹thane Ofispark, Mesa-Ferko taraf脹ndan gelitirilen Papirus Plaza ve Fiba taraf脹ndan sat脹n al脹nan Ofishane gibi pek 巽ok ofis projesine ev sahiplii yapmaktad脹r. Cendere Vadisinin kuzeyinde, Seyrantepe b旦lgesinde gelitirilen Vadistanbul ve Skyland projeleri, b旦lgede 旦ne 巽脹kan dier 旦nemli projeler aras脹ndad脹r. Ka脹thane Ofispark Projesi b旦lgedeki ilk A s脹n脹f脹 ofis projesi olma 旦zelliinin yan脹 s脹ra, Coca Cola, Avon, WPP Medya ve VDF gibi kurumsal kirac脹lara ev sahiplii yapmaktad脹r. Ka脹thane b旦lgesinin kurumsal kullan脹c脹lar taraf脹ndan talep g旦rmesinin en 旦nemli nedeni, Levent-Maslak aks脹na olan yak脹nl脹脹 ve M聴Aya g旦rece d端端k kira oranlar脹 ile nispeten nitelikli ofis arz脹na sahip olmas脹d脹r. G端n端m端zde b旦lgeye s脹n脹rl脹 ana ula脹m aks脹 ile eriilebildii i巽in ciddi bir trafik sorunu yaanmaktad脹r. 2017 y脹l脹nda tamamlanmas脹 beklenen Ka脹thane metro balant脹s脹 ile ula脹m sorununun ciddi bir ekilde 巽旦z端lecei ve b旦lgeye olan talebin de h脹zla artarak, kira rakamlar脹nda yukar脹 y旦nl端 bir etki yaratmas脹 beklenmektedir. Ka脹thane 26dk Mecidiyek旦y Beikta 4.5dk 10dk sk端dar Ka脹thane Kaynak: JLL, *Endeks USD d旦viz cinsi birinci ofis kiralar脹 baz al脹narak haz脹rlanm脹t脹r. Sabit g旦z端ken d旦nemlerde d旦viz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anla脹labilmesi i巽in USD/TL paritesinin y脹llara g旦re deiimi de verilmektedir. Metro ile Ula脹m S端releri (Projelendirilen Hatlar) Ka脹thane Y脹llara G旦re Birincil Kira Geliim Endeksi Ka脹thane 3 2014 Kira rakamlar脹 A S脹n脹f脹 TKA (m2) 104,283 聴naat Halindeki Projeler (m2) 443,861 Talep A S脹n脹f脹 Ofis al脹an Say脹s脹 5,214
- 18. 18 Boazi巽i ve FSM k旦pr端lerinin balant脹 yollar脹 ile ula脹labilirlii artan Asya yakas脹, sanayi alanlar脹ndan d旦n端en arsa stoku ile pek 巽ok nitelikli A s脹n脹f脹 ofis projesinin b旦lgede gelitirilmesine olanak salam脹t脹r. Sunduu nitelikli arz ve kullan脹c脹lar i巽in avantajl脹 kira rakamlar脹 ile Asya Yakas脹 zaman i巽erisinde, Kavac脹k, mraniye, Kozyata脹 gibi farkl脹 alt pazarlarla, M聴A ve M聴A d脹脹 Avrupaya rakip olmutur. Asya yakas脹nda metro hatt脹n脹n belli b旦l端mlerinin faaliyete ge巽mesi ile ula脹labilirlik g端巽lenmi, b旦lgeye olan talepte de 旦nemli bir art脹 yaanm脹t脹r. 聴naat脹na balanan ve planlanan yeni metro hatlar脹 ile Asya Yakas脹n脹n ofis piyasas脹 a巽脹s脹ndan 旦n端m端zdeki d旦nemlerde daha da gelimesi ve yeni alt pazarlar olumas脹 beklenmektedir. Kavac脹k, mraniye, Kozyata脹-聴巽erenk旦y ve K端巽端kyal脹-Maltepe-Kartal, bu b旦l端mde metro hatt脹 ile olan ilikileri bak脹m脹nda deerlendirilecek olan ofis b旦lgeleridir. Asya Yakas脹 Kaynak: 聴BB, JLL Aktif Metro Hatlar脹 Planlanan Metro Hatlar脹: 2014 2015 2017 2018 2019 M聴A Metro Sabiha G旦k巽en Havaliman脹 聴naat Halindeki Yollar E5 Karayolu E5 TEM Karayolu TEM
