狠狠撸

「擬訂臺北市南港區南港段一小段522地號等45筆土地
都市更新事業計畫案」
地主說明會
實施者筑丰興業股份有限公司
更新規劃财团法人都市更新研究发展基金会
建築設計元宏聯合建築師事務所
104年12月19日

We Make Communities Reborn ！版權為本基金會所有非經同意禁止拷貝 2
說明會議程
時程議程時間
14:15-14:30 簽到 15分鐘
14:30-14:35 主席宣布開會、議程說明 5分鐘
14:35-15:10 事業計畫內容說明 35分鐘
15:10-15:55 綜合討論 45分鐘
15:55-16:00 主席結論、散會 5分鐘

說明會辦理緣由
本案推動情形
壹、基本資料
貳、都市計畫變更
參、事業計畫
肆、其他事項說明
伍、後續實施進度

說明會辦理緣由
審議會決議事項
?第186次臺北市都市更新及爭議處理審議會（103年11月24日）
? 涉及建築物後院線檢討方式尚有疑義，請實施者予以釐清並依幹事及
委員意見併同檢討修正後，再提會討論。
? 倘修正幅度過大，請實施者應向相關權利人妥予說明並檢附相關紀錄
文件後再提會討論。
修正情形：建築物後院線檢討後，A、B區基地建築物樓層及高度不變、戶數
及量體微調，樓地板及總銷面積增加(共同負擔及總銷金額增加)。
? 第214次臺北市都市更新及爭議處理審議會（104年9月14日）
? 請實施者依幹事及委員意見修正，並召開說明會向所有權人充分溝通
說明本案建築設計修正內容，併同△F5-1、提供合適規模住宅獎勵及
聽證紀錄陳情內容於下次提會討論。
修正情形：共同負擔已下修，部分容積獎勵已確認，召開說明會向地主說明
並配合假分割地籍修正相關內容。

? 更新單元公告實施：91年7月15日
(南港經貿園區特定專用區R13街廓細部計畫案)
? 擬訂事業概要至核准：94年7月14日至99年4月23日
? 更新事業計畫自辦公聽會：101年4月17日
? 更新事業計畫及老舊公寓專案報核：101年4月20日
? 變更都市計畫
? 公開展覽：102年10月5日至11月4日
? 公開說明會：102年10月15日
? 第652次都市計畫委員會：102年11月21日(通過)
? 都市設計部分
? 第401次都市設計大會：103年8月7日
? 第402次都市設計大會：103年9月4日(通過)
? 都市更新部分
? 公開展覽：102年9月18日至10月17日
? 聽證公聽會：102年10月08日
? 幹事會：102年12月6日幹事複審會：103年10月24日
? 聽證會：103年11月13日
? 第一次更新審議會(第186次)：103年11月24日(後院線檢討事宜)
? 第二次更新審議會(第214次)：104年9月14日(辦理地主說明會)
本案推動情形
5
公開展覽30天
、公辦公聽會
更新幹事複審(103/10/24)
計畫公告
事業計畫(老公專案計畫)
送件(101/4/20)
權利變換計畫階段
(分配)
自辦公聽會
更新幹事會(102/12/6)
目前
進度
聽證會
更新處審查
拆屋、施工階段
更新審議會審查
第一次(103/11/24)
第二次(104/9/14)
第三次(預計105/3月召開)
約
4
年
預計
時程
約
3
年

壹、基本資料
一、基地位置及範圍
二、土地使用分區及強度
三、土地權屬
四、合法建築物權屬
五、基地現況與課題

一、基地位置及範圍
?臺北市政府91年7月12日公告實施「擬訂南港經貿園區特定專用區R13街廓
細部計畫案」明定為適用獎勵更新地區。(府都四字第09115514600號）
?南港區三重路以西、重陽路以東，三重路41巷以北之街廓範圍內，為跨街
廓更新單元。（南港經貿園區特定專用區中之R13街廓內）
更新單元位置
更新地區位置
綠地
7
三重路41巷
園區街

重建區段（同更新單元範圍）
南港R13特定專用區
二、土地使用分區及強度
?土地使用分區：
?住宅區（特）、道路用地
(分區符合中低樓層專案規定)
?建蔽率：45%
?容積率：225%
?法定容積：12,400.25㎡
?受逐年減少法定容積率10%規範
（91.7.15：擬訂南港經貿園區特
定專用區R13街廓細部計畫案）

市有土地
更新單元
409-14
409-16土地權屬/
管理機關
土地面積(㎡) 比例(%) 人數(人) 比例(%)
公有土地 253.00 4.01% 1 0.50%
私有土地 6,060.62 95.99% 199 99.50%
合計 6,313.62 100.00% 200 100.00%
三、土地權屬
?更新單元內包含南港區南港段一小段
522地號等45筆土地，面積合計為
6,313.62㎡ (1,909.87坪)。
?所有權人人數：200人
?公有 1人（臺北市/臺北市政府工務局
新建工程處）
?私有199人

更新單元範圍
(計畫範圍)
四、合法建築物權屬
更新單元
合法建築物權屬
/管理機關
土地面積
(㎡)
比例(%)
人數
(人)
比例(%)
私有合法建築物 16,621.73 100.00% 180 100.00%
合計 16,621.73 100.00% 180 100.00%
?共計172筆建號(170個門牌)
?所有權人數：180人
?權屬：全為私有
?總樓地板面積：16,621.73㎡
?100%皆為五層樓建築物，屋齡皆已達30
年以上

五、基地現況與課題1/2
11
缺乏人行空間
停車問題嚴重
?現況使用容積高，影響改建意願
?計劃道路切割，影響建築及停車
?停車位不足，路邊停車影響交通
?計畫道路無人行空間(建物沿街面建築，
人車不分道，不利人行與車行)。
基地課題
首泰大方
NY21

五、基地現況與課題2/2
首泰大方已完工
2015年1月2012年4月
本案基地
首泰大方
基地現況
本案基地
本案基地
本案基地
首泰大方
施工中

貳、都市計畫變更
一、變更細部計畫內容
二、修訂細部計畫內容
三、擬爭取專案增額獎勵容積額度

一、變更細部計畫內容1/3
變計畫道路為住宅區(特)
變住宅區(特)為計畫道路
更新單元範圍
綠地
住宅區(特)
住宅區
（特）
東區
住宅區
（特）
西區
住宅區
（特）
住宅區
（特）
住宅區
（特）
住宅區
（供住宅使用）
11m
8m
?變更緣由：
?配合「修訂臺北市老舊中低層建
築社區辦理都市更新擴大協助專
案計畫」變更原計畫內容。
?連接重陽路之單元內8M計畫道路
（重陽路504巷）南段向東側移
約11M，提高建築配置合理性及
停車效率(西側基地無法設置停
車位)，維持八米計畫道路。
使用分區
變更前面積
（㎡）
變更後面積
（㎡）
增減面積
（㎡）
住
宅
區
(
特
)
東區 3,959.22 3,432.03 -527.19
西區 1,552.00 2,037.82 +485.82
道路用地 802.40 843.77 +41.37
總計 6,313.62 6,313.62 無
※為104年10月5日北市都規字第10437935100號函覆實施者假
分割地籍資料，後續仍以實際分割面積為準。

?本案得適用104年1月20日府都新字第10332448100號公告第三次修訂「臺北
市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵。
?本案總容積上限不得超過建築基地2倍法定容積。
?本計畫區獎勵容積核給額度，依本市都市設計及土地使用開發許可審議委員
會及都市更新及爭議處理審議會審議結果辦理。
住宅區
（特）
土地使用
強度之建蔽率為45%，容積率為225% 維持不變
使用組別
比照《臺北市土地使用分區管制自治條例》
規定：第三種住宅區使用
維持不變
開發強度限制

時程限制
計畫內容但書
?實施者應自都市更新事業計畫經核定之日起２年內申請建造
執照。
?以權利變換計畫實施，且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核
者，申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之。
?未依前述時程辦理者，依本專案變更之都市計畫則變更
回復原都市計畫。
?本計畫未規定之事項，悉依原都市計畫及相關法令規定辦理。