- 19. 19 FSM K旦pr端s端n端n Asya Yakas脹ndaki ilk 巽脹k脹 noktas脹nda yer alan Kavac脹k b旦lgesi, 聴stanbulun iki yakas脹na da eriim a巽脹s脹ndan stratejik bir konuma sahiptir. 1990lardan beri b旦lgede yer alan m2 baz脹nda d端端k kira seviyelerinde olan A s脹n脹f脹 ofis arz脹, 2000li y脹llarla birlikte dier alt b旦lgelerde olduu gibi bir ivme kazanm脹t脹r. B旦lgedeki A s脹n脹f脹 aktif ofis stoku, 2010 y脹l脹ndan itibaren ofis arz脹nda g旦r端len kayda deer b端y端meyle birlikte 3 2014 itibariyle 169,000 m2 toplam kiralanabilir alan seviyesine ulam脹t脹r. Kira seviyelerinin geliimi de TKA geliimine paralel bir 巽izgide ilerleyerek b旦lgeye y旦nelik kullan脹c脹 taleplerindeki yukar脹 y旦nl端 geliimi g旦stermektedir. B旦lge Avrupa ve Asya yakalar脹na ula脹m a巽脹s脹ndan merkezi bir konumda bulunmas脹na ramen, 旦zellikle mesai balang脹巽 ve biti saatlerinde yaanan youn trafik ve herhangi bir rayl脹 ula脹m sisteminin olmamas脹 sebebiyle, konumunu avantaja 巽evirememektedir. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2.00 TL 1.80 TL 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL 0.20 TL 0.00 TL Kavac脹k *2008=100 Endeksi olarak hesaplanm脹t脹r. Y脹ll脹k Dolar Kuru (TCMB) USD/TL 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Kaynak: JLL, *Endeks USD d旦viz cinsi birinci ofis kiralar脹 baz al脹narak haz脹rlanm脹t脹r. Sabit g旦z端ken d旦nemlerde d旦viz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anla脹labilmesi i巽in USD/TL paritesinin y脹llara g旦re deiimi de verilmektedir. Kavac脹k Y脹llara G旦re Birincil Kira Geliim Endeksi Kavac脹k 3 2014 Kira rakamlar脹 A S脹n脹f脹 TKA (m2) 169,102 聴naat Halindeki Projeler (m2) - Talep A S脹n脹f脹 Ofis al脹an Say脹s脹 8,455 Kavac脹k
- 20. 20 Asya Yakas脹nda yer alan mraniye il巽esi, 1960lardan sonra organize sanayi b旦lgesi ilan edilmesiyle youn g旦巽 alarak gelimeye balam脹, 旦zellikle Fatih Sultan Mehmet K旦pr端s端n端n hizmete girmesiyle ve TEM balant脹lar脹n脹n tamamlanmas脹 sonucunda y端ksek eriilebilirlie sahip olmutur. 聴ki k旦pr端 aras脹nda yer alan konumu, b端y端k metrekareli yeni ve Buyaka gibi karma projelerin bileeni olarak gelien A s脹n脹f脹 ofis projeleri ile, M聴Aya g旦re daha d端端k kira oranlar脹 ile birleince mraniye 旦nemli bir ofis alt piyasas脹 haline gelmitir. M聴Ada yer alan firmalar脹n 巽al脹anlar脹n脹n 旦nemli bir y端zdesinin Asya Yakas脹nda ya脹yor olmalar脹, mraniyenin ofis piyasas脹 olarak gelimesindeki 旦nemli etkenlerden biri olarak g旦sterilmektedir. 