※為維持計畫道路(三重路41巷)寬度皆為8米以上，依104年10月
5日北市都規字第10437935100號函覆實施者假分割地籍資料，
住宅區(特)變更為道路用地部分由原37.43㎡增至41.37㎡，後
續仍以實際分割面積為準。
※此修正依104年6月8日北市都規字第10432954800號函：「…本
案變更後面積仍依實際測量分割為準，不須提修正案至本市都
委會審議…」
二、變更細部計畫都委會決議：修正通過
?適用中低樓層專案
?同意道路移設方案
? 更新單元包含計畫道路且涉及調整
道路路型
?為保障地主既有權益，道路移設前後總
法定容積不變。
? 原法定基準容積不變，自由調派至
本計畫範圍內。
? 申請容積獎勵以調整路型後建地容
積為計算基數，不包含住宅區縮減
之容積。（較小值）

?本案基準容積12,387.98㎡，老公專案增額獎勵申請6,138.02㎡。
擬申請之增額獎勵容積項目
獎勵面積（佔
申請獎勵基數
容積A（％）)
說明
第214次
更新審議會
審議情形
原則一：公共
設施補充原則
A1都市更新單元規劃設計
高於法定評定基準者
1,472.78㎡
(11.98%)
留設人行步道4-9公尺
部分
同意給予
核實計算
原則二：適當
規模住宅誘導
原則
B1提供室內面積18~30坪之
合適規模住宅單元
614.75㎡
(5.00%)
實施者分回20%以上合
適規模住宅
暫予保留
B2提供高齡者住宅服務與
居家照顧空間服務設施
614.75㎡
(5.00%)
符合老年人日常生活
採通用設計
依都委會意見
同意給予
原則三：環境
貢獻度原則
C1改善基地與周圍鄰近地
區微氣候（黃金級以上）
1,046.09㎡
(8.51%)
風環境、增加綠覆率、
降低開挖率等
依都委會意見
同意給予
C2防災機能加強
737.69㎡
(6.00%)
減少地表逕流量
雨水貯集滲透槽
依都委會意見
同意給予
原則四：既有
容積保障原則
D1法定容積225%以下
五層樓建築物
1,651.97㎡
(13.44%)
原有居住空間保障同意給予
擬爭取老舊公寓專案容積獎勵額度
6,138.02㎡
(49.92%)
佔法定基準容積B(49.55%)
三、老舊公寓專案增額獎勵項目
※基地面積及獎勵額度計算等依第214次審議會決議，業依104年10月5日地政局提供假分割面積修正。
※實際獎勵額度以「臺北市都市更新及爭議處理審議會」審議通過並經市政府核定公告為準。
都
審
部
分
年
9
月
4
日
經
第
次
都
市
設
計
審
議
會
決
議
修
正
通
過
103
402

參、事業計畫
一、擬爭取容積獎勵額度
二、處理方式及區段劃分
/實施方式及有關負擔
三、拆遷安置計畫：拆遷補償/安置
四、財務計畫（共同負擔）
五、現有巷道廢止範圍
六、建築規劃設計

一、都市更新容積獎勵額度
? 本案基準容積12,387.98㎡，都市更新獎勵申請 6,363.00㎡。
擬申請之容積獎勵項目
獎勵面積(㎡)
（佔申請獎勵基
數容積A（％）)
說明
第214次
更新審議會
審議情形
△F1以原容積高於法定容積
1,927.18㎡
(15.67%）
業於102年3月21日取得建管處認定同意給予
△F3更新時程獎勵
614.75㎡
（5.00%）
R13街廓於91年7月12日劃為更新地
區，本案94年7月14日申請概要，
得申請5%之獎勵容積
同意給予
△F4-2協助開闢或管理維護毗鄰
基地都市計畫公共設施
747.34㎡
（6.08%）
僅以私有土地成本（公告現值
*1.2倍）/銷售淨利計算獎勵值
同意給予
核實計算
△F5更
新地區
規劃設
計獎勵
△F5-1建築設計與鄰近
地區建築物相互調和、
無障礙環境及都市防災
1,229.49㎡
（10.00%）
本案配合周遭環境特色及量體設
計，規劃無障礙空間並考量區域
都市防災(詳建築設計)
暫予保留
△F5-5更新單元規模
860.65㎡
（7.00%）
本單元基地面積超過5,000平方
公尺，依相關規定計算
同意給予
△F5-6建築基地及建築
物採綠建築設計
983.59㎡
（8.00%）
擬規劃取得黃金級綠建築標章同意給予
擬爭取更新容積獎勵額度
6,363.00㎡
(51.75%)
佔法定基準容積B（51.36%)
與老公專案獎勵合計不超過100%
※基地面積及獎勵額度計算等依第214次審議會決議，業依104年10月5日地政局提供假分割面積修正。
※實際獎勵額度以「臺北市都市更新及爭議處理審議會」審議通過並經市政府核定公告為準。

二、處理方式及區段劃分/實施方式及有關負擔
?處理方式及區段劃分
?全區為重建區段
?採權利變換方式實施
?整建或維護計畫
?無
?相關費用負擔
?依《都市更新條例》第30條、《都市更新權利變換實施辦法》第13條、
「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」計算。
?實施者投入之共同負擔費用，將由更新單元內土地所有權人依都市更新
條例相關規定計算其負擔比例，折價抵付予實施者。

三、拆遷安置計畫：拆遷補償（建物殘值）
?法令依據：都市更新條例第36條、臺北市都市更新自治條例第4條
?提列原則：
?實際發放：拆遷補償費=合法建築物計算殘餘價值-拆除費用
拆除費用於發放之補償金額內扣除，發放對象為合法建物所有權人
?發放時間：權利變換計畫核定公告後10日內通知，15日內發放完畢。
合法
建築物
※針對合法建築物計算殘餘價值
?不動產估價師公會發佈之「四號公報造價及殘值提列水準」計算：
鋼筋混凝土造單價70,000元/坪，殘值率5%、年折舊率為1.9%
?合法建物謄本面積5,028.07坪，扣除拆除費用後實際發放總計約1億3,662
萬元
其他
改良物
※針對合法建築物之頂加及地下室，計算其補償價值。（屬既存違章建築）
?不動產估價師公會發佈之「四號公報造價及殘值提列水準」計算：鋼筋混凝土造
單價65,000元/坪，磚造單價50,000元/坪，年折舊率為1.9%、2.21%、2.29%
?實測面積共約346.25坪，扣除拆除費用後實際發放總計約567萬元
※實際金額以「臺北市都市更新及爭議處理審議會」審議通過並經市政府核定公告為準。

更新單元範圍(計畫範圍)
1F ：700元
2~5F ：500元
1F ：1000元
2~5F ：500元
三、拆遷安置計畫：拆遷安置（租金補貼）
?法令依據：都市更新權利變換實施辦法第13條、
都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表
?提列原則：依租金補貼方式辦理
?拆遷安置費（租金補貼）＝居住面積×租金水準×安置期間費
?發放對象為合法建物所有權人，謄本面積共約5,028.07坪
?租金水準：參考價格日期現地行情及估價師協助預估
?發放時間：建物騰空拆除點交後，按月發放。
不動產類型租金水準
一
樓
臨重陽路店鋪
(重陽路5002-5062號)
1,000元/坪/月
其餘1樓建物
(上述除外)
700元/坪/月
二樓以上 500元/坪/月
總計約1億3,406萬元

四、財務計畫（共同負擔）
? 依《都市更新權利變換實施辦法》第13條、「都市更新事業及權利變換計
畫內有關費用提列總表」提列
? 依第214次審議會意見修正後，共同負擔費用較聽證會版(38億9,145萬元)
下修1億4,756萬元。
項目金額說明
1
工程
費用
重建費用(A) 25億5,627萬元
營建費用（約17.28萬/坪；RC造第三級，含東側
基地地質改良、制震等費用）建築設計費、鑑界
費、鑽探費、建築相關規費、公寓大廈管理基金、
外接水電管線費、鄰房鑑定費等。
2 權利變換費用(C) 3億1,049萬元
都市更新規劃費、不動產估價費、更新前測量費、
合法建築物拆遷補償費及拆遷安置費、其他土地
改良物拆遷補償費、地籍整理費
3 貸款利息(D) 1億1,015萬元
自有資金(70%)×「郵政儲金一年期定存利率
（1.37%）」+融資(30%)×「五大銀行平均基準利
率（2.88%）」
4 稅捐（E） 2,867萬元印花稅、土地所有權人分回房屋之營業稅…等
5 管理費用 7億3,831萬元
人事管理費用( 4.80%)、銷售管理費率(6.00%)、
風險管理費率(13.00%)
總計 37億4,389萬元