2015 y脹l脹nda tamamlanmas脹 planlanan sk端dar-ekmek旦y metro hatt脹 kapsam脹nda, mraniye b旦lgesinin Marmaray ve metrob端s balant脹lar脹 ile Avrupa Yakas脹na ve Kad脹k旦y-Kartal metro balant脹s脹 ile Asya Yakas脹ndaki ana ula脹m akslar脹na eriecek olmas脹, gelecek d旦nemde ofis talebini artt脹racak en 旦nemli fakt旦r olarak ortaya 巽脹kmaktad脹r. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2.00 TL 1.80 TL 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL 0.20 TL 0.00 TL mraniye *2008=100 Endeksi olarak hesaplanm脹t脹r. Y脹ll脹k Dolar Kuru (TCMB) USD/TL 160 140 120 100 80 60 40 20 0 mraniye Taksim 30dk sk端dar 13.5dk Avc脹lar 58dk 68dk Esenyurt 58.5dk Atat端rk Havaliman脹 Kaynak: JLL, *Endeks USD d旦viz cinsi birinci ofis kiralar脹 baz al脹narak haz脹rlanm脹t脹r. Sabit g旦z端ken d旦nemlerde d旦viz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anla脹labilmesi i巽in USD/TL paritesinin y脹llara g旦re deiimi de verilmektedir. Metro ile Ula脹m S端releri (Projelendirilen Hatlar) mraniye Y脹llara G旦re Birincil Kira Geliim Endeksi mraniye 3 2014 Kira rakamlar脹 A S脹n脹f脹 TKA (m2) 597,280 聴naat Halindeki Projeler (m2) 163,100 Talep A S脹n脹f脹 Ofis al脹an Say脹s脹 29,864 mraniye
- 21. 21 Fatih Sultan Mehmet K旦pr端s端n端n a巽脹lmas脹 ve otoyol balant脹lar脹n脹n tamamlanmas脹, mraniyeye g旦re daha merkezi bir konumda yer alan Kozyata脹 b旦lgesinde, A s脹n脹f脹 ofis arz脹n脹n gelimeye balamas脹na yol a巽m脹t脹r. Fakat mraniye kadar proje gelitirilebilecek arsa arz脹na sahip olmayan b旦lge, ofis arz脹 bak脹m脹ndan 2005 y脹l脹na kadar paralel geliim g旦sterdii mraniye ile 2006 y脹l脹ndan itibaren piyasaya giren nitelikli ofis projeleri ile rekabet edememeye balam脹t脹r. Ancak 2005 y脹l脹nda temelleri at脹lan ve 2012 y脹l脹nda hizmete giren Kad脹k旦y-Kartal metro hatt脹 ile b旦lgenin kullan脹c脹lar ve gelitiriciler taraf脹ndan tercih edilen bir b旦lge haline geldii g旦r端lmektedir. Metro hatt脹n脹n a巽脹l脹脹 ile Kozyata脹n脹n, hen端z metro ile eriimi bulunmayan mraniyeye kar脹 rekabet g端c端n端 de artt脹脹 g旦zlemlenmektedir. B端y端khanl脹 Plaza, R旦nesans Tower ve Palladium Tower gibi projeler 旦zellikle metro hatt脹n脹n aktif hale gelmesinden ve Marmaray gibi farkl脹 hatlara balant脹lar脹n脹n tamamlanmas脹ndan sonra Kozyata脹 ofis alt pazar脹nda 旦ne 巽脹kan projeler olmutur. Anadolu Plaza gibi inaat脹 devam eden projeler b旦lgedeki A s脹n脹f脹 ofis arz脹n脹 artt脹racak olsa da, b旦lgeye artan talep y端kselen kira rakamlar脹 ile birlikte deerlendirildiinde, Kozyata脹 ofis pazar脹n脹n Istanbulun 旦ne 巽脹kan ofis b旦lgelerden biri olmaya devam etmesi beklenmektedir. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2.00 TL 1.80 TL 1.60 TL 1.40 TL 1.20 TL 1.00 TL 0.80 TL 0.60 TL 0.40 TL 0.20 TL 0.00 TL Kozyata脹 - 聴巽erenk旦y *2008=100 Endeksi olarak hesaplanm脹t脹r. Y脹ll脹k Dolar Kuru (TCMB) USD/TL 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Kozyata脹 20dk Kad脹k旦y Kartal Yenikap脹 17dk 27dk Maslak 49dk Kaynak: JLL, *Endeks USD d旦viz cinsi birinci ofis kiralar脹 baz al脹narak haz脹rlanm脹t脹r. Sabit g旦z端ken d旦nemlerde d旦viz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anla脹labilmesi i巽in USD/TL paritesinin y脹llara g旦re deiimi de verilmektedir. Metro ile Ula脹m S端releri (Aktif Hatlar) Kozyata脹 - 聴巽erenk旦y Y脹llara G旦re Birincil Kira Geliim Endeksi Kozyata脹 - 聴巽erenk旦y 3 2014 Kira rakamlar脹 A S脹n脹f脹 TKA (m2) 228,141 聴naat Halindeki Projeler (m2) 134,418 Talep A S脹n脹f脹 Ofis al脹an Say脹s脹 11,407 Kozyata脹 - 聴巽erenk旦y
- 22. 22 Kad脹k旦y-Kartal metro hatt脹n脹n a巽脹ld脹脹 y脹l olan 2012 ve 旦ncesine kadar K端巽端kyal脹, Maltepe ve Kartal b旦lgelerinde kullan脹c脹 ve gelitirici talepleri a巽脹s脹ndan bir hareketlilik g旦zlemlenmezken, metro hatt脹n脹n a巽脹l脹脹 ile b旦lgelerin yeni gelien ofis alt pazarlar脹 olarak ortaya 巽脹kt脹脹 g旦r端lmektedir. K端巽端kyal脹-Maltepe b旦lgesinde 2010 y脹l脹na kadar 15,000 m2 seviyesinde olan A s脹n脹f脹 toplam ofis arz脹, tamamlanan projelerle birlikte 2013 y脹l脹nda 80,000 m2 seviyesine ulam脹t脹r. 2013 y脹l脹nda Kad脹k旦y-Kartal metrosunun Marmaray projesine balanmas脹 ile birlikte b旦lgeye y旦nelik talep artm脹, artan talep dorultusunda bir巽ok projede inaat ya da planlama aamas脹na ge巽ilmitir. Piyasada ger巽ekleen kiralama ilemleri ve R旦nesans K端巽端kyal脹 gibi balanan yeni A s脹n脹f脹 ofis projeleri g旦z 旦n端nde bulundurulduunda, Bostanc脹 s脹n脹r脹n脹n a脹ld脹脹 ve talebin Maltepede younlaarak Kartala ulat脹脹 g旦zlemlenmektedir. zellikle bankalar ve ila巽 irketleri b旦lge m端d端rl端kleri i巽in Maltepe-Kartal hatt脹n脹 tercih etmektedir. Maltepe Taksim Kartal Taksim 41.5dk 52.5dk K端巽端kyal脹 Kad脹k旦y 21dk Metro ile Ula脹m S端releri (Aktif Hatlar) K端巽端kyal脹 - Maltepe - Kartal 3 2014 Kira rakamlar脹 A S脹n脹f脹 TKA (m2) 126,918 聴naat Halindeki Projeler (m2) 97,800 Talep A S脹n脹f脹 Ofis al脹an Say脹s脹 6,346 K端巽端kyal脹 - Maltepe - Kartal
- 23. 23 Sonu巽 Metro hatt脹na yak脹nl脹k kavram脹, 旦n端m端zdeki d旦nemde ofis piyasas脹nda kirac脹lar ve gelitiriciler a巽脹s脹ndan belirleyici unsurlardan biri olmaya g端巽lenerek devam edecektir. Artan maliyetler dorultusunda yeni projelerde k脹s脹tlanmas脹 旦ng旦r端len otopark kapasiteleri, artan n端fus ve ara巽 say脹s脹 ile birletiinde, 旦zellikle kirac脹lar a巽脹s脹ndan metro hatt脹 ile ula脹m salanabilecek noktalarda yer almak 旦ncelikli tercih haline gelecektir. Park Et - Devam Et projesi, uzun mesafeli ara巽 