臺北市都市更新自治條例第10條檢討
鄰近計畫道路已開闢或
自行開闢完成可供通行
※本更新單元周邊計畫道路
皆已開闢可供通行
符合規定
業經第214次審議會
同意予以廢止
全部位於都市更新事業計畫範圍內或
同一街廓單向出口自底端逐步廢除
※該現有巷道範圍及門牌，
皆位於本更新單元範圍內
25
五、現有巷道廢止範圍：重陽路504巷1弄

中山段三小段795第號等11筆都更案以上圖面、數值僅供參考，實際以「臺北市都市更新及爭議處理審議會」審議並依核定公告為準
六、建築規劃設計
元宏聯合建築師事務所

聽證會後建築修正事項
修正主因
? 東、西區建築面積調整
? 依據地籍假分割資料 (北市都規字第10437935100號函)修正東、西區
基地面積、基準容積及獎勵容積
? 修正各使用分區面積、相關容積獎勵額度及微調東區地下層開挖面積。
? 東、西區後院線檢討修正(建築設計修正主因)
? 依據103.11.24都市更新及爭議處理審議會第186次審議會會議及104年
5月8日營建法規小組第315次會議決議修正假設後院線。
? 修正部分致戶數減少7戶，部分公設陽台調整為梯廳，樓地板及總銷面
積增加。(營建費用增加約2千多萬，總共同負擔費用增加約3千多萬)
? 取消公益設施及增設自行車停車位
? 無受贈單位無法爭取公益設施獎勵
? 依據103.11.24都市更新及爭議處理審議會第186次審議會會議交通局
意見修正，增設公用自行車停車位。

建築計畫修正對照情形
項目
103.11.13聽證版修正後增減額
西區東區西區東區西區東區
基地面積 2028.27㎡ 3445.52㎡ 2037.82㎡ 3432.03㎡ +9.55㎡ -13.49㎡
基準容積 12,400.25㎡ 12,387.98㎡ -12.26㎡
建
築
規
劃
構造 RC(鋼筋混凝土) RC(鋼筋混凝土) -
樓層數
地上14層
地下4層
地上24層
地下6層
地上14層
地下4層
地上24層
地下6層
-
樓地板面積 13,813.14㎡ 33,071.23㎡ 13,775.6㎡ 33,545.02㎡ -37.54㎡ +473.79㎡
戶數
住宅 94戶 179戶 94戶 172戶 - -7戶
店鋪 9戶 9戶 9戶 9戶 - -
停車
位
汽車 92部 219部 92部 219部 - -
機車 84部 214部 84部 217部 - +3部
? 地籍假分割修正及後院線檢討等修正後情形

P-29
原假設後
面基地線
依法規會決議修正以地界
延伸線檢討。
決議後假
設後面基
地線
修正後聽證版
西區基地檢討

P-30
面前道路
東區基地西區基地
依據「台北市建築管理案
例彙編第8701號」解釋令
劃設假設後面基地線，使
用基地面積減少5.45㎡，
據以檢討後院法線。
東區基地檢討

P-31
◆修正內容
1.西區警衛室調整
2.東區公益設施取消（無受贈單位）
後院削線
此部分面積5.45㎡不計入
容積面積檢討
2.1.
壹層平面壹層平面
修正後聽證版
後院削線建築修正對照圖(1F)

P-32
◆修正內容
1.西區C3戶陽台調整
2.東區A4、A5戶取消、戶數減少
3.東區樓梯間調整
七至八層平面七至八層平面
後院削線
2.3
1.
修正後聽證版
後院削線建築修正對照圖

P-33
◆修正內容
1.西區C3戶陽台調整
2.東區A5戶取消、戶數減少
3.東區樓梯間調整
後院削線
九至十一層平面九至十一層平面
2.3
1.
修正後聽證版
後院削線建築修正對照圖

P-34
依據都市更新及爭議事件審議會第186次會議中
交通局要求增設自行車停車位
◆修正內容
1.東區自行車停車位由20
席增設至30席
自行車停車位
修正後聽證版
增設自行車停車位

P-35
一層平面圖
S:1/400
35P
31P
26P
28P
28P
29P
33P
32P
34P
26P 35P
24P
34P
35P
35P 35P 35P
37P
P：更新後大約產權坪
※實際坪數依後續擬訂之權利變換計畫核定公告為準。
※A1.A2.A3.A5.A6.A7.A9.C1.C2.C3.C4.D2.D3.D4.D5戶樓上廁所有轉管設備

P-36
23~31坪
32~42坪
48~58坪
二層平面圖
S:1/400
32P
39P
34P
39P
35P
32P
37P
33P
23P
39P35P
65P
39P
28P
55P65P55P
28P

P-37
23~31坪
32~42坪
48~58坪
三層平面圖
S:1/400
34P
42P
36P
40P
37P
34P
39P
35P
23P
41P37P
48P
41P
31P
58P48P58P
30P

P-38
23~31坪
32~42坪
48~58坪
四至六層平面圖
S:1/400
34P
42P
36P
40P
37P
34P
39P
35P
23P
41P37P
48P
41P
31P
58P48P58P
31P

P-39
23~31坪
32~42坪
48~58坪
七層平面圖
S:1/400
34P
42P
36P
40P
37P
34P
39P
35P
23P
48P
41P
31P
58P48P58P
31P

P-40
23~31坪
32~42坪
48~58坪
八層平面圖
S:1/400
34P
42P
36P
40P
37P
34P
39P
35P
23P
48P
41P
31P
58P48P58P
31P
※A1.B1戶樓上廁所有轉管設備

P-41
23~31坪
32~42坪
48~58坪
九至十一層平面圖
S:1/400
34P
42P
36P
40P
37P
34P
39P
35P
23P
48P
41P
31P
58P48P58P
31P

P-42
十二層平面圖
S:1/400
23~31坪
32~42坪
48~58坪
34P
42P
36P
37P
34P
39P
35P
23P
48P
41P
31P
58P48P58P
31P

P-43
十三層平面圖
S:1/400
23~31坪
32~42坪
48~58坪
34P
37P
34P
39P
35P
23P
48P
41P
31P
58P48P58P
31P
※A1.A2.B1.B2.D4.D5戶樓上廁所有轉管設備

P-44
十四層平面圖
S:1/400
32~42坪
53~56坪
75坪
55P
56P
54P
41P 37P
75P56P75P

P-45
十五至二十一層平面圖
S:1/400
32~42坪
53~56坪
75坪
56P
42P 37P
75P56P75P

P-46
二十一至二十三層平面圖
S:1/400
32~42坪
53~56坪
75坪
56P
42P 37P
75P56P75P

P-47
二十四層平面圖
S:1/400
32~42坪
53~56坪
75坪
53P
42P 38P
75P53P75P

P-48
地下壹層平面圖
西區基地東區基地
汽車位
法定：74 法定：186
自設：18 自設：33
機車位 84 217
戶數 103戶 181戶

P-55
建物模擬示意圖
▲
(日景背面)

更新後總銷售金額修正
? 產權面積：依據修正後建築規劃修正產權面積。
? 更新後售價：暫時依101年市場行情初步推估更新後售價結果。
※更新後總銷金額以權利變換計畫階段之估價結果及「臺北市都市更新及爭議處理審議會」審議通過並經市政府核定公告為準。
項目聽證會版本修正後備註
更新後總權利價值 94億7,380萬元 95億3,984萬元增加6,604萬元
房
地
店鋪面積 562.03坪 570.65坪增加8.62坪
店鋪單價 96.51萬元 96.40萬元基準不變，配合各戶面積調整結果
住宅面積 11,668.21坪 11,721.29坪增加53.08坪
住宅單價 70.91萬元 71.08萬元基準不變，配合各戶面積調整結果
車
位
數量 295個 295個數量不變，各層大小車位微調
平均單價 222.85萬元 223.29萬元基準不變，配合各層大小車位調整