yolculuklar脹n脹n s端resini k脹saltarak, iki yaka aras脹ndaki yolculuklar i巽in rayl脹 sistem ile ula脹m脹 cazip hale getirecektir. Ayr脹ca h端k端met taraf脹ndan yap脹lan a巽脹klamalar, 旦n端m端zdeki d旦nemde trafikte 旦nemli bir younluk yaratan servisler ile ilgili yeni d端zenlemeler yap脹laca脹n脹n sinyallerini de vermektedir. Planlar aras脹nda rayl脹 sistemlerin otopark alanlar脹 ile entegrasyonu ve ula脹m 端creti ile otopark 端cretlerinin ilikilendirilmesi de yer almaktad脹r. Ticari gayrimenkul geliiminin olduu ve metro istasyonunun bulunduu noktalarda ofis talebi g端巽lenirken, metro a脹n脹n gelimesine paralel olarak, gider y旦netimi bak脹 a巽脹s脹yla irketlerin servis maliyetini s脹f脹rlayarak, metro duraklar脹n脹n 巽evresinde konumlanm脹 projelerde yer almay脹 tercih edecekleri 旦ng旦r端lmektedir. Kaynak: JLL ili - Zincirlikuyu - Beikta Kira Art脹脹 Yaval脹yor Kira D端端yor Kira Art脹脹 H脹zlan脹yor Kira Dipten D旦n端yor Kavac脹k - Kartal Ka脹thane mraniye K端巽端kyal脹 - Maltepe Kozyata脹 - 聴巽erenk旦y Etiler - Levent Maslak Alt B旦lgelere G旦re Ofis Saati ng旦r端ler N端fus Ofislerin Otopark Kapasitesi irket Servisleri Metro Hatt脹na Yak脹n A s脹n脹f脹 Ofislerin Kira Rakamlar脹 Metro Hatt脹na Yak脹n Ofislere Kullan脹c脹 Talebi
- 24. 聴stanbul MM Plaza Nispetiye Mah. Bal脹k Sok. No: 3 Kat: 1 34340 Levent - 聴stanbul, TRK聴YE Tel: +90 (212) 350 0800 Faks: +90 (212) 350 0806 www.jll.com.tr COPYRIGHT 息 JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive. JLL T端rkiye Volkan M端ller COO, CFO 聴cra Kurulu yesi Tel: +90 (212) 350 0805 volkan.mueller@eu.jll.com Avi Alka, MRICS, CSM, CMD, CLS, CRX lke Bakan脹 Tel: +90 (212) 350 0882 avi.alkas@eu.jll.com Bur巽in Y脹ld脹ran Sezen, MRICS Yard脹mc脹 Direkt旦r Dan脹manl脹k Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0823 burcin.sezen@eu.jll.com Ece Sert zcan K脹demli Analist Dan脹manl脹k Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0874 ece.sert-ozcan@eu.jll.com Mahir Mermer M端d端r Ofis Kiralama Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0871 mahir.mermer@eu.jll.com G端lnur Erol Balan M端d端r Kirac脹 Temsilcilii Tel: +90 (212) 350 0848 gulnur.baglan@eu.jll.com Yavuz Can Parlar Analist Dan脹manl脹k Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0808 yavuz.parlar@eu.jll.com G端n G旦kkaya Yard脹mc脹 Direkt旦r Ofis ve Lojistik Tel: +90 (212) 350 0857 gun.gokkaya@eu.jll.com G旦k巽e Erkaya Yard脹mc脹 Direkt旦r Proje ve Gelitirme Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0865 gokce.erkaya@eu.jll.com mit Kurt, MRICS Direkt旦r Kirac脹 Temsilcilii Proje ve Gelitirme Hizmetleri Tel: +90 (212) 350 0866 umit.kurt@eu.jll.com