肆、其他事項說明
一、選配原則
二、「老公專案」更新前
室內面積計算說明
三、權變估價說明
四、後續辦理程序

一、選配原則1/4(店舖)
?店鋪優先分配權保障
? 更新前建物門牌為重陽路500號至502號側之一樓所有權人，對更新後1F-C1、1F-
C2戶店舖單元（共計2個單元）具有更新前原相對位次優先分配權。
? 更新前建物門牌為重陽路504巷2號至8號側之一樓所有權人，對更新後1F-C3、1F-
C4戶店舖單元（共計2個單元）具有優先分配權。
? 更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號、重陽路504巷5號至15號建物之一樓所有
權人，對更新後1F-D1至1F-D5戶店舖單元（共計5個單元）具有優先分配權。
? 更新前建物門牌為重陽路506號至520號側及504巷1弄1號之一樓所有權人，對更新
後1F-A1至1F-A9戶店舖單元（共計9個單元）具有更新前原相對位次優先分配權。
? 更新前一樓之所有權人，對更新後一樓之店鋪具有優先分配權。
西區：
16戶(1F)
東區：
9戶(1F)
西區：
9戶店鋪
東區：
9戶店鋪
更新後更新前

一、選配原則2/4(住宅)
?住宅原相對位置優先分配權保障
? 更新前建物門牌為臺北市重陽路500號至502號之二樓以上所有權人，對更新後臨
重陽路之二樓以上新建物C1戶具有優先分配權；更新前建物門牌為臺北市重陽路
504巷2號至8號之二樓以上所有權人，對更新後臨重陽路之二樓以上新建物C2、C3
戶具有優先分配權；更新前建物門牌重陽路504巷10號至16號、重陽路504巷5號至
15號建物之二樓以上所有權人，對更新後二樓以上新建物之D1至D5戶具有優先分
配權。
? 更新前建物門牌臺北市重陽路506號至520號之二樓以上所有權人，對更新後臨重
陽路之二樓以上新建物A1、A2及B1、B2戶具有優先分配權；原建物門牌重陽路504
巷1弄2號至8號、重陽路504巷1弄1號至11號建物之二樓以上所有權人，對更新後
二樓以上新建物之A3至A5戶及B3至B5戶具有優先分配權。
西區：
94戶住宅
東區：
172戶住宅
西區：
64戶(2-5F)
東區：
72戶(2-5F)
更新後更新前

?區位優先分配權保障
? 更新前原建物門牌臺北市重陽路500號至502號、重陽路504巷2號至16號及重陽路
504巷5號至15號建物之所有權人對更新後西區建築基地之「分配單元」(含停車位)
具有優先分配權。
? 更新前原建物門牌號碼臺北市重陽路506號至520號、重陽路504巷1弄2號至8號、
重陽路504巷1弄1號至11號建物之所有權人對更新後東區建築基地之「分配單元」
(含停車位)具有優先分配權。
一、選配原則3/4(區位)
西區
東區
西區
東區
--重陽路--
更新後更新前
西區東區 --重陽路--西區東區
西區：
80戶
東區：
90戶
西區：
103戶
東區：
181戶
總計170戶總計284戶

一、選配原則4/4(重要提醒)
? 依臺北市都市更新自治條例第11條規定，有關權利變換最小建築單元面積，
扣除公用部分、雨遮、露台及陽台面積後不得小於46平方公尺。本案部分住
宅之室內面積小於46平方公尺，為實施者考量市場機制所做之規劃，於選配
時暫由實施者保留，權利人若欲選配，須與實施者協議之。
? 進行申請分配時，權利人之實際分配價值為「分配單元與停車位」加總，請
各權利人以應分配價值之合理範圍（上下差距30%內）進行選配；若有超額
分配之申請，依內政部101年12月07日台內營字第1000810535號函示，不影
響其他所有權人應分配部分優先選配權益，並須與實施者合意為之。
? 未依本選配原則進行選配，發生與其他權利人申請同一位置時，由符合本選
配原則之權利人優先分配，未符合選配原則之權利人另行與實施者協商或辦
理公開抽籤。
? 若有兩位以上所有權人同時申請相同「分配單元」（停車位亦同），則以公開抽籤方
式決定之。
? 申請分配期間截止後，權利人若欲修改，須與實施者協議，以確保其他權利人權益及
案件穩定性。
? 若因審議過程中需修改調整建築設計，以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」
變動者（如：都市更新獎勵異動…等），實施者將逕以原位次精神（原來或最接近之
相對位置）予以分配並通知權利人。

二、「老舊公寓專案」一坪換一坪檢核原則
? 更新前室內面積認定
? 102.9月公布審查作業原則，依使用執照所載面積為準，認計專有面積（
得計入陽台面積，1樓部分所登記之騎樓、地下室面積），扣除樓梯間面
積，但更新前之地下室面積於更新後僅可分回地下室面積計算。
? 檢核面積計算為「室內(A)+陽台(B)」，是用來檢核可否申請專案獎勵
，非更新後地主可分回之坪數，後續仍以權利變換結果檢核。
? 專案總容積上限不得超過建築基地2倍法定容積，本案現已爭取達兩倍上限。
。
後面防火梯
(平)陽台 B
室內 A
(平)陽台 B C
前面進出樓梯
C

三、權變估價說明-權利變換意義
更新開發後
領取補償金
A B C D E X共有
A B C D E
X：實施者
A B D E
C
B D E
A：土地所有權人
B：土地建物所有權人
C：土地所有權人
D,E：地上權與建物所有權人
參與者
不參與者
進行權利變換
更新前權利變換
?透過公平、公開、公正的方式，以互助合作的方式實施都市更新
?相關權利人均享有更新法令之保障
?多數人同意即可實施
?其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建
權利變換意義

?評價基準日：
日期限於權利變換計畫報核日期6個月內
(《都市更新權利變換實施辦法》第8條）
三、權變估價說明-計算更新前後總價值
價格基準
?由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之
(權變實施辦法第6條)
?以更新前土地總價值及更新後房地總價值最高，
對地主最有利者為選定估價
估價選定

?事業計畫(老舊公寓專案)：確定建築規劃設計、產品規劃、容積獎勵額度。
?權利變換計畫：確定權利價值、分配事宜
執行階段權利變換階段事業計畫階段(老舊公寓專案)
提送事業計畫
變更都市計畫書圖
都市計畫階段
主管機關初審
都委會審議
核定公告
公開展覽30天
/說明會
都市更新階段(事業) 都市設計階段
都更審議會審議
幹事會(複審)
核定公告
幹事會
都設審議
核備
補償金發放
囑託移轉
地上物拆除
建造執照取得
、施工
使用執照取得
釐正圖冊、
產權登記
估價、
選配作業
公
聽
會
擬訂
權利變換計畫
都市更新階段(權變)
主管機關初審
公
聽
會
幹事會、權變小組
都更審議會審議
核定公告
四、後續辦理程序
(權變通過後)
可行性研商會議
主管機關初審
公開展覽30天
送件初審
聽證
公
聽
會
公開展覽
聽證第一次:103/11/24
第二次:104/ 9/16
- - - 預計約3年 - - -- - - - - - - - - -預計約4年 - - - - - - - - - - - - 預計約4年 - -

簡報完畢敬請指教!
? 本案相關容積獎勵額度、建築量體、配置及分配數字…等實際
數值，以臺北市都市更新及爭議處理審議會審議通過為準。
? 本更新案內容可於「筑丰興業股份有限公司」網站之都更計畫
個案中查詢(http://www.zhufeng.tw/urban_plan.html/)，本公司並於上
班時間提供相關諮詢服務。
? 有關更新法令可參閱臺北市都市更新處/法規資訊
(http://www.uro.taipei.gov.tw/)

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